uma pesquisa ALTA é uma pesquisa especializada de limites de uma propriedade que adere a padrões rígidos desenvolvidos pela American Land Title Association (ALTA) e pela National Society of Professional Surveyors (NSPS). Uma parte essencial de qualquer propriedade legal da terra, os limites de uma propriedade devem ser adequadamente e profissionalmente delineados, anotando quaisquer servidões ou direito de passagem público, ou qualquer outra adição ou exclusão da propriedade ao longo da história da parcela. Definir claramente os limites de uma propriedade impede qualquer disputa sobre onde uma parcela termina e outra começa. Uma pesquisa de Título de terra ALTA / NSPS é um componente fundamental de qualquer período de Due diligence Imobiliária e é necessária para obter um seguro de Título abrangente para qualquer propriedade como comprador, vendedor ou proprietário. Atualizado Em 16 De Dezembro De 2020.
ALTA Inquérito Mapa
Seguro de Título
A necessidade de Seguro de Título surge para proteger o dono e seu credor, contra quaisquer disputas ou reivindicações, de qualquer parte da propriedade, ou a compensação financeira devida à outra parte, em associação com a propriedade disse. Em outras palavras, garante o proprietário do imóvel no caso de alguém trazer uma reivindicação legítima para a própria terra, ou dinheiro devido a algo relacionado à história da propriedade. Ações judiciais comuns movidas contra proprietários desta forma incluem processar por dinheiro devido devido a impostos atrasados ou contaminação ambiental, que é aplicada por meio de uma garantia contra a propriedade. Se um novo proprietário que comprou recentemente uma propriedade sem saber se depara com esses tipos de passivos anexados à propriedade de antes, é importante que eles tenham seguro de título para evitar perdas financeiras.
pesquisa de título para fins de seguro
a razão pela qual uma pesquisa ALTA é importante para fins de seguro se relaciona com esse aspecto fundamental da propriedade: os limites da propriedade. Quando as companhias de seguros estão emitindo uma apólice para um proprietário de terras ou credor, haverá incluído na apólice uma seção chamada “exceção de pesquisa padrão.”Em suma, declarará que a política não cobre perdas devido a questões como disputas de linha de fronteira, que poderiam ter sido evitadas se esclarecidas anteriormente por um levantamento de terras adequado.
para remover esta exceção e emitir uma apólice de seguro de Título sem exceção de pesquisa, uma pesquisa oficial de terras deve ser concluída. E, para que as seguradoras aceitem a pesquisa como legítima, ela precisa ser conduzida por profissionais com as credenciais adequadas e realizada de forma a atender aos padrões acordados. Foi assim que ALTA e NSPS vieram estabelecer o padrão da indústria para pesquisas de títulos de terras que são realizadas hoje como parte crítica de qualquer transação imobiliária e reconhecidas como universalmente aceitáveis para compradores, vendedores e credores.
revisão de registros
existem três partes principais no processo de pesquisa de Título terrestre ALTA/NSPS, e cada etapa deve seguir os requisitos mínimos de detalhes padrão que definem os padrões estabelecidos pela primeira vez em 1962 e atualizados mais recentemente em 2016. A primeira etapa envolve a coleta de informações de documentos históricos contidos em Registros Públicos e privados. Os dados da pesquisa original devem ser examinados. No entanto, deve-se notar que esses registros podem ter muitas décadas de idade, difíceis de localizar ou totalmente indisponíveis. Esses dados históricos podem incluir registros de Canto, que são descrições escritas de identificadores de limite, preparados por agrimensores e armazenados com os arquivos do Secretário e do gravador do governo local. Se possível, o agrimensor profissional retomará as etapas que o agrimensor original tomou quando a parcela foi estabelecida pela primeira vez.
monumentos de pesquisa
a próxima etapa da pesquisa ALTA consiste em Localizar marcadores físicos que ajudem a identificar os cantos e linhas de fronteira da propriedade. “Cantos” podem incluir os pontos reais onde as linhas de fronteira se cruzam ou qualquer outro ponto ao longo da linha de propriedade. Pode ser um canto público de pesquisa de terras estabelecido pelo governo dos EUA há muito tempo, ou pode ser um marcador, colocado mais recentemente por um agrimensor. Esses marcadores, também conhecidos como “monumentos”, geralmente compreendem um pino de aço inserido no solo, coberto com um disco de aço plano contendo o nome do agrimensor e o número da licença profissional. Como os monumentos de pesquisa são críticos para definir limites de propriedade, existem leis em vigor que impedem a destruição ou remoção desses objetos.
ALTA Survey Monument
monumentos e Acessórios de referência
os monumentos de pesquisa serão idealmente colocados no canto exato da propriedade, mas quando isso não for possível, eles podem ser posicionados o mais próximo possível e são então conhecidos como “monumentos de referência.”Um monumento de referência deve descrever a relação do marcador que se diz “testemunhar” a localização real do canto. Além disso, os registros podem incluir o que é conhecido como “acessórios”, ou objetos facilmente identificáveis usados para ajudar a localizar os monumentos de canto. Os acessórios podem ser recursos naturais, como grandes árvores ou rochas, ou objetos feitos pelo homem, como estátuas ou mastros. Como um monumento de referência, o acessório funciona para ajudar a localizar o canto.
criação do mapa
depois de todos os monumentos históricos terem sido localizados e quaisquer novos monumentos terem sido instalados, os cantos da propriedade terão sido identificados e os verdadeiros limites da propriedade confirmados. Em seguida, a fase final da pesquisa ALTA está em andamento com a preparação do plat/map. O software CAD (Computer-aided drafting) auxilia na criação de uma representação visual não apenas dos limites da propriedade, mas também dos edifícios e características geográficas da propriedade, bem como servidões, direitos de passagem e quaisquer sobreposições nos limites adjacentes da propriedade que poderiam resultar em uma disputa de limites. E todas essas informações devem ser apresentadas de forma consistente com os padrões ALTA/NSPS claramente definidos.
ALTA Survey Requirements
o plat/mapa final, que deve ser especificamente intitulado “ALTA/NSPS Land Title Survey”, deve ser apresentado em uma página inteira e conter todos os recursos essenciais padrão de criação de mapas, como escala, seta direcional e legenda. E documentos de apoio adicionais também devem ser incluídos, como um mapa de vizinhança mostrando a região circundante e as principais rodovias. As informações de contato e o número de licença profissional do agrimensor também devem ser exibidos no mapa. A data do projeto também deve ser especificada junto com a assinatura e o selo do agrimensor em uma declaração de certificação. Somente depois que todos os requisitos mínimos de detalhes padrão acima de 2016 forem atendidos, as cópias do produto final serão entregues ao cliente.
ALTA o Título da Terra Equipamentos de Pesquisa
Autores:
Escrito Por: Michael Joseph Sabo
Editado Por: Adão Azad Kaligi
Fontes de Informação:
https://www.alta.org/
https://www.nsps.us.com/page/ALTANSPSStandards
https://www.bpelsg.ca.gov/laws/pls_act.pdf
https://dpw.lacounty.gov/smpm/landrecords/docs/RSCR_guide.pdf
https://www.consumerfinance.gov/ask-cfpb/what-is-owners-title-insurance-en-164/
https://www.californiasurveyors.org/moncon.html
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