2008 년 주택 위기

80 년 이상 연방 정부는 다양한 정책,프로그램 및 기관을 통해 모기지 대출을 지원해 왔습니다. 이 지원은 주택을 구입하는 중산층과 야심 찬 중산층 가족의 수백만을 가능하게 도왔다.1 이러한 성공에도 불구하고 일부 보수 주의자들은 오랜 정부 주택 정책의 관련성과 효과에 대해 계속 의문을 제기하고 있습니다.2

지난 몇 년 동안 연방 주택 정책의 일부 측면이 금융 위기를 야기했다고 주장하는 보수 주의자들은 미국인들에게 주택 소유를 더 저렴하게 만드는 정부 프로그램을 제거하거나 제한하는 법안을 추진했습니다. 이 비평가는 극적으로 연방 주거 행정,또는 보험료의 발자국을 좁히기 제시했다;지역 사회 재투자 행위,또는 보험료를 삭제하는.; 그리고 모기지 시장에 유동성을 제공하고 30 년,고정 금리 모기지의 가용성을 보장하는 데 도움이 정부가 후원하는 기업,또는 고등 교육 기관,패니 매와 프레디 맥을 폐기.3 동시에 일부 의회 의원들은 주택 및 금융 위기를 야기한 약탈 적 대출과 감독 부족의 문을 다시 열 수있는 법안을지지했습니다.4 이러한 문제들 중 일부에 대한 입법은 오랜 연방 주택 정책에 대한 광범위한 보수적 공격의 일환으로 현재 의회 세션에서 예상 될 수 있습니다.5

이러한 보수적인 주장은 회의론으로 다루어져야 한다. 이 증거는 보수적 인 공격의 일반적인 목표가 주택 및 금융 위기에서 중요한 역할을하지 않았 음을 보여줍니다. 주택 구입을 더 저렴하게 만드는 정부 정책은 위기에 대한 책임이 없었습니다. 실제로,이미 저당이 있고 그들의 가정에 있는 공평을 쌓아 올린 소비자는 첫번째 주택 구매자 보다는 약탈하는 서브프라임 대부를 위해 표적으로 하게 확률이 높았다.6

너무 많은 정부 대신 소비자 보호,개인 상표 모기지 증권화,은행 자본화 및 금융 시장을 포함한 주요 분야에서 충분한 정부 감독이 부족하여 주택 거품을 글로벌 금융 위기로 전환했습니다.

배경:주택 소유를 지원하는 연방 정책

연방 정부는 대공황 이후 수십 년 동안 주택 소유를 미국 중산층의 핵심 기둥으로 확립하는 데 도움이 된 정책을 제정했습니다. 1930 년대에 모기지 시장이 동결되고 은행들이 대출을 계속하기를 꺼려하거나 할 수 없었던 후,연방 정부는 국가 주택 시장에 안정을 가져 오기 위해 개입했습니다.7

1934 년 의회는 주택 담보 대출에 대한 정부 보험을 제공하는 보험료를 설립했습니다. 이는 은행들이 특히 문을 닫을 수 있는 어려운 경제 시기에 일반인에게 모기지를 더 기꺼이 제공할 수 있게 합니다.8

금융감독원을 설립한 동일한 법으로 전국 모기지 협회가 설립되었고,1938 년에는 정부의 지원을 받아 패니매가 설립되었다. 패니 매는 공개적으로 모기지 시장에서 더 큰 유동성과 안정성을 제공하는 폭 넓은 목표를 촉진하기 위해 전세되었다. 초기 몇 년 동안,패니 매는 미국의 2 차 모기지 시장에 대한 독점권을 가지고 있었고,재향 군인 및 재향 군인 관리 또는 버지니아 보험 모기지를 구입했습니다.9

