od ponad 80 lat rząd federalny wspiera kredyty hipoteczne za pośrednictwem różnych polityk, programów i instytucji. To wsparcie pomogło milionom Klasy średniej i aspirującym rodzinom Klasy średniej kupić domy.1 pomimo tego sukcesu, niektórzy konserwatyści nadal kwestionują znaczenie i skuteczność długoletniej polityki mieszkaniowej rządu.2
w ciągu ostatnich kilku lat konserwatyści, którzy twierdzą, że niektóre aspekty Federalnej polityki mieszkaniowej spowodowały kryzys finansowy, naciskali na prawodawstwo w celu wyeliminowania lub ograniczenia programów rządowych, które sprawiają, że homeownership jest bardziej przystępny dla Amerykanów. Krytycy Ci zaproponowali radykalne zawężenie śladu Federalnej Administracji mieszkaniowej lub FHA; wyeliminowanie ustawy o reinwestycji społeczności lub CRA; i złomowanie sponsorowanych przez rząd przedsiębiorstw, lub GSEs, Fannie Mae i Freddie Mac, które pomagają zapewnić płynność na rynkach hipotecznych i zapewnić dostępność 30-letni, kredyt hipoteczny o stałej stopie procentowej.3 w tym samym czasie niektórzy członkowie Kongresu poparli również przepisy, które otworzyłyby drzwi do drapieżnych pożyczek i braku nadzoru, który spowodował kryzys mieszkaniowy i finansowy.4 ustawy dotyczące niektórych z tych kwestii można spodziewać się na obecnej sesji Kongresu w ramach szerokiego konserwatywnego ataku na wieloletnią federalną politykę mieszkaniową.5
te konserwatywne argumenty należy traktować ze sceptycyzmem. Dowody wskazują, że zwykłe cele ataku konserwatywnego nie odegrały znaczącej roli w kryzysie mieszkaniowym i finansowym. Polityka rządu, która czyni go bardziej przystępne kupić dom nie były odpowiedzialne za kryzys. W rzeczywistości konsumenci, którzy mieli już kredyty hipoteczne i którzy zgromadzili kapitał własny w swoich domach, byli bardziej narażeni na drapieżne Kredyty subprime niż początkujący nabywcy domów.6
zamiast zbyt dużego rządu, to właśnie brak wystarczającego nadzoru rządowego w kluczowych obszarach – w tym ochronie konsumentów, sekurytyzacji kredytów hipotecznych pod marką prywatną, kapitalizacji banków i rynkach finansowych—przekształcił bańkę mieszkaniową w globalny kryzys finansowy.
kontekst: Federalna polityka wspierania homeownership
rząd federalny wprowadził politykę po Wielkim Kryzysie, która na przestrzeni dziesięcioleci pomogła ustanowić homeownership jako kluczowy filar amerykańskiej klasy średniej. Po zamrożeniu rynku kredytów hipotecznych w 1930 roku i banki były niechętne lub niezdolne do dalszego udzielania kredytów, rząd federalny interweniował, aby zapewnić stabilność na krajowym rynku mieszkaniowym.7
w 1934 roku Kongres ustanowił FHA, która oferuje rządowe ubezpieczenie kredytów hipotecznych. FHA chroni banki przed stratami z tytułu kwalifikujących się kredytów ubezpieczonych FHA, co sprawia, że banki chętniej oferują kredyty hipoteczne społeczeństwu, szczególnie w trudnych czasach gospodarczych, kiedy w przeciwnym razie mogłyby zamknąć swoje drzwi.8
to samo prawo, które ustanowiło FHA również wymagało utworzenia krajowych stowarzyszeń hipotecznych, i w 1938, Fannie Mae powstała z poparciem rządu. Fannie Mae był publicznie wyczarterowany w celu promowania szerokich celów zapewnienia większej płynności i stabilności na rynkach hipotecznych. Podczas swój wczesny rok, Fannie Mae mieć monopol na naród wtórny Hipoteczny rynek, zakup FHA-i Veterans Administracja, lub VA-ubezpieczony hipoteka.9
po ii Wojnie Światowej ustawa gi upoważniła VA do ubezpieczenia kredytów hipotecznych dla powracających żołnierzy, zapewniając wsparcie rządowe dla milionów niedrogich kredytów hipotecznych, które stymulowały wzrost gospodarczy kraju po wojnie. W 1950, Fannie Mae rola rozszerzać poza zakup FHA i VA hipoteka w konwencjonalny pożyczka, przynosząc koszt dalszy dla konsument. W 1970 roku Federal Home Loan Mortgage Corporation, znany jako Freddie Mac, został stworzony w celu zakupu i sekurytyzacji konwencjonalnych kredytów hipotecznych.10 Freddie Mac, Fannie Mae, FHA, i hipoteka podatek odliczenie tworzyć rdzeń współczesny federalny mieszkaniowy Polityka.
