Quali sono le proprietà di classe A, Classe B e classe C?

Introduzione

Le persone usano un sacco di gergo quando si parla di immobili commerciali. Uno dei gruppi di frasi più spesso citati è la proprietà “Classe A, Classe B e Classe C”. Qualcuno potrebbe dire, ad esempio, che investono in attività di classe B a valore aggiunto. Si riferiscono a un tipo di proprietà distinto da determinate caratteristiche, come la sua posizione, età e condizione.

L’utilizzo di “classi” è simile all’assegnazione di gradi alle proprietà. Proprio come uno studente di alto livello potrebbe essere indicato come uno studente A-plus,una proprietà in condizioni premier verrà indicata come proprietà di classe A. Come ci si potrebbe aspettare, le proprietà di classe B, Classe C e persino Classe D sono rispettivamente meno di fascia alta mentre si sposta verso il basso lo spettro di “classe”.
Mentre non esiste una definizione universalmente accettata per le proprietà di classe A, Classe B e Classe C, ci sono caratteristiche generali che ci si potrebbe aspettare per qualsiasi classe di proprietà. Nell’articolo di oggi, descriviamo le caratteristiche comuni associate a ciascuna classe di proprietà. Molti investitori parleranno degli ” ABC “della proprietà, ma oggi ci espanderemo su questo guardando la proprietà di” Classe D”, che è una classe spesso trascurata che può essere fantastica per gli investitori che vogliono riposizionare e ristabilire questi tipi di edifici.

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Continua a leggere per saperne di più sugli ABC (e DS) delle classi di proprietà immobiliari commerciali.

Quali sono le proprietà di classe A, Classe B e Classe C?

Proprietà di classe A

Gli edifici di classe A sono generalmente considerati un investimento immobiliare di alto livello. Queste proprietà sono di solito di nuova costruzione e contengono finiture di fascia alta, materiali, sistemi e servizi. Ad esempio, una proprietà di classe A potrebbe essere progettata come LEED Gold o LEED Platinum, una designazione che indica che la proprietà ha caratteristiche significative sostenibili o di risparmio energetico. Le proprietà di classe A a volte contengono anche caratteristiche architettoniche uniche. A seconda del tipo di proprietà, l’edificio potrebbe anche avere il proprio marchio o stile di vita ad esso associato.

Le proprietà di classe A si trovano spesso nel nucleo urbano, nei mercati del centro come Manhattan, Los Angeles e Miami. Spesso si trovano vicino ai principali centri per l’impiego, università, ospedali e attività artistiche e culturali. Di solito hanno un buon accesso alle principali autostrade o ai mezzi pubblici.

Le proprietà di classe A sono a volte indicate come “beni trofeo.”Sono asset altamente desiderabili che attirano l’interesse di un’ampia fascia di investitori, inclusi investitori istituzionali e internazionali. Uno dei motivi per cui gli investitori competono per queste proprietà è che hanno inquilini forti. Sul lato commerciale, questo potrebbe includere inquilini ad alto merito di credito e grandi aziende. Questo potrebbe includere ricchi affittuari che sono disposti a pagare un premio per vivere in queste proprietà meticolose sul lato residenziale. Data la domanda da parte degli inquilini, queste proprietà hanno spesso un flusso di cassa stabile e sono considerate relativamente “sicure” dal punto di vista di un investitore.

Proprietà di classe B

Le proprietà di classe B sono un gradino più in basso rispetto agli edifici di classe A. Sono spesso 10 a 30 anni e possono essere stati una volta una proprietà di classe A prima di nuovi edifici in linea. Le proprietà della classe B sono ancora solitamente ben posizionate ma, data la loro annata, non hanno l’ultima tecnologia, i servizi e altre caratteristiche che ci si aspetterebbe da una proprietà di nuova costruzione. Richiedono anche di più in termini di riparazioni e manutenzione a causa della loro età. I sistemi possono essere dovuti per la sostituzione, e miglioramenti delle aree comuni, nuove facciate e aggiornamenti paesaggistici potrebbero essere garantiti.

Le proprietà di classe B attirano ancora inquilini solidi. Questi potrebbero essere affittuari più attenti ai costi o aziende che non sono pronte a impegnarsi in un contratto di locazione a lungo termine più costoso in un edificio di classe A. Le proprietà di classe B di solito hanno un forte flusso di cassa e, con modesti miglioramenti, un forte potenziale di apprezzamento.

Le proprietà di classe B tendono a funzionare bene indipendentemente da dove ci troviamo in un dato ciclo di mercato. In un mercato toro , quelli che in precedenza affittavano spazi di classe C spesso passano a un edificio di classe B di fascia più alta. In un mercato in calo, affittare proprietà di classe A spesso declasserà in una proprietà di classe B dal momento che è più conveniente, ma offre ancora molte caratteristiche che si erano abituati a vivere in classe A.

