dette innlegget forklarer alt om periodiske leieforhold, rullende leiekontrakter, fornyelser, og hva du skal gjøre når AST minimum (fast) sikt er i ferd med å utløpe!
Men først:
- Trenger du hjelp med hva som skjer i en felles leieforholdet når en leietaker ønsker å forlate, men de andre leietakerne ønsker å bo i eiendommen?
- Vil du ha hjelp med din spesifikke situasjon? Skriv et innlegg på Vårt Forum!
Når en utleier leier ut en eiendom til en leietaker, vil det vanligvis være en leieavtale som angir en tidsperiode som leieforholdet vil vare for.
denne tidsperioden er ‘begrepet’ av leieforholdet. Når begrepet er fastsatt i leieavtalen, er det vanlig å referere til avtalen som ‘åremål’, som det vil være for en fast periode. Dette vil normalt være i seks måneder eller et år. Mindre vanlig kan det være for andre perioder.
men hva skjer når denne tidsperioden slutter? La oss gå gjennom de ulike scenariene.
Hva Som Skjer Når En Kontrakts Minimumsperiode Utløper
dette vil avhenge av om leietakerne har flyttet ut eller ikke. La oss se på begge tilfellene.
Hvis Leietakerne Har Flyttet ut
hvis leietakerne flytter ut på slutten av åremålsperioden, slutter leieforholdet. Det vil ikke lenger eksistere. Dette er under en regel quaintly kjent av advokater som ‘effluxion av tid’.
Så, hvis leietakerne har flyttet ut innen den datoen, så er det slutten på det. Leietakerne har ikke lenger noe ansvar under leieforholdet, og utleier har ikke lenger rett til å belaste leie.
Utleiere blir ofte opprørt over dette hvis leietakerne har flyttet ut uten å gi dem noe varsel. Noen ganger kan de til og med sette inn leieavtalen en klausul som krever at leietaker gir varsel om de vil forlate ved slutten av åremålsperioden og sørge for at de betaler ‘leie i stedet for varsel’ hvis de ikke gjør det.
Dessverre (for utleiere) vil disse klausulene nesten helt sikkert være ugyldige under De Urettferdige Kontraktsbetingelsene (nå en del Av Consumer Rights Act 2015).
leieren registrerte seg bare for en bestemt tidsperiode. Enhver klausul som tvinger ham til å bli lenger eller forsøke å gjøre ham ansvarlig for fortsatt leie hvis han har flyttet ut, vil bli ansett som urettferdig og uhåndterlig.
Hvis Leietakerne Forblir I Yrke
er situasjonen annerledes hvis leietakerne forblir boende på eiendommen. Selv om, lagre der det er en kontraktsmessig periodisk leieforholdet satt opp (se nedenfor på dette), leieforholdet vil fortsatt ende ved midnatt på den siste dagen av åremålsperioden.
hvis leietakerne forblir i yrke, vil det i de fleste tilfeller, hvis ingen ny åremålsleie eller fornyelse er signert, så snart åremålsleieforholdet er avsluttet, opprettes en ny ‘periodisk’ leieforholdet automatisk på sin plass.
med mindre eller inntil et nytt åremål eller fornyelsesdokument er signert, vil leieforholdet da fortsette på denne periodiske basis.
det er ingenting galt med dette. Noen leieforhold har kjørt på i mange år på periodisk basis. Du trenger ikke å gi leietakere en ny åremålsperiode eller fornyelse.
Faste vilkår er ofte å foretrekke da de gir både utleier og leietaker mer sikkerhet. I tillegg gir de utleiere en mulighet til å øke leien. Noen ganger, men som om enten utleier eller leietaker er usikker på sine planer, kan det være bedre å la leieforholdet kjøre på som en periodisk, da dette er mer fleksibelt.
utleier kan også foretrekke å ikke være bundet til en lang sikt hvis de er misfornøyde med leietakerens oppførsel og bare er villige til å tillate dem å forbli hvis de oppfører seg på en måned for måned basis.
Om du tillater leieforholdet å kjøre på som en periodisk eller insistere på en ny åremålsperiode, avhenger egentlig av hva du vil og hva som er best under omstendighetene.
for Øvrig er utleieagenter ofte opptatt av at leieforhold skal fornyes, da dette vil utløse deres rett til en fornyelsesavgift. Ikke la dem over-overtale deg. Hvis omstendighetene i leieforholdet ditt er at den mer fleksible periodiske leieforholdet er å foretrekke, bør de akseptere dette. De har ikke en absolutt rett til fornyelsesavgift – uansett hvor mye de vil ha det!