제 2 차 세계대전 이후,병사 법안은 버지니아가 귀국하는 군인들에게 주택 담보 대출을 보장할 수 있도록 권한을 부여했으며,전쟁 후 국가의 경제 성장을 자극했던 수백만 개의 저렴한 주택 담보 대출에 대한 정부의 지원을 제공했다. 1950 년대에 패니 매의 역할은 재래식 대출로 퍼펙트 및 버지니아 모기지를 구매하는 것 이상으로 확장되어 소비자들에게 더 많은 비용을 절감했습니다. 1970 년대에 연방 주택 융자 모기지 공사,로 알려진 프레디 맥,기존 모기지를 구입하고 증권화하기 위해 만들어졌습니다.10 프레디 맥,패니 매,연방 주택 담보 대출 및 모기지 세금 공제는 현대 연방 주택 정책의 핵심을 형성합니다.

모기지 시장에 대한 정부의 지원은 주택 소유율을 크게 높이는 데 도움이되었습니다. 1940 년에서 1960 년 사이에 미국의 주택 소유율은 44%에서 62%로 증가했다.11 1960 년대 이후 정부 정책은 주택 소유율이 지속적으로 60%이상으로 유지되어 2005 년 69%로 정점에 달하면서 이러한 높은 소유율을 유지하는 데 도움이되었습니다. 그것은 오늘 64%에 서 있습니다.12 이러한 연방 기관을 설립하기 전에 은행은 차용인이 매우 큰 계약금(종종 50%)을 내고 3~5 년 내에 대출금을 상환하거나 재 융자하겠다고 약속하지 않으면 모기지 론을 할 가능성이 거의 없었습니다. 경제가 추락 할 때,은행은 전혀 빌려 기꺼이하지 않았다.13 모기지 시장에 대한 연방 정부의 지원은 차용자가 더 나은 대출 상품 중에서 선택할 수 있음을 의미했습니다;예를 들어 인기있는 30 년 고정 금리 모기지는 전 세계적으로 독특하며 미국 모기지 시장의 강력한 연방 지원의 결과입니다.(14)이 연방 모기지 기관은 또한 민간 시장이 소비자에게 완전히 문을 종료 할 때 주택 담보 대출은 어려운 경제 시간 동안 사용할 수 있는지 확인합니다.

세대,주택 소유는 대부분의 미국 가구에 대한 재산의 가장 큰 소스를 표현하고있다.15 주택 소유자는 자녀의 교육 지원,중소기업 자금 조달 또는 재정 비상 사태를 처리하는 등 다른 활동에 투자하기 위해 주택 재산을 활용할 수 있습니다. 주택 소유는 또한 가계에 더 큰 재정적 예측 가능성과 안정성을 허용하며 더 높은 삶의 만족도,정치 참여 및 자발성을 포함한 사회적 혜택과 관련이 있습니다.16

주택 소유에 대한 이러한 연방 정부의 투자는 백인 가족이 부를 쌓는 데 도움이되었지만 유색인 가족은 종종 제외되었습니다. 사회 보장 제도,버지니아,및 사회 보장 제도 레드 라인 및 차별적 대출과 같은 정책을 촉진하여 분리를 증가시키고 유색 인종이 바람직한 지역에서 주택 소유를 달성하지 못하게했습니다.17 연구에 따르면이 차별적 정책은 현대 인종 가계 부의 격차에 크게 기여했으며 아프리카 계 미국인과 라틴계 미국인의 경제적 사회적 이동성을 크게 약화 시켰습니다.18

이러한 유해한 정책은 1960 년대와 1970 년대에 미국의 설립을 포함한 민권법의 통과와 함께 반전되기 시작했다. 1965 년 주택도시개발부,1968 년 공정주택법 통과,1977 년 지역사회 재투자법 통과,그리고 금융감독원의 대출 관행 변경.19 연방 정책은 1990 년대에 저당 융자에 대한 증권화 및 보험을 통해 역사적으로 차별화되고 소외된 지역 사회의 주택 접근을 서서히 촉진하기 시작했으며,나중에 1990 년대에 저렴한 주택 목표로 발전한 대출에 대한 인센티브를 제공하기 시작했습니다. 그러나 이러한 오류를 수정하는 과정은 느리고 상당한 역행이 있었으며 이러한 부끄러운 정책의 피해의 대부분은 오늘날까지 지속됩니다.20

