Hva Er Klasse A, Klasse B Og Klasse C Egenskaper?

Innledning

Folk bruker mye sjargong når de diskuterer næringseiendom. En av de mest nevnte gruppene av setninger er» Klasse A, Klasse B og Klasse C » eiendom. Noen kan for eksempel si at de investerer i verdiøkende Klasse B eiendeler. De refererer til en type eiendom preget av visse egenskaper, for eksempel plassering, alder og tilstand.

Bruk av «klasser» ligner på å tilordne karakterer til egenskaper. Akkurat som en topp student kan bli referert til som En a-plus student, vil en eiendom i premier tilstand bli referert Til Som Klasse a eiendom. Som du kanskje forventer, Er Klasse B, Klasse C og Til Og med Klasse D egenskaper henholdsvis mindre high-end når du beveger deg ned i» klasse » – spekteret.
mens det ikke er noen universelt akseptert definisjon For Klasse a, Klasse B og Klasse C eiendom, er det generelle egenskaper som man kan forvente for enhver eiendomsklasse. I dagens artikkel beskriver vi de vanlige funksjonene knyttet til hver eiendomsklasse. Mange investorer vil snakke om» ABCs » av eiendom, men i dag vil vi utvide dette ved å se på «Klasse D» eiendom, som er en ofte oversett klasse som kan være fantastisk for investorer som ønsker å omplassere og restabilisere disse typer bygninger.

Relatert: Hva Er Illikvide Investeringer?

Les videre for å lære mer om ABCs (Og Ds) av næringseiendom eiendom klasser.

hva Er egenskapen Klasse a, Klasse B og Klasse C?

Klasse A Eiendom

klasse a bygninger er vanligvis ansett for å være en topp-tier investeringseiendom. Disse egenskapene er vanligvis nybygde og inneholder high-end ferdig, materialer, systemer og fasiliteter. For Eksempel Kan En Klasse a-eiendom være utformet SOM LEED Gold Eller Leed Platinum, en betegnelse som indikerer at eiendommen har betydelige bærekraftige eller energibesparende funksjoner. Klasse a egenskaper vil også noen ganger inneholde unike arkitektoniske funksjoner. Avhengig av type eiendom, kan bygningen selv har sin egen merkevare eller livsstil knyttet til den.

Eiendommer I Klasse a ligger ofte i bykjernen, i sentrumsmarkeder Som Manhattan, Los Angeles og Miami. De er ofte plassert i nærheten av store sysselsetting sentre, universiteter, sykehus, og kunst og kulturelle aktiviteter. De vil vanligvis ha god tilgang til store motorveier eller offentlig transport.

Klasse a egenskaper er noen ganger referert til som «trophy eiendeler.»De er svært ønskelige eiendeler som tiltrekker seg interesse fra et bredt spekter av investorer, inkludert institusjonelle og internasjonale investorer. En av grunnene til at investorer konkurrerer om disse egenskapene er at de har sterke leietakere. På den kommersielle siden kan dette omfatte høy kredittverdige leietakere og store selskaper. Dette kan inkludere velstående leietakere som er villige til å betale en premie for å bo i disse omhyggelige egenskapene på boligsiden. Gitt etterspørselen fra leietakere, har disse egenskapene ofte stabil kontantstrøm og anses relativt «trygge» fra en investors perspektiv.

Eiendom I Klasse B

eiendommer I Klasse b er et trinn ned Fra Bygninger I Klasse a. De er ofte 10 til 30 år gammel og kan ha en Gang vært En Klasse a eiendom før nyere bygninger kommer online. Klasse b egenskaper er fortsatt vanligvis godt plassert, men, gitt sin vintage, ikke har den nyeste teknologien, fasiliteter, og andre funksjoner man forventer fra en nybygd eiendom. De krever også mer når det gjelder reparasjoner og vedlikehold på grunn av deres alder. Systemer kan være grunn for utskifting, og felles område forbedringer, nye fasader, og landskaps oppgraderinger kan være berettiget.

Egenskaper I Klasse B tiltrekker seg fortsatt solide leietakere. Disse kan være mer kostnadsbevisste leietakere eller bedrifter som ikke er klare til å forplikte seg til en dyrere, langsiktig leieavtale i En Klasse a-bygning. Klasse b egenskaper har vanligvis sterk kontantstrøm og, med beskjedne forbedringer, et sterkt potensial for vurdering.

Klasse b-egenskaper har en tendens til å fungere bra uansett hvor vi er i en gitt markedssyklus. I et bullmarked, vil de som tidligere leier Klasse c-plass ofte oppgradere til en høyere Klasse b-bygning. I en ned markedet, leie Klasse a egenskaper vil ofte nedgradere til En Klasse b eiendom siden det er rimeligere, men fortsatt tilbyr mange funksjoner de hadde blitt vant Til Med Klasse a levende.

