este post explica tudo sobre arrendamentos periódicos, contratos de Locação contínua, renovações e o que fazer quando o prazo mínimo (fixo) do seu AST está prestes a expirar!
mas primeiro:
- precisa de ajuda com o que acontece em um arrendamento conjunto quando um inquilino quer sair, mas os outros inquilinos querem ficar na propriedade?
- quer ajuda com sua situação específica? Escreva um post no nosso fórum da Comunidade!
quando um senhorio aluga uma propriedade a um inquilino, geralmente haverá um contrato de arrendamento que especifica um período de tempo pelo qual o arrendamento durará.
este período de tempo é o ‘termo’ da locação. Quando o termo é estabelecido no contrato de arrendamento, é comum referir-se ao contrato como “termo fixo”, como será por um período de tempo fixo. Isso normalmente será por seis meses ou um ano. Menos comumente, pode ser por outros períodos de tempo.
mas o que acontece quando esse período de tempo termina? Vamos passar pelos diferentes cenários.
O Que Acontece Quando o prazo mínimo de um contrato termina
isso dependerá se os inquilinos se mudaram ou não. Vejamos os dois casos.
se os inquilinos se mudaram
se os inquilinos se mudarem no final do prazo fixo, o arrendamento termina. Não existirá mais. Isso é geralmente conhecido pelos advogados como “eflusão do tempo”.
então, se os inquilinos se mudaram até essa data, então esse é o fim disso. Os inquilinos não têm mais nenhuma responsabilidade sob o arrendamento e o proprietário não tem mais o direito de cobrar o aluguel.
os proprietários muitas vezes ficam chateados com isso se os inquilinos se mudaram sem dar-lhes qualquer aviso. Às vezes eles podem até mesmo colocar em seu contrato de locação de uma cláusula que obriga o inquilino a dar aviso prévio, se eles querem deixar no final do prazo fixo e provendo-a pagar a “alugar em vez de aviso” se eles não.
Infelizmente (para os proprietários) essas cláusulas quase certamente será nulo de acordo com as cláusulas Contratuais Abusivas regulamentos (agora parte do Consumidor, Lei de Direitos de 2015).
o inquilino só se inscreveu por um período específico de tempo. Qualquer cláusula que o obrigue a ficar mais tempo ou a tentar responsabilizá-lo por continuar o aluguel se ele se mudou será considerada “injusta” e inexequível.
se os inquilinos permanecerem em ocupação
a situação é diferente se os inquilinos permanecerem morando na propriedade. Embora, exceto onde houver uma Locação periódica contratual estabelecida( veja abaixo), a locação ainda terminará à meia-noite no último dia do prazo fixo.
se os inquilinos permanecerem em ocupação, na maioria dos casos, se nenhuma nova locação de prazo fixo ou ‘renovação’ tiver sido assinada, assim que a locação de prazo fixo terminar, uma nova locação ‘periódica’ será criada automaticamente em seu lugar.
a menos ou até que um novo contrato de arrendamento de prazo fixo ou documento de ‘renovação’ seja assinado, o contrato continuará nessa base periódica.
não há nada de errado com isso. Algumas locações duram anos periodicamente. Você não precisa dar aos inquilinos um novo prazo fixo ou renovação.
termos fixos são frequentemente preferíveis, pois dão ao proprietário e ao inquilino mais segurança. Além disso, eles dão aos proprietários a oportunidade de aumentar o aluguel. Às vezes, no entanto, como se o proprietário ou o inquilino não tivessem certeza de seus planos, pode ser melhor deixar o arrendamento funcionar como periódico, pois isso é mais flexível.
o senhorio também pode preferir não estar vinculado a um longo prazo fixo se estiver insatisfeito com o comportamento de seu inquilino e só estiver disposto a permitir que ele permaneça se se comportar mês a mês.
se você permite que a locação seja executada como periódica ou insiste em um novo termo fixo, realmente depende do que você deseja e do que é melhor nas circunstâncias.
