Crise De Locação (Parte Dois): Como Calcular O Aviso Para Sair E O Procedimento Para Recuperação De Propriedade.

Por Okpi Bernard Adaafu (Oba) Esq.

Este artigo tenta resolver a crise entre o proprietário e o inquilino. A primeira parte do artigo explicou tudo sobre contrato de arrendamento e tipos de arrendamento. Nesta última parte, vamos nos concentrar no Aviso de orientação de regras para sair, como acabar com o arrendamento, procedimento para recuperação de instalações e como evitar a crise entre senhorio e inquilino.

como calcular a duração do aviso para sair

senhorio e inquilino são livres para concordar com a duração do aviso para sair; onde não há Acordo, a Lei de arrendamento do Estado onde a propriedade está localizada será aplicada. Os seguintes são o tempo padrão de aviso para sair fornecido por lei.

1. Locação Anual: Aviso de seis meses
2. Locação semestral: Aviso de seis meses
3. Locação trimestral: Aviso de três meses
4. locação mensal: Aviso de um mês
5. locação semanal: Aviso de uma semana

o cálculo da duração do aviso para sair pelo Tribunal é muito complexo; Aviso de um mês para sair, emitido em 2 de novembro expirará em 31 de dezembro e não em 2 de dezembro. Geralmente, o aviso para sair pode ser dado a qualquer momento antes da data de expiração do arrendamento atual. A duração do aviso de demissão pode ser maior do que a prevista pelas partes ou pela lei, mas não deve ser menor. Em Abuja, o aviso de demissão deve terminar na véspera do aniversário do termo atual (ou seja, um dia antes do vencimento do arrendamento). Enquanto em Lagos, aviso para sair é válido uma vez que é declarado para terminar em ou após o vencimento do arrendamento. Na Nigéria, todos os estados têm leis diferentes sobre Locação; as disposições são as mesmas com pequenas alterações.

Perguntas frequentes

estas são algumas das perguntas que recebi após a publicação de “Tenancy Crisis Part One”.

PERGUNTA UM:

meu senhorio ameaça usar a polícia para me despejar porque eu lhe devia um aluguel de seis meses. Por favor, ajuda-me.

resposta:

o senhorio não pode forçá-lo a sair das instalações com a ajuda da polícia, porque isso equivale a invasão. A lei protege você e lhe dá o direito de processar seu senhorio por danos sempre que o senhorio entrar em seu apartamento sem o seu consentimento ou usar a força para despejá-lo. A coisa certa para o senhorio fazer é seguir o devido processo legal, abordando o Tribunal.

PERGUNTA DOIS:

meu inquilino se recusou a pagar aluguel por três anos. Eu não quero que ele ocupe minha propriedade novamente. Quero envolver a polícia porque tentei todos os métodos pacíficos. O que achas que devo fazer?

resposta:

a relação de Locação não é regulamentada pelo Direito Penal, é errado relatar um assunto de Locação à Polícia. No entanto, a polícia só pode ser convidada quando houver briga, roubo, etc. O dever da polícia é limitado às questões criminais decorrentes das relações de arrendamento. Assim, relatar o assunto à polícia será uma perda de tempo e recursos, porque a polícia certamente encaminhará o assunto ao Tribunal. A coisa certa a fazer é ler o contrato de arrendamento, a fim de verificar o procedimento para despejo. Quando o procedimento de despejo não for declarado no contrato, leia a lei do estado em que a propriedade se situa para orientação. Normalmente, se um inquilino deve atrasos de aluguel por mais de um ano, é bom para o senhorio emitir um aviso de sete dias da intenção do proprietário de solicitar ao tribunal a recuperação de instalações e, em seguida, proceder à ação de reintegração de posse no tribunal após o vencimento dos sete dias.

como terminar a locação

existem várias maneiras pelas quais a locação pode ser determinada. A escolha de qual tomar é crucial porque escolher um modo errado pode levar a conflitos.

