“existem várias ofertas. É uma guerra de lances.”Nenhum comprador de casa gosta de ouvir isso. Não aguento. Eu ajudei centenas de compradores a comprar casas e sempre ganho guerras de lances. Eu vou te ensinar como ganhar uma guerra de lances em uma casa.
Então, se você está pronto para aprender alguma estratégia acionável para como ganhar uma guerra licitação casa ler. Ah, e oferecer um preço ridículo não é o foco deste post. Em vez disso, vamos
Este post inclui:
- o que é uma guerra de licitação Imobiliária?
- quais são as regras de guerra de licitação da Câmara?
- uma estratégia geral para ganhar uma guerra de licitação Imobiliária
- 11 ações a serem tomadas ao escrever uma oferta para ganhar uma guerra de licitação para uma casa
O que é uma guerra de Licitação Imobiliária?
uma guerra de licitação imobiliária é quando várias ofertas foram enviadas em uma propriedade específica. Às vezes, o agente de listagem entrará em contato com esses compradores e solicitará que cada um Envie sua oferta mais alta e melhor em um determinado dia e hora.
alguns compradores se recusam a entrar em uma guerra de lances. Isso é um erro. Se você gosta da casa o suficiente para fazer uma oferta, faça sua oferta. Basta dar a melhor oferta que você está disposto a fazer. Se você não ganhar, você não ganha. Apenas mantenha suas emoções sob controle. Nunca passe uma casa só porque há uma guerra de lances.
Quais São As Regras De Guerra De Licitações Imobiliárias?
regras? Hmm … isso é bom.
Não há regras para o vendedor ou o comprador. Tanto os compradores quanto muitos agentes imobiliários pensam que existem regras. Não há regras. É propriedade do vendedor vender. O vendedor pode fazer o que quiser.
um vendedor pode pedir o mais alto e melhor que dá a todos os compradores uma segunda chance de enviar algo o tempo todo, mais novos compradores podem estar chegando com lances. Ou, o vendedor pode negociar com apenas um ou dois compradores e momentaneamente deixar os outros à margem ou, o vendedor pode apenas aceitar uma das ofertas e não dar a outros compradores outra chance.Apenas duas semanas antes de escrever isso, ajudei meus clientes a escrever uma oferta por US $291.000 com US $2.000 em fechamento e uma cláusula de escalonamento para aumentar automaticamente nossa oferta para um preço de compra de US $302.000 em relação a ofertas mais altas.
o agente me ligou e disse: “Temos outras quatro ofertas, duas são maiores do que sua base de US $291.000. Mas nós amamos seus termos. Você faria $293.000 e $2.000 em fechamentos?”
eu disse: “isso é um acordo.”
os termos em nossa oferta eram tão fortes que, apesar de outras quatro ofertas, e apesar do fato, nossa cláusula de escalonamento mostrou ao vendedor que pagaríamos até US $302.000 pela casa que recebemos por apenas US $293.000.
Como conseguimos que o vendedor só quisesse falar conosco e ignorar os outros?Ganhar uma guerra de lances em casa é fácil. Seja mais esperto. Seja rápido. Acima de tudo, você precisa nivelar o vendedor. Seja como um atacante defensivo correndo em um quarterback enquanto ele tenta fazer um jogo vencedor. Absolutamente cegar o vendedor.
continue lendo para saber exatamente o que fazer para aumentar drasticamente suas chances de ganhar uma guerra de lances em casa.
A Estratégia de guerra de lances de casas mais eficaz
a chave para ganhar uma guerra de lances no setor imobiliário é focar em uma única coisa: convencer o vendedor a selecionar sua oferta.Você convence um vendedor a aceitar uma oferta fazendo duas coisas. Primeiro, resolva os problemas do vendedor. Em segundo lugar, escreva uma oferta limpa e fácil de entender que crie zero dúvida na mente do vendedor. Essas duas coisas trabalham juntas para dar uma estratégia de guerra de licitação Imobiliária notavelmente forte.
