Resumo: Quando novos investidores estão começando a investir em imóveis, que muitas vezes ficam presos descobrir que tipo de imóveis deve comprar. Mesmo dentro de imóveis residenciais, os tipos de propriedade variam de uma única residência familiar a centenas de unidades. Neste post, dizemos Por que achamos que focar em residências multifamiliares de 2-4 unidades é o melhor lugar para começar para novos investidores.
muitas vezes ouvimos daqueles novos para imóveis perguntando: Que tipo de imóvel devo comprar?
neste post, compararemos e contrastaremos os diferentes tipos de propriedades residenciais. Também lhe daremos as razões pelas quais achamos que as residências multifamiliares de 2-4 unidades (MFR) são a melhor escolha.
Mas, primeiro, uma palavra sobre o foco (clique aqui para um mergulho mais profundo sobre o poder do foco)
acreditamos que o foco em um tipo de propriedade residencial no começo vai torná-lo mais fácil para você dar os primeiros passos para a compra de seu primeiro imóvel porque:
- você poderá aumentar seu conhecimento sobre esse tipo de propriedade mais rapidamente. Este é o resultado de comparar e contrastar constantemente propriedades semelhantes.
- esta abordagem também tornará mais fácil comparar as taxas de retorno e escolher o melhor investimento.
- tornará mais fácil para o seu agente imobiliário encontrar ofertas.
agora, voltando a comparar e contrastar os diferentes tipos de propriedades residenciais. Nós os dividimos em quatro tipos: residências unifamiliares (SFR), residências multifamiliares de 2-4 unidades (MFR), MFR de 5-15 unidades e MFR de >15 unidades. Descrevemos os prós e contras de cada um e também ilustramos isso na tabela abaixo. O objetivo é ajudá-lo a entender por que achamos que o MFR de 2-4 unidades é a melhor escolha de investimento quando você está apenas começando.
residências unifamiliares (SFR)
SFRs são o tipo mais comum de listagem no serviço de listagem múltipla (MLS). Estas são as casas que as pessoas geralmente compram para morar como residência principal. Existem inúmeros benefícios em ter SFRs em seu portfólio. Como você está construindo seu portfólio, achamos que há inúmeras desvantagens em começar com esse tipo de propriedade.
o principal problema é que é mais difícil encontrar propriedades que atendam aos seus requisitos de fluxo de caixa. Isso decorre do fato de que o preço de venda dessas propriedades não é impulsionado pela renda do aluguel; é impulsionado pelo “comprador emocional”, que está disposto a pagar mais porque realmente quer morar lá.
outro problema potencial é a maior média por unidade de custos de manutenção, o que se deve ao fato de você ter mais de tudo. Compare um MFR de quatro unidades, que consiste em quatro apartamentos sob o mesmo teto a quatro SFRs, que terão quatro telhados para substituir. Com o SFR, você provavelmente terá mais itens de manutenção em comparação com os MFRs.
uma última edição com SFRs é o potencial de menor renda ao longo do tempo devido a vagas. Quando temos uma vaga em um de nossos quatroplexos, ainda estamos recebendo aluguéis das outras três unidades para ajudar a cobrir a hipoteca e outras despesas. Em um SFR, uma vaga significa que você está saindo do bolso para cobrir as despesas enquanto fica vazio.
residências multifamiliares de 2-4 unidades (MFRs)
acreditamos que as residências multifamiliares de 2-4 unidades são as mais fáceis de entrar quando você está apenas começando. Eles também têm mais benefícios com o menor número de desvantagens.
alguns dos benefícios incluem:
- pode ser relativamente barato comprar um duplex, triplex ou fourplex em comparação com uma propriedade maior.Você terá taxas de juros relativamente baixas (embora não tão baixas quanto SFRs) porque você pode usar um empréstimo residencial, que geralmente tem Termos melhores do que um empréstimo comercial (Clique aqui para ler sobre empréstimos residenciais vs. comerciais).
- há menos pressão competitiva das empresas de investimento imobiliário. São empresas que usam fundos institucionais (ou seja, fundos de pensão, fundos 401k) para comprar complexos de apartamentos.
- outros benefícios incluem a capacidade de espalhar o risco de vagas e custos de manutenção em 2-4 unidades, em vez de uma única unidade com SFR.
as desvantagens para a categoria multifamiliar 2-4 é que a maioria das cidades tem inventário bastante baixo em comparação com SFRs. Você pode ter custos de utilidade mais altos porque alguns dos utilitários que fornecem um MFR não são divididos entre as unidades. (por exemplo, você geralmente tem uma linha de esgoto indo para um MFR em vez de cada unidade individual ter sua própria linha de esgoto.) No entanto, muitas vezes é possível faturar os custos de serviços públicos aos locatários a cada mês, tornando esse tipo de investimento ainda mais atraente.
5-15 unidades residências multifamiliares
quando você fica acima de quatro unidades, você não se qualifica mais para empréstimos residenciais. Neste ponto, você tem que mudar para credores comerciais. Os empréstimos comerciais tendem a ter taxas de juros mais altas e/ou períodos de empréstimo mais curtos, aumentando o pagamento mensal da hipoteca.
também quanto mais unidades você tiver, maior será a concorrência de empresas de investimento imobiliário. Essas empresas tendem a evitar MFR e SFR menores (menos de cinco unidades). Isso ocorre porque é menos eficiente para eles comprá-los devido ao custo e tempo da transação. No entanto, como o mercado de complexos maiores começou a secar nos últimos anos, parece que essas empresas de investimento estão entrando em 5-15 e até 2-4 MFRs. Devido ao maior gasto de capital necessário, aos custos mais altos de empréstimos e ao nível de concorrência com esse tipo de residência, recomendamos que você não inicie sua carreira de investimento com edifícios de 5 unidades >.
>15 Unidade residências multifamiliares
a divisão em 15 unidades é um tanto arbitrária, mas acima de 15 unidades, fica complexa. Você tem maiores requisitos de capital e intensa concorrência de empresas de investimento. Você também pensou não apenas em inquilinos individuais, mas em criar uma comunidade. Isso pode implicar a criação e gerenciamento de espaços comuns, como lavanderia, playgrounds, áreas de churrasco, etc.