2008 년 주택 위기의 뿌리

이 기간 동안 모기지 대출의 극적인 확장이 있었으며 그 중 상당 부분은 약탈적인 특징을 가진 서브 프라임 대출에있었습니다.21 이 주택 담보 대출의 대부분은 주택 담보 대출을 추출하기 위해 더 낮은 금리를 활용하고 있다고 믿는 많은 사람들이 기존 주택 소유자 재 융자였습니다. 대신,그들은 종종 경제 상황이 바뀌었을 때 빠르게 감당할 수 없게 된 복잡하고 위험한 제품에 노출되었습니다.22 약탈 대출 확대 및 플리스 시장의 성장과 관련된 것은 이러한 위험한 대출을 복잡한 상품으로 재 포장하여 동일한 자산을 금융 시스템 전반에 걸쳐 여러 번 판매했습니다.

이것은 위험한 주택 담보 대출의 위험을 확산시켜 글로벌 금융 시스템 전반에 걸쳐 주택 시장의 위험을 체계화했습니다.23 이러한 발전은 최소한의 정부 감독과 규제로 특징 지어지는 환경에서 발생했으며 주택 가격이 계속 상승하고 재 융자가 계속 차입 할 수있는 실행 가능한 옵션으로 남아있는 저금리 환경에 의존했습니다. 주택 시장이 정체되고 2000 년대 중반에 금리가 상승하기 시작했을 때,바퀴가 벗겨져 2008 년 금융 위기로 이어졌습니다.

전문가들 사이에서 주택 위기는 주로 정보나 준비 없이 소비자들에게 판매된 이색적인 특징을 가진 약탈 대출 및 상품의 부상과 때로는 사기성 정보를 사용함으로써 발생했으며,피플스 시장의 실패로 인해 발생했다는 의견이 거의 있다.24 그러나 일부 보수주의자들은 연방 주택 정책의 기본 원칙에 대해 계속 의문을 제기하고 있으며,주택 담보 대출에 대한 정부의 지원에 대한 위기에 대한 비난을 제기했다. 이 공격은 주택 담보 대출,패니 매,프레디 맥의 모기지 시장 지원 및 저소득층 지역 사회에 대한 대출 인센티브에 초점을 맞추고 있습니다. 연방 주택 정책에 지시 이러한 주장은 증거와 확률에 있습니다.

연방주택청에 의해 보험에 가입된 모기지는 위기를 초래하지 않았다

1934 년 창설된 이래,연방주택청은 3,400 만개의 모기지에 대한 보험을 제공하여 주택 구입 또는 재 융자를 희망하는 자격을 갖춘 차용자에게 지불금을 낮추고 더 나은 조건을 확립하는 데 도움을 주었다.25 주택 담보 대출 기관이 주택 담보 대출 기관이 승인하고 주택 담보 대출 기관이 주택 담보 대출 한도 내에 있는 경우,주택 담보 대출 기관은 채무 불이행 시 대출 기관을 보호하는 보험을 제공합니다. 이 역할은 모기지 신용에 대한 접근을 확대하고 대공황 이후 미국 주택 소유 성장을 시작하는 데 핵심적인 역할을했지만,미국 주택 담보 대출은 미국 주택 시장을 지배 한 적이 없습니다.

