ten post wyjaśnia wszystko na temat najmu okresowego, toczących się umów najmu, odnowień i co zrobić, gdy kończy się minimalny (stały) okres AST!
ale najpierw:
- potrzebujesz pomocy, co dzieje się we wspólnym najmie, gdy jeden najemca chce odejść, ale inni najemcy chcą pozostać w nieruchomości?
- potrzebujesz pomocy w konkretnej sytuacji? Napisz post na naszym forum społeczności!
kiedy wynajmujący wynajmuje nieruchomość najemcy, zwykle będzie umowa najmu, która określa okres, przez który dzierżawa będzie trwać.
W przypadku gdy termin ten jest określony w umowie najmu, zwykle odnosi się do umowy jako „na czas określony”, tak jak będzie to na czas określony. Zwykle będzie to przez sześć miesięcy lub rok. Rzadziej może to być na inne okresy czasu.
ale co się stanie, gdy ten okres się skończy? Przejrzyjmy różne scenariusze.
co się dzieje, gdy kończy się minimalny okres obowiązywania umowy
to zależy od tego, czy najemcy się wyprowadzili, czy nie. Spójrzmy na obie sprawy.
jeśli najemcy wyprowadzili się
jeśli najemcy wyprowadzą się po upływie ustalonego terminu, dzierżawa kończy się. Nie będzie już istnieć. Jest to zgodnie z zasadą, którą prawnicy nazywają „wyciekiem czasu”.
więc jeśli lokatorzy wyprowadzili się do tego dnia, to koniec. Najemcy nie ponoszą już żadnej odpowiedzialności z tytułu najmu, a wynajmujący nie ma już prawa do pobierania czynszu.
właściciele często się tym denerwują, jeśli najemcy wyprowadzili się bez powiadomienia. Czasami mogą nawet umieścić w swojej umowie najmu klauzulę zobowiązującą najemcę do wypowiedzenia, jeśli chce odejść po upływie ustalonego terminu, i przewidującą, że zapłaci „czynsz zamiast wypowiedzenia”, jeśli tego nie zrobi.
niestety (dla właścicieli) klauzule te będą prawie na pewno nieważne zgodnie z przepisami dotyczącymi nieuczciwych warunków umownych (obecnie część ustawy o Prawach Konsumenta z 2015 r.).
najemca zapisał się tylko na określony czas. Każda klauzula zmuszająca go do dłuższego pobytu lub próba pociągnięcia go do odpowiedzialności za utrzymanie czynszu, jeśli się wyprowadził, będzie uważana za „niesprawiedliwą” i niewykonalną.
jeśli najemcy pozostają w zawodzie
sytuacja jest inna, jeśli najemcy nadal mieszkają w nieruchomości. Mimo że, z wyjątkiem sytuacji, w których istnieje umowa najmu okresowego (patrz poniżej na ten temat), dzierżawa nadal zakończy się o północy ostatniego dnia ustalonego terminu.
jeśli najemcy pozostają w miejscu pracy, w większości przypadków, jeśli nie podpisano nowej umowy najmu na czas określony lub „odnowienia”, natychmiast po zakończeniu umowy najmu na czas określony zostanie automatycznie utworzona nowa „okresowa” umowa najmu.
o ile lub do czasu podpisania nowego dokumentu dzierżawy na czas określony lub dokumentu „odnowienia”, dzierżawa będzie kontynuowana w tym okresie.
nie ma w tym nic złego. Niektóre dzierżawy trwają od lat w sposób okresowy. Nie musisz dawać najemcom nowego stałego terminu lub odnowienia.
Warunki stałe są często preferowane, ponieważ zapewniają większe bezpieczeństwo zarówno właścicielowi, jak i najemcy. Dodatkowo dają właścicielom możliwość zwiększenia czynszu. Czasami jednak, na przykład, jeśli wynajmujący lub najemca nie są pewni swoich planów, może lepiej pozwolić na dzierżawę jako okresową, ponieważ jest to bardziej elastyczne.
wynajmujący może również woleć, aby nie być przywiązany do dłuższego terminu, jeśli jest niezadowolony z zachowania najemcy i jest skłonny pozwolić mu pozostać tylko wtedy, gdy zachowuje się miesiąc po miesiącu.
to, czy pozwolisz na dzierżawę jako okresową, czy nalegasz na nowy termin określony, zależy naprawdę od tego, czego chcesz i co jest najlepsze w tych okolicznościach.
nawiasem mówiąc, agenci najmu często są chętni do odnowienia najmu, ponieważ spowoduje to ich prawo do opłaty za odnowienie. Nie daj się przekonać. Jeśli okoliczności Twojej dzierżawy są takie, że bardziej elastyczna okresowa dzierżawa jest preferowana, powinni to zaakceptować. Nie mają bezwzględnego prawa do opłaty za odnowienie-niezależnie od tego, jak bardzo tego chcą!
jak powstają umowy najmu okresowego?
więc jeśli najemcy pozostaną w nieruchomości i nie zostanie podpisane odnowienie, będzie okresowa dzierżawa. Jak są one tworzone? Istnieją zasadniczo trzy opcje:
- jeśli najem jest gwarantowanym storthold tenancy
- jeśli najem jest „common law” nieuregulowanym najmem
- jeśli umowa najmu przewiduje umowną dzierżawę okresową
spójrzmy na to z kolei.
