Se vuoi avventurarti nella costruzione, probabilmente sei curioso di trasformare la tua idea in realtà. I progetti di costruzione variano in complessità, portata e risultati desiderati. Indipendentemente da ciò, quasi tutti i progetti di costruzione seguono lo stesso processo. Conoscere il processo ti aiuterà a prendere decisioni informate dall’idea al completamento. Il processo è impegnativo, ma una corretta pianificazione ti dà un’esperienza di costruzione emozionante. Una conoscenza approfondita di questi passaggi ti aiuta a vedere il quadro generale e a trasformare la tua visione in un vero e proprio progetto tangibile. Il processo di costruzione è principalmente classificati in sei fasi, come segue:
- Progetto ideazione, la progettazione e la pianificazione
- permessi di Costruzione
- Pre-costruzione
- Appalto
- Costruzione
- Post-costruzione
Corretta gestione del progetto dà logiche e chiare linee guida su cosa aspettarsi in ogni fase chiaramente definiti i compiti e gli obiettivi. È essenziale mantenere la continuità del progetto in tutto in quanto aiuta a mantenere il progetto entro i limiti di tempo e di bilancio. La corretta esecuzione di queste fasi di costruzione stabilisce il quadro che garantisce il successo del progetto. Questo articolo esporrà su ciascuno di questi passaggi e vi darà una panoramica generale di cosa aspettarsi.
Indice
1. Ideazione, progettazione e pianificazione del progetto
La concezione del progetto è dove vengono pensate le prime idee di un progetto prima di iniziare la progettazione dettagliata. Questo segue la ricerca della posizione del progetto e la specificazione dei codici di costruzione coinvolti. In questa fase, è fondamentale coinvolgere un architetto per garantire che tutto sia fattibile.
Gli studi di fattibilità prevedono la verifica della conformità delle soluzioni proposte agli obiettivi principali. Dopo la concezione del progetto, il proprietario, l’architetto e il responsabile della costruzione passano alla fase di progettazione. Ciò fornisce una tabella di marcia che evidenzia lo scopo del progetto e gli ostacoli prevedibili.
Una volta che il concepimento è finito, è il momento di entrare in fase di progettazione. La progettazione avviene prima dell’acquisto di beni e servizi e prima dell’inizio del progetto. L’architetto e il suo team sono responsabili per mettere le idee del cliente in carta. La progettazione prevede la progettazione schematica, accordi contrattuali, e lo sviluppo del design.
Prima di entrare nella progettazione schematica, è necessario delineare gli obiettivi e gli obiettivi del progetto. Le decisioni critiche come la dimensione dell’edificio e l’utilizzo dello spazio sono discusse a questo punto.
Il passo successivo prevede un design che mostra lo spazio e l’utilizzo dei materiali. La valutazione dei costi del progetto viene effettuata anche in questa fase prima di procedere. È una fase preliminare, ed è qui che inizia l’offerta. I documenti vengono utilizzati per effettuare offerte sul progetto dopo essere stati redatti con le specifiche del progetto. Gli architetti valutano la fattibilità del progetto e mettono su carta idee moderne mentre gli ingegneri garantiscono la sicurezza del progetto. L’architetto e l’ingegnere sono attivi in questa fase, ma completano il lavoro di progettazione principale durante la fase di pre-costruzione.
Dopo la progettazione, il progettista imposta il progetto sviluppando un piano strategico. Questo è dove il progetto è diviso in unità più piccole digeribili rendendo più facile stabilire i tempi di completamento.
2. Permessi di costruzione
Prima dell’inizio del progetto, è necessario garantire tutti i permessi di costruzione necessari. Questo processo va avanti per tutto il progetto in quanto diverse discipline hanno licenze diverse. Può richiedere molto tempo in quanto diverse autorità sovrapposte devono approvare un progetto. Ci sono autorità locali, statali e federali che devono essere navigate e questo può causare molta confusione.
Se sono necessari diritti per un progetto, devono essere assicurati prima della costruzione. I diritti si riferiscono all’uso previsto dell’edificio e al modo in cui si integra o contraddice i requisiti urbanistici o di zonizzazione municipale. I diritti possono essere noiosi. Il processo comprende riunioni del municipio, campagne di sensibilizzazione pubblica e molti altri passaggi.
Gli ostacoli quando si tenta di garantire i diritti possono causare molti ritardi in un progetto. È semplice in alcuni progetti, ma richiede mesi o anni in altri. Lavorare con un project manager esperto rende il processo più agevole, mitigando potenzialmente i rischi connessi.
3. Fase di pre-costruzione
Questa ampia categoria racchiude tutto il lavoro in un progetto di costruzione prima della costruzione fisica effettiva. Quando la pianificazione del progetto è finalizzata, il design è semplificato e le forniture e la manodopera vengono assemblate.
