Duro de empréstimo de dinheiro pode ser um investidor imobiliário do melhor amigo. Por mais clichê que isso possa parecer, a declaração retém água. Esses empréstimos fornecem um fluxo estável de fundos para investidores imobiliários que buscam complementar seus negócios de investimento.
se um investidor precisa fechar rapidamente uma propriedade subvalorizada ou consertá-la para um comprador em potencial, um empréstimo com dinheiro duro é uma ferramenta valiosa para manter o cinto de ferramentas. Mas, como acontece com um empréstimo convencional, os empréstimos com dinheiro duro têm custos. Compreendê-los é a chave para aproveitar ao máximo a maior fonte de capital de um investidor imobiliário.
a maioria dos investidores imobiliários experientes está familiarizada com a essência dos empréstimos a dinheiro duro. No entanto, muitos ainda não parecem entender a mecânica real de como funcionam ou o que realmente custam. É por isso que tomamos o tempo para quebrar os conceitos básicos de custos de empréstimo de dinheiro duro e taxas de juros.
Hard Money Loan pagamentos mensais
hard money loans, também conhecido como bridge loans, são um empréstimo de curto prazo com base em um ativo duro. A maioria dos credores de dinheiro duro respeitáveis examinará o ativo e a credibilidade de um mutuário antes de concordar em emprestar dinheiro em um negócio. Com isso dito, os requisitos e a papelada envolvidos costumam ser um pouco menos rigorosos do que um empréstimo convencional. Empréstimos de dinheiro duro, portanto, normalmente podem fechar em dias em vez de muitas semanas, e têm a capacidade de financiar mais dinheiro em uma transação que requer menos dinheiro do Bolso do mutuário. Embora seja isso que torna os empréstimos de dinheiro duro tão atraentes, também é sua principal desvantagem. Por quê? Bem, conceder empréstimos com requisitos de Subscrição mais fáceis e financiar mais dinheiro em um negócio significa maior risco para o credor.Como resultado, eles geralmente cobram altas taxas de juros para mitigar os riscos. Embora essas taxas variem de um credor de empréstimo de dinheiro duro para outro, a taxa média de juros de empréstimo de dinheiro duro para 2020 é de 11-13%, de acordo com Bankrate. Ainda assim, dependendo do credor, pode estar entre 7% e 15% ao ano.
Como Obter Melhores Taxas de Juro em Empréstimos
apesar de taxas de juros ou pagamentos mensais por dinheiro duro empréstimos são normalmente maiores do que as convencionais taxas, pode ser capaz de reduzir a taxa de juros, fazendo o seguinte:
- Aumentar o Seu adiantamento: Um adiantamento ajuda um credor a mitigar os riscos associados à concessão de empréstimos a indivíduos quando o credor financia a transação em uma taxa de empréstimo / valor menor (LTV). Aumentar o adiantamento prova que o mutuário está comprometido com o projeto em questão e que eles terão menos probabilidade de inadimplência.
- melhore seu crédito pessoal: uma pontuação de crédito saudável é a medida da alfabetização financeira. Meses antes de aplicar, melhorar o seu crédito para que o credor pode estar confiante de que não haverá um padrão.
- Complete e pague vários empréstimos com um credor de dinheiro duro: Quanto melhor o histórico que se tem ao lidar com o credor, mais mente aberta eles estarão para ajustar a taxa de juros ou originação cobrada, uma vez que teoricamente deveria haver menos risco.