rządowe wsparcie rynku kredytów hipotecznych przyczyniło się do znacznego wzrostu stóp homeownership. Między 1940 i 1960, wskaźnik homeownership narodu wzrosła z 44 procent do 62 procent—zarówno ze względu na silne wsparcie rządu dla rynków mieszkaniowych poprzez FHA i VA poprzez GI Bill, jak również silne demograficzne, Produktywność i wzrost gospodarczy, który charakteryzował powojennego boomu.11 od lat 60. XX wieku polityka rządowa pomogła utrzymać ten wyższy wskaźnik własności, przy czym wskaźnik homeownership stale utrzymywał się powyżej 60 procent, osiągając poziom 69 procent w 2005 roku. Obecnie wynosi 64%.12 przed utworzeniem tych podmiotów federalnych banki raczej nie udzielały kredytów hipotecznych, chyba że kredytobiorca złożył bardzo dużą zaliczkę, często nawet w wysokości 50 procent, i obiecał spłacić pożyczkę lub refinansować ją w ciągu trzech do pięciu lat. Kiedy gospodarka upadła, banki nie były w stanie w ogóle udzielać kredytów.13 Federalne wsparcie dla rynku kredytów hipotecznych oznacza, że kredytobiorcy mogą wybierać spośród lepszych produktów kredytowych; na przykład popularny 30-letni kredyt hipoteczny o stałej stopie procentowej jest wyjątkowy na całym świecie i jest wynikiem silnego wsparcia federalnego ze strony amerykańskich rynków kredytów hipotecznych.14 te federalne podmioty hipoteczne dbają również o to, aby kredyty hipoteczne były dostępne w trudnych czasach gospodarczych, kiedy rynek prywatny całkowicie zamyka drzwi dla konsumentów.
od pokoleń homeownership stanowi największe źródło bogactwa dla większości amerykańskich gospodarstw domowych.15 właścicieli domów może wykorzystać swój majątek mieszkaniowy, aby inwestować w inne działania-w tym wspieranie edukacji dzieci, uzyskiwanie finansowania dla małych firm lub radzenie sobie z sytuacją kryzysową finansową. Homeownership umożliwia również gospodarstwom domowym większą przewidywalność finansową i stabilność oraz wiąże się z korzyściami społecznymi, w tym wyższym wskaźnikiem zadowolenia z życia, uczestnictwem politycznym i wolontariatem.16
podczas gdy te federalne inwestycje w homeownership pomogły białym rodzinom budować bogactwo, rodziny kolorów często były wykluczane. FHA, VA i GSEs ułatwiły takie polityki, jak redlining i dyskryminacyjne pożyczki, które zwiększyły segregację i uniemożliwiły osobom o kolorze uzyskanie homeownership w pożądanych obszarach.17 badania wykazały, że ta dyskryminująca Polityka znacząco przyczyniła się do współczesnych różnic w zamożności gospodarstw domowych na tle rasowym—i znacząco osłabiła mobilność gospodarczą i społeczną Afroamerykanów i Latynosów.18
ten szkodliwy zestaw polityk zaczął być Odwracany w latach 60. i 70. wraz z przejściem przepisów dotyczących praw obywatelskich, w tym ustanowienia USA. Departament Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast w 1965 r.; przejście ustawy Fair Housing Act W 1968 r.; przejście ustawy o reinwestycji wspólnoty w 1977 r.; oraz zmiany w praktykach kredytowych FHA.19 Polityka Federalna powoli zaczęła promować historycznie dyskryminowany i niedoszacowany dostęp społeczności do mieszkań poprzez sekurytyzację i ubezpieczenie kredytów hipotecznych, a także zachęty do udzielania pożyczek, które później przekształciły się w cele GSE tanich mieszkań w 1990 roku. Jednak proces korygowania tych błędów był powolny, ze znacznym opóźnieniem, a wiele szkód wynikających z tych haniebnych polityk utrzymuje się do dziś.20
korzenie kryzysu mieszkaniowego w 2008 r.
