når du kjøper et hjem, går de fleste bare til banken for å finansiere kjøpet. I det minste er det den tradisjonelle måten å gjøre det på-men det er ikke den eneste. Selger carryback lån, også kjent som selger finansiering, er en annen måte å sikre et hjem lån.
Ansvarsfraskrivelse: REthority støttes av annonser og deltakelse i agentprogrammer. Vi kan tjene en provisjon når du klikker på koblingene våre. Informasjonen i dette innlegget er kun til informasjonsformål og bør ikke tas som juridisk eller økonomisk rådgivning.
Hopp til:
- Hva Er Selger Carryback Finansiering?
- Selger Carryback Vilkår
- når Du Skal Bruke Den
- Fordeler Og Ulemper
Hva Er Selger Carryback Finansiering?
Selger carryback finansiering er en avtale mellom en selger og en kjøper. Selgeren utvider kreditt til kjøperen i stedet for en bank eller annen finansinstitusjon. Kjøperen signerer et løpende notat med selgeren.
en forskuddsbetaling er gjort, og avdrag er betalt mot kjøpesummen over tid. For å si det enkelt, er en selger carryback en måte å finansiere et hjem kjøp. Selgeren mottar salgsinntekter over tid i stedet for i en engangsbeløp. Selgeren «bærer tilbake» prisen ved hjelp av en kontrakt.
Hvordan Selger Carryback Works
tradisjonelt er eiendomsmegling avtaler støttet av finansinstitusjoner. Banken gir penger for kjøpet mens selgeren leverer gjerning av hjemmet. Kjøperen setter penger ned (kjent som en forskuddsbetaling) og signerer et gjeldsbrev for å betale gjenværende saldo over tid.
tittelforsikringsselskapet bekrefter at eiendommen har en god tittel. I selger carryback transaksjoner, ting fungerer litt annerledes. Under denne prosessen bringer selgeren fortsatt eiendommen til bordet.
kjøperen betaler en forskuddsbetaling og signerer et gjeldsbrev. Forskjellen er at betalingen går direkte til selgeren, ikke banken. Tittelen selskapet fortsatt sikrer eiendommen har god tittel og kjøperen bærer forsikring.
mellommannen (banken) fjernes fra denne transaksjonen. Det er teknisk ingen lån gitt. Tross alt gir selgeren ikke kjøperen pengene på forhånd, som en bank ville. I stedet har selgeren i utgangspunktet utvidet kreditt til kjøperen for kjøpesummen av hjemmet.
dette vil bli tilbakebetalt over tid. Partene er enige om finansieringsvilkår før noe er signert eller utvekslet. Selgeren bærer balansen, derav navnet.
Selger Carryback Vilkår
Vilkår for selger carryback finansiering er forskjellig fra transaksjon til transaksjon. Men en typisk transaksjon inkluderer:
Pris
det første hensynet er pris. Uten å godta en pris, vil du ikke kunne sette noen andre vilkår. Du bør aldri betale mer enn en eiendom er verdt. Du kan imidlertid finne deg selv å kjøpe en eiendom til en premie når du forhandler en avtale for en selger carryback.
dette skyldes at selgeren antar mer misligholdsrisiko. Kjøpere har vanligvis lavere kreditt score, slik at selgere kan komme forbi med lading mer for eiendommen.
Forskuddsbetaling
Selgere vil nesten alltid ha en slags forskuddsbetaling før de lukkes. Dette viser at kjøperen har hud i spillet. Selgere kan godta en mindre forskuddsbetaling enn det som kreves ved hjelp av et konvensjonelt lån, men det er virkelig opp til selgeren.
når forhandle med en selger, ikke vær redd for å be om så lite som en 3 prosent forskuddsbetaling. Men vær ikke overrasket hvis du blir bedt om å betale opptil 10 prosent.
Rente
med langsiktig finansiering som dette, kan du betale mer i renter enn den opprinnelige kjøpesummen, så hold det i bakhodet! Det er i kjøperens beste interesse å forhandle så lav rente som mulig.
Startdato Og Betalingsbeløp
Betalinger inkluderer både renter og hovedstol. Disse er priset ved hjelp av en prosess som kalles amortisering. Vanligvis varierer amortisering fra 15 til 30 år lang. Uavhengig av amortisering vilkår, må avtalen arbeide for både kjøper og selger.
