Sommario: Quando i nuovi investitori stanno appena iniziando a investire nel settore immobiliare, spesso rimangono bloccati a capire quale tipo di immobile dovrebbero acquistare. Anche all’interno di immobili residenziali, i tipi di proprietà vanno da una residenza unifamiliare a centinaia di unità. In questo post, vi diciamo perché pensiamo concentrandosi su 2-4 unità residenze multifamiliari è il posto migliore per iniziare per i nuovi investitori.
Sentiamo spesso da chi è nuovo nel settore immobiliare chiedere: che tipo di immobile dovrei comprare?
In questo post, confronteremo e contrapporremo i diversi tipi di immobili residenziali. Vi daremo anche i motivi per cui pensiamo 2-4 unità residenze multifamiliari (MFR) sono la scelta migliore.
Ma prima, una parola sulla messa a fuoco (clicca qui per un tuffo più profondo sul potere di messa a fuoco)
Crediamo che concentrarsi su un tipo di proprietà residenziale all’inizio renderà più facile per te muovere i primi passi verso l’acquisto della tua prima proprietà perché:
- Sarai in grado di aumentare le tue conoscenze su quel tipo di proprietà più rapidamente. Questo è il risultato del costante confronto e contrasto di proprietà simili.
- Questo approccio renderà anche più facile confrontare i tassi di rendimento e scegliere il miglior investimento.
- Renderà più facile per il tuo agente immobiliare trovarti offerte.
Ora, torna a confrontare e contrapporre le diverse tipologie di immobili residenziali. Li abbiamo suddivisi in quattro tipi: residenze unifamiliari (SFR), 2-4 unità residenze multifamiliari (MFR), 5-15 unità MFR e >15 unità MFR. Abbiamo delineato i pro ei contro di ciascuno e anche illustrato questo nella tabella sottostante. L’obiettivo è quello di aiutare a capire perché pensiamo 2-4 unità MFR è la migliore scelta di investimento quando si sono appena iniziato.
Residenze unifamiliari (SFR)
Gli SFR sono il tipo più comune di inserzione nel Multiple Listing Service (MLS). Queste sono le case che le persone generalmente acquistano per vivere come loro residenza primaria. Ci sono numerosi vantaggi ad avere SFRs nel vostro portafoglio. Mentre stai costruendo il tuo portafoglio, pensiamo che ci siano numerosi aspetti negativi per iniziare con questo tipo di proprietà.
Il problema principale è che è più difficile trovare proprietà che soddisfino i requisiti di flusso di cassa. Ciò deriva dal fatto che il prezzo di vendita di queste proprietà non è guidato dal reddito da locazione; è guidato dal “compratore emotivo”, che è disposto a pagare di più perché lui/lei vuole davvero vivere lì.
Un altro problema potenziale è il più alto costo medio per unità di manutenzione, che è dovuto al fatto che hai più di tutto. Confronta un MFR di quattro unità, che consiste di quattro appartamenti sotto lo stesso tetto a quattro SFRS, che avranno quattro tetti da sostituire. Con l’SFR, probabilmente avrai più articoli di manutenzione rispetto agli MFR.
Un ultimo problema con SFRs è il potenziale di reddito da locazione più basso nel tempo a causa di posti vacanti. Quando abbiamo un posto vacante in uno dei nostri fourplexes, stiamo ancora ricevendo affitti dalle altre tre unità per contribuire a coprire il mutuo e altre spese. In un SFR un posto vacante significa che stai uscendo di tasca per coprire le spese mentre si trova vuoto.
2-4 Unità Residenze multifamiliari (MFRs)
Crediamo 2-4 unità residenze multifamiliari sono il più facile da ottenere in quando si è appena agli inizi. Hanno anche il maggior numero di vantaggi con il minor numero di aspetti negativi.
Alcuni dei vantaggi includono:
- Può essere relativamente economico acquistare un duplex, triplex o fourplex rispetto a una proprietà più grande.
- Avrai tassi di interesse relativamente bassi (anche se non così bassi come SFRs) perché puoi utilizzare un prestito residenziale, che di solito ha condizioni migliori di un prestito commerciale (clicca qui per leggere su prestiti residenziali vs commerciali).
- Vi è una minore pressione concorrenziale da parte delle imprese di investimento immobiliare. Si tratta di aziende che utilizzano fondi istituzionali (cioè fondi pensione, fondi 401k) per acquistare complessi di appartamenti.
- Altri vantaggi includono la possibilità di distribuire il rischio di posti vacanti e costi di manutenzione su 2-4 unità piuttosto che una singola unità con un SFR.
Gli aspetti negativi della categoria 2-4 multifamiliari sono che la maggior parte delle città ha un inventario abbastanza basso rispetto agli SFRs. Potresti avere costi di utilità più elevati perché alcune delle utility che forniscono un MFR non sono divise tra le unità. (ad esempio, di solito hai una linea di fogna che va a un MFR piuttosto che ogni singola unità che ha la propria linea di fogna.) Tuttavia, è spesso possibile fatturare indietro i costi di utilità agli affittuari ogni mese, rendendo questo tipo di investimento ancora più attraente.
5-15 Unità Residenze multifamiliari
Quando si arriva al di sopra di quattro unità, non si qualificano più per i prestiti residenziali. A questo punto, è necessario passare a istituti di credito commerciali. Prestiti commerciali tendono ad avere tassi di interesse più elevati e / o periodi di prestito più brevi, rendendo il pagamento mensile del mutuo più alto.
Inoltre, più unità hai, maggiore è la concorrenza delle imprese di investimento immobiliari. Queste imprese tendono ad evitare minori (meno di cinque unità) MFR e SFR. Questo perché è meno efficiente per loro acquistarli a causa del costo e del tempo della transazione.
Tuttavia, poiché il mercato dei complessi più grandi ha iniziato a prosciugarsi negli ultimi anni, sembra che queste imprese di investimento stiano entrando in 5-15 e persino 2-4 MFR. A causa del maggiore esborso di capitale richiesto, dei maggiori costi di finanziamento e del livello di concorrenza con questo tipo di residenza, raccomandiamo di non iniziare la tua carriera di investimento con edifici >5 unità.
>15 Unità Residenze multifamiliari
La divisione a 15 unità è alquanto arbitraria, ma al di sopra delle unità 15, diventa complessa. Hai requisiti patrimoniali più elevati e un’intensa concorrenza da parte delle imprese di investimento. Hai anche pensare non solo singoli inquilini, ma sulla creazione di una comunità. Ciò potrebbe comportare la creazione e la gestione di spazi comuni come lavanderie, parchi giochi, aree barbecue, ecc.