na początku 2000 r. udział rządu i GSE w rynku kredytów hipotecznych zaczął spadać wraz z rozwojem czysto prywatnego rynku sekurytyzacji, zwanego rynkiem papierów wartościowych pod marką prywatną lub PLS. W tym okresie nastąpił gwałtowny rozwój kredytów hipotecznych, z których duża część dotyczyła kredytów subprime o cechach drapieżnych.21 większość tego kredytu hipotecznego stanowiły istniejące refinansowanie domów, a wielu wierzyło, że korzystali z niższych stóp procentowych, aby wyodrębnić kapitał własny. Zamiast tego często byli narażeni na złożone i ryzykowne produkty, które szybko stały się niedostępne, gdy zmieniły się warunki ekonomiczne.22 związane z ekspansją drapieżnych pożyczek i rozwojem rynku PLS było przepakowanie tych ryzykownych pożyczek na skomplikowane produkty, za pośrednictwem których te same aktywa były wielokrotnie sprzedawane w całym systemie finansowym.
to rozprzestrzeniło niebezpieczeństwo ryzykownych kredytów hipotecznych, systematyzując ryzyko rynku mieszkaniowego w całym globalnym systemie finansowym.23 zmiany te miały miejsce w środowisku charakteryzującym się minimalnym nadzorem rządowym i regulacjami oraz zależnym od stale niskich stóp procentowych, w których ceny mieszkań nadal rosły, a refinansowanie pozostało realną opcją dalszego zaciągania kredytów. Kiedy rynek mieszkaniowy zatrzymał się i stopy procentowe zaczęły rosnąć w połowie 2000 roku, koła odpadły, co doprowadziło do kryzysu finansowego w 2008 roku.
eksperci są niemal zgodni, że kryzys mieszkaniowy był spowodowany przede wszystkim wzrostem drapieżnych kredytów i produktów o egzotycznych cechach sprzedawanych konsumentom bez odpowiednich informacji lub przygotowania, a czasami za pomocą fałszywych informacji, a także niepowodzeniem rynku PLS.24 ale niektórzy konserwatyści nadal kwestionują podstawowe założenia Federalnej polityki mieszkaniowej i zrzucili winę za kryzys na wsparcie rządowe dla kredytów hipotecznych. Atak ten koncentruje się na kredyt hipoteczny przez FHA, Fannie Mae i Freddie Mac ’ s poparcie Hipoteczny rynek, i CRA pożyczanie zachęty dla underserviced społeczności. Te roszczenia skierowane do Federalnej polityki mieszkaniowej są sprzeczne z dowodami.
kredyty hipoteczne ubezpieczone przez Federal Housing Administration nie spowodowały kryzysu
od czasu utworzenia w 1934 r.FHA zapewniła ubezpieczenie na 34 miliony kredytów hipotecznych, pomagając obniżyć zaliczki i ustanowić lepsze warunki dla wykwalifikowanych kredytobiorców, którzy chcą kupić domy lub refinansować.25 gdy kredytodawca hipoteczny jest zatwierdzony przez FHA, a kredyt hipoteczny mieści się w granicach FHA, FHA zapewnia ubezpieczenie, które chroni kredytodawcę w przypadku niewykonania zobowiązania. Chociaż ta rola rozszerza dostęp do kredytów hipotecznych i odegrała kluczową rolę w rozpoczęciu wzrostu amerykańskiego homeownership po Wielkim Kryzysie, kredyty hipoteczne ubezpieczone przez FHA nigdy nie zdominowały amerykańskiego rynku mieszkaniowego.
