ce sunt proprietățile clasei a, clasei B și clasei C?

Introducere

oamenii folosesc o mulțime de jargon atunci când discută imobiliare comerciale. Unul dintre cele mai des citate grupuri de fraze este proprietatea „clasa A, Clasa B și clasa C”. Cineva ar putea spune, de exemplu, că investește în active de clasă B cu valoare adăugată. Acestea se referă la un tip de proprietate care se distinge prin anumite caracteristici, cum ar fi locația, vârsta și starea sa.

utilizarea „claselor” este similară cu atribuirea claselor proprietăților. La fel cum un student de top ar putea fi denumit student a-plus, o proprietate în stare premier va fi denumită proprietate de clasa A. După cum v-ați putea aștepta, proprietățile clasei B, clasei C și chiar clasei D sunt, respectiv, mai puțin high-end pe măsură ce vă deplasați în spectrul „clasei”.
deși nu există o definiție universal acceptată pentru clasa A, Clasa B și clasa C proprietate, există caracteristici generale pe care le-ar putea aștepta pentru orice clasă de proprietate. În articolul de astăzi, descriem caracteristicile comune asociate fiecărei clase de proprietăți. Mulți investitori vor vorbi despre ” ABC „de proprietate, dar astăzi, ne vom extinde pe acest uitandu-se la” clasa D ” de proprietate, care este o clasă de multe ori trecute cu vederea, care poate fi fantastic pentru investitorii care doresc să repoziționeze și restabiliza aceste tipuri de clădiri.

Related: Ce Sunt Investițiile Nelichide?

citiți mai departe pentru a afla mai multe despre ABC-urile (și Ds) ale claselor de proprietăți imobiliare comerciale.

ce sunt proprietățile clasei a, clasei B și clasei C?

Clasa A proprietate

clasa a clădiri sunt de obicei considerate a fi o proprietate de investiții de top-tier. Aceste proprietăți sunt de obicei nou construite și conțin finisaje high-end, materiale, sisteme și facilități. De exemplu, o proprietate de clasa A ar putea fi proiectată ca LEED Gold sau LEED Platinum, o denumire care indică faptul că proprietatea are caracteristici semnificative durabile sau de economisire a energiei. Proprietățile clasei A vor conține, de asemenea, uneori caracteristici arhitecturale unice. În funcție de tipul de proprietate, clădirea ar putea avea chiar propriul brand sau stil de viață asociat cu acesta.

proprietățile de clasă A sunt adesea situate în centrul urban, în piețele din Centrul orașului, cum ar fi Manhattan, Los Angeles și Miami. Acestea sunt adesea situate în apropierea marilor centre de ocupare a forței de muncă, Universități, Spitale și activități artistice și culturale. De obicei, vor avea acces bun la autostrăzile majore sau la transportul public.

proprietățile clasei A sunt uneori denumite „active trofeu.”Sunt active extrem de dorite, care atrag interesul unei game largi de investitori, inclusiv investitori instituționali și internaționali. Unul dintre motivele pentru care investitorii concurează pentru aceste proprietăți este că au chiriași puternici. Pe partea comercială, aceasta ar putea include chiriași demni de credit și corporații majore. Aceasta ar putea include chiriașii bogați care sunt dispuși să plătească o primă pentru a trăi în aceste proprietăți meticuloase pe partea rezidențială. Având în vedere cererea din partea chiriașilor, aceste proprietăți au adesea un flux de numerar stabil și sunt considerate relativ „sigure” din perspectiva unui investitor.

proprietatea din clasa B

proprietățile din clasa B sunt un pas în jos față de clădirile din clasa A. Ele sunt de multe ori 10-30 de ani și poate au fost o dată o proprietate de clasa A înainte de clădiri mai noi vin on-line. Proprietățile din clasa B sunt încă de obicei bine amplasate, dar, având în vedere epoca lor, nu au cea mai recentă tehnologie, facilități și alte caracteristici pe care le-am aștepta de la o proprietate nou construită. De asemenea, necesită mai mult în ceea ce privește reparațiile și întreținerea datorită vârstei lor. Sistemele se pot datora înlocuirii, iar îmbunătățirile comune ale zonei, fațadele noi și îmbunătățirile de amenajare a teritoriului ar putea fi justificate.