I servizi di pre-costruzione sono necessari per sviluppare un approccio formale nel calcolo dei costi, dell’ambito e dei programmi per l’esecuzione del progetto. È fondamentale per il progetto, ed è durante questa fase in cui il team di progetto viene assemblato e allineare le fondamenta del progetto e una struttura di comunicazione. Una scarsa struttura di fondazione e comunicazione porta a lacune e potenziali ritardi del progetto.
Il team di progetto viene assemblato durante la fase di pre-costruzione per preparare in anticipo il cantiere. Il team di progetto è composto da project manager, field engineer, appaltatore, sovrintendente e responsabile della salute e sicurezza.
Il cliente può sostenere costi di pre-costruzione come servizi legali da parte di avvocati per esaminare eventuali potenziali conflitti di interesse. Il team di progetto passa anche attraverso i parametri di progettazione e requisiti di progetto fino a venire con obiettivi chiari e concisi per tutte le parti.
Le condizioni del sito hanno anche un impatto di grandezza sul progetto e vengono attentamente valutate.
Dopo la valutazione del sito, il team di progetto presenta una stima dei costi realistica per testare la fattibilità del progetto. La stima dei costi del progetto considera manodopera, pianificazione, condizioni del sito, materiali e requisiti normativi. Pensano anche ad altri progetti comparabili e ai costi sostenuti. L’appaltatore qui sta cercando di avvicinare il progetto ai vincoli di bilancio fattibili.
Dopo il processo di stima dei costi, le parti stipulano un accordo legalmente vincolante che consente al contraente di mettere in piedi la struttura per conto del proprietario. L’appaltatore considera il programma di progettazione del proprietario e altre specifiche che determinano i costi di costruzione del progetto.
4. Approvvigionamento
La fase di approvvigionamento è dove il team di progetto ottiene l’attrezzatura, il lavoro e i materiali necessari. La complessità di questa fase dipende dalle dimensioni del progetto, dalla data di inizio prevista e dalla disponibilità delle risorse. In questa fase, il contraente generale assegna contratti minori ai subappaltatori. Il processo può iniziare con nuovi decolli di costruzione dai disegni di costruzione. I subappaltatori ottengono quindi manodopera, materiali e ambito di lavoro dai decolli.
Questa fase consente risparmi nel progetto. Ciò aumenta il margine di profitto della costruzione commerciale per l’appaltatore. Un appaltatore con una buona e affidabile rete di fornitori o uno che lavora su diversi progetti al momento può risparmiare molto in base all’economia di scala. Il cliente può anche beneficiare di questi risparmi a seconda del tipo di contratto.
5. Fase di costruzione
La fase di costruzione è quando la pala colpisce il terreno, trasformando il campo vuoto in un grattacielo. La pianificazione paga qui. È essenziale avere una riunione di pre-costruzione per garantire che tutti siano sulla stessa pagina. La riunione pre-costruzione dovrebbe affrontare:
- Logistica e stoccaggio
- Dettagli del contratto primario
- Salute e sicurezza
- Controllo qualità
- Possibili sfide progettuali
Dopo la riunione di pre-costruzione, il progetto può ora iniziare. Il contraente principale mantiene il controllo generale del progetto in questa fase. Gestisce le risorse, monitora i documenti e comunica lo stato di avanzamento del progetto. D’altra parte, il team di progettazione è responsabile del controllo di qualità per vedere se il progetto è conforme ai piani approvati. Il team di progettazione esamina anche le richieste di sostituzione, gli ordini di modifica e gli invii.
Ogni squadra ha il suo programma in questa fase. I programmi per diversi gruppi variano a seconda dei loro ruoli. Alcuni subappaltatori potrebbero aver bisogno di una parte del lavoro da completare prima di iniziare la loro parte. Ciò dimostra che una scarsa esecuzione in questa fase può causare molti ostacoli nel progetto.
Monitoraggio e controllo
Alcune metodologie di project management hanno qui una fase diversa per il monitoraggio e il controllo. Il responsabile della costruzione monitora il budget, il rischio, la gestione delle assicurazioni e l’ambito utilizzando varie tecniche di gestione del progetto. Uno dei migliori strumenti per questa fase è il KPI (Key Performance Indicator). Esempi di KPI sono il monitoraggio degli sforzi e dei costi, gli obiettivi del progetto e i risultati finali.
6. Post-costruzione
Questa fase è più critica di quanto la maggior parte lo consideri. La costruzione attuale è completa, ma il progetto non è ancora stato consegnato al proprietario. Se non viene prestata un’attenzione adeguata a questa fase, può portare a molti problemi per il proprietario.
Tutte le risorse non necessarie per il progetto vengono smobilitate in questa fase. Gli affitti vengono restituiti e il sito viene ripulito. I subappaltatori che hanno completato la loro parte di lavoro possono passare ad altri progetti.