비평가들은 주택 거품에 공급되는 지속 불가능하고 지나치게 값싼 주택 담보 대출을 제공 한 것에 대해 금융 보험을 공격했다. 사실,주택 거품에 기여한 것과는 거리가 먼,주택 위기로 이어지는 시점의 시장 점유율이 크게 감소한 것으로 나타났습니다.26 이는 표준 은행 대출이 낮은 선행 비용,느슨한 인수 및 개인 상표 서브 프라임 대출의 처리 요구 사항 감소와 경쟁 할 수 없었기 때문입니다.27 대부분의 경우,브로커는 더 안전한 모기지 담보 대출 자격을 갖춘 경우에도 대출자를 고위험 서브 프라임 제품으로 밀어 넣었습니다. 시장 점유율 감소가 중요했습니다: 2001 년,주택 구입 대출의 약 14%를 보험;2007 년 버블의 높이로,그것은 단지 3%를 보험.28 더욱이,차압 위기가 절정에 이르렀을 때,전국 평균보다 심각한 연체율이 낮았으며,비 프라임 차용자에 대한 개인 대출보다 훨씬 낮았습니다.29

2011 년,민간 모기지 보험사들이 실패하거나 후퇴하기 시작했을 때 남은 시장의 격차를 메웠기 때문입니다.30 이는 정부의 모기지 시장 지원에서 금융감독원의 안정화 역할과 일치한다. 분석가들은 이 유동성 격차를 메울 수 없었다면 주택 위기가 훨씬 더 심해져서 더블 딥 경기 침체로 이어질 가능성이 있음을 관찰했습니다.31 주택 소유자들에게 수백만 달러의 주택 담보를 구할 가능성이 있는 이 개입은 주택 담보 대출에 대한 비용이 들지 않았다.32 대 불황기에 융자를 구입한 주택구매자들이 더 많은 수의 채무불이행을 시작하면서 금융건전성이 악화되었다. 이 기간 동안 대출 조건 및 요구 사항을 수정하여 크게 회복되었으며 다시 한 번 강력한 금융 기반에 있습니다.33 본에 대한 요금 FHA 보험 대출의 가장 낮은 그들에 있었다.34

패니 매와 프레디 맥은 위기를 일으키지 않았다

위에서 설명한 바와 같이 패니 매와 프레디 맥은 대출 기관으로부터 대출을 구입하여 모기지 담보 증권에 포장하여 국가의 모기지 시장을 지원할 수있는 유동성을 제공합니다. 그런 다음 증권에 매달 지불을 보장,투자자들에게 이러한 유가 증권을 판매하고 있습니다. 이 시스템은 은행이 30 년,고정 금리 모기지와 같은 주택 구매자에게 저렴한 제품을 제공 할 수 있습니다:패니 매와 프레디 맥은 대출이 신속하게 상환받을 수 있도록 대출에서 이러한 대출을 구입 30 년까지 기다리는 대신 자신의 자금을 보충합니다. 이러한 유가 증권에 그들의 보증을 확장 하 여 두 대학 학회 유지 하 고 그들의 신용 위험을 관리 하는 동안 주택 담보 대출에 의해 뒷받침 증권을 구입 하는 금리 투자자를 사용 합니다.

비평가들은 주택 위기를 초래 한 위험한 대출 및 유동화를 지원 한 것에 대해 그들을 비난했다. 그러나 위기 이전 몇 년 동안 민간 증권업자들은 월스트리트 은행들이 뒷받침하는 대규모 플리스 시장의 발전과 함께 점점 더 시장 점유율을 확보했습니다.46 패니 메이와 프레디 맥은 전후 시대의 대부분보다 위기까지의 선두에서 시장 역할을 덜했다. 월스트리트 금융 기관들은 패니 매와 프레디 맥이 수립한 것과 같은 기준을 준수하지 않았고,위험 대출을 장려하여 투자자들의 모기지 담보 증권에 대한 욕구를 충족시켰다.