custos de fechamento de dinheiro duro
além das taxas de juros mensais, os custos adicionais de dinheiro duro incluem:
- a taxa de originação / pontos: os pontos cobrem os custos de empréstimo do dinheiro e processamento do empréstimo. Os pontos para um empréstimo de dinheiro duro são geralmente mais altos do que os de um empréstimo convencional. Com base nas especificidades do empréstimo e do CREDOR, a originação pode estar entre 1% e 5% do empréstimo total. Mas por que eles são mais altos? Bem, os credores de dinheiro duro estão no negócio de criar e dar empréstimos rapidamente e com uma taxa de avanço mais alta. Assim como em qualquer outro negócio, seu negócio também vem com custos e riscos operacionais. Por exemplo, para executar com sucesso uma facilidade de empréstimo de dinheiro duro, o credor deve pagar por tecnologia, espaço de escritório e uma equipe trabalhadora. Além disso, eles precisam se alinhar com parceiros estratégicos, como empresas de título, avaliadores, agentes de seguros, etc, que podem ajudar a facilitar o fechamento rápido e eficiente dos empréstimos. Uma vez que seus empréstimos exigem reembolso dentro de um prazo mais curto, eles geralmente não têm o luxo de economias de escala, daí a maior taxa de originação.
- taxas de subscrição: para garantir um empréstimo de dinheiro duro, o credor deve garantir legalmente seu interesse na propriedade que é colocada como garantia. Para conseguir isso, ambas as partes concordam com estes termos em um acordo juridicamente vinculativo. Um advogado qualificado de um escritório de advocacia respeitável ajuda a elaborar este contrato e quaisquer outros documentos legais envolvidos na transação. Isso traz mais um custo de fechamento conhecido como documento de empréstimo ou taxa de Subscrição. Dependendo da complexidade do empréstimo, a taxa doc pode ser tão baixa quanto $500 ou tão alta quanto $5.000.
quanto dinheiro você tem que colocar para baixo em um empréstimo de dinheiro duro?
a maioria dos credores muitas vezes exigem mutuários para colocar um adiantamento de 10-20% em um empréstimo para uma propriedade residencial, e 30-40% no caso de uma propriedade comercial. O valor exato colocado varia de acordo com o credor, o valor do empréstimo para a relação e outros termos do empréstimo. No entanto, nem todos os credores exigem um adiantamento. Depende do programa específico e como o credor mitiga o risco dentro de suas taxas.
dito isto, preste muita atenção aos credores que afirmam oferecer empréstimos em dinheiro duro com zero adiantamentos a todos os mutuários, pois pode haver outros custos associados ao empréstimo. Por exemplo, eles podem oferecer uma opção de pagamento zero, mas cobram taxas de juros ridiculamente altas e taxas de originação, impõem Termos absurdos de pré-penalidade ou cronogramas de pagamento irrealistas.
Outros Rígido Empréstimo de Dinheiro Custos
Outras despesas que não fazem parte dos custos de fechamento, mas pode ser incluído em seu empréstimo incluem, mas não estão limitados a:
- Taxas de Extensão: os Credores esperam que você pagar de volta o empréstimo dentro de um cronograma específico, geralmente entre seis meses e dois anos, dependendo da quantidade em questão e outras condições do empréstimo. No entanto, a vida acontece, e você pode encontrar-se incapaz de pagar dentro do cronograma necessário. Se este for o caso, alguns credores podem estender seu prazo, mas cobrar uma taxa de extensão. Certifique-se de perguntar a um credor em potencial o que acontece se você precisar de um pouco mais de tempo para pagar seu empréstimo.
- a taxa de pré-penalidade: enquanto alguns credores penalizam você por pagar atrasado, outros cobrarão por pagar antecipadamente. Eles esperam que você fique com o empréstimo pelo tempo mínimo definido para que possam obter lucros com sua taxa de juros mensal. Por exemplo, se você for obrigado a pagar seu empréstimo em seis meses, eles podem esperar que você mantenha o empréstimo por pelo menos quatro meses. Reembolsá-lo antes deste tempo definido nega-lhes lucros de seus juros mensais. Para garantir que você não pague mais cedo, esses credores imporão uma taxa de pré-penalidade. Certifique-se de ler as letras miúdas do contrato para ver se essa taxa faz parte dos Termos ou apenas pergunte ao credor antecipadamente.