krytycy zaatakowali FHA za udzielanie niezrównoważonych i zbyt tanich kredytów hipotecznych, które przyczyniły się do bańki mieszkaniowej. W rzeczywistości FHA nie przyczyniła się do bańki mieszkaniowej, ale odnotowała znaczny spadek udziału w rynku produkcji w okresie poprzedzającym kryzys mieszkaniowy.26 stało się tak dlatego, że standardowe pożyczki udzielane przez FHA nie mogły konkurować z niższymi kosztami początkowymi, słabszym ubezpieczeniem i zmniejszonymi wymaganiami dotyczącymi przetwarzania kredytów subprime pod marką prywatną.27 w wielu przypadkach brokerzy naciskali kredytobiorców na produkty subprime o wyższym ryzyku, nawet jeśli kwalifikowali się do bezpieczniejszych kredytów hipotecznych zabezpieczonych FHA. Spadek udziału w rynku FHA był znaczący: W 2001 r. FHA ubezpieczyła około 14 proc. kredytów na zakup domu; przy wzroście bańki w 2007 r.ubezpieczyła tylko 3 proc.28 ponadto w szczytowym okresie kryzysu związanego z zamknięciem dostępu do rynku poważne stopy przestępczości w przypadku pożyczek FHA były niższe niż średnia krajowa i znacznie niższe niż w przypadku pożyczek prywatnych udzielanych pożyczkobiorcom nieprime.29
po kryzysie udział FHA w rynku znacznie się odbił, osiągając szczytowy poziom 25 procent w 2011 r., ponieważ wypełnił lukę na rynku pozostawioną, gdy prywatni ubezpieczyciele hipoteczni zaczęli upadać lub wycofywać się.30 jest to zgodne z stabilizującą rolą FHA w rządowym wspieraniu rynków kredytów hipotecznych. Analitycy zauważyli, że gdyby FHA nie była dostępna, aby wypełnić tę lukę płynnościową, kryzys mieszkaniowy byłby znacznie gorszy, potencjalnie prowadząc do podwójnej recesji.31 ta interwencja, która prawdopodobnie uratowała właścicieli domów miliony dolarów w kapitale własnym, nie była bez kosztów dla FHA.32 sytuacja finansowa FHA pogorszyła się, ponieważ nabywcy domów, którzy kupowali kredyty w czasie Wielkiej Recesji, zaczęli w większej liczbie nie wywiązywać się z zobowiązań. FHA w znacznym stopniu poprawiła się po tym okresie, zmieniając warunki i wymogi dotyczące pożyczek, i po raz kolejny znajduje się na silnych podstawach finansowych.33 wskaźniki niewypłacalności kredytów ubezpieczonych od FHA są najniższe od dekady.34
realnymi przyczynami kryzysu mieszkaniowego i finansowego były drapieżne prywatne kredyty hipoteczne i nieuregulowane rynki
rynek kredytów hipotecznych zmienił się znacząco na początku 2000 roku wraz ze wzrostem kredytów hipotecznych subprime, których znaczna część znalazła się w nadmiernie ryzykownych i drapieżnych produktach. Podczas gdy drapieżne pożyczki karmiły bańkę, głównym motorem tego kredytu był popyt ze strony inwestorów z Wall Street na kredyty hipoteczne, niezależnie od ich jakości, co stworzyło niebezpieczny nadmiar nieuregulowanych kredytów hipotecznych.