proprietățile din clasa B atrag încă chiriași solizi. Acestea ar putea fi chiriași mai conștienți de costuri sau întreprinderi care nu sunt gata să se angajeze într-un contract de închiriere mai scump, pe termen lung, la o clădire de clasa A. Proprietățile din clasa B au de obicei un flux de numerar puternic și, cu îmbunătățiri modeste, un potențial puternic de apreciere.

proprietățile clasei B tind să funcționeze bine indiferent de locul în care ne aflăm în orice ciclu de piață dat. Într-o piață taur, cei care închiriau anterior Spațiu de clasa C vor trece adesea la o clădire de clasă B de ultimă generație. Într-o piață în jos, închirierea de proprietăți De clasa a va downgrade adesea într-o proprietate de clasa B, deoarece este mai accesibil, dar oferă încă multe caracteristici au devenit obișnuiți cu clasa A de viață.

proprietatea din clasa C

proprietățile din clasa C sunt de obicei mai vechi (30+ ani) și vor prezenta adesea semne vizibile de deteriorare, cum ar fi amenajarea peisagistică supraaglomerată sau fațadele degradate. Deoarece aceste proprietăți sunt mai vechi, puțini vor avea facilități moderne. Unii nu vor avea deloc facilități la fața locului. Caracteristicile proprietății și ale unității sunt adesea depășite. Este posibil ca proprietatea să nu aibă ascensoare, de exemplu, sau unitățile rezidențiale să nu aibă corpuri de iluminat actualizate sau machete dorite.

clădirile din clasa C sunt adesea situate în locații mai puțin dorite. Acestea pot fi mai departe de centrele majore de ocupare a forței de muncă sau în zone cu criminalitate mai mare sau puține facilități de cartier. Pe partea rezidențială, chiriașii includ adesea pe cei care nu își pot permite să locuiască în altă parte. În ceea ce privește partea comercială, chiriașii ar putea fi mai constrânși de start-up sau de fluxul de numerar decât chiriașii care închiriază spațiu în clădirile din clasa A sau clasa B.

Managementul tinde să fie destul de intens la proprietățile din clasa C. Reparațiile și întreținerea sunt necesare în mod obișnuit. Adesea, întreținerea amânată duce la reparații mai costisitoare decât dacă proprietarul ar fi întreținut proprietatea pe toată durata sa de viață. Aceste proprietăți au, de asemenea, o cifră de afaceri mai mare decât media chiriașului, ceea ce poate crea perturbări ale fluxului de numerar pentru investitori. Acestea fiind spuse, costurile de achiziție ale clădirilor din clasa C sunt mult mai mici decât proprietățile din clasa A sau clasa B, iar atunci când fluxul de numerar este constant, acesta poate fi foarte puternic.

clasa D proprietate

clasa D proprietăți sunt uneori considerate oaia neagră de bunuri imobiliare comerciale. Aceste clădiri sunt vechi, dărâmate și adesea au nevoie de reparații semnificative (dacă nu de reabilitare pe scară largă). Mulți vor avea încălcări semnificative ale codului sau, mai rău, vor fi fost condamnați de municipalitatea locală. Investitorii pot găsi adesea proprietăți de clasa D în cartiere în declin sau altfel periculoase. Acestea sunt situate în zone marginale, adesea departe de necesități (cum ar fi magazinele alimentare și farmaciile).

din perspectiva managementului, proprietățile clasei D sunt unele dintre cele mai dificile. Chiriasii sunt adesea cu venituri mici, cu rău de credit. Unii pot avea antecedente penale sau istorii de evacuare. Proprietarii vor trebui adesea să-i alunge pe acești chiriași pentru plățile lor de chirie.