1. Ustawowa dzierżawa okresowa
jeśli dzierżawa jest gwarantowaną dzierżawą skróconą, to po upływie minimalnego okresu dzierżawa będzie kontynuowana ze względu na statut.
z tych trzech jest to najczęstsza sytuacja. Nowa dzierżawa powstanie, ponieważ sekcja 5 Ustawy o mieszkalnictwie 1988 mówi, że będzie.
Ustawa o mieszkalnictwie z 1988 r. to ustawa, która ustanawia i reguluje umowy najmu. Sekcja 5 mówi, że jeśli najemca pozostaje w pracy po upływie ustalonego terminu, to nowa „okresowa” dzierżawa zostanie automatycznie utworzona. Ten nowy okresowy najem będzie:
- rozpocznij natychmiast po zakończeniu ustalonego terminu
- być uważane za między tymi samymi osobami, które były wynajmującym i najemcą w momencie zakończenia ustalonego terminu
- być w odniesieniu do tego samego lokalu
- być „okresowe”, co oznacza, że będzie działać z okresu na okres – zwykle miesięczny lub tygodniowy (Zobacz więcej poniżej)
- z wyjątkiem tego, będzie na tych samych warunkach, co poprzednia umowa najmu na czas określony
ten rodzaj okresowej umowy najmu jest znany jako „ustawowa” umowa najmu okresowego – ponieważ została utworzona przez ustawę, i.e. sekcja 5 Ustawy o mieszkalnictwie z 1988 r.
w większości przypadków okres ten będzie miesięczny lub tygodniowy, w zależności od sposobu zapłaty czynszu zgodnie z warunkami umowy najmu. Jeśli jednak ostatnia płatność czynszu była inna – na przykład jeśli najemca zapłacił cały czynsz z góry jedną opłatą za sześciomiesięczny czynsz-to okres najmu będzie odzwierciedlał tę ostatnią płatność (w naszym przykładzie będzie to sześciomiesięczna okresowa dzierżawa).
Wiekszosc czynszow jest obecnie gwarantowana, wiec w wiekszosci sytuacji, gdy najemcy pozostaja po koncu ustalonego terminu, beda mieli ustawowo okresowy najem.
2. „Common Law” nieuregulowana dzierżawa
niektóre dzierżawy nie podlegają ustawowemu kodeksowi ustanowionemu przez ustawę o mieszkalnictwie z 1988 r. Do głównych należą:
- dzierżawy, w których Wynajmujący jest rezydentem wynajmującego, ponieważ mieszka w tym samym budynku (Zobacz więcej na ten temat poniżej)
- dzierżawy, w których najemca jest spółką z ograniczoną odpowiedzialnością, lub
- jeśli czynsz jest albo:
- więcej niż £100,000 pa, lub
- mniej niż £750 pa (lub £1,500 pa w Greater London)
pełna lista znajduje się w Załączniku nr 1 do ustawy o mieszkalnictwie z 1988 r.
jesli chodzi o wlascicieli mieszkancow, to normalnie bedzie to miejsce, gdzie ktos wynajmuje jakis aneks „mieszkania ogrodowego”. Nie dotyczy to sytuacji, w których wynajmujący posiada dwie lub więcej nieruchomości w specjalnie wybudowanym bloku mieszkalnym i wynajmuje jedną i mieszka w drugiej-tutaj wynajmowane nieruchomości będą ASTs. Jeśli wynajmujący wynajmuje pokój lokatorowi, zwykle nie będzie to w ogóle najem (Zobacz więcej na ten temat na stronie mojego właściciela lokatora).
co się stanie, jeśli najemca pozostanie po upływie ustalonego terminu w lokalu mieszkalnym? Sekcja 5 nie ma zastosowania, ponieważ nie jest to AST. Zasadniczo jednak prawo zakłada okresową dzierżawę, w której najemca płaci, a wynajmujący akceptuje czynsz.
zgodnie z sekcją 54(2) Ustawy o własności 1925 nie jest konieczne posiadanie formalnej pisemnej umowy najmu, jeśli najemca mieszka w nieruchomości i płaci czynsz, gdy jest określony termin 3 lata lub mniej. Nowa umowa najmu zostanie utworzona automatycznie.
jedynymi okolicznościami, w których nie powstanie lokal, będą sytuacje, w których najemca nie zapłaci czynszu lub wynajmujący odmówi jego przyjęcia. Ogólnie rzecz biorąc, właściciel będzie chciał odzyskać posiadanie nieruchomości tutaj, w takim przypadku należy pamiętać, że nadal będą musieli uzyskać nakaz posiadania przez sądy (mój przewodnik Eksmisja prawo właściciel ma instrukcje, jak to zrobić).
