opodatkowanie dochodów z wynajmu w USA ogólnie
co do zasady, osoba spoza USA, która wynajmuje swój dom w USA, podlega podatkowi u źródła w wysokości 30% od kwoty brutto każdej płatności za wynajem. Oznacza to, że jeśli osoba zagraniczna jest właścicielem domu w Irvine w Kalifornii i wynajmuje go za $2,000 miesięcznie, 600 z każdego miesięcznego czynszu 2,000 należnego zagranicznemu właścicielowi musi zostać wysłane bezpośrednio do IRS (a nie wysłane do właściciela spoza USA). Kto jest odpowiedzialny za przekazanie do urzędu skarbowego 30% podatku od najmu brutto? Zagraniczny właściciel, zarządca nieruchomości w USA (tj. każdy, kto pobiera opłatę za wynajem dla zagranicznego właściciela), a nawet najemca, są odpowiedzialni za przesłanie 30% podatku do IRS. Urząd skarbowy może ścigać każdą ze stron (najemcę, zarządcę nieruchomości i zagranicznego właściciela), która nie wyśle 30% podatku od najmu brutto. Właściciel spoza USA uzyskujący dochód z wynajmu nieruchomości w USA (i nie mający 30% przesłanych do IRS) jest odpowiedzialny przed IRS za brak wstrzymania swoich dochodów z wynajmu, chyba że postępuje zgodnie z poniższymi krokami. W przypadku nie-amerykańskiego właściciela nieruchomości w USA, nieprzestrzeganie odpowiednich przepisów podatkowych IRS może prowadzić do umieszczenia zastawu na ich amerykańskiej nieruchomości, a nawet może negatywnie wpłynąć na ich prawa imigracyjne w USA.
ale cały 30% obowiązek potrącenia podatku u źródła można łatwo usunąć
zagraniczny właściciel zarabiający na wynajmie może łatwo usunąć 30% obowiązek potrącenia. Jak? Właściciel zagraniczny musi stosować się do tej prostej formuły, aby znieść obowiązek 30% podatku u źródła:
- właściciel zagraniczny musi przygotować zeznanie podatkowe w USA w roku po osiągnięciu dochodu z wynajmu. Właściciel musi zadeklarować dochód z wynajmu w USA i zapłacić odpowiedni podatek (jeśli taki istnieje). Ale czy rzeczywiście będą winni jakiś podatek? W wielu przypadkach odpowiedź brzmi nie. Zagraniczny właściciel musi płacić podatek tylko od dochodu z wynajmu netto na zeznaniu podatkowym w USA, co oznacza, że właściciel spoza USA może wziąć wiele odliczeń (wspólne odliczenia w wynajmie nieruchomości obejmują odliczenia odsetek za kredyty hipoteczne, koszty reklamy, koszty sprzątania, koszty zarządcy nieruchomości i wiele innych). Efektem końcowym może być to, że zagraniczny właściciel płaci zero podatku (lub bardzo mało podatku). W naszym przykładzie osoby zagranicznej, która jest właścicielem domu Irvine i zarabia $2,000 w dochodach z wynajmu każdego miesiąca, jest bardzo powszechne, że ten zagraniczny właściciel, po przygotowaniu zeznania podatkowego w USA, będzie winien $ 0 podatku do IRS i nie będzie już zobowiązany do 30% wstrzymane od każdej płatności wynajmu.
- właściciel spoza USA musi uzyskać indywidualny numer podatnika w USA („ITIN”), jeśli nie został jeszcze uzyskany.
- wreszcie właściciel spoza USA musi wypełnić formularz IRS W-8ECI. Formularz IRS W-8ECI nie jest wypełniany, chyba że zagraniczny właściciel uzyska ITIN. Nowy formularz w-8ECI należy wypełniać co 3 lata.
uzyskując ITIN i wypełniając formularz IRS w-8ECI, zagraniczny właściciel domu Irvine, który zbiera $ 2,000 miesięcznie, skutecznie zawarł umowę z IRS :IRS usuwa 30% płatności brutto z tytułu wynajmu podatku u źródła, jeśli zagraniczny właściciel przygotowuje co roku zeznanie podatkowe w USA, aby zadeklarować dochód z wynajmu w USA. Tak więc zagraniczny właściciel nie musi już mieć 30% każdej płatności za wynajem potrącanej każdego roku, ale musi złożyć zeznanie podatkowe. Po tym, jak właściciel podejmie dopuszczalne odliczenia (w tym na przykład odsetki od kredytu hipotecznego, opłaty za Stowarzyszenie właściciela domu oraz naprawy i konserwację), bardzo możliwe jest (i powszechne), że zagraniczny właściciel będzie winien podatek 0 USD.
DIRECTS może pomóc zagranicznym właścicielom nieruchomości w USA i zarządcom nieruchomości w USA zagranicznych właścicieli nieruchomości w USA, prawidłowo raportować i płacić podatek (jeśli w ogóle) od dochodów z wynajmu w USA.