w tym czasie Ochrona kredytobiorców polegała głównie na tradycyjnych ograniczonych zasadach ujawniania informacji, które były niewystarczającymi kontrolami drapieżnych praktyk brokerskich i analfabetyzmu kredytobiorców w odniesieniu do złożonych produktów hipotecznych, podczas gdy tradycyjne bankowe agencje regulacyjne—takie jak Rezerwa Federalna, Urząd Nadzoru nad oszczędnością i Urząd Kontrolera waluty—koncentrowały się przede wszystkim na strukturalnym bezpieczeństwie i solidności banków, a nie na ochronie konsumentów.35
w wielu z tych przypadków pośrednicy oferowali pożyczki na warunkach nieodpowiednich lub odpowiednich dla kredytobiorców. Brokerzy zmaksymalizowali swoje opłaty transakcyjne poprzez agresywny marketing drapieżnych pożyczek, o których często wiedzieli, że zawiodą.36
37 wiele z tych produktów nie zostało właściwie wyjaśnionych pożyczkobiorcom, którzy byli wtedy na haku z powodu niedrogich zobowiązań hipotecznych. Wiele z tych kredytów hipotecznych zostało skonstruowanych tak, aby wymagać od kredytobiorców refinansowania lub zaciągnięcia innej pożyczki w przyszłości w celu obsługi zadłużenia, a tym samym ich zatrzymania.38 BEZ wieczystej aprecjacji cen domów i niskich stóp procentowych refinansowanie było praktycznie niemożliwe dla wielu kredytobiorców,a duża liczba tych kredytów hipotecznych subprime była skutecznie gwarantowana do niewykonania zobowiązań.39
wzrost kredytów subprime był napędzany w dużej mierze przez pozornie niewyczerpany popyt na Wall Street na te aktywa o wyższej wydajności dla sekurytyzacji. Szczególnie w długoterminowym środowisku o niskich stopach procentowych pożyczki te, z ich wyższymi stopami, cieszyły się ogromnym popytem wśród inwestorów-popyt, który Wall Street chętnie zaspokajała. Rynek papierów wartościowych pod marką prywatną, czyli PLS, alternatywa Wall Street Dla wtórnych rynków kredytów hipotecznych wspieranych przez rząd, znacznie wzrosła w okresie poprzedzającym kryzys. Ekspansja nieregulowanego rynku PLS i rozwój coraz bardziej skomplikowanych instrumentów finansowych z nim związanych są tym, co przekształciło bańkę mieszkaniową w największy kryzys finansowy od czasów Wielkiego Kryzysu. Wolumen PLS wzrósł z 148 mld USD w 1999 r. do 1,2 bln USD w 2006 r., zwiększając udział Pls w całkowitej sekurytyzacji kredytów hipotecznych z 18 procent do 56 procent.40
szybki wzrost rynku PLS polegał na tym, że brokerzy systematycznie obniżali, a w wielu przypadkach ignorowali standardy ubezpieczeniowe, a jednocześnie sprzedawali konsumentom coraz bardziej ryzykowne produkty. Strony sekurytyzujące kredyty hipoteczne, prywatne agencje ratingowe i banki nie zbadały dokładnie ani nie zrozumiały tych produktów—lub spojrzały w drugą stronę, gdy czerpały korzyści z bańki—podczas gdy banki inwestycyjne opracowywały coraz bardziej złożone produkty, które były przedmiotem obrotu w oparciu o wartość tych papierów wartościowych zabezpieczonych hipoteką.41
cały proces był złożony, połączony i rozległy-a wszystko to było oparte na docenieniu cen domów. Gdy ceny spadły, papiery wartościowe, które powstały przy niewielkim kapitale własnym, złych praktykach brokerskich i słabo regulowanych rynkach sekurytyzacji, były warte znacznie mniej niż ich ceny naklejek.42 instrumenty pochodne i inne instrumenty finansowe związane z papierami wartościowymi zabezpieczonymi hipoteką-często mające na celu pomoc instytucjom w zabezpieczeniu się przed ryzykiem—zakończyły się koncentracją ryzyka po szybkiej amortyzacji aktywów zabezpieczających. Banki miały znaczną ekspozycję na wątpliwe papiery wartościowe zabezpieczone hipoteką w swoich bilansach, ale odłożyły zbyt mało kapitału, aby pokryć straty. Fakt, że tak wiele produktów finansowych, banków i innych inwestorów było narażonych na rynek kredytów hipotecznych, doprowadził do szybkiego spadku zaufania inwestorów.43
na całym świecie strach rozprzestrzenił się na rynkach finansowych, powodując to, co stanowiło run na instytucje finansowe w Stanach Zjednoczonych, Europie i innych krajach.44 globalne banki niekoniecznie musiały mieć znaczącą pozycję na amerykańskich rynkach kredytów hipotecznych, aby być narażone na skutki tego zjawiska.45 biorąc pod uwagę wzajemne powiązania nowoczesnych finansów; nieprzejrzystość i złożoność bilansów bankowych; a zależność instytucji finansowych od finansowania krótkoterminowego, inwestorzy nie byli pewni, kto jest narażony na ryzykowne PLS, a rynki finansowe na całym świecie stanęły w obliczu paniki.
