por: Garry Shapiro, BCL, LLB, MBA e Evan Shapiro, HBA, JD
ao comprar imóveis residenciais, Os Compradores normalmente adquirem mais do que apenas terras. Eles também estão adquirindo a propriedade da casa e de outra propriedade, seja móvel ou afixada. Embora um comprador possa esperar receber os utensílios de cozinha, a lavadora, secadora e luminárias, não deve ser assumido. Compradores e vendedores inevitavelmente terão sua própria compreensão subjetiva do que está incluído como parte da transação. Para evitar discordâncias, o Acordo de compra e venda (“APS”) deve definir claramente quais chattels e acessórios estão incluídos ou excluídos como parte da transação.
o que são chattels e luminárias?
Chattels são geralmente considerados bens pessoais móveis ou transferíveis (em oposição à propriedade real). Exemplos de chattel podem incluir Utensílios de cozinha, móveis, persianas e cortinas (excluindo os suportes).
Luminárias, em comparação, São qualquer coisa que de outra forma seria considerado chattels que têm, por motivo de incorporação ou aposição, tornar-se permanentemente ligado à terra. Exemplos de acessórios podem incluir o encanamento e sistemas elétricos da casa.
a definição de chattels e luminárias deixa uma área cinzenta substancial que muitas vezes é deixada aberta à interpretação. Há um número de objetos que são fontes comuns de divergência, quando a alienação fiduciária poderá ter sido convertido em um dispositivo, tal como uma estante (se interno), dispositivos elétricos de iluminação, um forno ou unidade de ar condicionado, bem como de parede televisores (enquanto a televisão pode ser móvel, o suporte de fixação à parede não é).
se o assunto for litigado, um tribunal examinaria vários fatores para determinar se o objeto é um chattel ou fixture, como se ele não está ligado à propriedade, exceto por seu próprio peso, e pode ser removido sem danos ou alteração a equipamentos ou terrenos. Um objeto que está conectado e pode ser removido sem danos é geralmente considerado um chattel.
como evitar disputas
distinguir entre chattels e luminárias pode se tornar um exercício complicado e caro, resultando em litígios. Salvo disposição em contrário no APS, os chattels são considerados excluídos do preço de compra e os acessórios são considerados incluídos. A questão é se as partes podem concordar sobre o que constitui um chattel ou um dispositivo elétrico.
outra questão relacionada é se há itens de aluguel em casa, como um forno ou tanque de água quente. Esses objetos podem ser considerados acessórios e comprados como parte da transação; no entanto, se forem alugados, o vendedor não poderá transferir a propriedade dos objetos e o comprador terá que assumir obrigações de pagamento contínuas.
é essencial que compradores e vendedores indiquem claramente quais chattels estão incluídos e quais acessórios são excluídos como parte da transação, bem como itens de aluguel, a fim de evitar disputas. As partes devem considerar suficientemente essas questões no momento da elaboração do APS e, com muita cautela, todas as inclusões, exclusões e itens de aluguel relevantes devem estar contidos no APS.