proprietățile din clasa D sunt cele mai accesibile pentru investitori, iar cei care o fac vor găsi că aceste proprietăți au raporturi ridicate de închiriere-preț (cel puțin pe hârtie). În teorie, proprietățile din clasa D pot avea cel mai mare semn de întrebare cash-on-cash returnări – presupunând că chiriașii își plătesc chiria. Proprietățile din clasa D vor aprecia rareori dacă un investitor nu aduce îmbunătățiri semnificative ale capitalului.

Related: Sindicalizarea Imobiliară: Ce Este?

care este cea mai bună investiție imobiliară?

investitorii vor întreba adesea în ce clasă este „cea mai bună” să investească—dar, de fapt, nu există un răspuns corect sau greșit. Toate clasele de active pot fi oportunități de investiții valoroase. Totul depinde de toleranța la risc a unui investitor și rata de rentabilitate preferată.

există, de obicei, o relație inversă între clasa de proprietate și ratele de plafon. Proprietățile din clasa A au cel mai mare preț față de proprietățile din clasa D, care sunt cele mai accesibile. Proprietățile de clasă B și C se încadrează undeva între ele. Nivelul de risc asociat fiecăreia dintre aceste clase de proprietăți variază, de asemenea. Proprietățile stabilizate din clasa A sunt considerate unele dintre investițiile „mai sigure” în comparație cu clădirile din clasa C sau clasa D, care sunt investiții „mai riscante”. În consecință, ratele plafoanelor sunt cele mai scăzute pentru clădirile din clasa a și, de obicei, cele mai ridicate pentru clădirile din clasa D. O proprietate din clasa A ar putea tranzacționa la un capac 3, în timp ce o clădire din clasa C sau clasa D va tranzacționa adesea cu cifre duble.

investitorii cu o toleranță scăzută la risc vor fi în mod natural mai atrași de activele din clasa a și clasa B. Acesta este motivul pentru care atât de mulți investitori instituționali sunt atrași de proprietăți De Clasa A – sunt dispuși să accepte randamente mai mici în schimbul unor active mai sigure, stabilizate, care s-ar putea aprecia în timp. Cei cu o toleranță mai mare la risc ar putea dori să ia în considerare investițiile în proprietăți din clasa C sau clasa D. Acestea din urmă vor oferi randamente mai mari, dar, din nou, au un profil de risc mai mare și rareori apreciază fără investiții semnificative.

„problema” cu clasificarea proprietății

există o problemă inerentă cu atribuirea etichetelor clasei de proprietăți imobiliare comerciale. Problema este că distincțiile de clasă sunt toate relative. De exemplu, ceea ce este considerat o proprietate de clasa A în centrul orașului Milwaukee ar putea fi considerat doar un activ de clasa B în centrul orașului San Francisco. Chiriașii din San Francisco, de exemplu, ar putea avea o așteptare diferită pentru calitatea, caracteristicile și facilitățile asociate cu o proprietate de clasa A care pur și simplu nu există încă pe piața Milwaukee.

mai mult, clasele de proprietăți pot fi fluide. O proprietate de clasa A în 2010 nu mai poate fi considerată clasa a doar zece ani mai târziu, după mai multe clădiri noi vin on-line în același submarket. Aceste clădiri mai noi vor avea adesea cele mai noi tehnologii și caracteristici, ceea ce face ca proprietatea construită în 2010 să pară depășită aproape peste noapte.

locația oferă, de asemenea, un rol supradimensionat în clasificările de proprietăți. De exemplu, o clădire multifamilială construită în cartierul Back Bay din Boston ar putea avea peste 200 de ani și, totuși, aceasta ar putea fi una dintre cele mai exclusive adrese din oraș. Facilitățile de vârstă și proprietate sunt adesea umbrite atunci când o proprietate este altfel bine întreținută și incredibil de bine amplasată.

