klauzule o nadwyżce – 10 rzeczy do przemyślenia dla kupujących

nieruchomości są czasami sprzedawane z zastrzeżeniem klauzul o nadwyżce-znanych również jako uplift lub claw back. Chodzi o to, że jeśli pozwolenie na budowę zostanie następnie uzyskane, sprzedający będzie uprawniony do udziału w podwyższeniu wartości. Wydaje się to proste, ale przepisy tego rodzaju powodują szeroki zakres problemów prawnych i często stanowią spór w toku.

jak zawsze diabeł tkwi w szczegółach. Punkty, na które należy uważać jako kupujący, to:-

1. Jak długo obowiązują te przepisy? Są one powszechnie nałożone na okres do 25 lat, ale jest to bardzo długi czas. Prawdopodobnie powinny mieć zastosowanie tylko wtedy, gdy istnieje realna szansa na uzyskanie pozwolenia na budowę w ciągu najbliższych 5-10 lat.

2. Jaki Stan procentowy w podwyższeniu wartości powinien przysługiwać sprzedającemu? Sprzedający często zaczyna od żądania 50% podwyżki wartości, ale prawdopodobnie pozostawi to Kupującemu niewielką zachętę handlową do zagospodarowania ziemi. Należy pamiętać, że kupujący poniesie różne koszty – na przykład koszty planowania przy uzyskaniu pozwolenia, koszty sprzedaży gruntu i podatek od zysków kapitałowych. Niektóre klauzule dotyczące nadwyżek pozwalają na odliczenie kosztów przed obliczeniem nadwyżki; w przeciwnym razie nadwyżka 50% może pozostawić sprzedającego z większym zyskiem niż kupujący.

3. Co uruchamia płatność na rzecz sprzedawcy? Z punktu widzenia kupującego nie powinno to być przyznanie pozwolenia na budowę, ale: –

• realizacja pozwolenia na budowę (na przykład, gdy kupujący buduje nowy dom, aby zająć się); lub
• sprzedaż Nieruchomości po uzyskaniu pozwolenia na budowę.

4. Czy jakiekolwiek pozwolenie na budowę spowoduje płatność? Często strony zamierzają klauzule nadwyżki stosuje się tylko wtedy, gdy uzyskano pozwolenie na budowę mieszkaniową, ale większość klauzul nadwyżki stosuje się, jeśli uzyskano pozwolenie na budowę. Kupujący może zatem chcieć wykluczyć niektóre rodzaje rozwoju z nadwyżki. Na przykład w przypadku gospodarstwa rolnego kupujący może chcieć wykluczyć:-

• wszelkie budynki do celów rolniczych;
• wszelkie budynki do celów jeździeckich;
• wszelkie instalacje w zakresie energii odnawialnej/telekomunikacji;
• wszelkie zastosowania komercyjne (takie jak przekształcenie stodół w biura lub warsztaty); lub
• rozbudowa gospodarstwa rolnego lub budowa domu z krawatem rolniczym dla pracownika gospodarstwa lub członka rodziny.

niektóre z tych zmian mogą nie wymagać obecnie pozwolenia na budowę, ale najlepiej je wykluczyć w celu uniknięcia wątpliwości – należy pamiętać, że zasady planowania mogą ulec zmianie w przyszłości.

5. Jak należy obliczyć nadwyżkę? Często w dokumentach może być dość skomplikowana formuła. Sprawdź, czy jest to poprawne, przeglądając niektóre przykłady, biorąc pod uwagę, aby upewnić się, że płatność na rzecz sprzedawcy nie obejmuje normalnego wzrostu wartości „inflacji”.

jeśli strony nie mogą uzgodnić wysokości nadwyżki (która zwykle opiera się na różnicy w wartościach otwartego rynku gruntów z danym pozwoleniem na budowę lub bez niego), zostanie to ustalone przez niezależnego geodetę. Może to być kosztowny proces i coś w rodzaju loterii, ponieważ różni geodeci mogą mieć bardzo różne poglądy na wartości rynkowe.

jeśli odsetki są płatne od płatności za nadwyżkę, upewnij się, że działa ona tylko od momentu, gdy płatność za nadwyżkę została uzgodniona lub ustalona przez niezależnego geodetę. Jeśli odsetki liczą się od daty wydania zezwolenia, może to spowodować powstanie dużego rachunku odsetek, podczas gdy cena jest ustalana.

