badanie Alta jest specjalistycznym badaniem granic nieruchomości, które przestrzega ścisłych standardów opracowanych przez American Land Title Association (ALTA) i National Society of Professional Surveyors (Nsps). Zasadniczą częścią każdej prawnej własności gruntu, granice nieruchomości muszą być odpowiednio i profesjonalnie określone, z uwzględnieniem wszelkich służebności lub publicznego prawa drogi, lub jakiegokolwiek innego dodania lub usunięcia nieruchomości w ciągu historii działki. Jasne określenie granic nieruchomości zapobiega wszelkim sporom o to, gdzie kończy się jedna działka, a zaczyna druga. Badanie własności gruntów ALTA / NSPS jest podstawowym elementem każdego okresu due diligence nieruchomości i jest niezbędne do uzyskania kompleksowego ubezpieczenia własności każdej nieruchomości jako Nabywcy, Sprzedawcy lub właściciela. Zaktualizowano 16 Grudnia 2020 R.
Alta Survey Map
ubezpieczenie tytułu własności
potrzeba ubezpieczenia tytułu własności powstaje w celu ochrony właściciela i pożyczkodawcy przed wszelkimi sporami lub roszczeniami do jakiejkolwiek części nieruchomości lub rekompensatą finansową należną innej stronie w związku z tym majątkiem. Innymi słowy, zapewnia właścicielowi nieruchomości w przypadku, gdy ktoś wniesie uzasadnione roszczenie do samej ziemi lub pieniędzy należnych z powodu czegoś związanego z historią nieruchomości. Powszechne pozwy wniesione przeciwko właścicielom nieruchomości w ten sposób obejmują pozywanie o należne pieniądze z tytułu zaległych podatków lub skażenia środowiska, które jest egzekwowane poprzez zastaw przeciwko nieruchomości. Jeśli nowy właściciel, który niedawno zakupił nieruchomość, nieświadomie potyka się o tego rodzaju zobowiązania związane z nieruchomością z przeszłości, ważne jest, aby nosił ubezpieczenie tytułu, aby zapobiec stratom finansowym.
Tytuł badanie dla celów ubezpieczeniowych
powód, dla którego badanie ALTA jest ważne dla celów ubezpieczeniowych, odnosi się do tego fundamentalnego aspektu własności nieruchomości: granic nieruchomości. Kiedy firmy ubezpieczeniowe wystawiają polisę właścicielowi ziemskiemu lub pożyczkodawcy, w polisie zostanie zawarta sekcja o nazwie ” standard survey exception.”Krótko mówiąc, będzie stwierdzać, że polityka nie obejmuje strat z powodu spraw takich jak spory o linię graniczną, którym można było zapobiec, jeśli wyjaśniono wcześniej przez odpowiednie badanie gruntów.
aby usunąć ten wyjątek i wystawić polisę ubezpieczenia tytułu bez wyjątku, należy wypełnić oficjalne badanie gruntu. Aby firmy ubezpieczeniowe uznały badanie za uzasadnione, musi ono zostać przeprowadzone przez profesjonalistów z odpowiednimi uprawnieniami i przeprowadzone w sposób zgodny z uzgodnionymi standardami. W ten sposób ALTA i NSP ustanowiły branżowy standard badań własności gruntów, które są obecnie przeprowadzane jako kluczowa część każdej transakcji na rynku nieruchomości i uznawane za powszechnie akceptowane przez kupujących, sprzedających i kredytodawców.
przegląd rekordów
proces badania tytułu gruntów ALTA/NSPS składa się z trzech głównych części, a każdy krok musi być zgodny z minimalnymi standardowymi wymaganiami szczegółowymi, które określają normy ustanowione po raz pierwszy w 1962 r., a ostatnio zaktualizowane w 2016 r. Pierwszy etap polega na zbieraniu informacji z dokumentów historycznych zawartych w rejestrach publicznych i prywatnych. Dane z pierwotnego badania powinny być analizowane. Należy jednak zauważyć, że zapisy te mogą mieć wiele dziesięcioleci, być trudne do zlokalizowania lub całkowicie niedostępne. Te dane historyczne mogą obejmować zapisy narożne, które są pisemnymi opisami identyfikatorów granic, przygotowywanymi przez geodetów i przechowywanymi w aktach urzędniczych i rejestrowych samorządu terytorialnego. Jeśli to możliwe, Profesjonalny Geodeta odtworzy kroki, które pierwotny geodeta podjął, gdy paczka została po raz pierwszy założona.