Fannie Mae i Freddie Mac nie spowodowali kryzysu
jak wyjaśniono powyżej, Fannie Mae i Freddie Mac zapewniają płynność w celu wsparcia krajowego rynku hipotecznego poprzez zakup kredytów od kredytodawców i pakowanie ich w papiery wartościowe zabezpieczone hipoteką. Następnie sprzedają te papiery inwestorom, gwarantując miesięczne płatności na papierach wartościowych. Ten system pozwala bankom oferować niedrogie produkty homebuyers tak jak 30-letni, fixed-rate Hipoteczny: Fannie Mae i Freddie Mac zakup te pożyczki od pożyczkodawcy, pozwalając pożyczkodawcy dostać spłacać szybko zamiast czekać do 30 rok uzupełniać ich fundusze. Rozszerzając swoją gwarancję na te papiery wartościowe, oba GS umożliwiają inwestorom oprocentowanym kupowanie papierów wartościowych zabezpieczonych hipoteką mieszkaniową, podczas gdy GS zachowują ryzyko kredytowe i zarządzają nimi.
krytycy zaatakowali GS i obwinili ich o wspieranie niebezpiecznych kredytów i sekurytyzacji, które doprowadziły do kryzysu mieszkaniowego. Jednak w latach poprzedzających kryzys prywatni sekurytyzatorzy coraz częściej przejmowali udział w rynku od GSEs wraz z rozwojem ogromnego rynku PLS wspieranego przez duże banki z Wall Street.46 Fannie Mae i Freddie Mac grać mniej rynkowa rola w the lead-up do the kryzys than oni mieć dla Większość powojenny era. Wall Street financial institutions did not abide by the same standards that Fannie Mae and Freddie Mac established, encouraging risky lending to meet investors ’ appetite for pls mortgage-backed securities; this lending fueled a significant expansion of subprime mortgage lending.
zmiana ta doprowadziła do szybkiego spadku jakości kredytów hipotecznych. Pożyczkodawca nie musiał już robić dobrej pożyczki, aby sprzedać ją na wtórnym rynku hipotecznym—każdy kredyt zrobiłby to. Komisja śledcza ds. kryzysu finansowego stwierdziła, że w 2008 r. wskaźnik zaległości w pożyczkach GSE wynosił 6.2 proc., ze względu na ich tradycyjne wymagania dotyczące ubezpieczenia i kwalifikacji, w porównaniu z 28,3 proc. w przypadku pożyczek innych niż GSE lub private label, które nie mają tych wymagań.47
ponadto jest mało prawdopodobne, aby długoterminowe cele GSEs dotyczące tanich mieszkań zachęciły kredytodawców do zwiększenia kredytów subprime.48 Since 1992, Fannie Mae i Freddie Mac być subject the affordable housing goals designed to help target their support of single-family and multifamily mortgages lending in to increase homeownership in economically marginalized communities.49 cele powstały w ustawie o mieszkalnictwie i rozwoju Wspólnoty z 1992 r., która przeszła z przytłaczającym poparciem.50
pomimo dość szerokiego mandatu tanich celów mieszkaniowych, niewiele jest dowodów na to, że kierowanie kredytów do kredytobiorców z niedocenianych społeczności spowodowało kryzys mieszkaniowy. Program nie zmienił znacząco szerokich wzorców kredytów hipotecznych w społecznościach niedocenianych i funkcjonował dość dobrze przez ponad dekadę, zanim rynek prywatny zaczął intensywnie sprzedawać bardziej ryzykowne produkty hipoteczne.51