Ganhe uma guerra de Licitações imobiliárias resolvendo os problemas do vendedor
para resolver os problemas do vendedor, você precisa saber quais são. Peça ao seu agente que ligue para o agente do vendedor e pergunte. Não entendo por que mais agentes do comprador não fazem isso.
há realmente apenas uma pergunta que você precisa fazer: “ei agente do vendedor. Acabei de terminar em 123 Banana St. meus compradores gostam e podem escrever uma oferta. Existem termos que seriam especialmente benéficos ou úteis para seus vendedores?”
essa é a questão. Não deixe que o agente flub – lo e dizer: “basta entregar a sua melhor oferta.”Isso é lixo. Não podes trabalhar com isso. Traga itens para plantar uma semente na mente do agente de listagem. Estas seriam coisas como evitar reparos de inspeção, posse pós-fechamento para o vendedor sem nenhum custo, prazos de saída, prazos de fechamento. Isso fará com que o agente de Listagem se lembre de algo ou diga, você sabe, deixe-me ligar para você de volta.
fiz esta chamada para o negócio que descrevi acima. Aprendi que os vendedores adorariam ter cinco dias de posse pós-fechamento. Eu também aprendi que eles adorariam um fechamento de 30 dias, e o dinheiro estava apertado. Então, demos ao vendedor oito dias de posse pós-fechamento e um fechamento de 28 dias. Além disso, decidimos comprar a casa “como está”, o que significa que os vendedores não precisariam gastar tempo ou dinheiro fazendo reparos na casa. Isso impediu o vendedor de ter quaisquer despesas fora do bolso.
para sua informação, ninguém parece entender o que realmente significa comprar uma casa “como está”. Comprar “Como está” não é comprar Vista invisível e não está renunciando a inspeções. Tudo o que significa é que você está dizendo ao vendedor que você vai comprar a casa ou você não vai. Você está se comunicando com o vendedor que você não vai pedir-lhes para fazer uma coisa. Os vendedores adoram isso! Eles agora não precisarão gastar tempo, dinheiro ou energia para fazer reparos ou encontrar empreiteiros para fazer os reparos.
Se o agente do vendedor não revelar nenhum termo notavelmente benéfico, Faça com que seu agente faça alguma pesquisa e procure um problema. Existe um divórcio pendente? A casa é uma venda de propriedade e parentes sobreviventes estão vendendo a casa? Na sua caminhada, a casa parecia estar “se afastando dos proprietários” como se pudesse haver problemas de dinheiro? Identifique um problema e escreva uma oferta para resolver esse problema.
Ganhe uma guerra de Licitações imobiliárias, tornando sua oferta Fácil de aceitar
escreva uma oferta que seja alta, perceptível e apenas faça o vendedor querer dizer: “sim, essa!”Aqui está como fazer isso.
tenha um credor Familiar com crédito de rua com agentes imobiliários locais
o primeiro passo, seu credor. Eu sou um agente imobiliário. Eu prometo que há credores que eu desprezo. Eles geralmente são dot-Com relacionados, executar muitos comerciais, ou um Banco Nacional gigante. Boo! Lixo. Quando o vendedor e eu estamos revisando sua oferta, você tem duas opções. 1) sua oferta é acompanhada por uma carta de um credor que eu nunca ouvi falar ou é tão grande que a comunicação vai chupar, ou 2) Sua carta de pré-aprovação é de um grande jogador com escritórios locais, oficiais de empréstimo, processadores internos e subscritores.
A Opção 2 marcará mais pontos e me influenciará, o que influenciará o vendedor todas as vezes. Todos os dias, a opção 2 já está à sua frente.
Se você está pensando em comprar uma casa e o mercado é competitivo com baixo estoque, você precisa ser aprovado com o melhor credor em sua área. Você precisa de street cred. Esse corretor de hipotecas dot-com que executa comerciais constantemente ou seu banco gigantesco onde você tem sua conta corrente tem crédito de rua pobre com agentes imobiliários.