Proprietà di classe C

Le proprietà di classe C sono di solito più vecchie (30+ anni) e spesso mostrano segni visibili di deterioramento, come il paesaggio invaso o le facciate alterate. Poiché queste proprietà sono più vecchie, pochi avranno servizi moderni. Alcuni non hanno servizi in loco a tutti. Le caratteristiche di proprietà e unità sono spesso obsolete. La proprietà potrebbe non avere ascensori, ad esempio, o le unità residenziali potrebbero non avere infissi aggiornati o layout desiderabili.

Gli edifici di classe C sono spesso situati in luoghi meno desiderabili. Possono essere più lontani dai principali centri per l’impiego o in aree con criminalità più elevata o pochi servizi di vicinato. Sul lato residenziale, gli inquilini spesso includono coloro che non possono permettersi di vivere altrove. Sul lato commerciale, gli inquilini potrebbero essere più start-up o flusso di cassa vincolato rispetto inquilini leasing spazio in classe A o classe B edifici.

La gestione tende ad essere piuttosto intensiva nelle proprietà di classe C. Riparazioni e manutenzione sono di routine necessari. Spesso, la manutenzione differita porta a riparazioni più costose che se il proprietario avesse mantenuto la proprietà per tutta la sua durata. Queste proprietà anche esperienza superiore alla media fatturato inquilino, che può creare interruzioni del flusso di cassa per gli investitori. Detto questo, i costi di acquisizione di edifici di classe C sono molto più bassi di classe A o proprietà di classe B, e quando il flusso di cassa è costante, può essere molto forte.

Proprietà di classe D

Le proprietà di classe D sono talvolta considerate la pecora nera degli immobili commerciali. Questi edifici sono vecchi, fatiscenti e spesso hanno bisogno di riparazioni significative (se non di una riabilitazione diffusa). Molti avranno significative violazioni del codice o, peggio, saranno stati condannati dal comune locale. Gli investitori possono spesso trovare proprietà di classe D in quartieri in declino o altrimenti pericolosi. Si trovano in aree marginali, spesso lontane dalle necessità (come negozi di alimentari e farmacie).

Dal punto di vista della gestione, le proprietà di Classe D sono tra le più impegnative. Gli inquilini sono spesso a basso reddito con cattivo credito. Alcuni possono avere precedenti penali o storie di sfratto. I proprietari dovranno spesso inseguire questi inquilini per i loro pagamenti di affitto.

Le proprietà di classe D sono le più convenienti per gli investitori da acquisire e coloro che lo fanno troveranno che queste proprietà hanno alti rapporti rent-to-price (almeno sulla carta). In teoria, le proprietà di classe D possono avere il più alto cash-on-cash restituisce-supponendo che gli inquilini paghino l’affitto. Le proprietà di classe D raramente apprezzeranno a meno che un investitore non apporti miglioramenti significativi del capitale.

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Qual è il miglior investimento immobiliare?

Gli investitori chiedono spesso in quale classe è “migliore” investire, ma in realtà non esiste una risposta giusta o sbagliata. Tutte le classi di attività possono essere opportunità di investimento utili. Tutto dipende dalla tolleranza al rischio di un investitore e tasso di rendimento preferito.

Di solito esiste una relazione inversa tra la classe di proprietà e le tariffe cap. Le proprietà di classe A hanno il prezzo più alto rispetto alle proprietà di classe D, che sono le più convenienti. Le proprietà di classe B e C rientrano da qualche parte nel mezzo. Anche il livello di rischio associato a ciascuna di queste classi di proprietà varia. Le proprietà stabilizzate di classe A sono considerate alcuni degli investimenti “più sicuri” rispetto agli edifici di classe C o Classe D che sono investimenti “più rischiosi”. Di conseguenza, i tassi massimi sono i più bassi per gli edifici di classe A e di solito i più alti per gli edifici di classe D. Una proprietà di classe A potrebbe commerciare a un 3-cap, mentre un edificio di classe C o Classe D sarà spesso il commercio per bene in doppia cifra.

Gli investitori con una bassa tolleranza al rischio saranno naturalmente più attratti dalle attività di classe A e di classe B. Questo è il motivo per cui così tanti investitori istituzionali sono attratti dalle proprietà di classe A: sono disposti ad accettare rendimenti più bassi in cambio di attività più sicure e stabilizzate che potrebbero apprezzarsi nel tempo. Quelli con una tolleranza al rischio più elevata possono prendere in considerazione l’investimento in proprietà di classe C o Classe D. Quest’ultimo offrirà rendimenti più elevati, ma ancora una volta, hanno un profilo di rischio più elevato e raramente apprezzare senza investimenti significativi.

