cláusulas de Overage-10 Coisas para pensar para compradores

propriedades às vezes são vendidas sujeitas a cláusulas de overage-também conhecido como disposições de elevação ou garra de volta. A ideia é que, se a permissão de planejamento for posteriormente obtida, o vendedor terá direito a uma participação na elevação de valor. Isso parece simples, mas disposições dessa natureza dão origem a uma ampla gama de problemas legais e muitas vezes são uma disputa em andamento.Como sempre, o diabo está nos detalhes. Pontos a serem observados como comprador são:-

1. Por quanto tempo essas disposições se aplicam? Eles são comumente impostos por até 25 anos, mas isso é muito longo. Provavelmente, eles só devem se aplicar onde houver uma chance realista de obter permissão de planejamento nos próximos 5 a 10 anos.

2. A que estado percentual na elevação de valor o vendedor deve ter direito? O vendedor geralmente começa pedindo 50% da elevação em valor, mas isso provavelmente deixará o comprador com pouco incentivo comercial para desenvolver a terra. Tenha em mente que o comprador incorrerá em vários custos – custos de planejamento na obtenção da permissão, custos na venda do imposto sobre terras e ganhos de capital, por exemplo. Algumas cláusulas de sobretaxa permitem que os custos sejam deduzidos antes que a sobretaxa seja calculada; caso contrário, uma sobretaxa de 50% pode deixar o vendedor com um lucro maior do que o comprador.

3. O que desencadeia o pagamento ao vendedor? Do ponto de vista do comprador, esta não deve ser a concessão de permissão de planejamento, mas também: –

• a implementação de uma permissão de planejamento (por exemplo, onde um comprador constrói uma nova casa para se ocupar); ou
• a venda da propriedade após a concessão da permissão de planejamento.

4. Alguma permissão de planejamento acionará o pagamento? Muitas vezes, as partes pretendem que as cláusulas de excesso de idade se apliquem apenas se a permissão for obtida para o desenvolvimento residencial, mas a maioria das cláusulas de excesso de idade se aplica se qualquer permissão de planejamento for obtida. O comprador pode, portanto, querer excluir certos tipos de desenvolvimento do excesso. Por exemplo, no caso de uma fazenda, o comprador pode desejar excluir:-

• qualquer edifícios para uso agrícola;
• qualquer equestre de utilização de edifícios;
• qualquer renováveis de energia/telecomunicações instalações;
• qualquer uso comercial (tais como a conversão de celeiros para escritórios ou oficinas); ou
• extensões para a fazenda ou a ereção de uma casa com uma área agrícola de laço para um farm do trabalhador ou membro da família.

algumas dessas mudanças podem não exigir permissão de planejamento no momento, mas é melhor excluí – las para evitar dúvidas-tenha em mente que as regras de planejamento podem mudar no futuro.

5. Como o excesso deve ser calculado? Muitas vezes, pode haver uma fórmula bastante complicada nos documentos. Verifique se isso está correto trabalhando em alguns exemplos, tomando nota para garantir que o pagamento ao vendedor não inclua aumentos normais de “inflação” no valor.

se as partes não puderem chegar a acordo sobre o valor da sobretaxa (que geralmente se baseia na diferença nos valores de Mercado Aberto da terra com ou sem a permissão de planejamento em questão), isso será determinado por um agrimensor independente. Este pode ser um processo caro e uma espécie de loteria, pois diferentes agrimensores podem ter visões muito diferentes sobre os valores de mercado.

se os juros forem pagos sobre o pagamento por excesso, verifique se isso ocorre apenas a partir do momento em que o pagamento por excesso foi acordado ou determinado pelo agrimensor independente. Se os juros forem executados a partir da data da permissão, isso pode dar origem a uma grande conta de juros enquanto o preço está sendo resolvido.

6. O vendedor terá mais de uma mordida da cereja? A maioria das cláusulas de excesso de idade se aplica sempre que a permissão de planejamento é obtida durante o período de excesso de idade. Portanto, se um pagamento anterior por excesso tiver sido feito com base em uma permissão para, digamos, 5 casas, um pagamento adicional será devido se a permissão for obtida posteriormente para 10 Casas. É importante garantir que o crédito seja dado apenas para o primeiro pagamento excessivo.

7. Como a sobrecarga é garantida? Normalmente, um vendedor imporá uma restrição ao título do comprador para que as transações futuras não possam ser registradas no registro de imóveis sem o consentimento de um vendedor. Isso é necessário do ponto de vista do vendedor para garantir que o novo comprador entre em uma nova escritura de pacto para pagar o excesso (já que convênios positivos dessa natureza não são de outra forma vinculativos para o sucessor do comprador no título). Uma restrição pode, no entanto, causar problemas ou atrasos em transações futuras e um comprador deve tentar excluir remortgages e arrendamentos de curto prazo de tal restrição.

às vezes, o vendedor exige uma cobrança de volta sobre a propriedade para garantir o pagamento da sobretaxa. Um comprador deve resistir a isso, especialmente se eles estão levantando finanças através de um banco para comprar a propriedade. O banco vai querer uma primeira cobrança e pode não ficar feliz que o vendedor tenha até uma segunda cobrança.

8. O benefício da sobrevida é um ativo. Isso pode ser vendido pelo vendedor ou, se o vendedor falecer, o benefício pode passar com sua propriedade. Pode, portanto, ser difícil no futuro para o comprador saber quem tem o benefício do excesso. Isso causa mais problemas, especialmente quando há uma restrição ao título do comprador, o que exige que a pessoa tenha o benefício de consentir em quaisquer transações futuras.

um comprador deve, portanto, pedir que os documentos exijam que o comprador seja notificado de qualquer alteração nas pessoas que têm o benefício da sobrevida, mas, mesmo assim, problemas práticos geralmente surgem quando isso não é feito.

9. Cláusulas de excesso complicam a posição fiscal do comprador. Se um pagamento excessivo for acionado, será devido Mais imposto sobre a terra do imposto de selo (conforme o preço de compra aumentou). De fato, o HMRC exige que, após a conclusão da compra (mesmo que o pagamento de uma sobretaxa seja muito remoto), o comprador deve pagar ao SDLT o preço de compra e o valor estimado aprimorado do terreno se a sobretaxa for acionada. O comprador pode, no entanto, solicitar ao HMRC o adiamento de qualquer SDLT extra que possa ser devido se o excesso for acionado.

no caso de uma propriedade comercial, se a venda original estivesse sujeita a IVA, o IVA também será devido em qualquer pagamento por excesso.

10. As provisões excedentes tornam as negociações do contrato de compra e transferência muito mais complicadas. Isso inevitavelmente resulta em taxas legais adicionais para as partes e atrasos na concordância dos documentos. Além disso, as disposições de excesso de idade deram origem a muitas disputas perante os tribunais. Pode, portanto, valer a pena considerar se existe outra maneira de reestruturar o negócio – talvez por um preço ligeiramente mais alto sendo pago em primeiro lugar.

esta é apenas uma folha de Informações Gerais e não deve ser invocada em relação a nenhum assunto específico. As disposições sobre a idade são muito complicadas e devem ser tomadas orientações específicas em relação a qualquer transação envolvendo a idade excessiva.

não podemos dar conselhos gerais ou específicos sobre questões relacionadas ao excesso de idade, exceto para nossos clientes existentes. No entanto, se você quiser que lhe dê uma cotação, entre em contato conosco e um membro do Departamento de propriedade comercial entrará em contato com você.