Pergunte ao seu agente imobiliário a pergunta certa: “quem é o credor mais respeitado e confiável por agentes imobiliários na minha área?”Não deixe que eles apenas lhe dêem com quem trabalham (embora isso seja provavelmente melhor do que o Goliath National Bank). Quando seu agente lhe der uma indicação, pergunte ao credor quais são seus números em sua área. Pergunte ao credor quantos novos empréstimos imobiliários de compra o credor fechou em seu condado nos últimos 12 meses.
verdadeiramente, ficar preso em taxas, ou não querendo transformar seus documentos em uma nova pessoa, ou um segundo crédito puxar, blá, blá, blá. Já ouvi tudo. E é tudo desculpas esfarrapadas. Você quer ganhar? Lembre-se, este post é sobre como ganhar.
escreva sua oferta Crystal Clear…Crystal
seu agente precisa saber o que ele ou ela está fazendo. Sua oferta precisa ser limpa. Limpo! Não há lixo nele. Nada de disparates. São todas distrações. Pesquisa, para quê? Você e seu agente devem ser capazes de se ver se há alguma invasão usando registros públicos. Obtenha sua própria pesquisa depois de comprar a casa.
prazos curtos também. O cronograma de inspeção deve ser de 10 dias ou menos. Dinheiro sério, transformá-lo em dentro de 3 dias úteis. O pedido Formal de financiamento deve ser de 3 dias. A data de encerramento deve ser o que eles querem ou relativamente curta. Mostre a essas pessoas que você é sério e motivado.Nada em sua oferta deve contradizer alguma outra parte de sua oferta. Contradições criam dúvidas e nos fazem precisar ligar para seu agente e fazer perguntas, buscar esclarecimentos e possivelmente precisar enviar uma contra-oferta para esclarecer.
Por Que Eu quero fazer isso Quando tenho essas outras ofertas competitivas e fáceis de entender sentadas na mesa também? Por que você está tornando difícil aceitar sua oferta? Escreva a oferta para que o vendedor não questione nada e apenas assine para aceitar a oferta.
12 ações a serem tomadas ao escrever uma oferta para ganhar uma guerra de licitação para uma casa
agora, é hora de alguns conselhos brutos e diretos para ganhar uma guerra de licitação em uma casa. Tome essas ações e inclua esses elementos ao escrever sua oferta. Quanto mais deles você usar, maior a probabilidade de ganhar a guerra de lances em casa. Estas são as coisas que eu faço como um agente imobiliário para ajudar meus clientes a ganhar.
ligue para o agente de listagem e reúna informações
o primeiro passo para vencer uma guerra de lances em casa é aprender quais problemas o vendedor está tentando resolver. Pergunte ao agente de listagem e se algum termo seria especialmente benéfico para o vendedor. Mencione coisas como uma linha do tempo de fechamento ou posse pós-fechamento. Pergunte Quais são os planos do vendedor depois que ele vende. Para onde vão? Obtenha o máximo de informações possível e use-as.
esta informação identificará os problemas do vendedor. Use o que você aprende e incorpore – o em sua oferta. Sua oferta deve ser resolver os problemas do vendedor. Se o vendedor estiver comprando e vendendo no mesmo dia, dar ao vendedor vários dias de posse pós-fechamento pode ser muito útil.
talvez o vendedor esteja se mudando e iniciando um novo emprego em algum lugar. Terminar as coxas rapidamente pode ser útil. Ou, talvez seja uma propriedade e os membros da família sobreviventes estão todos longe ou dispostos a gastar qualquer dinheiro na propriedade. Comprar a casa “como está” os impede de contratar empreiteiros que não conhecem e gastar esse dinheiro para fazer esses reparos.
2. Comprar a casa “como está”
em quase todas as áreas comprar uma casa “como está” não significa que você está comprando a casa sem uma inspeção. Você deve ser capaz de ainda ter suas inspeções e encerrar o negócio se um defeito não revelado significativo for descoberto. Só esta é a minha arma secreta que me ajudou a ganhar tantos negócios. Esta é uma ação notavelmente eficaz.
compre a casa “como está” e renuncie à inspeção
Isso é difícil para muitas pessoas, mas pode ser feito. É tudo sobre como você usa seu tempo. Quando você agendar sua exibição tentar obter uma quantidade maior de tempo, como uma hora ou 90 minutos. Entre em casa e se você ama imediatamente mudar de marcha e começar a procurar sinais de problemas sérios. Considere trazer alguns com muita manutenção doméstica ou até mesmo um inspetor doméstico junto com você para sua exibição. Se a casa for mais velha, seja mais cauteloso.