Il “Problema” con la classificazione della proprietà

Esiste un problema inerente all’assegnazione di etichette di classe di proprietà agli immobili commerciali. Il problema è che le distinzioni di classe sono tutte relative. Ad esempio, ciò che è considerato una proprietà di classe A nel centro di Milwaukee potrebbe essere considerato solo un bene di classe B nel centro di San Francisco. Gli inquilini a San Francisco, ad esempio, potrebbero avere un’aspettativa diversa per la qualità, le caratteristiche e i servizi associati a una proprietà di classe A che semplicemente non esiste ancora nel mercato di Milwaukee.

Inoltre, le classi di proprietà possono essere fluide. Una proprietà di classe A nel 2010 non può più essere considerata di classe A solo dieci anni dopo, dopo che diversi nuovi edifici sono online nello stesso sottomercato. Questi edifici più recenti hanno spesso le ultime tecnologie e caratteristiche, rendendo la proprietà costruita nel 2010 sembra obsoleto quasi durante la notte.

La posizione fornisce anche un ruolo fuori misura nelle classificazioni delle proprietà. Ad esempio, un edificio multifamiliare costruito nel quartiere di Back Bay di Boston potrebbe avere più di 200 anni, eppure potrebbe essere uno degli indirizzi più esclusivi della città. I servizi di età e proprietà sono spesso oscurati quando una proprietà è altrimenti ben tenuta e incredibilmente ben posizionata.

Infine, ci sono alcuni casi in cui una proprietà è considerata una certa classe per motivi che non hanno assolutamente nulla a che fare con l’età, la condizione o la posizione. Un esempio di questo è quando una proprietà di classe C è stata mal gestita e, quindi, ha un alto posto vacante, scarso flusso di cassa e più sfratti in sospeso. La proprietà potrebbe altrimenti essere nella fascia C superiore o inferiore di classe B se non per la cattiva gestione della proprietà. L’installazione di un nuovo gestore di proprietà e processi migliorati può essere tutto ciò che è necessario per stabilizzare la proprietà.

Pluses and Minuses of Property Classification

Ora, cerchiamo di strato in un altro elemento che confonde ulteriormente le acque di classificazione. Oltre ai gradi di proprietà di classe A, Classe B, Classe C e Classe D, ci sono anche vantaggi e svantaggi che sono spesso associati a ciascun grado. Ad esempio, un bene veramente trofeo-grade, come ad esempio un edificio per uffici di nuova costruzione situato nel centro di Manhattan, potrebbe essere considerato un asset A++. Proprio in fondo alla strada, un’altra torre per uffici premier potrebbe essere considerata una A o Una-a seconda delle sue caratteristiche specifiche. Questi sono entrambi edifici per uffici di alta qualità, ma l’aggiunta di vantaggi e svantaggi crea una certa distinzione tra loro.
Lo stesso vale per le proprietà di classe B, Classe C e Classe D. Un investitore di appartamenti a valore aggiunto, ad esempio, potrebbe acquistare un edificio di classe C con l’intento di portarlo agli standard B+. Ancora una volta, se una proprietà garantisce un più o meno dipende davvero da comps locali e standard di mercato.

Pensiero finale sulle proprietà di Classe A, Classe B e Classe C

Le classificazioni delle proprietà sono ampiamente utilizzate ma, sfortunatamente, sono lontane dall’obiettivo. Un venditore che è pesantemente investito nella loro proprietà potrebbe assegnare un grado di proprietà al loro edificio che altri sul mercato valuterebbero in modo diverso. Questo è il motivo per cui le classificazioni di proprietà dovrebbero essere utilizzate come guida; gli investitori dovrebbero quindi fare la propria due diligence per determinare come quella proprietà si confronta in base alle proprie aspettative e standard.

In Smartland, abbiamo una duplice filosofia di investimento. Nel Midwest, ci concentriamo sulla classe D o Classe C-investimenti che poi portiamo fino a condizione di classe B-pur includendo caratteristiche di classe A come Alexa-operated sistemi di illuminazione e suono e di ingresso. A volte queste proprietà sono veramente in difficoltà. Altre volte, queste proprietà sono semplicemente molto stanche e depresse. I nostri investimenti a valore aggiunto includono ristrutturazioni pesanti che migliorano i layout e le caratteristiche delle unità. Spesso aggiungiamo nuovi servizi agli edifici che in precedenza non ne avevano.
La filosofia di investimento di Smartland nel sud-est sembra molto diversa. Qui, in aree come Miami-Dade, è più conveniente investire in sviluppi a terra. Quindi, in questo mercato, Smartland acquista terreni e costruisce nuove proprietà in classe B + standard o superiore.

Siamo una testimonianza che la” classe ” da sola non dovrebbe essere l’unico driver di come qualcuno investe. La geografia specifica e le condizioni di mercato dovrebbero sempre essere presi in considerazione.

Sei interessato a saperne di più sulla strategia di investimento di Smartland? Contattateci oggi per saperne di più su come il nostro approccio su due fronti crea opportunità per coloro che hanno obiettivi di investimento e tolleranze di rischio di tutti i tipi.

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