în cele din urmă, există unele cazuri în care o proprietate este considerată o anumită clasă din motive care nu au absolut nimic de-a face cu vârsta, starea sau locația. Un exemplu în acest sens este atunci când o proprietate de clasa C a fost prost gestionată și, prin urmare, are un post vacant ridicat, un flux de numerar slab și mai multe evacuări în așteptare. Proprietatea ar putea fi altfel în gama superioară C sau inferioară a clasei B, dacă nu, dar pentru gestionarea slabă a proprietății. Instalarea unui nou manager de proprietate și a proceselor îmbunătățite poate fi tot ceea ce este necesar pentru a stabiliza proprietatea.

plusuri și minusuri de clasificare proprietate

acum, să ne strat într-un alt element care doar mai mult muddies apele de clasificare. În plus față de clasele de proprietate din clasa A, Clasa B, Clasa C și clasa D, există, de asemenea, plusuri și minusuri care sunt adesea asociate cu fiecare clasă. De exemplu, un activ cu adevărat trofeu, cum ar fi o clădire de birouri nou construită situată în centrul orașului Manhattan, ar putea fi considerată un activ a++. Chiar pe stradă, un alt turn de birouri premier ar putea fi considerat un A sau A – în funcție de caracteristicile sale specifice. Acestea sunt atât clădiri de birouri de înaltă calitate, dar adăugarea de plusuri și minusuri creează o distincție între ele.
același lucru este valabil pentru clasa B, Clasa C și clasa D proprietate. Un investitor de apartamente cu valoare adăugată, de exemplu, ar putea achiziționa o clădire din clasa C cu intenția de a o aduce la standardele B+. Din nou, dacă o proprietate garantează un plus sau minus într-adevăr depinde de comps locale și standardele de piață.

gândire finală pe Clasa A, Clasa B, și clasa C proprietate

clasificări de proprietate sunt utilizate pe scară largă, dar, din păcate, sunt departe de a fi obiectiv. Un vânzător care este puternic investit în proprietatea lor ar putea atribui un grad de proprietate clădirii lor pe care alții de pe piață l-ar evalua diferit. Acesta este motivul pentru care clasificările proprietății ar trebui utilizate ca ghid; investitorii ar trebui să facă apoi propria lor diligență pentru a determina modul în care acea proprietate se compară în funcție de propriile așteptări și standarde.

la Smartland, avem o filozofie de investiții în două direcții. În Midwest, ne concentrăm pe clasa D sau clasa C – investiții pe care le aducem apoi la starea de clasă B – incluzând în același timp caracteristici de clasă A, cum ar fi sistemele de iluminare și sunet și intrare acționate de Alexa. Uneori aceste proprietăți sunt cu adevărat tulburate. Alteori, aceste proprietăți sunt pur și simplu foarte obosite și deprimate. Investițiile noastre cu valoare adăugată includ renovări grele care îmbunătățesc aspectul și caracteristicile unității. Adesea adăugăm noi facilități clădirilor care anterior nu aveau niciunul.
filosofia de investiții a Smartland în sud-est arată foarte diferit. Aici, în domenii precum Miami-Dade, este mai rentabil să investești în dezvoltări la sol. Deci, pe această piață, Smartland cumpără terenuri și construiește proprietăți noi la un standard de clasă B+ sau mai mare.

Suntem un testament că „clasa” singură nu ar trebui să fie singurul motor al modului în care cineva investește. Geografia specifică și condițiile de piață ar trebui să fie întotdeauna luate în considerare.

sunteți interesat să aflați mai multe despre strategia de investiții a Smartland? Contactați-ne astăzi pentru a afla mai multe despre modul în care abordarea noastră în două direcții creează oportunități pentru cei cu obiective de investiții și toleranțe de risc de toate tipurile.

Related: Recesiune-Proofing Portofoliul Imobiliar