jakie są właściwości klasy A, Klasy B i klasy C?

wprowadzenie

ludzie używają dużo żargonu podczas omawiania nieruchomości komercyjnych. Jedną z najczęściej cytowanych grup fraz jest własność „Klasa A, Klasa B i Klasa C”. Ktoś może na przykład powiedzieć, że inwestuje w aktywa klasy B o wartości dodanej. Odnoszą się do rodzaju nieruchomości wyróżniającej się pewnymi cechami, takimi jak jej lokalizacja, wiek i stan.

używanie „klas” jest podobne do przypisywania klas do właściwości. Tak jak student najwyższej klasy może być określany jako student A plus, nieruchomość w stanie premier będzie określana jako nieruchomość klasy A. Jak można się spodziewać, właściwości klasy B, klasy C, a nawet Klasy D są odpowiednio mniej high-end, gdy poruszasz się w dół spektrum „klasy”.
chociaż nie ma powszechnie akceptowanej definicji właściwości klasy A, Klasy B i klasy C, istnieją ogólne cechy, których można oczekiwać dla każdej klasy właściwości. W dzisiejszym artykule opisujemy wspólne cechy związane z każdą klasą właściwości. Wielu inwestorów będzie mówić o ” ABC „nieruchomości, ale dzisiaj, będziemy rozszerzać na to, patrząc na” Klasa D ” Nieruchomości, który jest często pomijany klasy, które mogą być fantastyczne dla inwestorów, którzy chcą repozycjonować i restabilizować tego typu budynków.

Podobne: Czym Są Inwestycje Niepłynne?

Czytaj Dalej, aby dowiedzieć się więcej o ABC (i Ds) klas nieruchomości komercyjnych.

czym są właściwości klasy A, Klasy B i klasy C?

Nieruchomości klasy A

budynki klasy A są zwykle uważane za najwyższej klasy nieruchomości inwestycyjne. Właściwości te są zwykle nowo zbudowane i zawierają wysokiej klasy wykończenia, materiały, systemy i udogodnienia. Na przykład obiekt klasy A może być zaprojektowany jako LEED Gold lub LEED Platinum, oznaczenie wskazujące, że obiekt ma znaczące zrównoważone lub energooszczędne funkcje. Właściwości klasy A czasami zawierają również unikalne cechy architektoniczne. W zależności od rodzaju nieruchomości budynek może mieć nawet własną markę lub styl życia z nią związany.

nieruchomości klasy A są często zlokalizowane w centrum miasta, na rynkach w Centrum, takich jak Manhattan, Los Angeles i Miami. Często znajdują się w pobliżu głównych ośrodków zatrudnienia, uniwersytetów, szpitali oraz działalności artystycznej i kulturalnej. Zazwyczaj mają dobry dostęp do głównych autostrad lub transportu publicznego.

właściwości klasy A są czasami określane jako ” aktywa trofeum.”Są to wysoce pożądane aktywa, które przyciągają zainteresowanie szerokiego grona inwestorów, w tym inwestorów instytucjonalnych i międzynarodowych. Jednym z powodów, dla których inwestorzy konkurują o te nieruchomości, jest to, że mają silnych najemców. Po stronie komercyjnej może to obejmować najemców o wysokiej zdolności kredytowej i duże korporacje. Może to obejmować zamożnych najemców, którzy są gotowi zapłacić składkę, aby mieszkać w tych skrupulatnych nieruchomościach po stronie mieszkalnej. Biorąc pod uwagę popyt ze strony najemców, nieruchomości te często mają stabilne przepływy pieniężne i są uważane za relatywnie „bezpieczne” z punktu widzenia inwestora.