Forfallsdato
en forfallsdato er en dato hvor hele hovedbalansen må tilbakebetales. Dette er normalt når amortiseringen løper ut. Men velger noen långivere å utnytte en ballong betaling.
Dette er når et engangsbeløp må betales innen en bestemt dato. Selger carryback transaksjoner inkluderer vanligvis noen form for ballong betalinger. Dette er viktig fordi hvis ofte betyr at hele gjenværende saldo skyldes.
for eksempel, hvis betalingene dine er $1000 per måned og din utestående saldo er $ 50 000, må du ta med $ 50 000 til bordet hvis lånet skulle ballong i dag.
det som vanligvis skjer er at du har forbedret kredittpoengene dine slik at du kan refinansiere lånet. I stedet for å komme opp med $ 50 000, vil en bank låne deg disse pengene (husk at du har forbedret kredittpoengene dine). Deretter ruller du lånet inn i et tradisjonelt finansiert boliglån.
Sikkerhet
de fleste boliglån er sikret av eiendommen selv. Dette sikrer utlåner har regress i tilfelle standard. Det er imidlertid tider når en gjeld vil være usikret.
Kredittkort er trolig den mest kjente formen for usikret gjeld som kommer til hjernen fordi du ikke sette opp sikkerhet for det. Eiendomsfinansiering, derimot, er sikret.
deed of trust er pantsatt som sikkerhet når du tar ut et boliglån. Hvis betalinger ikke er gjort, kan utlåner hindre. I selger carryback transaksjoner, er hjemmet sikkerhet for gjeldsbrev. Hvis kjøperen ikke betaler, er avtalen av og selgeren holder huset.
Når Du Skal Bruke Selger Carryback Finansiering
Selger carryback finansiering er et flott alternativ for folk som kanskje ikke er i stand til å kvalifisere for en mer tradisjonell boliglån. Det er også en fin måte for investorer som eier flere eiendommer for å redusere kredittutnyttelsesforholdet.
Husk at de ikke trenger å ta ut flere lån fra en bank–selgeren bærer det! Det er to forskjellige perspektiver å vurdere når veiing fordeler og ulemper med selger carryback finansiering: selger og kjøper.
det er viktig å se på fordelene og ulempene ved hver. Vi liker å se på hver enkelt, fordi de kommer med ulike hensyn for hver part.
Pros For Selgeren
for selgeren kan denne prosessen ha mange fordeler. Disse inkluderer:
Inntekt
en eiendom som selges som utleie genererer fortsatt inntekt. Dette betyr at selgeren ikke trenger å gi opp den vanlige inntekten. Når de finansierer salget, fortsetter inntektsstrømmen som eierskap av huset sakte overfører til en annen part.
Det Er Behagelig
Hvis du skal ta en gamble på å støtte salget av en eiendom, er det fornuftig at det er en eiendom du har eid og tatt vare på. Du vet hva du får inn, og det er en behagelig måte å strekke dine økonomiske ben litt på.
Spar På Skatter
NÅR du bruker selger carryback finansiering, KAN IRS du utsette salgsgevinster på salg av eiendommen. Dette reduserer din skattepliktige inntekt, og reduserer også skatteregningen Til Uncle Sam.
God Avkastning På Investeringen
i forhold til obligasjoner og livrenter, er renten du mottar fra gjeldsbrev i en selger carryback transaksjonen vanligvis bedre. I tillegg kan du tjene renter på prinsippet, som ikke er noe som ville skje hvis eiendommen selges ved hjelp av en kontant transaksjon.
Bedre Salgspris
når du sammenligner en selger carryback ordning med mer tradisjonelle måter å boliglån et hjem, er selgeren normalt kommer til å komme ut på toppen med sin salgspris.
Du Setter Opp Sikkerhet
mens det kan virke rart å se dette i den positive kategorien, når eiendommen er sikkerheten i avtalen, betyr enhver standard på gjeldsbrev at den bare går rett tilbake til deg. Så, du tar ikke massevis av risiko.
Ulemper For Selgere
selvfølgelig er det noen ulemper selgere må være klar over når det gjelder selger bærebager. Disse inkluderer:
Masse Forhandling
Bokstavelig talt alle aspekter av transaksjonen er omsettelig med en selger carryback. Mange som selger sine eiendommer på denne måten er ikke kjent nok med prosessen for å være gode talsmenn for seg selv. Hvis dette beskriver deg, er det en god ide å søke råd fra fagfolk.
