quais são as propriedades Classe A, Classe B e Classe C?

introdução

as pessoas usam muito jargão ao discutir imóveis comerciais. Um dos grupos de frases mais citados é a propriedade “Classe A, Classe B e Classe C”. Alguém pode dizer, por exemplo, que investe em ativos de Classe B de Valor Agregado. Eles se referem a um tipo de propriedade que se distingue por certas características, como sua localização, idade e condição.

usar “classes” é semelhante à atribuição de notas às propriedades. Assim como um aluno de primeira linha pode ser referido como um aluno a-plus, uma propriedade em condições premier será referida como propriedade classe a. Como você pode esperar, as propriedades Classe B, Classe C e até classe D são, respectivamente, menos sofisticadas à medida que você desce o espectro de “classe”.
embora não haja uma definição universalmente aceita para a propriedade Classe A, Classe B e Classe C, existem características gerais que se pode esperar para qualquer classe de propriedade. No artigo de hoje, descrevemos os recursos comuns associados a cada classe de propriedade. Muitos investidores vão falar sobre os ” ABCs “da propriedade, mas hoje, vamos expandir isso olhando para a propriedade” classe D”, que é uma classe muitas vezes negligenciada que pode ser fantástica para os investidores que querem reposicionar e reestabilizar esses tipos de edifícios.

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quais são as propriedades Classe A, Classe B e Classe C?

propriedade Classe A

os edifícios Classe A são geralmente considerados uma propriedade de investimento de primeira linha. Essas propriedades geralmente são recém-construídas e contêm acabamentos, materiais, sistemas e comodidades de última geração. Por exemplo, uma propriedade de classe A pode ser projetada como LEED Gold ou LEED Platinum, uma designação que indica que a propriedade possui recursos significativos de economia de energia ou sustentável. As propriedades da classe A Às vezes também contêm recursos arquitetônicos exclusivos. Dependendo do tipo de propriedade, o edifício pode até ter sua própria marca ou estilo de vida associado a ele.

as propriedades de classe A estão frequentemente localizadas no núcleo urbano, em mercados do centro da cidade como Manhattan, Los Angeles e Miami. Eles geralmente estão localizados perto dos principais centros de Emprego, Universidades, Hospitais e atividades artísticas e culturais. Eles geralmente terão bom acesso às principais rodovias ou transporte público.

as propriedades da classe A Às vezes são chamadas de “ativos de troféu.”Eles são ativos altamente desejáveis que atraem o interesse de uma ampla faixa de investidores, incluindo investidores institucionais e internacionais. Uma das razões pelas quais os investidores competem por essas propriedades é que eles têm inquilinos fortes. No lado comercial, isso pode incluir inquilinos dignos de alto crédito e grandes corporações. Isso pode incluir locatários ricos que estão dispostos a pagar um prêmio para viver nessas propriedades meticulosas do lado residencial. Dada a demanda dos inquilinos, essas propriedades geralmente têm fluxo de caixa estável e são consideradas relativamente “seguras” da perspectiva de um investidor.

propriedades da Classe B

propriedades da Classe B são um passo abaixo dos edifícios da classe a. Eles geralmente têm 10 a 30 anos e podem ter sido uma propriedade de classe A antes que os edifícios mais novos se tornem on-line. As propriedades da Classe B ainda são geralmente bem localizadas, mas, dada a sua safra, não têm a mais recente tecnologia, Comodidades e outros recursos que se esperaria de uma propriedade recém-construída. Eles também exigem mais em termos de reparos e manutenção devido à sua idade. Os sistemas podem ser devidos para substituição, e melhorias comuns na área, novas fachadas e atualizações de paisagismo podem ser garantidas.

as propriedades da Classe B ainda atraem inquilinos sólidos. Estes podem ser locatários mais preocupados com os custos ou empresas que não estão prontas para se comprometer com um arrendamento Mais caro e de longo prazo em um prédio da classe a. As propriedades de Classe B geralmente têm forte fluxo de caixa e, com melhorias modestas, um forte potencial de valorização.

as propriedades da Classe B tendem a ter um bom desempenho, independentemente de onde estamos em um determinado ciclo de mercado. Em um mercado em alta , aqueles que alugam anteriormente o espaço da Classe C geralmente atualizam para um edifício de Classe B de ponta. Em um mercado em baixa, o aluguel de propriedades de classe A Geralmente é rebaixado para uma propriedade de Classe B, Pois é mais acessível, mas ainda oferece muitos recursos aos quais eles se acostumaram com a vida de classe a.