Il project manager e l’ingegnere visitano fisicamente il sito ed elencano tutti gli elementi che non sono ancora stati completati. Dopo aver creato l’elenco di punch, il gestore del proiettore collabora con l’appaltatore per correggere gli errori.
Al proprietario devono essere fornite tutte le informazioni necessarie sul progetto. Questo include close-out documenti come manuali, disegni as-built, contabilità, e l’assicurazione. Naturalmente, l’assicurazione deve essere cambiata dall’assicurazione di costruzione all’assicurazione di proprietà permanente. Per i progetti più grandi, la fase di post-costruzione è un processo formalizzato noto come messa in servizio. Qui i sistemi sono testati per garantire che soddisfino i requisiti specificati.
Domande frequenti
Qual è il ciclo di vita del progetto di costruzione?
È possibile confrontare un ciclo di vita di un progetto con un ciclo di vita naturale. È qui che le attività iniziano gradualmente in un progetto e si accumulano rapidamente nei risultati finali del progetto. Lo slancio si riduce e si assottiglia man mano che il progetto si avvicina ai suoi ultimi giorni. Esistono molti strumenti di gestione del progetto per monitorare il ciclo di vita del progetto, ma le fasi sono discusse in questo articolo.
Cosa viene dopo le fondazioni in costruzione?
Dopo aver versato e impostato la fondazione, viene costruita l’inquadratura dell’edificio. La struttura dell’edificio è per noi ciò che è lo scheletro. Questo è dove si vede il layout della vostra casa dispiegarsi. Se la tua casa sembra più piccola di quanto immaginassi in questa fase, non preoccuparti. Questa è solo un’illusione!
Come si calcolano i costi di costruzione?
La maggior parte degli appaltatori è molto impegnata nell’esecuzione di progetti ed è difficile per loro concentrarsi sulla stima dei costi. Gli appaltatori, pertanto, utilizzano diversi metodi di stima dei costi.
C’è il metodo manuale in cui gli appaltatori inviano la loro lista di offerte ai subappaltatori sperando di ottenere preventivi accurati prontamente. Tuttavia, questo metodo è noioso, lento e rende un appaltatore eccessivamente dipendente dai subappaltatori.
Altre strategie digitali possono ottenere i migliori risultati. Il metodo più comune è il metodo del prezzo unitario. Questo è quando si utilizzano i prezzi unitari per le stime. Gli appaltatori utilizzano un database dei costi unitari di costruzione prima di inserire il software di stima come Proest. Dopo il prezzo, si aggiunge quindi manodopera, spese generali, profitti e ricariche.
La maggior parte degli appaltatori è abituata a utilizzare il software di stima di Excel, ma scoprirai rapidamente che Excel è lontano dalla soluzione di stima ideale. Proest estimating software è un software di stima basato su cloud che mantiene più persone collegate. È anche in grado di tenere il passo con improvvisi cambiamenti nel volume e nella domanda nei progetti.
Altri appaltatori utilizzano soluzioni digitali come il software BIM (Building Information Modeling). La stima dei costi da disegni 2D può essere difficile, ma il software di stima della costruzione BIM automatizza e accelera il processo di stima dei costi.
Qual è la fase più cruciale della costruzione?
La pre-costruzione è la fase di costruzione più critica. Nel momento in cui un progetto arriva alla costruzione effettiva, la maggior parte del lavoro è già stato fatto. Il successo di un progetto dipende dal team e il team viene selezionato nella fase di pre-costruzione. Questa fase pone le basi per il successo del progetto.
Conclusione
I passaggi che abbiamo superato sopra sono una visione logica di un progetto di costruzione dall’inizio alla fine. Un progetto di costruzione è uno sforzo temporaneo che coinvolge la messa in comune di diverse risorse. Il processo di costruzione è un processo lineare che comprende una catena di compiti, strumenti e decisioni. Quasi tutti i progetti di costruzione sono unici, ma tutti seguono lo stesso ciclo dall’inizio alla fine.
Il tempo trascorso nella pianificazione metodica pre-costruzione è più che un investimento utile. È qui che vengono catturate la maggior parte delle opportunità di risparmio e viene stabilita una tabella di marcia chiara per il progetto.
Il processo di costruzione può essere complesso, soprattutto per le persone che non hanno familiarità con il processo. Un project manager svolge un ruolo fondamentale nel guidare il progetto dall’inizio alla fine. Un responsabile di costruzione professionale permette anche di bilanciare le diverse esigenze nei tempi, costi e portata.
Un grande pilastro nel processo di costruzione è la comunicazione tra le parti interessate. Semplificano il progetto di costruzione e assicurano che tutte le fasi siano sviluppate e completate in tempo.