un raport strata este un raport care detaliază datoriile financiare reale și așteptate ale organismului corporativ la care cumpărătorul se va alătura. Un raport strata ar trebui să sublinieze, de asemenea, orice nerespectare a reglementărilor, disharmonies între unitholders, litigii împotriva constructorilor sau comercianților, precum și orice aspecte specifice ale statutului apartamentelor.
informațiile la care au acces reporterii strata sunt, în esență, toate înregistrările pe care corporația este obligată legal să le păstreze. Aceasta poate include procesul-verbal al ședințelor organismului corporativ, corespondența prin e-mail între membri cu privire la probleme majore, certificate de asigurare și alte certificate de conformitate. Reporterii buni strata vor încerca, de asemenea, să se angajeze într-o discuție verbală cu managerii strata pentru a obține o senzație pentru orice alte probleme care nu sunt evidente în documentația respectivă.
Strata rapoarte, de obicei, costa $200 – $300 și sunt aranjate fie de către dumneavoastră avocat, agent imobiliar sau pot fi achiziționate online printr-un număr de furnizori. De obicei, durează cel puțin 48 de ore pentru a se întoarce.
aceste rapoarte variază în detaliu între aproximativ 40 de pagini și 300 de pagini. Uneori sunt scrise într-un limbaj confuz, înalt calificat și neangajat, iar cumpărătorii se plâng adesea că sunt greu de digerat.
iată șapte lucruri pe care ar trebui să le aveți în vedere:
cine a comandat raportul Strata?
este important de menționat cine a comandat raportul. Un raport comandat de către furnizor (sau agentul) poate gloss peste probleme mai grave sau nu evidențiază în mod corespunzător probleme financiare evidente în înregistrările pe care le-au revizuit. În mod ideal, raportul strata ar fi obținut independent prin intermediul avocatului dvs. sau de la un furnizor independent direct de pe internet.
cine este Reporterul Strata?
de fapt, acest lucru nu contează cu adevărat, deoarece reporterii strata nu necesită nicio calificare profesională, iar natura blândă a lucrării face dificilă ‘să iasă în evidență din mulțime’. Ceea ce contează cu adevărat este că reporterul Strata deține o asigurare profesională de despăgubire, în mod ideal cu o limită de politică de cel puțin 500.000 USD. În acest fel, dacă există ceva ratat din raportul lor avocat va fi capabil să dea în judecată reporter și asigurătorul va fi capabil să îndeplinească cererea. Dott & Crossitt Solicitors au dat în judecată cu succes rapoarte strata în trecut.
vă puteți baza (legal) pe raportul Strata?
uneori, furnizorii sau agenții imobiliari vor furniza rapoarte strata gratuite. Acestea pot suna atrăgătoare, dar conțin, de obicei, o calificare importantă pe care nu pot fi invocate de un cumpărător decât dacă cumpărătorul a plătit reporterului strata o taxă. Acest lucru are un sens, de exemplu într – o situație de licitație, în care este posibil să fiți nevoit să plătiți doar dacă câștigați licitația-dar nu uitați să plătiți taxa dacă o faceți!
ce spune raportul Strata despre taxele speciale?
trebuie să existe o declarație clară și lipsită de ambiguitate în raportul strata cu privire la faptul dacă au fost sau se așteaptă să fie percepute taxe speciale. De asemenea, ar trebui să existe un comentariu în raport cu privire la faptul dacă, din punct de vedere istoric, clădirea a avut tendința de a aplica în mod regulat taxe speciale. Dacă nu vedeți o declarație clară în acest sens, ar trebui să insistați ca reporterul să furnizeze una. (În cazul în care reporterul strata nu face legătura, orice sugestie de lucrări de capital planificate care nu au fost bugetate ridică de obicei posibilitatea unei taxe speciale)
există o prognoză a fondului de lucrări de Capital pe termen lung?
cunoscut anterior ca o ‘analiză a fondului de scufundare’ acesta este probabil cel mai important indicator al abilităților Corporației de a-și îndeplini obligațiile și dacă contribuțiile din partea deținătorilor de unități vor trebui să crească. Este o previziune care ia în considerare natura clădirii și reparațiile și îmbunătățirile preconizate necesare și propune un calendar al contribuțiilor fondului de lucrări de capital necesare pentru acoperirea acestor cheltuieli. În timp ce este cerut de lege pentru organism corporative pentru a produce acest raport, este un lucru bun în cazul în care conducerea a plecat la cheltuiala de a pune în funcțiune un contabil actuarial calificat pentru a pregăti acest studiu, mai degrabă decât a face ei înșiși.
este organismul corporativ în conformitate cu reglementările?
raportul strata ar trebui să indice dacă organismul corporativ respectă cerințele impuse de lege, inclusiv să dețină asigurarea clădirii pentru întreaga valoare a proprietății, asigurarea de răspundere publică la minimum 10.000.000 USD, precum și deținerea certificatelor de Conformitate pentru reglementările și reglementările privind siguranța împotriva incendiilor în jurul dispozitivelor de siguranță a ferestrelor pentru copii. Cu ultimele două lucruri, în special, am văzut taxe speciale mari impuse în ultima vreme pentru a remedia neconformitatea în aceste domenii.
există dizarmonie în cadrul Corporației corporatiste
dizarmonia în rândul Corporației corporatiste este costisitoare. Un deținător de unități nemulțumit nu își plătește adesea impozitele pe straturi, ceea ce lasă clădirea subfinanțată. Ceilalți deținători de unități trebuie să plătească costul unui colector de datorii sau al unui avocat pentru a recupera arieratele. Dizarmonia în cadrul Corporației poate însemna, de asemenea, că funcția de luare a deciziilor Corporației devine stagnantă și lucrările necesare nu sunt finalizate. Dacă managerul de straturi s-a schimbat frecvent de-a lungul anilor poate indica, de asemenea, o corporație disfuncțională.
Dott & Crossitt Solicitors recomandă întotdeauna clienților săi să cumpere un raport strata. Preferăm să recomandăm clienților noștri înainte de a licita, un revânzător de rapoarte strata de calitate. Experiența noastră indică faptul că rapoartele vândute prin Before you Bid au un standard constant și înțelegem că reporterii strata sunt rugați să furnizeze dovezi ale deținerii unei asigurări profesionale de despăgubire, care este esențială.
dacă aveți întrebări despre acest articol, vă rugăm să contactați biroul la numărul 1800 870 407 și unul dintre avocații/transportatorii noștri vă va putea ajuta.