propriedade Classe C

as propriedades Classe C são geralmente mais antigas (mais de 30 anos) e geralmente apresentam sinais visíveis de deterioração, como paisagismo coberto de vegetação ou fachadas resistidas. Como essas propriedades são mais antigas, poucas terão comodidades modernas. Alguns não terão comodidades no local. Os recursos de propriedade e unidade geralmente estão desatualizados. A propriedade pode não ter elevadores, por exemplo, ou unidades residenciais podem não ter dispositivos elétricos atualizados ou layouts desejáveis.

os edifícios da Classe C estão frequentemente localizados em locais menos desejáveis. Eles podem estar mais longe dos principais centros de emprego ou em áreas com maior crime ou poucas comodidades da vizinhança. No lado residencial, os inquilinos geralmente incluem aqueles que não podem se dar ao luxo de morar em outro lugar. No lado comercial, os inquilinos podem ser mais Start-up ou fluxo de caixa restrito do que os inquilinos que alugam espaço em edifícios de classe A ou classe B.

o gerenciamento tende a ser bastante intensivo nas propriedades da classe C. Reparos e manutenção são rotineiramente necessários. Muitas vezes, a manutenção diferida leva a reparos mais caros do que se o proprietário tivesse mantido a propriedade ao longo de sua vida útil. Essas propriedades também experimentam uma rotatividade de inquilino superior à média, o que pode criar interrupções no fluxo de caixa para os investidores. Dito isto, os custos de aquisição dos edifícios da Classe C são muito mais baixos do que as propriedades da classe A ou da Classe B e, quando o fluxo de caixa é estável, pode ser muito forte.

propriedade classe D

propriedades classe D Às vezes são consideradas ovelhas negras de imóveis comerciais. Esses edifícios são antigos, degradados e muitas vezes precisam de reparos significativos (se não de reabilitação generalizada). Muitos terão violações significativas de código ou, pior, terão sido condenados pelo município local. Os investidores geralmente podem encontrar propriedades de classe D em bairros em declínio ou perigosos. Eles estão localizados em áreas marginais, muitas vezes longe de necessidades (como mercearias e farmácias).

do ponto de vista do Gerenciamento, as propriedades da classe D são algumas das mais desafiadoras. Os inquilinos costumam ter baixa renda com crédito ruim. Alguns podem ter antecedentes criminais ou históricos de despejo. Os proprietários muitas vezes terão que perseguir esses inquilinos por seus pagamentos de aluguel.

as propriedades da classe D são as mais acessíveis para os investidores adquirirem, e aqueles que o fizerem descobrirão que essas propriedades têm altos índices de aluguel por preço (pelo menos no papel). Em teoria, as propriedades de classe D podem ter o maior valor em dinheiro retornos-supondo que os inquilinos paguem seu aluguel. As propriedades de classe D raramente serão apreciadas, a menos que um investidor faça melhorias significativas de capital.

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Qual É o Melhor Investimento Propriedade?

os investidores costumam perguntar em qual classe é “melhor” investir—mas, na verdade, não há resposta certa ou errada. Todas as classes de ativos podem valer a pena oportunidades de investimento. Tudo depende da tolerância ao risco de um investidor e da taxa de retorno preferida.

geralmente, há uma relação inversa entre a classe de propriedade e as taxas de limite. As propriedades da classe A têm o preço mais alto em relação às propriedades da classe D, que são as mais acessíveis. As propriedades de Classe B E C caem em algum lugar no meio. O nível de risco associado a cada uma dessas classes de propriedade também varia. Propriedades estabilizadas de classe A são consideradas alguns dos investimentos “mais seguros” em comparação com edifícios de Classe C ou classe D que são investimentos “mais arriscados”. Consequentemente, as taxas de limite são mais baixas para edifícios de classe A e geralmente mais altas para edifícios de classe D. Uma propriedade de classe A pode ser negociada com um limite de 3, enquanto um edifício de Classe C ou classe D geralmente será negociado com os dois dígitos.

os investidores com baixa tolerância ao risco serão naturalmente mais atraídos pelos ativos de classe A e classe B. É por isso que tantos investidores institucionais são atraídos para propriedades de classe A – eles estão dispostos a aceitar retornos mais baixos em troca de ativos mais seguros e estabilizados que podem apreciar ao longo do tempo. Aqueles com maior tolerância ao risco podem querer considerar investir em Propriedades de Classe C ou classe D. Este último oferecerá retornos mais altos, mas, novamente, terá um perfil de risco maior e raramente apreciará sem investimento significativo.