Requisitos de empréstimo de dinheiro duro
embora os empréstimos de dinheiro duro possam ser facilmente acessíveis, isso não significa que os credores dêem seu dinheiro a quem vier andando pela porta. À luz disso, aqui estão alguns dos Requisitos:
qualificações do mutuário
embora alguns credores sejam baseados em ativos, a maioria também se preocupa com a aparência do mutuário no papel. As reservas líquidas e a capacidade de crédito do mutuário são dois indicadores principais da probabilidade de um mutuário pagar o empréstimo em tempo hábil. Agora, os critérios específicos de como os credores medem a quantidade de dinheiro necessária no banco ou uma pontuação de crédito específica variam de acordo com o credor individual, por isso é importante entender isso no início do processo.
um adiantamento ou Skin no jogo
embora nem todos os credores exijam um adiantamento, muitos deles exigem. O empréstimo que eles oferecem cobrirá a maioria dos custos de compra, mas o adiantamento comprova o compromisso com o projeto. Também ajuda o CREDOR a mitigar os riscos. Afinal, eles estão colocando muito dinheiro no projeto, então só seria justo se o investidor compartilhasse o risco colocando parte de seu capital também. Mesmo que um credor financiará a maioria ou todo o preço de compra e renovação, então eles normalmente vão querer alguma pele no jogo, que pode vir na forma de pontos de originação, taxas de administração, taxas doc, e outros termos descritos de forma semelhante.
um acordo viável
os credores nesta categoria são profissionais de negócios e procuram maximizar os lucros a cada empréstimo que concedem. O credor e o mutuário estão na mesma página que o credor deseja que o mutuário tenha sucesso, para que o mutuário ganhe dinheiro e Pague com sucesso o empréstimo. O credor primeiro vai querer ter certeza de que o mutuário é qualificado por quaisquer critérios que eles definirem. Em seguida, eles avaliam o negócio para determinar sua viabilidade antes de aprovar o pedido de empréstimo. Em outras palavras, as chances de obter aprovação são maiores quando o credor está confiante de que a propriedade e o negócio fazem sentido.
ao avaliar tomar um empréstimo para consertar e virar uma propriedade ou criar um aluguel, certifique-se de avaliar seu valor em comparação com os custos de reparo para determinar a margem de lucro. Certifique-se de que a margem de lucro seja alta o suficiente para não apenas pagar o empréstimo, mas também fazer alguns bons retornos, seja do lucro puro vendendo para um comprador final ou do fluxo de caixa do aluguel para um inquilino.
você deve usar empréstimos com dinheiro duro para imóveis?
Hard money loans são uma ferramenta que oferece aos investidores a oportunidade de entrar no jogo de investimento imobiliário. Nem todo mundo pode se dar ao luxo de comprar uma propriedade e consertá-la se precisar desembolsar 100 mil em dinheiro no local, mas muitas pessoas têm 15 mil-20 mil em poupança ou verificação e isso lhes permitiria comprar sua primeira flip ou comprar e manter a propriedade. Em troca de alavancar o dinheiro de um credor para comprar um flip ou iniciar um portfólio de aluguel, a conveniência vem com ressalvas como taxas de juros mais altas e taxas de originação. É aconselhável utilizar um empréstimo de dinheiro duro se você estiver confiante de que o trabalho envolvido pode ser feito rapidamente, então há tempo suficiente para vender a propriedade e pagar o empréstimo dentro do valor do prazo do empréstimo.
também é importante que o investidor faça sua lição de casa quando se trata de reparos e custos de transporte envolvidos, para que eles se sintam confiantes de que podem cobrir quaisquer excessos e suportar estar no empréstimo, ao mesmo tempo em que obtêm um lucro saudável.
descubra empréstimos com dinheiro duro hoje
lembre-se, o reino do empréstimo com dinheiro duro está saturado com toda a gama de credores. Todos esses credores têm requisitos, termos e produtos ligeiramente diferentes. É importante encontrar um que o ajude a ter sucesso e trabalhar com você durante a vida de um acordo. Só dê o salto se você estiver confiante de que está trabalhando com um credor bem estabelecido e respeitável que andará com você a cada passo do caminho.
se você está confiante de que uma propriedade tem o potencial de gerar uma margem de propriedade saudável, mas você está com pouco dinheiro, não deixe a oportunidade passar por você. Solicite um empréstimo de dinheiro duro hoje e comece imediatamente.