aliás, permitir que os agentes estejam frequentemente interessados em que os arrendamentos sejam renovados, pois isso acionará seu direito a uma taxa de “renovação”. Não os deixes convencer-te. Se as circunstâncias de sua locação são que a locação periódica mais flexível é preferível, então eles devem aceitar isso. Eles não têm direito absoluto a uma taxa de renovação – por Mais que desejem!
como são criados os arrendamentos periódicos?
portanto, se os inquilinos permanecerem na propriedade e nenhuma renovação for assinada, haverá um arrendamento periódico. Como eles são criados? Existem, basicamente, três opções:
- Se o contrato é garantido shorthold arrendamento
- Se o contrato é de um ‘common law’ não regulamentada arrendamento
- Se o contrato de locação prevê um contrato de locação periódica
Vamos dar uma olhada em vez.
1. Locação periódica estatutária
se a locação for uma locação de curto prazo garantida, quando o prazo mínimo expirar, a locação continuará devido ao estatuto.
dos três, esta é a situação mais comum. A nova locação surgirá porque a seção 5 da Lei de habitação de 1988 diz que vai.
a lei da habitação de 1988 é a lei que estabelece e regula os arrendamentos de curto prazo garantidos e garantidos. A seção 5 diz que, se o inquilino permanecer em ocupação após o final do prazo fixo, um novo arrendamento ‘periódico’ será criado automaticamente. Esta nova locação periódica será:
- Iniciar imediatamente após o termo extremidades
- Ser consideradas entre as mesmas pessoas que estavam senhorio e inquilino no momento em que o termo extremidades
- Ser em relação ao mesmo local
- Ser ‘periódicos’, o que significa que ele irá executar a partir do período a período – normalmente mensal ou semanal (veja mais sobre isso abaixo)
- Salvar para isso, será nos mesmos termos e condições que a anterior locação com prazo fixado
Esse tipo de locação periódica é conhecido como um ‘legal’ periódica de arrendamento–, porque foi criado por lei, eu.E. seção 5 da Lei da habitação de 1988.
na maioria dos casos, o período será mensal ou semanal, dependendo de como o aluguel é pago nos termos do contrato de arrendamento. No entanto, se o último pagamento do aluguel foi diferente – por exemplo, se o inquilino pagou todo o aluguel antecipadamente por um pagamento por aluguel de seis meses – então o período do arrendamento refletirá esse último pagamento (então, em nosso exemplo, será um arrendamento periódico de seis meses).
a maioria dos arrendamentos hoje são garantidos arrendamentos de curto prazo, portanto, na maioria das situações em que os inquilinos permanecem após o final do prazo fixo, eles terão um arrendamento periódico estatutário.
2. “Direito comum” Arrendamento não regulamentado
alguns arrendamentos estão fora do Código legal estabelecido pela Lei da habitação de 1988. O principal, esses são:
- Locações onde o proprietário é um residente proprietário como ele mora no mesmo prédio (veja mais sobre isso abaixo)
- Locações onde o inquilino é uma sociedade de responsabilidade limitada ou
- Se o aluguel é:
- mais de £100.000 pa, ou
- > menos de £750 pa (ou de £1.500 pa na grande Londres)
Você vai encontrar uma lista completa no anexo 1 da caixa de 1988.
no que diz respeito aos proprietários residentes, este será normalmente o lugar onde alguém está alugando algum tipo de anexo avó de ‘garden flat’. Não se aplica a situações em que o proprietário possui duas ou mais propriedades em um bloco de apartamentos construído especificamente e aluga uma e mora em outra-aqui as propriedades alugadas serão ASTs. Se o proprietário estiver alugando um quarto para um inquilino, isso normalmente não será um arrendamento (veja mais sobre isso no site do proprietário do meu inquilino).
então, o que acontece se um inquilino permanecer ligado após o final do prazo fixo em um contrato de arrendamento de direito comum? A seção 5 não se aplicará, pois esta não é uma AST. Geralmente, no entanto, a lei implicará um arrendamento periódico onde o inquilino paga e o senhorio aceita aluguel.
de acordo com a seção 54(2) da Lei de propriedade de 1925, não é necessário ter uma escritura formal de contrato de arrendamento por escrito se um inquilino estiver morando em uma propriedade e pagando aluguel onde há um prazo fixo de 3 anos ou menos. Uma nova locação será criada automaticamente.
as únicas circunstâncias em que não será criado será se o inquilino não pagar o aluguel ou o senhorio se recusa a aceitá-lo. Geralmente, o senhorio estará olhando para recuperar a posse da propriedade aqui, caso em que note que eles ainda precisarão obter uma ordem de posse através dos tribunais (meu guia de despejo Lei senhorio tem instruções sobre como fazer isso).