Hvordan Opprettes Periodiske Leieforhold?
så hvis leietakerne forblir i eiendommen og ingen fornyelse er signert, vil det være en periodisk leieforholdet. Hvordan er disse opprettet? Det er i utgangspunktet tre alternativer:
- hvis leieforholdet er en sikret shorthold leieforholdet
- hvis leieforholdet er en ‘sedvanerett’ uregulert leieforholdet
- hvis leieforholdet gir en kontraktsmessig periodisk leieforholdet
La oss ta en titt på disse i sin tur.
1. Lovbestemt Periodisk Leieforholdet
hvis leieforholdet Er En Sikret Shorthold Leieforholdet, så når minimumsperioden utløper, vil leieforholdet fortsette på grunn av lov.
av de tre er dette den vanligste situasjonen. Den nye leieforholdet vil oppstå fordi seksjon 5 Av Housing Act 1988 sier det vil.
Housing Act 1988 er loven som setter opp og regulerer sikrede og sikrede shorthold leieforhold. Seksjon 5 sier at dersom leietaker forblir i yrke etter utløpet av åremålsperioden, da en ny ‘periodisk’ leieforholdet vil automatisk bli opprettet. Denne nye periodiske leieforholdet vil:
- Start umiddelbart etter åremålsslutt
- anses å være mellom de samme personene som var utleier og leietaker på tidspunktet åremålsslutt
- Være i forhold til de samme lokalene
- være ‘periodisk’ som betyr at det vil løpe fra periode til periode – normalt månedlig eller ukentlig (se mer om dette nedenfor)
- lagre for dette, vil det være under de samme vilkår og betingelser som den foregående åremålsleieforholdet
denne typen periodisk leieforholdet er kjent som en ‘lovfestet’ periodisk leieforholdet – fordi det ble opprettet ved lov, jeg.e. seksjon 5 I Boligloven 1988.
i de fleste tilfeller vil perioden være månedlig eller ukentlig, avhengig av hvordan leien betales i henhold til leieavtalen. Men hvis den siste betalingen av leien var annerledes-for eksempel hvis leietaker betalte hele leien foran med en betaling for seks måneders leie-vil leieperioden gjenspeile denne siste betalingen(så i vårt eksempel vil det være en seks måneders periodisk leieforholdet).
De fleste leieavtaler i dag er sikret shorthold leieavtaler, så i de fleste situasjoner der leietakere bo på etter utløpet av åremålsperioden, vil de ha en lovbestemt periodisk leieforholdet.
2. ‘Sedvanerett’ Uregulert Leieforholdet
noen leieforhold faller utenfor lovfestet kode satt opp Av Housing Act 1988. I hovedsak er disse:
- Leieforhold hvor utleier er bosatt utleier som han bor i samme bygning(se mer om dette nedenfor)
- Leieforhold hvor leietaker er aksjeselskap, eller
- hvis leien er enten:
- mer enn £100 000 pa, eller
- mindre enn £750 Pa (eller £1500 Pa I Stor-London)
du finner en fullstendig liste I Tidsplan 1 I Boligloven 1988.
så langt som bosatt utleiere er bekymret, vil dette normalt være hvor noen leier ut en slags granny vedlegg av ‘garden flat’. Det gjelder ikke situasjoner der utleier eier to eller flere eiendommer i en spesialbygd boligblokk og leier en og bor i en annen – her vil de leide eiendommene Være ASTs. Hvis utleier leier et rom til en leieboer, vil dette normalt ikke være en leieforholdet i det hele tatt (se mer om dette i Min Leieboer Utleier nettsted).
så, hva skjer hvis en leietaker forblir på etter utløpet av åremål i en felles lov leieforholdet? Punkt 5 vil ikke gjelde da dette ikke er EN AST. Generelt, derimot, loven vil innebære en periodisk leieforholdet der leietaker betaler og utleier aksepterer leie.
under paragraf 54 (2) I Lov Om Eiendomsloven 1925 er det ikke nødvendig å ha en formell skriftlig leieavtale gjerning hvis en leietaker bor i en eiendom og betaler leie der det er en åremålsperiode på 3 år eller mindre. En ny leieforholdet vil bli opprettet automatisk.
de eneste omstendighetene der det ikke vil bli opprettet, vil være hvis leietaker ikke betaler leie eller utleier nekter å godta det. Vanligvis vil utleier være ute etter å gjenopprette besittelse av eiendommen her, i så fall merk at de fortsatt trenger å få en besittelsesordre gjennom domstolene (Min Utleier Law Eviction guide har instruksjoner om hvordan du gjør dette).
