un junior lienor este un creditor care nu este în primul rând pe proprietate – există un gaj senior în fața lor. Acest lucru se întâmplă adesea atunci când un proprietar a plătit senior și ia un împrumut de capital, sau poate fi rezultatul unei achiziții. În cazul în care forecloses senior, junior poate plăti gaj senior, sau să cumpere proprietatea la blocare a pieței. Juniorul stă apoi în locul seniorului. În mod alternativ, juniorul poate permite executarea silită, caz în care devine un junior vândut-nu are nicio garanție pentru datorie. Juniorul trebuie să urmărească împrumutatul personal pentru a fi plătit. Dacă executarea silită a seniorului are ca rezultat o vânzare cu încasări în exces, acestea pot fi plătite în ordinea priorității. Dar ce se întâmplă dacă Junior lienor deține un gaj pe Mai Puțin De totalitatea proprietății? Acesta a fost cazul într-o decizie recentă în care juniorul a fost asigurat de doar 75% din proprietate. Curtea a constatat că juniorul avea dreptul doar la 75% din încasări. Proprietarul celor 25% a primit restul.
în Zieve, Brodnax & Steele, LLP v Dhindsa, un tată a avut 75% interes, și fiul său restul de 25% în proprietate în Turlock. Creditorul senior deținea un gaj împotriva a 100% din proprietate, iar gajul juniors era doar împotriva tatălui 75% – interesul fiului nu a fost inclus. Senior foreclosed și am plătit, lăsând un surplus de $ 160,000 disponibile. Disputa a fost dacă proprietarul de 25% a primit vreunul.
creditorul junior a dorit toate veniturile, așa că s-a bazat pe Civ. Cod produs, int.2924k, subd. (a) (1)–(4), stabilite integral la sfârșitul postului.) Aceasta prevede că, în primul rând, costurile de blocare a pieței sunt plătite. În al doilea rând, obligațiile garantate ale creditorului care a executat silita sunt plătite. În al treilea rând, lienorii juniori sunt plătiți în ordinea priorității lor (pe aceasta s-a bazat instanța de judecată). În cele din urmă, orice fonduri rămase sunt acordate proprietarului investit de înregistrare în momentul vânzării de blocare a pieței. În acest caz, instanța de judecată a acordat întregul surplus creditorului junior, dar a fost inversat în apel.
Curtea de apel s-a bazat pe o decizie a Curții Supreme, Caito împotriva United California Bank (20 Cal.3d 694), care era încă o lege bună. Curtea l-a citat Pe Miller & Starr pe această temă:
„în cazul în care gajul asupra interesului unui cotenant este inferior unui gaj asupra intereselor ambilor cotenanți, la executarea sechestrului principal, gajantul junior are dreptul de a participa la orice venituri din vânzări excedentare care reprezintă interesul proporțional al cotenantului a cărui dobândă a fost supusă gaj junior.”(4 Miller & Starr, Cal. Imobiliare (4 ed. 2019) deținerea titlului, § 11:13
hotărârea instanței de judecată a declarat că fapta de încredere grevează doar participația nedivizată de 75% a pârâtului în proprietate. Fapta de încredere nu împovărează și nu este executorie împotriva dobânzii nedivizate de 25% în proprietate. Asta a fost destul de clar!
Curtea a abordat elementele de bază ale legii cotenanței, menționând că fiecare cotenant poate vinde sau împovăra interesul său în proprietatea comună fără știrea, aprobarea sau consimțământul celorlalți cotenanți. Un cotenant poate transfera sau împovăra doar interesul său nedivizat….
atunci când un act de încredere este un drept de gaj asupra patrimoniului unui singur cotenant, beneficiarul poate bloca gajul împotriva acelui interes. Cumpărătorul de vânzare de blocare a pieței devine un chiriaș în comun cu ceilalți cotenanți și poate începe o acțiune de partiție.
Curtea a concluzionat că legiuitorul nu intenționa adoptarea secțiunii 2924k și a predecesorului său să înlocuiască Caito și să extindă drepturile deținătorilor juniori la veniturile din vânzarea excedentară.
comparând formularea secțiunii 2924k, subdiviziunea (a)(3) cu principiile enunțate în Caito, Curtea a concluzionat că acestea pot fi armonizate prin interpretarea sintagmei „soldul restant al obligațiilor garantate de orice drept de retenție junior” în sensul datoriei restante „garantate de drept de retenție junior” numai în măsura în care dreptul de retenție junior a grevat efectiv proprietatea vândută în executare silită. Fiabilitatea acestei interpretări este susținută de luarea în considerare a cuvintelor suplimentare necesare pentru a face explicită interpretarea contrară. De exemplu, interpretarea contrară ar fi putut fi făcută expresă dacă subdiviziunea (a)(3) ar fi declarat că veniturile din vânzare vor fi distribuite „o satisface soldul restant al obligațiilor garantate de orice drept de retenție junior, indiferent dacă dreptul de retenție a fost atașat tuturor sau unei părți din proprietate.”Consecințele adăugării limbii cursive sunt semnificative. În conformitate cu această limbă, un creditor care deține un al doilea act de încredere cu o dobândă nedivizată de 1% sau 5% asupra proprietății ar putea pretinde o interpretare legală literală care îi dă dreptul să-și achite întreaga datorie înainte ca orice surplus de Vânzare să ajungă la proprietarul dobânzii nedivizate de 99 sau 95% care nu este grevată de acel al doilea act de încredere.
Civ. Cod, stare de circulatie, 2924k:
(a) mandatarul sau grefierul instanței la ordinul grefierului în conformitate cu subdiviziunea (d) din secțiunea 2924j, distribuie veniturile sau o parte din veniturile, după caz, din vânzarea mandatarului efectuată în conformitate cu secțiunea 2924h în următoarea ordine de prioritate:
(1) la costurile și cheltuielile de exercitare a puterii de vânzare și de vânzare, inclusiv plata onorariilor mandatarului și a onorariilor avocatului permise în conformitate cu subdiviziunea (b) din secțiunea 2924d și subdiviziunea (B) din această secțiune.
(2) la plata obligațiilor garantate prin Actul de fiducie sau ipotecă care face obiectul vânzării mandatarului.
(3) pentru a satisface soldul restant al obligațiilor garantate de orice drept de retenție junior sau sarcini în ordinea priorității lor.
(4) administratorului sau succesorului acestuia în interes. În cazul în care proprietatea este vândută sau transferată la alta, proprietarului de înregistrare în momentul vânzării mandatarului.
fotografii:
flickr.com/photos/mrphancy/4656375169/sizes/c /
flickr.com/photos/laurenludlow/7939900930/sizes/l/
flickr.com/photos/omaromar/48787350/sizes/l/