3. O contrato de arrendamento prevê uma Locação periódica contratual
o terceiro tipo de caso que cria uma Locação periódica é “Locação periódica contratual”. Estes não são comuns e só existem se o contrato de arrendamento assinado pelo inquilino prevê especificamente para eles.
quando isso é feito, o arrendamento realmente não termina, mas continua (assumindo que os inquilinos não se mudam) periodicamente, conforme estabelecido no contrato. Normalmente, isso será para uma Locação periódica mensal.
uma das vantagens das locações periódicas contratuais é que você pode especificar qual será o período de sua locação periódica para que isso crie certeza.
o que não acontecerá
provavelmente vale a pena mencionar, para concluir este artigo, que onde alguém mora em uma propriedade como inquilino, eles não se transformarão em um ‘ocupante’ se permanecerem na propriedade após o término do prazo fixo.
eles permanecerão como inquilinos e terão o direito de permanecer na propriedade até serem despejados pelos tribunais.
outra preocupação que os proprietários têm é que, se os inquilinos permanecerem na propriedade por um longo tempo, eles de repente adquirirão direitos extras, como o direito de comprar a propriedade. Isso também não vai acontecer.
os proprietários quase sempre terão direito a despejar inquilinos que permanecem morando na propriedade após o término do prazo fixo. As únicas circunstâncias em que este não é o caso é onde o inquilino tem um arrendamento protegido sob a Lei de aluguel de 1977. Mas nenhum arrendamento protegido por Lei de Aluguel foi (ou pode ser) criado desde janeiro de 1989, então isso não vai acontecer com uma locação mais recente.
conclusão
Na grande maioria dos casos onde um inquilino permanece após o fim do prazo fixo, onde nenhum novo acordo foi assinado, ele vai continuar a ter uma locação – locação periódica, de Fato, ele também vai ter um contrato de locação como os termos do anterior contrato de locação continuará a aplicar-se.
no entanto, não há nada a temer sobre arrendamentos periódicos e há momentos em que permitir que um arrendamento “funcione” como periódico é uma boa ideia, espero que este artigo tenha ajudado você a entender os problemas e como as regras funcionam.
o que acontece quando apenas um inquilino quer deixar um contrato de arrendamento conjunto?
em um arrendamento conjunto, todos os inquilinos são conjuntos e solidariamente responsáveis pelos deveres do arrendamento (por exemplo, pagar o aluguel), mas também pelos privilégios (por exemplo, desfrutar do acesso a toda a propriedade).
desde que sigam os termos estabelecidos no contrato, qualquer inquilino em um arrendamento conjunto pode notificar a saída da propriedade. Se o contrato disser que o aviso de 2 meses é necessário, qualquer inquilino pode dar este aviso e sair dois meses depois.
neste ponto, a locação terá terminado para todas as partes, a menos que o contrato de Locação diga o contrário. Se os outros inquilinos permanecerem e continuarem pagando o mesmo aluguel, não será simplesmente business as usual, uma vez que o arrendamento que existia anteriormente, junto com seus termos, terá sido encerrado.
será do interesse de todos chegar a um novo Acordo o mais rápido possível. Idealmente, os inquilinos e senhorios restantes terão feito arranjos durante o período de aviso prévio e assinado um novo contrato de arrendamento para começar assim que o antigo terminar.
você pode baixar o contrato de Locação conjunta gratuito do OpenRent aqui.
Tessa Shepperson
Tessa é um proprietário especialista & advogado inquilino. Mais de seus escritos podem ser encontrados no Blog Landlord Law. Ela também administra o popular serviço on-line de lei de Senhorios. A última seção, Suplemento OpenRent, não é de Tessa Shepperson.