3. Leieforholdet Avtalen Gir En Kontraktsmessig Periodisk Leieforholdet
den tredje typen sak som skaper en periodisk leieforholdet er ‘kontraktsmessig periodisk leieforholdet’. Disse er ikke vanlige og eksisterer bare dersom leieavtalen signert av leietaker spesifikt gir dem.
når dette er gjort, slutter leieforholdet ikke i det hele tatt, men fortsetter (forutsatt at leietakerne ikke flytter ut) periodisk, som angitt i avtalen. Normalt vil dette være for en månedlig periodisk leieforholdet.
en av fordelene med kontraktsmessige periodiske leieforhold er at du kan spesifisere hva perioden din periodiske leieforholdet vil være, slik at dette skaper sikkerhet.
Hva Vil Ikke Skje
det er nok verdt å nevne, for å konkludere denne artikkelen, at der noen har bodd i en eiendom som leietaker, vil de ikke bli til en ‘husokkupant’ hvis de forblir i eiendommen etter åremålsperioden er avsluttet.
de vil bli leietaker og vil ha rett til å forbli i eiendommen til de blir kastet ut av domstolene.
en annen bekymring utleiere har er at hvis leietakere bo i eiendommen i lang tid, vil de plutselig få ekstra rettigheter, slik rett til å kjøpe eiendommen. Dette vil heller ikke skje.
Utleiere vil nesten alltid ha rett til å kaste ut leietakere som forblir bosatt i eiendommen etter åremålsperioden er avsluttet. De eneste omstendighetene der dette ikke er tilfelle, er hvor leietaker har en beskyttet leieforholdet i Henhold Til Leieloven 1977. Men Ingen Leielovbeskyttede leieforhold har blitt (eller kan bli) opprettet siden januar 1989, så dette kommer ikke til å skje med en nyere leieforholdet.
avslutningsvis
i de aller fleste tilfeller der en leietaker forblir på etter utløpet av åremålsperioden der ingen ny avtale er inngått, vil han fortsette å ha en leieforholdet-en periodisk leieforholdet Faktisk vil han også ha en leieforholdet som vilkårene i den foregående leieforholdet vil fortsette å gjelde.
det Er imidlertid ingenting å frykte om periodiske leieavtaler, og det er tider når du tillater en leieforholdet å ‘kjøre på’ som en periodisk Er en god ide Forhåpentligvis denne artikkelen hjalp deg å forstå problemene og hvordan reglene fungerer.
Hva skjer når bare en leietaker ønsker å forlate en felles leieavtale?
i en felles leieforholdet er alle leietakere solidarisk ansvarlige for leieforholdet (for eksempel å betale leien), men også privilegiene(for eksempel å ha tilgang til hele eiendommen).
så lenge de følger vilkårene i kontrakten, kan enhver leietaker i en felles leieforholdet gi beskjed om å forlate eiendommen. Hvis kontrakten sier at 2 måneders varsel er påkrevd, kan enhver leietaker gi denne meldingen og flytte ut to måneder senere.
på dette tidspunktet vil leieforholdet være avsluttet for alle parter med mindre leieavtalen sier noe annet. Hvis de andre leietakerne forblir og fortsetter å betale samme leie, vil det ikke bare være business as usual, siden leieforholdet som tidligere eksisterte, sammen med vilkårene, vil bli avsluttet.
det vil være i alles interesse å komme til en ny avtale så snart som mulig. Ideelt sett vil de resterende leietakere og utleier ha gjort avtaler i oppsigelsestiden og signert en ny leieavtale for å starte så snart den gamle slutter.
Du kan laste Ned Openrents Gratis leieavtale her.
Tessa Shepperson
Tessa er en spesialist utleier & leietaker advokat. Flere av hennes skrifter kan bli funnet på Landlord Law Bloggen. Hun driver også den populære Utleier Lov online-tjenesten. Den siste delen, OpenRent Supplemental, er ikke Av Tessa Shepperson.