Klasse C Eiendom

klasse c egenskaper er vanligvis eldre (30 + år gamle) og vil ofte vise synlige tegn på forverring, for eksempel overgrodd landskaps eller forvitret fasader. Siden disse egenskapene er eldre, vil få ha moderne fasiliteter. Noen vil ikke ha fasiliteter på stedet i det hele tatt. Eiendoms-og enhetsfunksjoner er ofte utdaterte. Eiendommen har kanskje ikke heiser, for eksempel, eller boligenheter har kanskje ikke oppdatert inventar eller ønskelig oppsett.

Klasse c-bygninger er ofte plassert på mindre ønskelige steder. De kan være lenger fra store sysselsetting sentre eller i områder med høyere kriminalitet eller få nabolaget fasiliteter. På boligsiden inkluderer leietakerne ofte de som ikke har råd til å bo andre steder. På den kommersielle siden kan leietakere være mer oppstart eller kontantstrøm begrenset enn leietakere som leier plass I klasse a eller klasse B bygninger.

Ledelsen har en tendens til å være ganske intensiv I klasse c-egenskaper. Reparasjoner og vedlikehold er rutinemessig nødvendig. Ofte fører utsatt vedlikehold til dyrere reparasjoner enn om eieren hadde opprettholdt eiendommen gjennom hele levetiden. Disse eiendommene opplever også høyere enn gjennomsnittlig leietakeromsetning, noe som kan skape kontantstrømforstyrrelser for investorer. Når det er sagt, er anskaffelseskostnadene For Klasse c-bygninger mye lavere enn Klasse a eller klasse B-egenskaper, og når kontantstrømmen er stabil, kan den være veldig sterk.

Klasse D Eiendom

klasse d egenskaper er noen ganger betraktet som den svarte sauen av næringseiendom. Disse bygningene er gamle, nedslitt, og ofte behov for betydelige reparasjoner (hvis ikke utbredt rehab). Mange vil ha betydelige kodebrudd eller, verre, vil ha blitt fordømt av kommunen. Investorer kan ofte finne klasse D egenskaper i fallende eller ellers farlige nabolag. De ligger i utkantområder, ofte langt fra nødvendigheter (som dagligvarebutikker og apotek).

Fra et ledelsesperspektiv Er Klasse D-egenskaper noen av de mest utfordrende. Leietakere er ofte lav inntekt med dårlig kreditt. Noen kan ha kriminell bakgrunn eller historier om utkastelse. Utleiere vil ofte måtte jage disse leietakere for sine leie betalinger.

Klasse d egenskaper er den rimeligste for investorer å erverve, og de som gjør vil finne disse egenskapene har høye leie-til-pris-forhold (minst på papir). I teorien Kan Klasse d egenskaper ha den høyeste cash-on-cash avkastning-forutsatt leietakere betale sin leie. Klasse d egenskaper vil sjelden sette pris på med mindre en investor gjør betydelige kapitalforbedringer.

Relatert: Eiendomssyndikering: Hva Er Det?

Hvilken Er Den Beste Investeringseiendommen?

Investorer vil ofte spørre hvilken klasse som er «best» å investere i—men egentlig er det ikke noe riktig eller galt svar. Alle aktivaklasser kan være verdt investeringsmuligheter. Alt avhenger av investorens risikotoleranse og foretrukket avkastning.

det er vanligvis et omvendt forhold mellom eiendomsklassen og cap-prisene. Klasse a egenskaper kommer til den høyeste prisen versus klasse D egenskaper, som er den rimeligste. Klasse B og C egenskaper faller et sted i mellom. Risikonivået knyttet til hver av disse eiendomsklassene varierer også. Stabilisert Klasse a egenskaper anses noen av de «tryggere» investeringer i Forhold Til Klasse C eller Klasse D bygninger som er «risikofylt» investeringer. Tilsvarende, cap priser er lavest For klasse a bygninger og vanligvis høyest For Klasse D bygninger. En Klasse a eiendom kan handle på en 3-cap, mens En Klasse C eller Klasse D bygning vil ofte handle for godt inn i de doble sifrene.

Investorer med lav risikotoleranse vil naturligvis bli mer tiltrukket av klasse a og klasse B eiendeler. Dette er grunnen til at så mange institusjonelle investorer trekkes Til Klasse a egenskaper-de er villige til å akseptere lavere avkastning i bytte for sikrere, stabiliserte eiendeler som kan sette pris på over tid. De med høyere risikotoleranse kan være lurt å vurdere å investere I Klasse C eller Klasse D egenskaper. Sistnevnte vil gi høyere avkastning, men igjen, har en høyere risikoprofil og sjelden setter pris på uten betydelig investering.