6. Czy sprzedawca będzie miał więcej niż jeden kęs wiśni? Większość klauzul dotyczących nadwyżek stosuje się za każdym razem, gdy pozwolenie na budowę jest uzyskiwane w okresie nadwyżki. Tak więc, jeśli poprzednia płatność za nadwyżkę została dokonana na podstawie pozwolenia na, powiedzmy, 5 domów, kolejna płatność będzie należna, jeśli pozwolenie zostanie następnie uzyskane dla 10 domów. Ważne jest, aby upewnić się, że kredyt jest udzielany tylko za pierwszą wypłatę nadwyżki.

7. Jak zabezpieczona jest nadwyżka? Zazwyczaj Sprzedający nakłada ograniczenie na tytuł nabywcy, aby przyszłe transakcje nie mogły być rejestrowane w księdze wieczystej bez zgody Sprzedającego. Jest to konieczne z punktu widzenia Sprzedającego w celu zapewnienia, że nowy kupujący zawiera nowy akt Przymierza zapłaty nadwyżki (jako że pozytywne przymierza tego rodzaju nie są w inny sposób wiążące dla następcy prawnego kupującego). Ograniczenie może jednak powodować problemy lub opóźnienia w przyszłych transakcjach, a kupujący powinien starać się wykluczyć z takiego ograniczenia zwroty i umowy najmu krótkoterminowego.

czasami sprzedawca wymaga zwrotu opłaty za nieruchomość w celu zabezpieczenia płatności za nadwyżkę. Nabywca powinien się temu oprzeć, szczególnie jeśli pozyskuje środki finansowe za pośrednictwem banku na zakup nieruchomości. Bank będzie chciał pierwszej opłaty i może nie być zadowolony, że sprzedawca ma nawet drugą opłatę.

8. Korzyść z nadwyżki jest atutem. Może to zostać sprzedane przez Sprzedającego lub, jeśli sprzedający odejdzie, świadczenie może przejść z ich majątkiem. W związku z tym może być trudno w przyszłości dla kupującego wiedzieć, kto ma korzyści z nadwyżki. Powoduje to dalsze problemy, zwłaszcza gdy istnieje ograniczenie tytułu własności nabywcy, które wymaga od osoby korzystającej z świadczenia zgody na wszelkie przyszłe transakcje.

kupujący powinien zatem zażądać, aby dokumenty wymagały powiadomienia Kupującego o każdej zmianie osób korzystających z nadwyżki, ale nawet wtedy często pojawiają się problemy praktyczne, gdy nie jest to zrobione.

9. Klauzule nadwyżkowe komplikują pozycję podatkową kupującego. Jeśli zostanie uruchomiona płatność za nadwyżkę, należny będzie dodatkowy podatek gruntowy od opłaty skarbowej (ponieważ cena zakupu wzrosła). W rzeczywistości HMRC wymaga, aby po zakończeniu zakupu (nawet jeśli płatność za nadwyżkę jest bardzo odległa) kupujący zapłacił SDLT od ceny zakupu i szacunkowej zwiększonej wartości gruntu, jeśli nadwyżka zostanie wywołana. Kupujący może jednak wystąpić do HMRC o odroczenie wszelkich dodatkowych SDLT, które mogą stać się wymagalne, jeśli przekroczenie zostanie uruchomione.

w przypadku nieruchomości komercyjnej, jeśli pierwotna sprzedaż podlegała opodatkowaniu VAT, VAT będzie również należny od każdej płatności za nadwyżkę.

10. Przepisy dotyczące nadwyżek sprawiają, że negocjacje umowy kupna-sprzedaży i transferu są znacznie bardziej skomplikowane. Nieuchronnie skutkuje to dodatkowymi opłatami prawnymi dla stron i opóźnieniami w uzgadnianiu dokumentów. Ponadto przepisy dotyczące nadwyżek spowodowały wiele sporów przed sądami. W związku z tym warto rozważyć, czy istnieje inny sposób restrukturyzacji umowy – być może poprzez nieco wyższą cenę płaconą w pierwszej kolejności.

jest to tylko ogólny arkusz informacyjny i nie można na nim polegać w żadnej konkretnej sprawie. Przepisy dotyczące nadwyżek są bardzo skomplikowane i w odniesieniu do każdej transakcji obejmującej nadwyżki powinny być podejmowane konkretne porady.

nie jesteśmy w stanie udzielić ogólnych lub szczegółowych porad w sprawach związanych z nadwyżką, z wyjątkiem naszych obecnych klientów. Jeśli jednak chcesz, abyśmy podali Ci wycenę, skontaktuj się z nami, a członek działu nieruchomości komercyjnych skontaktuje się z tobą.