이 변화는 모기지 대출의 질이 급격히 떨어졌습니다. 2 차 저당 시장안에 그것을 매출하기 위하여 대금업자는 더이상 좋은 대부를 만들어야 하지 않았다-어떤 대부는 할텐데. 금융위기조사위원회는 2008 년 금융위기조사대출이 연체율이 6 인 것으로 나타났다.2%는 전통적인 보험 및 자격 요건으로 인해 28.3%와 비교하여 이러한 요구 사항이없는 개인 상표 대출 또는 개인 상표 대출에 대한 28.3%와 비교됩니다.47

또한,고등 교육 기관의 오랜 저렴한 주택 목표가 대출 기관이 서브 프라임 대출을 증가 시키도록 장려하지는 않을 것입니다.1992 년부터 패니 매와 프레디 맥은 경제적으로 소외된 지역 사회에서 주택 소유를 높이기 위해 단독 주택 및 다세대 주택 담보 대출의 지원을 목표로 설계된 저렴한 주택 목표의 대상이되었습니다.49 목표는 압도적 인 초당 적 지원으로 통과 된 1992 년 주택 및 지역 사회 개발법에서 시작되었습니다.50

저렴한 주택 목표의 상당히 광범위한 명령에도 불구하고,소외된 지역 사회의 차용자에게 신용을 지시하는 것이 주택 위기를 야기했다는 증거는 거의 없다. 이 프로그램은 서비스가 부족한 지역 사회에서 광범위한 모기지 대출 패턴을 크게 바꾸지 않았으며 민간 시장이 위험한 모기지 제품을 크게 시장에 출시하기 전에 10 년 이상 꽤 잘 작동했습니다.51

확실히,교육위원회는 주택 거품에 기여 비용이 많이 드는 오류를 만들어 궁극적으로 정부의 후견인 아래 그들을 착륙. 2000 년대 중반에 월스트리트의 증권화 시장 점유율이 증가함에 따라 패니 매와 프레디 맥의 수입이 크게 떨어졌습니다.(52)는 당황에서 주주를 유지하기로 결정,그들은 그들의 주주에 대한 더 큰 수익을 생성 월스트리트에서 구입 한 위험 모기지 담보 증권과 자신의 투자 포트폴리오를 채웠다.53

위기 이전 몇 년 동안,그들은 또한 다른 민간 시장 참여자와 시장 점유율을 위해 경쟁하려고 노력하면서,그들이 구입하고 보장 대출에 대한 신용 품질 기준을 낮추기 시작했다. 그들은 높은 속도로 기본값 고도-모기지로 알려진 대출을 보장.54 이 대부는 큰 첫 지불액으로 그러나 적은 문서에 전형적으로 기인되었다.56

이러한 오류들을 합쳐 사회보장기관이 거의 파산에 이르도록 유도하고,거의 10 년이 지난 오늘날에 남아 있는 후견인직에 상륙시켰다.57 그러나 그들은 게임에 늦었고 주택 위기를 초래 한 약탈 적 대출을 주도하지 않았으며,이는 주로 월스트리트 은행과 증권업자가 자금을 조달했습니다.58 그리고,위에서 설명한 바와 같이,전반적으로,지분증권대출은 위기 동안 지분증권대출이 아닌 지분증권대출보다 더 잘 수행되었다.

지역 사회 재투자 법은 위기를 일으키지 않았다

지역 사회 재투자 법은 차별적 대출의 오랜 역사를 다루고 은행이 지역 사회의 모든 부문,특히 저소득층 및 중간 소득 인구의 모든 차용자의 요구를 충족하도록 장려하기 위해 고안되었습니다.59 의회는 1977 년 민권 차별 금지법을 지원하기 위한 대출 인센티브를 제공하고,지역 은행 폐쇄와 주택 소유 혜택으로부터 전체 인구를 차단한 특정 지역 사회의 부당하게 낮은 수준의 대출에 대응하기 위해 이 법안을 통과시켰다. 이 프로그램의 핵심 아이디어는 주택 소유 및 기타 지역 사회 투자를 촉진하기 위해 소외된 지역 사회에 대한 실행 가능한 개인 대출을 장려하고 지원하는 것입니다. 이 법은 초기 통과 이후 여러 번 개정되었으며 연방 지역 사회 개발 정책의 초석이되었습니다.60 이 교육청은 소외된 지역사회에 1 조 5 천억 달러 이상의 민간 대출을 지원하여 저소득층 및 중간소득층을 위한 저렴한 주택 개발과 더 넓은 지역사회 경제 발전을 크게 지원했다.61