«Problemet» Med Klassifisering Av Eiendom

det er et iboende problem med tildeling av eiendomsklasseetiketter til næringseiendom. Problemet er at klasseforskjellene er alle relative. For eksempel kan det som anses Som En Klasse a-eiendom i Sentrum Av Milwaukee bare betraktes Som En klasse B-eiendel i Sentrum Av San Francisco. Leietakere I San Francisco, for eksempel, kan ha en annen forventning for kvalitet, funksjoner, og fasiliteter knyttet Til En klasse a eiendom som rett og slett ikke eksisterer ennå I Milwaukee market.

i tillegg kan eiendomsklasser være flytende. En Klasse a-eiendom i 2010 kan ikke lenger betraktes Som Klasse a bare ti år senere etter at flere nye bygninger kommer på nettet i samme undermarked. Disse nyere bygningene vil ofte ha den nyeste teknologien og funksjonene, noe som gjør eiendommen bygget i 2010 virker utdatert nesten over natten.

plasseringen gir også en overdimensjonert rolle i egenskapsklassifiseringer. For eksempel kan en flerfamiliebygning bygget I Bostons Back Bay-nabolag være 200 + år gammel, og likevel kan det være en av de mest eksklusive adressene i byen. Alder og eiendom fasiliteter er ofte overskygget når en eiendom er ellers godt vedlikeholdt og utrolig godt plassert.

Til slutt er det noen tilfeller der en eiendom anses som en bestemt klasse av grunner som ikke har noe å gjøre med alder, tilstand eller plassering. Et eksempel på dette er når en Klasse c eiendom har vært dårlig forvaltet, og derfor har en høy ledighet, dårlig kontantstrøm, og flere ventende utkastelser. Eiendommen kan ellers være i øvre C eller lavere b-klasse hvis ikke, men for dårlig eiendomsforvaltning. Installere en ny eiendomsforvalter og forbedrede prosesser kan være alt som trengs for å stabilisere eiendommen.

Plusser Og Minuser Av Eiendom Klassifisering

Nå, la oss lag i et annet element som bare ytterligere muddies klassifisering farvann. I Tillegg Til Klasse a, Klasse B, Klasse C og Klasse D eiendom karakterer, er det også plusser og minuser som ofte er knyttet til hver klasse. For eksempel kan en virkelig trophy-grade eiendel, for eksempel en nybygd kontorbygning som ligger i Sentrum Av Manhattan, betraktes som En a++ – eiendel. Rett nede i gaten kan et annet fremste kontorstårn betraktes Som En A eller A-avhengig av de spesifikke funksjonene. Disse er begge høykvalitets kontorbygg, men tillegg av plusser og minuser skaper noe skille mellom dem.
det samme gjelder for klasse b, Klasse C og Klasse D eiendom. En verdi-add leilighet investor, for eksempel, kan kjøpe En Klasse C-bygning med den hensikt Å bringe Den Til B + standarder. Igjen, om en eiendom garanterer et pluss eller minus, avhenger egentlig av lokale comps og markedsstandarder.

Endelig Tanke På Klasse A, Klasse B og Klasse c eiendom

Eiendomsklassifiseringer er mye brukt, men dessverre er langt fra objektive. En selger som er tungt investert i deres eiendom kan tildele en eiendom karakter til deres bygning som andre i markedet ville vurdere annerledes. Dette er grunnen til at eiendomsklassifiseringer bør brukes som en veiledning; investorer bør da gjøre sin egen due diligence for å bestemme hvordan eiendommen sammenligner i henhold til egne forventninger og standarder.

I Smartland har Vi en todelt investeringsfilosofi. I Midtvesten konsentrerer Vi Oss Om Klasse D eller Klasse C – investeringer som vi deretter tar Opp Til Klasse B-tilstand-mens Vi inkluderer Klasse a-funksjoner som Alexa-opererte lys-og lyd-og inngangssystemer. Noen ganger er disse egenskapene virkelig bekymret. Andre ganger er disse egenskapene ganske enkelt veldig slitne og deprimerte. Våre verdiøkende investeringer inkluderer tunge renoveringer som forbedrer enhetens oppsett og funksjoner. Vi legger ofte til nye fasiliteter til bygninger som tidligere ikke hadde noen.
Smartlands investeringsfilosofi I Sørøst ser mye annerledes ut. Her, i områder som Miami-Dade, er det mer kostnadseffektivt å investere i grunnutvikling. Så I Dette markedet kjøper Smartland land og bygger nye eiendommer til En Klasse b + standard eller høyere.

Vi er et testamente om at «klasse» alene ikke skal være den eneste driveren for hvordan noen investerer. De spesifikke geografi og markedsforhold bør alltid være priset inn.

er Du interessert i å lære Mer Om Smartlands investeringsstrategi? Kontakt oss i dag for å lære mer om hvordan vår todelte tilnærming skaper muligheter for de med investeringsmål og risikotoleranser av alle slag.

Relatert: Resesjonssikring Av Eiendomsporteføljen