raport warstwowy jest raportem opisującym rzeczywiste i oczekiwane zobowiązania finansowe podmiotu, do którego nabywca dołączy. Raport warstwowy powinien również opisywać wszelkie nieprzestrzeganie przepisów, dysharmonię między mieszkańcami, spory sądowe przeciwko budowniczym lub handlowcom, a także wszelkie szczególne aspekty regulaminu mieszkań.
informacje, do których mają dostęp reporterzy strat, to w zasadzie wszystkie zapisy, które korporacja jest prawnie zobowiązana do przechowywania. Może to obejmować protokoły z posiedzeń organu korporacyjnego, korespondencję e-mail między członkami dotyczącą głównych kwestii, certyfikaty ubezpieczeniowe i inne certyfikaty zgodności. Good strat reporterzy będą również próbować zaangażować się w słowną dyskusję z menedżerami warstw, aby „poczuć” wszelkie inne kwestie nieoczywiste w tej dokumentacji.
raporty warstw zwykle kosztują $200 – $300 i są organizowane przez prawnika, agenta nieruchomości lub można je kupić online za pośrednictwem wielu dostawców. Zawracanie zajmuje zwykle co najmniej 48 godzin.
te raporty różnią się szczegółami w zakresie od około 40 stron do 300 stron. Są one czasami napisane w zagmatwanym, wysoko wykwalifikowanym i niezaangażowanym języku, a kupujący często skarżą się, że są trudne do strawienia.
oto siedem rzeczy, na które powinieneś zwrócić uwagę:
kto zlecił raport warstwy?
ważne jest, aby pamiętać, kto zlecił raport. Raport zlecony przez Sprzedawcę (lub agenta) może pochylić się nad poważniejszymi problemami lub nie odpowiednio podkreślić problemów finansowych widocznych w dokumentach, które przejrzeli. Najlepiej byłoby, gdyby raport warstwy został uzyskany niezależnie za pośrednictwem Twojego prawnika lub od niezależnego dostawcy bezpośrednio z Internetu.
kim jest Reporter warstw?
tak naprawdę to nie ma znaczenia, bo reporterzy nie wymagają żadnych kwalifikacji zawodowych, a mdły charakter pracy sprawia, że trudno „wyróżnić się z tłumu”. Naprawdę ważne jest to, że reporter warstw posiada profesjonalne ubezpieczenie od Odpowiedzialności Cywilnej, najlepiej z limitem polisy wynoszącym co najmniej 500,000. W ten sposób, jeśli w zgłoszeniu czegoś brakuje, twój prawnik będzie mógł pozwać zgłaszającego, a ubezpieczyciel będzie mógł spełnić roszczenie. Dott & Crossitt Solicitors w przeszłości skutecznie pozwał raporty strat.
czy można (legalnie) polegać na raporcie strat?
czasami sprzedawca lub agenci nieruchomości dostarczą „bezpłatne” raporty warstw. Mogą one wydawać się atrakcyjne, ale zazwyczaj zawierają ważne zastrzeżenie, że nie mogą być „powołane” przez nabywcę, chyba że nabywca uiścił należną mu opłatę. Ma to jakiś sens, na przykład w sytuacji aukcji, gdzie możesz zapłacić tylko wtedy, gdy wygrasz aukcję-ale nie zapomnij zapłacić opłaty, jeśli to zrobisz!
co mówi raport warstw o opłatach specjalnych?
w sprawozdaniu strat musi być jasne i jednoznaczne stwierdzenie, czy jakieś specjalne opłaty zostały lub oczekuje się, że zostaną pobrane. W sprawozdaniu należy również wspomnieć o tym, czy w przeszłości budynek regularnie pobierał specjalne opłaty. Jeśli nie widzisz jasnego oświadczenia w tym zakresie, powinieneś nalegać, aby reporter je podał. (W przypadku, gdy Reporter warstw nie dokona połączenia, wszelkie sugestie dotyczące planowanych prac kapitałowych, które nie zostały zaplanowane w budżecie, zwykle zwiększają możliwość specjalnej opłaty)
czy istnieje „Prognoza długoterminowa funduszu robót kapitałowych”?
wcześniej znana jako „analiza funduszu tonącego” jest to chyba najważniejszy wskaźnik zdolności organu korporacyjnego do wywiązywania się ze swoich zobowiązań i tego, czy składki od jednostek uczestnictwa będą musiały wzrosnąć. Jest to prognoza uwzględniająca charakter budynku oraz przewidywane wymagane remonty i ulepszenia oraz proponująca harmonogram wpłat na fundusz robót kapitałowych wymaganych do pokrycia tych wydatków. Chociaż jest to wymagane przez prawo dla organu korporacyjnego do sporządzenia tego raportu, dobrze jest, jeśli kierownictwo poszło na koszt zlecenia wykwalifikowanego księgowego aktuarialnego, aby przygotować to badanie, a nie robić to sami.
czy organ jest zgodny z przepisami?
raport strat powinien wskazywać, czy organ korporacyjny spełnia wymagania nałożone przez prawo, w tym do posiadania ubezpieczenia budynku na pełną wartość nieruchomości, ubezpieczenia od odpowiedzialności cywilnej do minimum 10 000 000 USD, a także posiadania certyfikatów zgodności z przepisami bezpieczeństwa pożarowego i przepisami dotyczącymi urządzeń zabezpieczających okna dziecka. W szczególności w odniesieniu do dwóch ostatnich kwestii, widzieliśmy w ostatnim czasie duże specjalne opłaty nakładane w celu usunięcia niezgodności w tych dziedzinach.
czy jest dysharmonia w ciele korporacyjnym
dysharmonia w ciele korporacyjnym jest kosztowna. Niezadowolony unitholder często nie płaci swoich opłat warstwowych, co pozostawia budynek niedofinansowany. Pozostali Wspólnicy muszą pokryć koszty windykatora lub radcy prawnego w celu odzyskania zaległości. Dysharmonia wewnątrz ciała korporacyjnego może również oznaczać, że funkcja decyzyjna ciała korporacyjnego staje się stagnacja, a niezbędne prace nie są zakończone. To, czy menedżer warstw zmieniał się często na przestrzeni lat, może również wskazywać na dysfunkcyjną korporację.
Dott & Crossitt Solicitors zawsze zaleca swoim klientom zakup raportu warstwy. Wolimy polecić naszym klientom przed licytacją, sprzedawcę raportów warstw jakości. Nasze doświadczenie wskazuje, że raporty sprzedawane przez przed licytacją są konsekwentnie dokładne i rozumiemy, że ich reporterzy są proszeni o dostarczenie dowodów posiadania ubezpieczenia od odpowiedzialności zawodowej, co jest kluczowe.
jeśli masz jakiekolwiek pytania dotyczące tego artykułu, skontaktuj się z biurem pod numerem 1800 870 407, a jeden z naszych prawników/handlowców będzie w stanie pomóc.