Nieruchomości klasy B

nieruchomości klasy B są o krok w dół od budynków klasy A. Często mają od 10 do 30 lat i mogą być kiedyś własnością klasy A, zanim pojawią się nowe budynki. Właściwości klasy B są nadal zwykle dobrze zlokalizowane, ale, biorąc pod uwagę ich rocznik, nie mają najnowszych technologii, udogodnień i innych funkcji, których można oczekiwać od nowo wybudowanej nieruchomości. Wymagają również więcej w zakresie napraw i konserwacji ze względu na ich wiek. Systemy mogą być spowodowane wymianą, a ulepszenia wspólnego obszaru, nowe fasady i ulepszenia krajobrazu mogą być uzasadnione.

nieruchomości klasy B nadal przyciągają stałych najemców. Mogą to być bardziej oszczędni najemcy lub firmy, które nie są gotowe do zobowiązania się do droższego, długoterminowego najmu budynku klasy A. Właściwości klasy B mają zwykle silne przepływy pieniężne i, przy umiarkowanej poprawie, silny potencjał aprecjacji.

właściwości klasy B mają tendencję do osiągania dobrych wyników niezależnie od tego, gdzie jesteśmy w danym cyklu rynkowym. Na rynku byka osoby wynajmujące wcześniej powierzchnie klasy C często przechodzą na budynek wyższej klasy B. W dół rynku, wynajem klasy A właściwości często spadnie do klasy B nieruchomości, ponieważ jest bardziej przystępne, ale nadal oferuje wiele funkcji, które przyzwyczaili się do z klasy życia.

właściwości klasy C

właściwości klasy C są zwykle starsze (ponad 30 lat) i często wykazują widoczne oznaki pogorszenia, takie jak zarośnięty krajobraz lub zwietrzałe fasady. Ponieważ te nieruchomości są starsze, niewielu będzie miało nowoczesne udogodnienia. Niektóre z nich nie mają żadnych udogodnień na miejscu. Właściwości i cechy jednostek są często przestarzałe. Na przykład nieruchomość może nie mieć Wind lub jednostki mieszkalne mogą nie mieć zaktualizowanych urządzeń lub pożądanych układów.

budynki klasy C często znajdują się w mniej pożądanych miejscach. Mogą one być dalej od głównych ośrodków zatrudnienia lub w obszarach o wyższej przestępczości lub kilka udogodnień okolicy. Po stronie mieszkalnej najemcami często są ci, którzy nie mogą sobie pozwolić na mieszkanie gdzie indziej. Po stronie komercyjnej najemcy mogą być bardziej początkujący lub ograniczeni przepływami pieniężnymi niż najemcy wynajmujący powierzchnie w budynkach klasy A lub B.

zarządzanie jest raczej intensywne przy właściwościach klasy C. Naprawy i konserwacja są rutynowo potrzebne. Często odroczona konserwacja prowadzi do bardziej kosztownych napraw niż gdyby właściciel utrzymywał nieruchomość przez cały okres jej użytkowania. Te nieruchomości osiągają również wyższe niż średnia obroty najemców, co może powodować zakłócenia w przepływach pieniężnych dla inwestorów. To powiedziawszy, koszty nabycia budynków klasy C są znacznie niższe niż właściwości klasy A lub klasy B, A gdy przepływy pieniężne są stabilne, mogą być bardzo silne.

Nieruchomości Klasy D

nieruchomości Klasy D są czasami uważane za czarną owcę nieruchomości komercyjnych. Budynki te są stare, podupadłe i często wymagają znacznych remontów (jeśli nie szeroko zakrojonej rehabilitacji). Wielu będzie miało poważne naruszenia kodeksu lub, co gorsza, zostaną potępione przez lokalną gminę. Inwestorzy często mogą znaleźć właściwości klasy D w malejących lub w inny sposób niebezpiecznych dzielnicach. Znajdują się one w obszarach peryferyjnych, często z dala od potrzeb (jak sklepy spożywcze i apteki).

z punktu widzenia zarządzania, właściwości Klasy D są jednymi z najtrudniejszych. Lokatorzy są często o niskich dochodach ze złym kredytem. Niektórzy mogą mieć kryminalną przeszłość lub historię eksmisji. Właściciele często będą musieli gonić tych najemców za wypłatami czynszu.

właściwości Klasy D są najbardziej przystępne dla inwestorów do nabycia, a ci, którzy nie znajdą te właściwości mają wysoki stosunek czynszu do ceny (przynajmniej na papierze). Teoretycznie nieruchomości Klasy D mogą mieć najwyższe zwroty cash-on-cash – zakładając, że najemcy płacą czynsz. Właściwości klasy D rzadko docenią, chyba że inwestor dokona znacznej poprawy kapitału.