No entanto, se a casa tiver menos de 10 anos, qualquer coisa muito séria seria bastante óbvia e eu ficaria mais encorajado a renunciar à inspeção. Psst … no final de 2019 comprei uma casa com apenas oito anos. Renunciei à inspeção e comprei a casa por muito menos do que o preço original da listagem.
tem um empréstimo convencional ou segurado convencional-FHA, VA, e USDA empréstimos assustar vendedores.
cada um deles tem uma parte adicional da avaliação em que o avaliador deve certificar que a propriedade atende “condições mínimas de propriedade.”Estes realmente não são um grande negócio, mas por algum motivo os vendedores ficam assustados. A maioria dos vendedores selecionará um empréstimo convencional ou segurado sobre um FHA, VA ou USDA quando todos os outros elementos forem iguais.
seja pré-aprovado
a norma é entregar uma carta de pré-aprovação com sua oferta. Tenha uma carta de pré-aprovação com uma data recente e um valor de compra igual ou superior à sua oferta. Além disso, use um credor local com uma excelente reputação local. Use um credor conhecido por ser responsivo, fácil de trabalhar e fazer as coisas.
ofertas limpas-deixe de fora o lixo.Pesquisas, garantias domésticas e outras coisas são apenas distrações. Você e seu agente devem ser capazes de extrair informações suficientes de registros públicos para ver se há uma invasão em sua propriedade. Se o risco for baixo, não perca tempo com uma pesquisa. Deixe esses elementos e distrações adicionais fora de sua oferta.
ofereça posse pós-fechamento
mesmo que o vendedor não tenha indicado que precisa de posse pós-fechamento, dê-lhes alguns gratuitamente. Isso dá um bom espaço para respirar para o vendedor. Ofereça 3 a 10 dias sem nenhum custo. Além disso, não retenha nenhum de seus rendimentos durante o período de posse pós-fechamento.
a letra
escreva uma carta sobre por que você quer a casa. Três a cinco parágrafos e é isso. Além disso, procure um terreno comum. Por exemplo, se você vai em casa e vê muitas coisas sobre ser bombeiro e você ou um parente muito, muito próximo é ou foi um bombeiro mencionar isso em sua carta.
mas, não apenas inventar algo apenas para chegar a um terreno comum. Você também pode falar sobre por que ama a casa e como cuidará muito dela. Não diga absolutamente nada negativo. Se você odeia seu papel de parede e vai derrubá-lo no primeiro dia, basta manter isso para si mesmo.
preço
oferecer um bom preço. Ouça os conselhos do seu agente. E lembre-se, por Mais que você peça custos de fechamento está saindo da linha de fundo do vendedor. Além disso, grandes pedidos de concessão de custos de fechamento causam preocupação a muitos vendedores. Este comprador pode realmente pagar minha casa ou ele / ela está apenas mal entrando? Sim, em um preço de guerra de Licitação é importante. Ofereça o preço mais alto que você está disposto a pagar pela casa.
quanto à preocupação com o pagamento excessivo da casa, pergunte-se Qual é o risco de você precisar vender a casa em 36 meses. Se esse risco for baixo, vá em frente. Pague o topo do que o mercado exige para uma casa semelhante ou até mesmo alguns pontos percentuais a mais. Lembre-se, é uma guerra de lances. Se algo acontecer e você precisar vendê-lo, obviamente haverá pessoas lá prontas para comprá-lo.
Goldilocks o tempo de validade da oferta & Data
as ofertas têm um vencimento. É quando você diz ao vendedor que gostaria de uma resposta. Não muito curto, não muito longo, apenas para a direita. Seja razoável. Escrever seis horas após o envio explodirá em seu rosto. Dependendo da hora do dia, dê ao vendedor 24 a 42 horas para responder.
