każdy typ budynku komercyjnego – czy to biurowy, sklepowy czy restauracyjny-wymaga umowy najmu komercyjnego między właścicielem a najemcą. Ale co się dzieje, gdy umowa najmu komercyjnego wygasa? Jaki jest proces, który musisz wykonać?
po wygaśnięciu umowy najmu komercyjnego najemcy zajmujący nieruchomość komercyjną mają do dyspozycji dwie opcje:
Opcja 1: pozostać w nieruchomości
Opcja 2: opuścić nieruchomość
co się stanie, gdy umowa najmu komercyjnego wygaśnie?
Opcja 1: pozostać w nieruchomości
zdjęcie: Nielskliim /
jeśli najemca zdecyduje, że chciałby pozostać w nieruchomości, istnieje jeden kluczowy czynnik, który należy wziąć pod uwagę przed przedłużeniem umowy najmu: muszą ustalić, czy umowa dzierżawy ma bezpieczeństwo dzierżawy. Daje to najemcy automatyczne prawo do odnowienia umowy najmu po wygaśnięciu i jest regulowane przez Landlord and Tenant Act 1954.
ogólnie rzecz biorąc, wszystkie umowy najmu są chronione gwarancją dzierżawy, chyba że w umowie najmu znajduje się szczególna klauzula wyłączająca to prawo. Jeśli Twoja umowa najmu ma klauzulę wykluczenia, wcześniej podpiszesz oświadczenie ustawowe, potwierdzające, że zostałeś o tym poinformowany. (Pamiętaj, aby sprawdzić dokumentację najmu). Jeśli jest to wykluczone, nie masz ustawowego prawa do pozostania w pracy po upływie daty wygaśnięcia umowy najmu.
przed wygaśnięciem umowy najmu, Wynajmujący może doręczyć najemcy zawiadomienie z paragrafu 25 (S25) – jest to zwykle doręczone 6 do 12 miesięcy przed datą wygaśnięcia umowy najmu. Niniejsze zawiadomienie określa, czy Wynajmujący chce odnowić umowę najmu komercyjnego i warunki odnowienia lub zakończyć dzierżawę z uzasadnieniem.
główne podstawy posiadania to:
- Najemca nie zapłacił czynszu
- Wynajmujący chce ponownie zagospodarować nieruchomość
- Wynajmujący chce nieruchomość na własny użytek
istnieją przepisy ustawowe o odszkodowaniu, jeśli wynajmujący udowodni, że grunt nie przedłuża umowy najmu.
alternatywnie najemca może doręczyć Wynajmującemu zawiadomienie o odnowieniu aktualnej umowy najmu, jest to znane jako zawiadomienie z sekcji 26 (S26). Niniejsze ogłoszenie określa proponowane warunki i, podobnie jak ogłoszenie S25, najemca ma 6 do 12 miesięcy przed datą wygaśnięcia umowy najmu na doręczenie tego ogłoszenia.
jednak nawet jeśli dzierżawa jest chroniona, nadal zdarzają się sytuacje, w których właściciel nadal ma prawo do odzyskania własności swojej nieruchomości.
warunki odnowienia w S25 lub S26 są niewiążące i należy zasięgnąć profesjonalnej porady, aby uzyskać najlepsze dostępne warunki.
fot. D. Georgiev /
– co to jest dzierżawa chroniona?
dzierżawa chroniona uprawnia Najemcę do ustawowego prawa do żądania nowej umowy najmu na warunkach podobnych do istniejącej. Nie są również zobowiązani do opuszczenia nieruchomości komercyjnej.
aby umowa najmu była chroniona, muszą być spełnione określone kryteria:
- najemca musi zajmować lokal wyłącznie do celów biznesowych
- najemca musi mieć wyłączne zajęcie lokalu
- najem musi być udzielony na czas określony
jeśli Wynajmujący udzielił najemcy chronionej umowy najmu, nie może on zmienić uzgodnionej kwoty najmu bez zgody najemcy.
Opcja 2: opuścić nieruchomość
jeśli najemca chce wypowiedzieć umowę najmu po wygaśnięciu umowy najmu komercyjnego, ma dwie opcje. Mogą albo:
- opuścić lokal w dniu wygaśnięcia bez powiadomienia
- doręczyć zawiadomienie S27, które ma być doręczone z 3-miesięcznym wyprzedzeniem
jeśli żadna ze stron nie doręczyła zawiadomienia, umowa najmu przedłuży termin ważności i będzie kontynuowana. Obie strony mogą jednak wypowiedzieć umowę najmu po upływie terminu jej wygaśnięcia, doręczając wypowiedzenia.