o “problema” com a classificação de propriedade

há um problema inerente com a atribuição de rótulos de classe de propriedade para imóveis comerciais. O problema é que as distinções de classe são todas relativas. Por exemplo, o que é considerado uma propriedade de classe A no centro de Milwaukee só pode ser considerado um ativo de Classe B no centro de São Francisco. Os inquilinos em São Francisco, por exemplo, podem ter uma expectativa diferente pela qualidade, recursos e comodidades associadas a uma propriedade de classe A que simplesmente ainda não existe no mercado de Milwaukee.

além disso, as classes de propriedades podem ser fluidas. Uma propriedade Classe A Em 2010 pode não ser mais considerada Classe A apenas dez anos depois, depois que vários novos edifícios ficam on-line no mesmo submarino. Esses edifícios mais novos geralmente têm a mais recente tecnologia e recursos, fazendo com que a propriedade construída em 2010 pareça desatualizada quase da noite para o dia.

o local também fornece uma função desproporcional nas classificações de propriedades. Por exemplo, um edifício multifamiliar construído no bairro Back Bay de Boston pode ter mais de 200 anos e, no entanto, esse pode ser um dos endereços mais exclusivos da cidade. As comodidades de idade e propriedade são muitas vezes ofuscadas quando uma propriedade é de outra forma bem conservada e incrivelmente bem localizada.Finalmente, existem alguns casos em que uma propriedade é considerada uma determinada classe por razões que não têm absolutamente nada a ver com idade, condição ou localização. Um exemplo disso é quando uma propriedade de Classe C Foi mal gerenciada e, portanto, tem uma alta vaga, fluxo de caixa ruim e vários despejos pendentes. A propriedade pode estar na faixa superior C ou inferior da Classe B, Se não, mas para a má gestão da propriedade. Instalar um novo Gerenciador de propriedades e processos aprimorados pode ser tudo o que é necessário para estabilizar a propriedade.

vantagens e desvantagens da classificação de propriedades

agora, vamos colocar em outro elemento que apenas turva ainda mais as águas de classificação. Além das classes de propriedade Classe A, Classe B, Classe C e classe D, também existem vantagens e desvantagens frequentemente associadas a cada classe. Por exemplo, um ativo verdadeiramente de nível troféu, como um prédio de escritórios recém-construído localizado no centro de Manhattan, pode ser considerado um ativo a++. Logo abaixo da rua, outra torre de escritórios premier pode ser considerada um A ou A-dependendo de suas características específicas. Estes são edifícios de escritórios de alta qualidade, mas a adição de vantagens e desvantagens cria alguma distinção entre eles.
o mesmo é verdadeiro para a propriedade Classe B, Classe C e classe D. Um investidor de apartamentos de Valor Agregado, por exemplo, pode comprar um prédio de Classe C com a intenção de trazê – lo para os padrões B+. Novamente, se uma propriedade garante um mais ou menos realmente depende de comps locais e padrões de mercado.

pensamento Final na classe A, Classe B e propriedade Classe C

as classificações de propriedades são amplamente utilizadas, mas, infelizmente, estão longe de ser objetivas. Um vendedor que está fortemente investido em sua propriedade pode atribuir um grau de propriedade ao seu edifício que outros no mercado avaliariam de forma diferente. É por isso que as classificações de propriedades devem ser usadas como um guia; os investidores devem então fazer sua própria diligência para determinar como essa propriedade se compara de acordo com suas próprias expectativas e padrões.

na Smartland, temos uma filosofia de investimento em duas frentes. No Centro-Oeste, nos concentramos em investimentos de classe D ou Classe C que, em seguida, trazemos para a condição de Classe B – enquanto incluímos recursos de classe A, como iluminação operada por Alexa e sistemas de som e entrada. Às vezes, essas propriedades são verdadeiramente angustiadas. Outras vezes, essas propriedades são simplesmente muito cansadas e deprimidas. Nossos investimentos de valor agregado incluem reformas pesadas que melhoram os layouts e recursos das unidades. Muitas vezes adicionamos novas comodidades a edifícios que antes não tinham nenhum.A filosofia de investimento da Smartland no Sudeste parece muito diferente. Aqui, em áreas como Miami-Dade, é mais econômico investir em desenvolvimentos básicos. Portanto, neste mercado, a Smartland compra terras e constrói novas propriedades para um padrão Classe B+ ou superior.Somos um testemunho de que” classe ” por si só não deve ser o único condutor de como alguém investe. A geografia específica e as condições de mercado devem sempre ser consideradas.

você está interessado em aprender mais sobre a estratégia de investimento da Smartland? Entre em contato conosco hoje para saber mais sobre como nossa abordagem em duas vertentes cria oportunidades para aqueles com metas de investimento e tolerâncias de risco de todos os tipos.

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