3. Umowa najmu przewiduje umowną dzierżawę okresową
trzecim rodzajem przypadku, który tworzy okresową dzierżawę, jest „umowna dzierżawa okresowa”. Nie są one powszechne i istnieją tylko wtedy, gdy umowa najmu podpisana przez najemcę wyraźnie je przewiduje.
kiedy to nastąpi, najem nie kończy się w ogóle, ale trwa (zakładając, że najemcy się nie wyprowadzą) okresowo, jak określono w umowie. Zwykle będzie to dla miesięcznego okresowego najmu.
jedną z zalet umowy najmu okresowego jest to, że można określić, jaki będzie okres najmu okresowego, co stwarza pewność.
co się nie stanie
na zakończenie tego artykułu warto wspomnieć, że jeśli ktoś mieszka w nieruchomości jako najemca, nie zamieni się w „lokatora”, jeśli pozostanie w nieruchomości po upływie ustalonego terminu.
pozostaną najemcą i będą uprawnieni do pozostania w nieruchomości do czasu eksmisji przez sądy.
kolejnym zmartwieniem właścicieli jest to, że jeśli najemcy pozostaną w nieruchomości przez długi czas, nagle uzyskają dodatkowe prawa, takie jak prawo do zakupu nieruchomości. To też się nie stanie.
właściciele prawie zawsze będą uprawnieni do eksmisji lokatorów, którzy pozostają w nieruchomości po upływie ustalonego terminu. Jedynym przypadkiem, w którym tak nie jest, jest sytuacja, w której najemca ma chronioną dzierżawę zgodnie z Ustawą o wynajmie z 1977 r. Ale od stycznia 1989 r. nie utworzono (lub można) ustawy o czynszu, więc nie stanie się tak w przypadku nowszej umowy najmu.
po zawarciu umowy
w zdecydowanej większości przypadków, gdy najemca pozostaje po upływie ustalonego terminu, w którym nie została podpisana nowa umowa, będzie on nadal miał dzierżawę – dzierżawę okresową, będzie również miał umowę najmu, ponieważ warunki poprzedniej umowy najmu będą nadal obowiązywać.
jednak nie ma się czego obawiać o okresowe dzierżawy i są chwile, kiedy Zezwolenie na dzierżawę „działa” jako okresowy jest dobrym pomysłem, mam nadzieję, że ten artykuł pomógł Ci zrozumieć problemy i jak działają zasady.
co się dzieje, gdy tylko jeden najemca chce opuścić wspólną umowę najmu?
we wspólnym najmie wszyscy najemcy są solidarnie odpowiedzialni za obowiązki związane z najmem (np. płacenie czynszu), ale także za przywileje (np. korzystanie z dostępu do całej nieruchomości).
o ile przestrzegają warunków określonych w umowie, każdy najemca we wspólnym najmie może powiadomić o opuszczeniu nieruchomości. Jeśli umowa mówi, że wymagane jest 2-miesięczne wypowiedzenie, każdy najemca może to wypowiedzieć i wyprowadzić się dwa miesiące później.
w tym momencie umowa najmu zakończy się dla wszystkich stron, chyba że umowa najmu stanowi inaczej. Jeśli pozostali najemcy pozostaną i nadal będą płacić ten sam czynsz, nie będzie to po prostu zwykły biznes, ponieważ dzierżawa, która wcześniej istniała, wraz z jej warunkami, zostanie rozwiązana.
w interesie wszystkich będzie jak najszybsze zawarcie nowej umowy. Najlepiej byłoby, gdyby pozostali najemcy i wynajmujący poczynili ustalenia w okresie wypowiedzenia i podpisali nową umowę najmu, która rozpocznie się, gdy tylko skończy się stara.
możesz pobrać darmową umowę najmu Openrenta tutaj.
Tessa Shepperson
Tessa jest specjalistą od wynajmowania nieruchomości &. Więcej jej tekstów można znaleźć na blogu Landlord Law. Prowadzi również popularny serwis internetowy z Prawem wynajmujących. Ostatnia sekcja, Openrent Supplemental, nie jest autorstwa Tessy Shepperson.