1. rendição: É quando o inquilino desiste de posse voluntariamente antes do término do período acordado. Pode ser expresso ou implícito por conduta. Para ser eficaz, o proprietário deve indicar aceitação.
2. confisco: é quando o senhorio entra novamente nas instalações ou se candidata ao tribunal para encerrar o arrendamento sobre a ocorrência de determinado evento. Isso só pode ocorrer em arrendamento fixo e deve ser indicado no contrato de arrendamento.

• fusão: aqui o senhorio entrega seu interesse ao inquilino. É quando um inquilino compra a propriedade ou adquire uma propriedade superior de propriedade do proprietário. É o oposto da rendição.

1. rescisão: é aqui que a lei permite que uma das partes solicite ao tribunal a rescisão do contrato de arrendamento quando houver um elemento de fraude na relação de arrendamento.
2. Força Maior: onde há uma ocorrência de evento sem a culpa de qualquer das partes, a locação chegará ao fim. Por exemplo, destruição de propriedade por fogo ou inundação.
3. efluxo de tempo: É aqui que a relação de arrendamento chega ao fim após o término do período acordado. O serviço de notificação não é necessário, mas o contrato de Locação pode conter a opção de renovação e o serviço de notificação para sair. A lei proíbe o despejo forçado. Assim, o devido processo legal deve ser seguido.

• rescisão por lei: é quando a lei permite que a recuperação sem emissão de aviso seja encerrada. Uma vez que um inquilino mensal está em atraso de aluguel por três meses, o proprietário pode emitir um aviso de sete dias da intenção do proprietário de solicitar ao tribunal para recuperar a posse. O inquilino não tem o direito de notificar a demissão. Além disso, o inquilino não tem o direito de notificar a demissão em arrendamento fixo (conforme discutido acima) e um inquilino semestral em atraso de um ano não tem o direito de notificar a demissão.

procedimento para a recuperação de propriedade

• o senhorio deve emitir carta de autoridade a um advogado,
• o advogado emitirá aviso para sair (quando necessário). Se o inquilino não entregar a posse no vencimento do aviso para sair,
• o advogado emitirá um aviso de sete dias da intenção do proprietário de solicitar ao tribunal para recuperar a posse. Se o inquilino negligenciar a desocupação das instalações no final de sete dias,
• o advogado abordará o tribunal apropriado (Tribunal de Magistrados ou Tribunal Superior; dependendo do valor do aluguel da propriedade),
• o tribunal emitirá intimações e iniciará o julgamento,
• o Tribunal proferirá sentença (geralmente estendendo a permanência do inquilino por determinado período ou ordenará que o inquilino desocupe a propriedade imediatamente e conceda os custos necessários). Onde o inquilino é condenado a pagar atrasos de aluguel e tal inquilino não tem dinheiro, o tribunal anexará bens pessoais valiosos do inquilino e o leiloará para pagar o senhorio.

como evitar a crise de Locação

o inquilino deve entregar a posse assim que o aviso de demissão for atendido. Quando o inquilino negligencia a entrega de posse após o término do arrendamento e subsequente emissão de avisos legais; o senhorio não deve despejar o inquilino à força, pois isso pode levar a uma batalha legal evitável e desperdício financeiro. A opção legal para o senhorio é agir em tribunal e exigir reintegração de posse, custos e atrasos de aluguel/danos.

leia parte do artigo via:

1. https://thenigerialawyer.com/tenancy-crisis-part-one-nature-of-tenancy-covenants/
2. http://insidearewa.com.ng/tenancy-crisis-part-one-nature-of-tenancy-covenants/
3. https://www.legalnaija.com/2020/06/tenancy-crisis-part-one-nature-of_6.html?m=1

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1.Divórcio: https://thenigerialawyer.com/grounds-for-divorce-a-legal-digest/

1. vida após a Faculdade de Direito. https://www.legalnaija.com/2020/05/life-after-law-school-setting-up-right.html?m=1

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OKPI BERNARD ADAAFU (OBA) ESQ (LL.B, B. L, ACIArb, MCMC) é associado da KANU G. AGABI, SAN (CON) & ASSOCIATES, Abuja, Nigéria.