badanie zabytków
kolejny etap badania ALTA polega na zlokalizowaniu fizycznych znaczników, które pomagają zidentyfikować narożniki i linie brzegowe nieruchomości. „Narożniki” mogą obejmować rzeczywiste punkty, w których przecinają się linie graniczne lub dowolny inny punkt wzdłuż linii właściwości. Może to być publiczny kącik do badań gruntów ustanowiony przez rząd USA dawno temu, lub może to być znacznik, umieszczony niedawno przez geodetę. Znaczniki te, znane również jako „pomniki”, zwykle zawierają stalowy kołek włożony w ziemię, zwieńczony płaską stalową tarczą zawierającą nazwisko geodety i numer licencji zawodowej. Ponieważ badania zabytków mają kluczowe znaczenie dla określenia granic nieruchomości, istnieją przepisy, które zapobiegają niszczeniu lub usuwaniu tych obiektów.
Alta Survey Monument
zabytki referencyjne i akcesoria
zabytki badawcze będą idealnie umieszczone w dokładnym rogu nieruchomości, ale gdy nie jest to możliwe, można je ustawić tak blisko, jak to możliwe i są wtedy znane jako „zabytki referencyjne.”Pomnik referencyjny musi opisywać stosunek znacznika, który mówi się, że „świadczy” o faktycznym położeniu narożnika. Ponadto zapisy mogą zawierać tzw. „akcesoria” lub łatwe do zidentyfikowania przedmioty służące do zlokalizowania narożnych zabytków. Akcesoriami mogą być naturalnie występujące cechy, takie jak duże drzewa lub skały lub przedmioty wykonane przez człowieka, takie jak posągi lub maszty flagowe. Podobnie jak Pomnik odniesienia, Funkcje dodatkowe pomagają zlokalizować róg.
Tworzenie mapy
po zlokalizowaniu wszystkich zabytków i zainstalowaniu nowych zabytków, wszystkie narożniki nieruchomości zostaną zidentyfikowane, a prawdziwe granice nieruchomości zostaną potwierdzone. Następnie trwa końcowa faza badania ALTA wraz z przygotowaniem plat/mapy. Oprogramowanie CAD (Computer-aided drafting) pomaga w tworzeniu wizualnej reprezentacji nie tylko granic nieruchomości, ale także budynków i cech geograficznych na nieruchomości, a także służebności, praw drogi i wszelkich nakładania się granic sąsiednich nieruchomości, które mogłyby potencjalnie prowadzić do sporu granicznego. Wszystkie te informacje muszą być przedstawione w sposób zgodny z jasno określonymi standardami ALTA/NSPS.
wymagania dotyczące badania ALTA
ostateczna Płyta / mapa, która musi być specjalnie zatytułowana „Alta / Nsps Land Title Survey”, musi być przedstawiona na pełnej stronie i zawierać wszystkie standardowe funkcje tworzenia map, takie jak skala, strzałka kierunkowa i legenda. Należy również dołączyć dodatkowe dokumenty potwierdzające, takie jak mapa okolicy pokazująca okolicę i główne autostrady. Dane kontaktowe geodety i numer licencji zawodowej muszą być również wyświetlane na mapie. Data projektu musi być również określona wraz z podpisem i pieczęcią geodety w oświadczeniu o certyfikacji. Dopiero po spełnieniu wszystkich powyższych wymagań minimum standard Detail z 2016 roku, kopie Produktu Końcowego zostaną dostarczone do klienta.
Alta Land Tytuł urządzenia pomiarowe
autorzy:
autor: Michael Joseph Sabo
edytował: Adam Azad Kaligi
źródła informacji:
https://www.alta.org/
https://www.nsps.us.com/page/ALTANSPSStandards
https://www.bpelsg.ca.gov/laws/pls_act.pdf
https://dpw.lacounty.gov/smpm/landrecords/docs/RSCR_guide.pdf
https://www.consumerfinance.gov/ask-cfpb/what-is-owners-title-insurance-en-164/
https://www.californiasurveyors.org/moncon.html
Myślący Przyszłościowo Geolodzy, Inżynierowie & Wykonawcy!