11. Garantir o preço do contrato ou oferecer cobertura de lacuna de avaliação
a maioria dos compradores de casas está recebendo uma hipoteca que exigirá que a casa seja avaliada. Ao se oferecer para cobrir uma lacuna de avaliação ou garantir o preço da sua oferta, você protege o risco de uma avaliação baixa. Você deve saber que cada uma dessas circunstâncias pode exigir que você traga mais dinheiro para fechar a mesa.
garantir o preço de compra no contrato é exatamente o que parece ser. Por exemplo, digamos que você ofereceu US $300.000 para uma casa. Independentemente do que a casa avalia para você está no gancho para o preço de compra do contrato. Portanto, se a casa fosse avaliada por apenas US $275.000, você ainda seria contratualmente obrigado a comprar a casa por US $300.000.
a cobertura da lacuna de avaliação é diferente de garantir o preço de compra do contrato. Com gap coverage você está oferecendo ao vendedor para cobrir uma lacuna devido a uma avaliação perdida. Olhar para um exemplo ajudará a explicar isso.Digamos que você ofereça US $300.000 em uma casa com uma cobertura de lacuna de avaliação de US $20.000. Se a casa avaliar por US $280.000, você precisará cobrir a lacuna até o preço de compra do contrato de US $300.000, porque a diferença é de US $ 20.000. No entanto, se a casa for avaliada por US $290.000, você só precisará cobrir US $10.000 para chegar ao preço do contrato de US $300.000. Por outro lado, digamos que a mesma casa avalie por US $270.000. Neste caso, você cobriria a lacuna de US $ 20.000, mas acabaria comprando a casa por apenas US $290.000, porque você só tem garantia de uma lacuna de US $20.000.
Se você optar por fazer qualquer um destes quando você enviar sobre a sua oferta e carta de pré-aprovação também incluem um extrato bancário para ilustrar que você tem os fundos para atender a estas condições.
oferecer envio e acompanhamento
certifique-se de que seu agente não apenas envie sua oferta. Junto com a oferta, seu agente deve escrever um breve e-mail tocando em todos os pontos fortes de sua oferta. Então, seu agente deve ligar para seu credor.
uma vez que seu credor descobre que a oferta é enviada, peça ao seu oficial de empréstimo que ligue para o agente de listagem. Os credores nem têm permissão para contar ao seu próprio agente nada sobre você, muito menos dizer isso a um agente de listagem para uma casa em que você está oferecendo.
informe o seu agente de empréstimo que ele ou ela pode compartilhar detalhes adicionais sobre o seu arquivo. Estes podem ser sua relação dívida / renda, pontuação de crédito, histórico de emprego ou qualquer outra coisa que você permitir.
como agente, quando recebo uma oferta, sempre chamo o credor e ouço a mesma resposta coxo: “Oh, eles são sólidos. Se não fosse, eu não teria escrito a carta.”Esta é uma resposta comum que me diz, O agente de listagem, absolutamente nada. Destacar. Veja como.
Se eu tivesse um credor me ligue e diga: “Ei, você acabou de receber uma oferta de meus compradores. Eles são FICOs são meados dos anos 700, DTI back-end é de 29%, recebi recibos de pagamento, últimos dois meses extratos bancários, eles já têm fundos verificados suficientes, e eu tenho W-2s. Oh, e ambos estão com o mesmo empregador há mais de 3 anos.”OK, agora estou impressionado.
agora, estou dizendo a um vendedor: “este é um financiamento sólido!”
peça ao seu credor que envie ao agente de Listagem um e-mail, também, após o telefonema.