Det Tar Tillit
en bank eller annen finansinstitusjon kvalifiserer låntakere, og du må også gjøre dette. Du må sørge for at du kan stole på kjøperen å ta vare på eiendommen og foreta betalinger.
I mine år med å administrere investeringseiendommer har jeg funnet ut at kjøpere vanligvis skimp på vedlikehold. Av denne grunn ville jeg aldri inngå en av disse avtalene. Denne risikoen kan imidlertid sikres ved rutinemessig inspeksjon av eiendommen.
Skatteplikt
Du må rådføre deg med en regnskapsfører eller annen skatt profesjonell for å finne ut hva skatteplikten er på eiendommen, slik at du kan sørge for at du har nok penger til å betale skatt knyttet til eiendommen.
Inflasjon
et salg som finansieres med egenveksel via en selgerbyttetransaksjon som har fast betaling, kan være mindre verdifullt over tid på grunn av inflasjon. Dette kan ikke være et problem for noen selgere med tilstrekkelige eiendeler, men det er noe å være klar over.
Pros For Kjøperen
det er ganske mange proffer for kjøperen når det gjelder å finansiere et hjem kjøp med en selger carryback. Disse inkluderer:
Mindre Stress
når du sammenligner en selger carryback med et tradisjonelt boliglån, er det vanligvis langt mindre papirarbeid involvert, noe som betyr mindre stress.
Det Er Omsettelig
Å prøve å forhandle med en stor bank på et boliglån er utrolig vanskelig og ikke ofte veldig vellykket for den gjennomsnittlige personen som ønsker å kjøpe et hjem. Med en selger carryback, det er alltid rom for forhandling.
Sparer Potensielt Penger
Fordi du kan forhandle om omtrent alt, kan du kanskje score en lavere rente, foreta en lavere forskuddsbetaling og sette opp ingen personlig sikkerhet for å gjøre avtalen. Dette er imidlertid lite sannsynlig. Husk at du er en risikofylt kjøper, så du må sannsynligvis betale en premie.
Enkel Lukking
lukkeprosessen er langt enklere med en selger carryback. Det er ofte mindre repetisjon i prosessen og færre lag med byråkrati du må komme gjennom i forhold til å håndtere en utlåner.
Ulemper For Kjøperen
med en selger carryback, en kjøper kan oppleve noen ulemper som:
Forhandling
ja, forhandling er pro og en con. På den ene siden, du kan forhandle vilkår som er gunstig for deg. På den annen side må du vite hva du gjør for å effektivt forhandle.
Mulige Problemer Med Arvinger
hvis selgeren som finansierer ditt hjem dør, vil du være en del av boet og må forholde seg til sine arvinger. Du har en kontrakt, så du trenger ikke å bekymre deg for mye om dette aspektet av det. Men det kan bety litt mer personlig engasjement enn hva du får med et banklån.
Et Ord Om Restriksjoner
Da Dodd-Frank Wall Street Reform Act ble vedtatt i 2010, påvirket det måten selgers bærebager fungerer på. Hvis du er en eiendomsinvestor som ikke planlegger å bo på eiendommen, trenger du ikke å bekymre deg for det.
Men hvis du planlegger å okkupere eiendommen, så er det et par ting du og selgeren trenger å vite som kan være litt forvirrende. Sørg for å gjøre din forskning slik at du vet ins og outs under loven.
Bør Du Bruke Selger Carryback Finansiering?
selger carryback finansiering kan være et nytt konsept for deg, men det er ikke vanskelig å forstå det grunnleggende. Vi håper vår guide hjelper deg med å avgjøre om det er riktig måte for deg å kjøpe din neste eiendom eller ikke. Og mens du er her, sørg for å sjekke ut våre andre komplette guider.
Du Vil Kanskje Også Like:
- Hvordan Få Et Boliglån: vår komplette guide til eiendomsfinansiering.
- Leie Til Egne Hjem: en svindel Eller en god måte å kjøpe med sub – par kreditt?
- Hjem Kjøpsguide: En komplett guide til hvordan du kjøper et hus.