aby być pewnym, GSEs popełnił kosztowne błędy, które przyczyniły się do bańki mieszkaniowej i ostatecznie wylądował je pod rządowym konserwatorem. Jako Wall Street 'S udział sekurytyzacja rynek wzrastać w the mid-2000s, Fannie Mae i Freddie Mac’ s dochód znacząco spadać.52 zdeterminowani, aby powstrzymać akcjonariuszy przed paniką, wypełnili własne portfele inwestycyjne ryzykownymi papierami wartościowymi zabezpieczonymi hipoteką zakupionymi od Wall Street, które generowały większe zyski dla swoich akcjonariuszy.53
w latach poprzedzających kryzys zaczęły również obniżać standardy jakości kredytowej w odniesieniu do pożyczek, które kupowały i gwarantowały, ponieważ starały się konkurować o udział w rynku z innymi prywatnymi uczestnikami rynku. Gwarantowali pożyczki znane jako hipoteki Alt-a, które nie spełniały wysokich stóp procentowych.54 pożyczki te były zazwyczaj pochodziły z dużych zaliczek, ale z niewielką dokumentacją.55 podczas gdy te kredyty hipoteczne Alt-A stanowiły niewielką część kredytów hipotecznych opartych na GSE-około 12 procent—byli odpowiedzialni za między 40 procent i 50 procent strat kredytowych GSE podczas 2008 i 2009.56
te błędy połączone w celu doprowadzenia GSEs do niemal bankructwa i wylądował je w conservatorship, gdzie pozostają do dziś—prawie dziesięć lat później.57 jednak spóźnili się do gry i nie napędzali drapieżnych pożyczek, które doprowadziły do kryzysu mieszkaniowego, który był finansowany głównie przez banki i sekurytyzatorów z Wall Street.58 i, jak opisano powyżej, ogólnie rzecz biorąc, pożyczki zabezpieczone przez GSE osiągały lepsze wyniki niż pożyczki bez GSE w czasie kryzysu.
wspólnotowa Ustawa o reinwestycji nie spowodowała kryzysu
wspólnotowa Ustawa o reinwestycji, lub agencja ratingowa, ma na celu rozwiązanie długiej historii dyskryminujących pożyczek i zachęcenie banków do pomocy w zaspokajaniu potrzeb wszystkich kredytobiorców we wszystkich segmentach ich społeczności, w szczególności w populacjach o niskich i umiarkowanych dochodach.59 Kongres uchwalił agencję ratingową w 1977 r., aby zapewnić zachęty kredytowe do wspierania przepisów antydyskryminacyjnych w zakresie praw obywatelskich oraz w odpowiedzi na zamykanie Lokalnych banków i nieuzasadniony niski poziom kredytów w niektórych społecznościach, które odcinają całe populacje od korzyści płynących z homeownership. Główną ideą agencji ratingowej jest zachęcanie i wspieranie rentownych pożyczek prywatnych Dla słabo obsługiwanych społeczności w celu promowania homeownership i innych inwestycji wspólnotowych. Ustawa była wielokrotnie zmieniana od czasu jej pierwszego przejścia i stała się kamieniem węgielnym polityki rozwoju Wspólnoty Federalnej.60 agencja ratingowa ułatwiła ponad 1,5 biliona dolarów prywatnych pożyczek dla słabo obsługiwanych społeczności, znacznie pomagając w rozwoju tanich mieszkań dla grup o niskich i umiarkowanych dochodach, a także szerszego rozwoju gospodarczego społeczności.61
konserwatywni krytycy twierdzili, że konieczność spełnienia wymogów agencji ratingowych skłoniła kredytodawców do poluzowania standardów udzielania kredytów, co doprowadziło do kryzysu mieszkaniowego, skutecznie zachęcając do udzielania kredytów niezasłużonym kredytobiorcom i napędzając niezrównoważoną bańkę mieszkaniową.62 jednak dowody nie potwierdzają tej narracji.