Perguntas Frequentes sobre a Guerra de lances
quando as guerras de lances terminam?
uma guerra de licitações para uma casa termina quando o vendedor aceita uma oferta. Algumas associações imobiliárias locais exigem que os agentes de listagem anunciem com a propriedade uma notificação de oferta múltipla se o vendedor optar por passar por esse processo. O processo de oferta múltipla geralmente define um prazo para o envio de ofertas. Mas, o verdadeiro fim de uma guerra de lances ocorre quando os vendedores aceitam uma oferta para vender a propriedade.
perdi uma guerra de lances. Devo fazer uma oferta de backup?
compradores de imóveis que perdem a guerra de lances devem enviar uma oferta de backup. Isso deve ser feito mais tarde no mesmo dia ou no dia seguinte ao vendedor aceitar uma oferta. Além disso, seu agente imobiliário deve continuar deixando o agente de listagem que trabalha para a venda saber que a oferta ainda é válida. As ofertas caem, e muito poucos compradores de casas enviarão uma oferta de backup. Ao mesmo tempo, continue sua pesquisa de casa, continuando a ver outras casas disponíveis ativamente para venda.
como a licitação é diferente das vendas a descoberto?
uma guerra de lances e uma venda a descoberto são coisas completamente diferentes. Uma venda a descoberto ocorre quando um proprietário está em default na hipoteca. Em vez de encerramento, o hipotecador (credor) concorda em permitir que o proprietário venda, mesmo que a venda resulte em um preço de compra mais baixo do que o saldo da hipoteca. Esses tipos de vendas podem ou não ter uma guerra de lances. Eu encorajo os compradores de uma venda a descoberto a completar a devida diligência extra sobre as nuances de uma venda a descoberto.
devo fazer uma oferta contra mim mesmo?
compradores de casas ansiosos devem se opor a si mesmos em certas circunstâncias. Se você enviou uma oferta e é informado de que existem várias ofertas do vendedor aciona um processo de oferta múltipla, você deve considerar novamente sua oferta. Se a sua oferta original foi a sua melhor vara com ele. No entanto, se você estiver disposto a melhorar seus termos ou preço de oferta, reescreva sua oferta. Pode ser difícil dizer se você está em primeiro lugar ou não.
qual a importância do meu Realtor ® nas negociações?
um Realtor ® de alta qualidade é importante para negociar com sucesso uma compra de casa em uma situação competitiva. Um agente imobiliário qualificado e experiente sabe as perguntas a serem feitas ao agente de Listagem, a fim de obter mais informações para lhe dar uma vantagem. Além disso, um ótimo Corretor de imóveis saberá como utilizar tudo o que você pode fazer para formar a melhor oferta. Por fim, um corretor de imóveis pode falar sobre por que sua oferta é superior em comparação com outras ofertas.
Como iniciar uma guerra de lances em sua casa?
a chave para iniciar uma guerra de licitações em sua casa que você está vendendo é atrair o maior público possível de compradores de casas em um período muito curto de tempo e dar a esse público a oportunidade de licitar sua casa. Primeiro, as imagens da sua casa precisam ter um sentimento estético muito alto. Basicamente, a fotografia precisa ser excelente e as fotos devem capturar uma casa moderna, bem equipada e desejável.
Em Segundo Lugar, é o preço. Um preço de mercado abaixo é muito mais provável de atrair muitos compradores ativos. Terceiro, Faça com que seu agente se estique o máximo possível dentro das regras que ele ou ela deve seguir o marketing de sua casa e quando as exibições em casa começarão. Assim que as exibições começarem, utilize táticas para obter o maior número possível de pessoas em casa. Isso pode incluir fazer exibições privadas curtas, permitindo exibições privadas sobrepostas ou segurando uma casa aberta no primeiro dia em que a casa pode ser mostrada.
por fim, adicione algum idioma à lista ao qual nenhuma oferta será respondida nas primeiras 72 horas após o início das exibições. Isso dá a todos os compradores interessados a oportunidade de ver a casa.
conclusão
ganhar uma guerra de lances não é difícil. Basta obter informações e usar essas informações para seu benefício. Escreva uma oferta que o vendedor queira aceitar. Os termos podem ser mais valiosos do que alguns milhares de dólares adicionais que outro comprador oferecerá. Fique acima da multidão. Seja alto. Seja esperto. Basta escrever uma oferta limpa e sólida que resolva todos os problemas do vendedor e deixe o vendedor sem dúvidas sobre como será fácil e suave trabalhar com você. Você vai ganhar.
The Quadwalls Team of Realtors® In Northwest Indiana
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