um relatório da strata é um relatório detalhando as responsabilidades financeiras reais e esperadas do órgão corporativo ao qual o comprador se juntará. Um relatório de estratos também deve delinear qualquer não conformidade com os regulamentos, desarmonias entre os unitholders, Litígios contra Construtores ou comerciantes, bem como quaisquer aspectos peculiares dos estatutos dos apartamentos.
a informação a que os repórteres da strata têm acesso é essencialmente todos os registros que o órgão corporativo é legalmente obrigado a manter. Isso pode incluir atas de reuniões do órgão corporativo, correspondência por e-mail entre os membros sobre questões importantes, certificados de seguro e outros certificados de Conformidade. Os bons repórteres do strata também tentarão se envolver em uma discussão verbal com os gerentes do strata para ter uma “sensação” de quaisquer outras questões não óbvias nessa documentação.
os relatórios da Strata geralmente custam $200 – $ 300 e são organizados por seu advogado, o agente imobiliário ou podem ser comprados on-line por meio de vários provedores. O geralmente leva pelo menos 48 horas para se virar.
esses relatórios variam em detalhes, variando entre cerca de 40 páginas a 300 páginas. Às vezes, eles são escritos em linguagem confusa, altamente qualificada e não comprometida, e os compradores costumam reclamar que são difíceis de digerir.Aqui estão sete coisas que você deve procurar:
quem encomendou o relatório Strata?
é importante observar quem encomendou o relatório. Um relatório encomendado pelo fornecedor (ou pelo agente) pode encobrir problemas mais sérios ou não destacar adequadamente os problemas financeiros evidentes nos registros que eles revisaram. Idealmente, o relatório strata seria obtido de forma independente por meio de seu advogado ou de um provedor independente diretamente da internet.
quem é o repórter do Strata?
na verdade, isso realmente não importa, pois os repórteres de estratos não exigem nenhuma qualificação profissional e a natureza branda do trabalho dificulta “se destacar da multidão”. O que realmente importa é que o repórter da Strata tenha seguro de indenização profissional, idealmente com um limite de apólice de pelo menos US $500.000. Dessa forma, se houver algo perdido em seu relatório, seu advogado poderá processar o repórter e a seguradora poderá atender à reclamação. Os solicitadores da Crossitt processaram com sucesso os relatórios da strata no passado.
você pode (legalmente) confiar no relatório Strata?
às vezes, fornecedores ou agentes imobiliários fornecerão relatórios de estratos ‘gratuitos’. Eles podem parecer atraentes, mas geralmente contêm uma qualificação importante de que não podem ser “invocados” por um comprador, a menos que o comprador tenha pago uma taxa ao Strata reporter. Isto faz algum sentido, por exemplo, em uma situação de leilão, onde você só pode ter que pagar se você ganhar o leilão, mas não se esqueça de pagar a taxa, se você fizer!
o que o relatório Strata diz sobre taxas especiais?
Não precisa ser uma clara e inequívoca, a instrução no estrato relatório de se quaisquer impostos especiais têm sido atingido ou se espera que venham a ser alcançado. Deve haver também um comentário no relatório de saber se é ou não, historicamente, o edifício tem promovido regularmente greve de taxas especiais. Se você não vir uma declaração clara nesse sentido, insista que o repórter forneça uma. (Caso o repórter do strata não faça a conexão, Qualquer sugestão de obras de capital planejadas que não foram orçamentadas para geralmente aumentam a possibilidade de uma taxa especial)
existe uma ‘previsão de fundo de obras de Capital de longo prazo’?
anteriormente conhecido como uma “análise de fundo de afundamento” este é talvez o indicador mais importante das habilidades da empresa do corpo para atender às suas responsabilidades e se as contribuições de unitholders precisarão aumentar. É uma previsão levando em consideração a natureza do edifício e os reparos e melhorias esperados necessários e propondo um cronograma de contribuições de fundos de obras de capital necessárias para atender a essas despesas. Embora seja exigido por lei que o órgão corporativo produza este relatório, é bom que a administração tenha gasto o comissionamento de um contador atuarial qualificado para preparar este estudo em vez de fazê-lo por conta própria.
o órgão está em conformidade com os regulamentos?
estratos relatório deve indicar se o Corpo Corporativo está em conformidade com os requisitos impostos por lei, inclusive para realizar a construção do seguro o valor total do imóvel, o seguro de responsabilidade civil para um mínimo de $10.000.000, bem como a realização de certificados de conformidade de segurança contra incêndio regulamentos e normas sobre a criança janela de dispositivos de segurança. Com as duas últimas coisas, em particular, vimos grandes taxas especiais sendo impostas nos últimos tempos para corrigir o não cumprimento nessas áreas.
existe desarmonia dentro do corpo corporativo
desarmonia entre o corpo corporativo é caro. Um unitholder descontente muitas vezes não paga suas taxas de estratos que deixa o edifício subfinanciado. Os outros titulares têm que pagar o custo de um cobrador de dívidas ou solicitador para recuperar os atrasos. A desarmonia dentro do corpo corporativo também pode significar que a função de tomada de decisão do corpo corporativo fica estagnada e os trabalhos necessários não são concluídos. Se o Gerente da strata mudou com frequência ao longo dos anos também pode indicar um corpo corporativo disfuncional.
Dott & Crossitt Solicitors sempre recomenda que seus clientes comprem um relatório strata. Preferimos recomendar aos nossos clientes antes de licitar, um revendedor da quality Strata reports. Nossa experiência indica que os relatórios vendidos antes de você licitar são de um padrão consistentemente completo e entendemos que seus repórteres de estratos são solicitados a fornecer evidências de seguro de indenização profissional, o que é fundamental.
se você tiver alguma dúvida sobre este artigo, entre em contato com o escritório em 1800 870 407 e um de nossos Solicitadores/transportadores poderá ajudar.