Podobne: Syndykacja Nieruchomości: Co To Jest?

która nieruchomość inwestycyjna jest najlepsza?

inwestorzy często pytają, w którą klasę” najlepiej ” inwestować – ale tak naprawdę nie ma dobrej ani złej odpowiedzi. Wszystkie klasy aktywów mogą być opłacalne możliwości inwestycyjne. Wszystko zależy od tolerancji ryzyka inwestora i preferowanej stopy zwrotu.

zwykle istnieje odwrotna zależność między klasą właściwości a stawkami cap. Właściwości klasy A są po najwyższej cenie w porównaniu do Właściwości Klasy D,które są najbardziej przystępne. Właściwości klasy B I C mieszczą się gdzieś pomiędzy. Poziom ryzyka związany z każdą z tych klas nieruchomości również jest różny. Stabilizowane nieruchomości klasy A są uważane za jedne z” bezpieczniejszych „inwestycji w porównaniu z budynkami klasy C lub Klasy D, które są” bardziej ryzykownymi ” inwestycjami. W związku z tym stawki ograniczenia są najniższe dla budynków klasy A i zazwyczaj najwyższe dla budynków klasy D. Nieruchomość klasy A może handlować na 3-cap, podczas gdy budynek klasy C lub Klasy D często handluje na dobrze do dwucyfrowych.

inwestorzy o niskiej tolerancji ryzyka będą naturalnie bardziej zainteresowani aktywami klasy A i klasy B. Dlatego tak wielu inwestorów instytucjonalnych przyciąga do nieruchomości klasy A-są gotowi zaakceptować niższe zwroty w zamian za bezpieczniejsze, ustabilizowane aktywa, które mogą z czasem docenić. Osoby z wyższą tolerancją ryzyka mogą rozważyć inwestowanie w nieruchomości klasy C lub klasy D. Te ostatnie oferują wyższe zyski, ale znowu mają wyższy profil ryzyka i rzadko doceniają bez znaczących inwestycji.

„Problem” z klasyfikacją Nieruchomości

istnieje nieodłączny problem z przypisaniem etykiet klas nieruchomości do nieruchomości komercyjnych. Problem polega na tym, że rozróżnienia klas są względne. Na przykład to, co jest uważane za nieruchomość klasy A w centrum Milwaukee, może być uznane za aktywa klasy B w centrum San Francisco. Na przykład najemcy w San Francisco mogą mieć inne oczekiwania co do jakości, funkcji i udogodnień związanych z nieruchomością klasy A, która po prostu nie istnieje jeszcze na rynku Milwaukee.

co więcej, klasy właściwości mogą być płynne. Nieruchomość klasy A w 2010 r. nie może być już uważana za klasę A zaledwie dziesięć lat później, gdy kilka nowych budynków pojawi się w tej samej części rynku. Te nowsze budynki często mają najnowsze technologie i funkcje, dzięki czemu nieruchomość zbudowana w 2010 roku wydaje się przestarzała niemal z dnia na dzień.

lokalizacja zapewnia również dużą rolę w klasyfikacjach nieruchomości. Na przykład budynek wielorodzinny zbudowany w dzielnicy Back Bay w Bostonie może mieć ponad 200 lat, a jednak może to być jeden z najbardziej ekskluzywnych adresów w mieście. Wiek i udogodnienia nieruchomości są często przyćmione, gdy nieruchomość jest w inny sposób dobrze utrzymana i niezwykle dobrze położona.