od 2004 do 2007 r.banki objęte agencją ratingową stanowiły mniej niż 36% wszystkich kredytów hipotecznych typu subprime, ponieważ kredytodawcy spoza banków udzielali większości kredytów typu subprime.63 Z tego mniejszościowego udziału tylko 10 procent wszystkich pożyczek udzielanych przez banki ratingowe i ich podmioty stowarzyszone osobom o niższych dochodach kwalifikowało się nawet do kredytów kredytowych udzielanych przez agencje ratingowe.64 w sumie komisja śledcza ds. kryzysu finansowego ustaliła, że zaledwie 6 proc. kredytów o wysokich kosztach, będących pośrednikami kredytów subprime dla kredytobiorców o niskich dochodach, miało jakikolwiek związek z agencją ratingową, znacznie poniżej progu, który oznaczałby znaczący związek przyczynowy w kryzysie mieszkaniowym.65 wynika to z faktu, że kredytodawcy niebędący agencjami ratingowymi i kredytodawcy niebędący bankami byli często sprawcami jednych z najniebezpieczniejszych kredytów subprime w okresie poprzedzającym kryzys.
pożyczki udzielone przez instytucje bankowe agencji ratingowych były o połowę mniej prawdopodobne w porównaniu z podobnymi pożyczkami udzielonymi w tych samych dzielnicach przez prywatnych pozabankowych inicjatorów kredytów hipotecznych niepodlegających przepisom prawa—z których 400 zbankrutowało w całym kraju podczas kryzysu mieszkaniowego.Jest to zgodne ze stosunkowo ograniczonym zakresem stosowania ustawy i jej podstawową funkcją polegającą na wspieraniu dostępu do kredytu dla kwalifikujących się, tradycyjnie niedocenianych kredytobiorców. Wypatroszenie agencji ratingowej lub wyeliminowanie jej rzekomej roli w kryzysie nie tylko doprowadziłoby do niewłaściwego celu, ale także powstrzymałoby wysiłki na rzecz ograniczenia dyskryminujących kredytów hipotecznych.
Obrona rekordu sukcesu
podczas gdy nikt nie może twierdzić, że Federalna polityka mieszkaniowa była doskonała, rządowe wsparcie kredytów hipotecznych i płynności na rynkach kredytów hipotecznych przyniosło realne korzyści konsumentom i gospodarce. Federalna polityka mieszkaniowa promowanie przystępności, płynności i dostępu nie jest jakimś nierozważnym eksperymentem, ale raczej odpowiedzią na niepowodzenia rynkowe, które zniszczyły rynek mieszkaniowy w 1930 roku i od tego czasu utrzymuje wysokie wskaźniki homeownership. Przy wsparciu Federalnym znacznie większa liczba Amerykanów czerpała korzyści z homeownership niż w warunkach wolnego rynku przed Wielkim Kryzysem.
obwinianie rządu za kryzys mieszkaniowy jest błędne i doprowadzi do złych rozwiązań w kwestiach polityki mieszkaniowej związanych z reformą GSE, FHA i przepisami dotyczącymi tanich kredytów. Zamiast skupiać się na zagrożeniu rządowym wsparciem dla rynków kredytów hipotecznych, decydentom lepiej byłoby zbadać, co większość ekspertów uznała za przyczyny kryzysu—drapieżne kredyty i słabe uregulowania sektora finansowego. Obarczanie winą polityki mieszkaniowej nie przemawia do faktów i grozi cofnięciem zegara do czasu, kiedy większość Amerykanów nie mogła nawet marzyć o posiadaniu domu.
Colin McArthur to były prawnik w Center for American Progress. Sarah Edelman jest dyrektorem ds. polityki mieszkaniowej w centrum.