Sammendrag: når nye investorer bare begynner å investere i fast eiendom, blir de ofte sittende fast å finne ut hvilken type eiendom de skal kjøpe. Selv innenfor boligeiendommer varierer eiendomstypene fra en enkelt familie bolig til hundrevis av enheter. I dette innlegget forteller vi deg hvorfor vi tror fokus på 2-4 enhet multifamily boliger er det beste stedet å starte for nye investorer.
vi hører ofte fra de nye til fast eiendom spør: Hva slags eiendom bør jeg kjøpe?
i dette innlegget vil vi sammenligne og kontrast de ulike typer boliger. Vi vil også gi deg grunnene til at vi tror 2-4 unit multifamily residences (MFR) er det beste valget.
men først et ord om fokus (klikk her for et dypere dykk på kraften i fokus)
vi tror at fokus på en type bolig i begynnelsen vil gjøre det lettere for deg å ta de første skrittene mot å kjøpe din første eiendom fordi:
- Du vil kunne øke kunnskapen om den typen eiendom raskere. Dette er et resultat av stadig å sammenligne og kontrastere lignende egenskaper.
- denne tilnærmingen vil også gjøre det enklere å sammenligne avkastning og velge den beste investeringen.
- Det vil gjøre det lettere for din eiendomsmegler å finne deg avtaler.
nå, tilbake til å sammenligne og kontrastere de ulike typer boliger. Vi har brutt dem ned i fire typer: enkelt familie boliger (SFR), 2-4 enhet multifamily boliger (MFR), 5-15 enhet MFR og > 15 enhet MFR. Vi har skissert fordeler og ulemper med hver og også illustrert dette i tabellen nedenfor. Målet er å hjelpe deg å forstå hvorfor vi tror 2-4 enhet MFR er det beste investeringsvalget når du nettopp har begynt.
ENKELTFAMILIEBOLIGER (SFR)
SFRs er den vanligste typen oppføring i mls (multiple listing service). Dette er boliger som folk vanligvis kjøper for å bo i som deres primære bolig. Det er mange fordeler med Å ha SFRs i porteføljen din. Når du bygger din portefølje, tror vi det er mange ulemper å starte med denne typen eiendom.
hovedproblemet er at det er vanskeligere å finne eiendommer som oppfyller dine kontantstrømskrav. Dette stammer fra det faktum at salgsprisen på disse egenskapene ikke er drevet av leieinntektene; den drives opp av den «emosjonelle kjøperen», som er villig til å betale mer fordi han/hun virkelig ønsker å bo der.
et annet potensielt problem er høyere gjennomsnitt per enhet vedlikeholdskostnader, noe som skyldes at du har mer av alt. Sammenlign en fire enhet MFR, som består av fire leiligheter under ett tak til fire SFRs, som vil ha fire tak å erstatte. MED SFR vil du sannsynligvis ha flere vedlikeholdsposter sammenlignet Med MFRs.
et siste problem med SFRs er potensialet for lavere leieinntekter over tid på grunn av ledige stillinger. Når vi har en ledig stilling i en av våre fourplexes, får vi fortsatt leier fra de tre andre enhetene for å dekke boliglån og andre utgifter. I EN SFR betyr en ledig stilling at du kommer ut av lommen for å dekke utgiftene mens den sitter tom.
2-4 Enhet Multifamily Boliger (MFRs)
vi tror 2-4 enhet multifamily boliger er den enkleste å komme inn når du bare starte opp. De har også de fleste fordeler med færrest ulempene.
noen av fordelene inkluderer:
- det kan være relativt billig å kjøpe en duplex, triplex eller fourplex sammenlignet med en større eiendom.
- du har relativt lave renter (men ikke så lave Som SFRs) fordi du kan bruke et boliglån, som vanligvis har bedre vilkår enn et kommersielt lån (klikk her for å lese om bolig vs kommersielle lån).
- det er mindre konkurransepress fra eiendomsinvesteringer. Dette er selskaper som bruker institusjonelle midler (dvs.pensjonsfond, 401k midler) for å kjøpe leilighetskomplekser.
- Andre fordeler inkluderer muligheten til å spre risikoen for ledige stillinger og vedlikeholdskostnader over 2-4 enheter i stedet for en enkelt enhet med EN SFR.
ulempene til 2-4 multifamily-kategorien er at de fleste byer har ganske lav beholdning sammenlignet Med SFRs. Du kan ha høyere verktøykostnader fordi noen av verktøyene som leverer EN MFR, ikke er delt mellom enhetene. (for eksempel har du vanligvis en kloakkledning som går til EN MFR i stedet for hver enkelt enhet som har sin egen kloakkledning.) Det er imidlertid ofte mulig å fakturere tilbake nyttekostnader til leietakere hver måned, noe som gjør denne typen investering enda mer attraktiv.
5-15 Unit Multifamily Residences
når du kommer over fire enheter, kvalifiserer du ikke lenger for boliglån. På dette punktet må du bytte til kommersielle långivere. Kommersielle lån har en tendens til å ha høyere rente og / eller kortere låneperioder, noe som gjør din månedlige boliglånsbetaling høyere.
også jo flere enheter du har, jo større konkurranse fra eiendomsmegling verdipapirforetak. Disse firmaene har en tendens til å unngå mindre (mindre enn fem enheter) MFR og SFR. Dette skyldes at det er mindre effektivt for dem å kjøpe dem på grunn av transaksjonskostnad og tid.
men da markedet for større komplekser har begynt å tørke opp de siste årene, ser det ut til at disse investeringsfirmaene kommer inn i 5-15 og til og med 2-4 MFRs. På grunn av det høyere kapitalutlegget som kreves, de høyere lånekostnadene og konkurransenivået med denne typen bolig, vil vi anbefale å starte din investeringskarriere med > 5 enhetsbygninger.
>15 Unit Multifamily Residences
splitten på 15 enheter er noe vilkårlig, men over 15 enheter blir det komplekst. Du har høyere kapitalkrav og intens konkurranse fra verdipapirforetak. Du har også tenke på ikke bare individuelle leietakere, men om å skape et fellesskap. Dette kan innebære å skape og administrere fellesarealer som vaskerom, lekeplasser, grillområder, etc.