wreszcie, istnieją przypadki, w których nieruchomość jest uważana za określoną klasę z powodów, które nie mają absolutnie nic wspólnego z wiekiem, stanem lub lokalizacją. Przykładem tego jest, gdy nieruchomość klasy C została źle zarządzana, a zatem ma wysoką wakat, słabe przepływy pieniężne i wiele oczekujących eksmisji. W przeciwnym razie nieruchomość może znajdować się w górnym zakresie klasy C lub niższej klasy B, jeśli nie, ale dla słabego zarządzania nieruchomością. Instalacja nowego zarządcy nieruchomości i ulepszone procesy mogą być wszystkim, co jest potrzebne do stabilizacji nieruchomości.

plusy i minusy klasyfikacji właściwości

teraz, warstwa w innym elemencie, który tylko dodatkowo mętnieje wody klasyfikacji. Oprócz klas właściwości klasy A, Klasy B, klasy C i Klasy D, istnieją również plusy i minusy, które są często związane z każdą klasą. Na przykład aktywa klasy A, takie jak nowo wybudowany budynek biurowy w centrum Manhattanu, można uznać za aktywa klasy a++. Tuż przy ulicy, kolejny premier office tower może być uważany za A lub A-w zależności od jego specyficznych cech. Są to zarówno wysokiej jakości budynki biurowe, ale dodanie plusów i minusów stwarza pewne rozróżnienie między nimi.
to samo dotyczy własności klasy B, klasy C i klasy D. Na przykład inwestor oferujący mieszkania o wartości dodanej może kupić budynek klasy C z zamiarem dostosowania go do standardów B+. Ponownie, to, czy nieruchomość gwarantuje plus, czy minus, zależy naprawdę od lokalnych komp i standardów rynkowych.

ostatnia myśl na temat własności klasy A, Klasy B i klasy C

klasyfikacje nieruchomości są szeroko stosowane, ale niestety są dalekie od obiektywnych. Sprzedawca, który jest mocno zainwestowany w swoją nieruchomość, może przypisać klasie nieruchomości do swojego budynku, którą inni na rynku ocenialiby inaczej. Dlatego też klasyfikacje nieruchomości powinny być stosowane jako przewodnik; inwestorzy powinni następnie przeprowadzić własną analizę due diligence, aby określić, w jaki sposób ta nieruchomość porównuje się zgodnie z ich własnymi oczekiwaniami i standardami.

w Smartland mamy dwutorową filozofię inwestycyjną. Na Środkowym Zachodzie koncentrujemy się na inwestycjach w klasie D lub C, które następnie doprowadzamy do stanu klasy B-jednocześnie obejmując funkcje klasy A, takie jak oświetlenie i nagłośnienie sterowane przez Alexa oraz systemy wejściowe. Czasami te właściwości są naprawdę trudne. Innym razem te właściwości są po prostu bardzo zmęczone i przygnębione. Nasze inwestycje o wartości dodanej obejmują intensywne remonty, które poprawiają układ i funkcje jednostek. Często dodajemy nowe udogodnienia Do budynków, które wcześniej ich nie posiadały.
Filozofia inwestycyjna Smartlanda na południowym wschodzie wygląda zupełnie inaczej. Tutaj, w obszarach takich jak Miami-Dade, bardziej opłacalne jest inwestowanie w rozwój naziemny. Tak więc na tym rynku Smartland kupuje ziemię i buduje nowe nieruchomości do standardu klasy B+ lub wyższej.

jesteśmy świadectwem, że sama „klasa” nie powinna być jedynym motorem tego, jak ktoś inwestuje. Należy zawsze uwzględniać specyfikę geograficzną i warunki rynkowe.

chcesz dowiedzieć się więcej o strategii inwestycyjnej Smartland? Skontaktuj się z nami już dziś, aby dowiedzieć się więcej o tym, jak nasze dwutorowe podejście stwarza możliwości dla osób, które mają cele inwestycyjne i wszelkiego rodzaju tolerancje ryzyka.

Temat: Recesja-Zabezpieczenie Portfela Nieruchomości