podsumowanie: kiedy nowi inwestorzy dopiero zaczynają inwestować w nieruchomości, często utkną zastanawiając się, jaki rodzaj nieruchomości powinni kupić. Nawet w przypadku nieruchomości mieszkalnych typy nieruchomości wahają się od rezydencji jednorodzinnej do setek jednostek. W tym poście powiemy ci, dlaczego uważamy, że skupienie się na 2-4 wielorodzinnych rezydencjach jest najlepszym miejscem do rozpoczęcia dla nowych inwestorów.
często słyszymy od tych, którzy są nowi w branży nieruchomości, pytając: jaki rodzaj nieruchomości powinienem kupić?
w tym poście porównamy i porównamy różne rodzaje nieruchomości mieszkalnych. Podamy również powody, dla których uważamy, że 2-4 jednostki wielorodzinne rezydencje (MFR) są najlepszym wyborem.
ale najpierw słowo o Focusie (kliknij tutaj, aby zagłębić się w moc Focusa)
wierzymy, że skupienie się na jednym rodzaju nieruchomości mieszkalnej na początku ułatwi Ci podjęcie pierwszych kroków w kierunku zakupu pierwszej nieruchomości, ponieważ:
- będziesz mógł szybciej zwiększyć swoją wiedzę na temat tego typu nieruchomości. Jest to wynikiem ciągłego porównywania i kontrastowania podobnych właściwości.
- takie podejście ułatwi również porównywanie stóp zwrotu i wybór najlepszej inwestycji.
- ułatwi to Twojemu agentowi nieruchomości znalezienie ofert.
teraz wróć do porównywania i kontrastowania różnych rodzajów nieruchomości mieszkalnych. Podzieliliśmy je na cztery typy: rezydencje jednorodzinne (SFR), 2-4 jednostki wielorodzinne (MFR), 5-15 jednostki MFR i >15 jednostki MFR. Przedstawiliśmy zalety i wady każdego z nich, a także zilustrowaliśmy to w poniższej tabeli. Celem jest pomoc w zrozumieniu, dlaczego uważamy, że 2-4 jednostki MFR jest najlepszym wyborem inwestycyjnym, gdy dopiero zaczynasz.
domy jednorodzinne (SFR)
SFR są najczęstszym rodzajem aukcji w usłudze wielu aukcji (MLS). Są to domy, które ludzie zazwyczaj kupują, aby mieszkać w ich głównym miejscu zamieszkania. Istnieje wiele korzyści z posiadania SFR w swoim portfolio. Gdy budujesz swoje portfolio, uważamy, że istnieje wiele wad rozpoczynania od tego typu nieruchomości.
głównym problemem jest to, że trudniej jest znaleźć nieruchomości, które spełniają wymagania cashflow. Wynika to z faktu, że Cena sprzedaży tych nieruchomości nie są napędzane przez dochód z wynajmu; jest napędzany przez „emocjonalny nabywca”, który jest gotów zapłacić więcej, ponieważ on/ona naprawdę chce tam mieszkać.
kolejnym potencjalnym problemem są wyższe średnie koszty utrzymania na jednostkę, co wynika z faktu, że wszystkiego masz więcej. Porównaj cztery jednostki MFR, które składają się z czterech mieszkań pod jednym dachem do czterech SFR, które będą miały cztery dachy do wymiany. Dzięki SFR prawdopodobnie będziesz mieć więcej elementów konserwacyjnych w porównaniu do MFR.
ostatni problem z SFR to możliwość obniżenia dochodów z wynajmu w czasie z powodu wolnych miejsc pracy. Kiedy mamy wakat w jednym z naszych czteroosobowych mieszkań, nadal otrzymujemy czynsze od pozostałych trzech jednostek, aby pomóc pokryć hipotekę i inne wydatki. W SFR wakat oznacza, że wychodzisz z kieszeni, aby pokryć wydatki, gdy jest pusty.
2-4 Unit Multifamily Residences (MFRs)
wierzymy, że 2-4 unit multifamily residences są najłatwiejsze do zdobycia, gdy dopiero zaczynasz. Mają również najwięcej korzyści z najmniejszymi wadami.
:
- kupno duplex, triplex lub fourplex może być stosunkowo tanie w porównaniu do większej nieruchomości.
- będziesz miał stosunkowo niskie stopy procentowe (choć nie tak niskie jak SFR) , ponieważ możesz użyć kredytu mieszkaniowego, który zwykle ma lepsze warunki niż kredyt komercyjny (kliknij tutaj, aby przeczytać o kredytach mieszkaniowych vs.kredytach komercyjnych).
- jest mniejsza presja konkurencyjna ze strony firm inwestujących w nieruchomości. Są to firmy, które wykorzystują fundusze instytucjonalne (np. fundusze emerytalne, fundusze 401k) do zakupu kompleksów mieszkaniowych.
- inne korzyści obejmują możliwość rozłożenia ryzyka wakatów i kosztów utrzymania na 2-4 jednostki, a nie pojedynczą jednostkę z SFR.
wadą kategorii wielorodzinnej 2-4 jest to, że większość miast ma dość niski stan zapasów w porównaniu do SFR. Możesz mieć wyższe koszty mediów, ponieważ niektóre media dostarczające MFR nie są podzielone między jednostki. (np. zwykle jedna linia kanalizacyjna przechodzi do MFR, a nie każda jednostka ma własną linię kanalizacyjną.) Jednak często możliwe jest rozliczanie kosztów mediów najemcom każdego miesiąca, co czyni ten rodzaj inwestycji jeszcze bardziej atrakcyjnym.
5-15 lokali mieszkalnych wielorodzinnych
gdy uzyskasz powyżej czterech lokali, nie kwalifikujesz się już do kredytów mieszkaniowych. W tym momencie musisz przełączyć się na komercyjnych pożyczkodawców. Kredyty komercyjne mają zwykle wyższe stopy procentowe i / lub krótsze okresy kredytowania, dzięki czemu Miesięczna spłata kredytu hipotecznego jest wyższa.
również im więcej jednostek posiadasz, tym większa konkurencja ze strony firm inwestujących w nieruchomości. Firmy te mają tendencję do unikania mniejszych (mniej niż pięć jednostek) MFR i SFR. To dlatego, że jest to mniej efektywne dla nich, aby je kupić ze względu na koszty transakcji i czas.
jednak, ponieważ rynek większych kompleksów zaczął wysychać w ciągu ostatnich kilku lat, wydaje się, że te firmy inwestycyjne dostają się do 5-15, a nawet 2-4 MFR. Ze względu na wyższe nakłady kapitałowe wymagane, wyższe koszty finansowania zewnętrznego i poziom konkurencji z tego typu rezydencją, zalecamy, aby nie rozpoczynać kariery inwestycyjnej od >5 budynków mieszkalnych.
>15 Jednostka wielorodzinne rezydencje
podział na 15 jednostek jest nieco arbitralny, ale powyżej 15 jednostek, robi się złożony. Masz wyższe wymagania kapitałowe i silną konkurencję ze strony firm inwestycyjnych. Musisz również myśleć nie tylko o indywidualnych najemcach, ale o tworzeniu społeczności. Może to wiązać się z tworzeniem i zarządzaniem przestrzeniami wspólnymi, takimi jak pralnie, place zabaw, miejsca do grillowania itp.