보수 비평가들은 대출 기관이 주택 위기로 이어지는 대출 기준을 완화하도록 강요했으며,과분한 차용자에 대한 신용 연장을 효과적으로 장려하고 지속 불가능한 주택 거품을 불러 일으켰다 고 주장했다.62 그러나 그 증거는 이 이야기를 뒷받침하지 않는다.

2004 년부터 2007 년까지 비은행 대출 기관이 대부분의 서브 프라임 대출을하고 있었기 때문에 모든 서브 프라임 모기지의 36%미만을 창출했습니다.63 이 소수 지분 중 10%만이 저소득층 개인에게 대출 한 모든 대출 중 10%만이 대출 크레딧을 받을 자격이 있습니다.64 금융위기조사위원회는 저소득층 차용자에 대한 서브프라임대출의 대리인인 고비용 대출의 6%만이 주택위기의 중대한 원인을 암시하는 기준치보다 훨씬 낮은 수준인 인건비와 관련이 있다고 판단했다.65 이는 비은행,비은행 대출 기관이 종종 위기에 이르는 가장 위험한 서브 프라임 대출의 일부에서 범인 이었기 때문입니다.

중앙은행은 금융기관의 대출이 채무불이행 가능성이 절반에 불과했고,그 중 400 건은 주택위기 때 전국적으로 파산했다.66 이 법의 상대적으로 제한 된 범위와 자격,전통적으로 못하는 대출에 대 한 신용에 대 한 액세스를 홍보의 핵심 기능에 부합입니다. 위기에서 가정된 역할에 대 한 감내 또는 제거 것 뿐만 아니라 잘못 된 목표를 추구 하지만 또한 차별적인 저당 대출을 줄이기 위해 노력을 다시 설정.

성공의 기록을 방어

아무도 연방 주택 정책이 완벽하다고 주장 할 수는 없지만 모기지 시장의 모기지 대출 및 유동성에 대한 정부의 지원은 소비자와 경제에 실질적인 이익을 제공했습니다. 경제성,유동성 및 접근을 촉진하는 연방 주택 정책은 1930 년대에 주택 시장을 산산조각 낸 시장 실패에 대한 약간의 조언이 아니라 오히려 반응이며 그 이후로 높은 주택 소유율을 유지해 왔습니다. 연방 정부의 지원으로 대공황 이전의 자유 시장 환경 하에서보다 훨씬 많은 수의 미국인들이 주택 소유 혜택을 누리고 있습니다.

정부의 주택위기에 대한 비난은 잘못된 것이며,주택정책 개혁,금융감독원,저렴한 대출법과 관련된 주택정책 문제에 대한 나쁜 해결책으로 이어질 것이다. 모기지 시장에 대한 정부 지원의 위험에 초점을 맞추기보다는 정책 입안자들은 대부분의 전문가들이 위기의 원인 인 약탈 적 대출과 금융 부문의 열악한 규제를 조사하는 것이 더 좋을 것입니다. 주택 정책에 대한 비난을 두는 것은 사실과 위험에 대해 말하지 않으며 대부분의 미국인들이 집을 소유하는 꿈을 꾸지 못할 때 시계를 되돌릴 위험이 있습니다.

콜린 맥아더는 미국 진보 센터의 전직 법률 연구원이다. 사라 에델만은 센터의 주택 정책 책임자입니다.