clauze de supraaglomerare – 10 lucruri de gândit pentru cumpărători

proprietățile sunt uneori vândute sub rezerva Clauzelor de supraaglomerare – cunoscute și sub numele de dispoziții de ridicare sau gheare înapoi. Ideea este că, dacă se obține ulterior permisiunea de planificare, vânzătorul va avea dreptul la o cotă în creșterea valorii. Acest lucru sună simplu, dar dispozițiile de această natură dau naștere la o gamă largă de probleme juridice și sunt adesea o dispută în curs.

ca întotdeauna, diavolul este în detaliu. Punctele de care trebuie să fii atent ca cumpărător sunt:-

1. Cât timp se aplică aceste dispoziții? Acestea sunt de obicei impuse de până la 25 de ani, dar aceasta este o perioadă foarte lungă de timp. Se poate argumenta că acestea ar trebui să se aplice numai în cazul în care există o șansă realistă de a obține permisiunea de planificare în următorii 5-10 ani.

2. Ce procentaj de stat în creșterea valorii ar trebui să aibă dreptul vânzătorul? Vânzătorul începe adesea prin a cere 50% din creșterea valorii, dar acest lucru este probabil să lase cumpărătorul cu puține stimulente comerciale pentru a dezvolta terenul. Rețineți că cumpărătorul va suporta diverse costuri – costurile de planificare în obținerea permisiunii, costurile de vânzare a terenului și impozitul pe câștigurile de capital, de exemplu. Unele clauze de supraaglomerare permit deducerea costurilor înainte de calcularea supraaglomerării; în caz contrar, o supraaglomerare de 50% poate lăsa vânzătorul cu un profit mai mare decât cumpărătorul.

3. Ce declanșează plata către vânzător? Din punctul de vedere al cumpărătorului, aceasta nu ar trebui să fie acordarea permisiunii de planificare, ci fie: –

• implementarea unei autorizații de planificare (de exemplu, în cazul în care un cumpărător construiește o casă nouă pentru a se ocupa); sau
• vânzarea proprietății în urma acordării permisiunii de planificare.

4. Orice permisiune de planificare va declanșa plata? Adesea, părțile intenționează clauzele de supraaglomerare să se aplice numai dacă se obține permisiunea pentru dezvoltarea rezidențială, dar majoritatea Clauzelor de supraaglomerare se aplică dacă se obține o permisiune de planificare. Prin urmare, cumpărătorul poate dori să excludă anumite tipuri de dezvoltare din surplus. De exemplu, în cazul unei ferme, cumpărătorul poate dori să excludă:-

• orice clădiri pentru uz agricol;
• orice utilizare ecvestră pentru clădiri;
• orice instalații de energie regenerabilă/telecomunicații;
• orice utilizare comercială (cum ar fi transformarea hambarelor în birouri sau ateliere); sau
• extinderi ale fermei sau ridicarea unei case cu legătură agricolă pentru un lucrător agricol sau un membru al familiei.

este posibil ca unele dintre aceste modificări să nu necesite permisiunea de planificare în prezent, dar cel mai bine este să le excludeți pentru a evita orice îndoială – rețineți că regulile de planificare se pot schimba în viitor.

5. Cum se calculează excesul? Adesea poate exista o formulă destul de complicată în documente. Verificați dacă acest lucru este corect lucrând prin câteva exemple, luând notă pentru a vă asigura că plata către vânzător nu include creșteri normale ale valorii „inflației”.

dacă părțile nu pot conveni asupra valorii excedentului (care se bazează de obicei pe diferența de valori de piață deschise ale terenului cu sau fără permisiunea de planificare în cauză), atunci acest lucru va fi determinat de un inspector independent. Acesta poate fi un proces costisitor și ceva de loterie, deoarece inspectorii diferiți pot avea opinii foarte diferite asupra valorilor pieței.

dacă dobânda este plătibilă pentru plata excedentului, asigurați-vă că aceasta se aplică numai de la momentul în care plata excedentului a fost convenită sau stabilită de inspectorul independent. Dacă dobânda se execută de la data permisiunii, acest lucru poate da naștere la un proiect de lege mare interes în timp ce prețul este sortat.

6. Vânzătorul va avea mai mult de o mușcătură de cireș? Majoritatea Clauzelor de supraaglomerare se aplică de fiecare dată când se obține permisiunea de planificare în perioada de supraaglomerare. Deci, dacă o plată anterioară a fost efectuată pe baza unei permisiuni pentru, să zicem, 5 case, o plată suplimentară va fi datorată dacă permisiunea este obținută ulterior pentru 10 case. Este important să se asigure că creditul este acordat numai pentru prima plată excedentară.

7. Cum se asigură surplusul? De obicei, un vânzător va impune o restricție asupra titlului cumpărătorului, astfel încât tranzacțiile viitoare să nu poată fi înregistrate la cartea funciară fără acordul unui vânzător. Acest lucru este necesar din punctul de vedere al vânzătorului pentru a se asigura că noul cumpărător încheie un nou act de legământ pentru a plăti surplusul (întrucât legămintele pozitive de această natură nu sunt altfel obligatorii pentru succesorul în titlu al cumpărătorului). Cu toate acestea, o restricție poate cauza probleme sau întârzieri în tranzacțiile viitoare și un cumpărător ar trebui să încerce să excludă remortgages și contracte de leasing pe termen scurt de la o astfel de restricție.

uneori vânzătorul cere o taxă înapoi asupra proprietății pentru a asigura plata surplusului. Un cumpărător ar trebui să reziste acest lucru, în special în cazul în care acestea sunt strângerea de finanțare printr-o bancă pentru a achiziționa proprietatea. Banca va dori o primă taxă și poate să nu fie fericită pentru vânzător să aibă chiar și o a doua taxă.

8. Beneficiul surplusului este un avantaj. Acest lucru poate fi vândut de către vânzător sau, în cazul în care vânzătorul trece, beneficiul poate trece cu bunurile lor. Prin urmare, poate fi dificil în viitor pentru cumpărător să știe cine beneficiază de surplus. Acest lucru cauzează probleme suplimentare, în special în cazul în care există o restricție privind titlul cumpărătorului, care impune persoanei care are beneficiul să consimtă la orice tranzacții viitoare.

un cumpărător ar trebui, prin urmare, să solicite documentele pentru a solicita cumpărătorului să fie notificat cu privire la orice modificare a persoanelor care beneficiază de surplus, dar, chiar și atunci, apar adesea probleme practice atunci când acest lucru nu se face.

9. Clauzele de supraaglomerare complică poziția fiscală a cumpărătorului. Dacă se declanșează o plată excesivă, se va datora taxa de timbru suplimentară (deoarece prețul de achiziție a crescut). Într-adevăr, HMRC impune ca, la finalizarea achiziției (chiar dacă plata unui surplus este foarte îndepărtată), cumpărătorul să plătească SDLT pentru prețul de achiziție și valoarea estimată sporită a terenului în cazul în care se declanșează surplusul. Cu toate acestea, cumpărătorul poate solicita HMRC amânarea oricăror SDLT suplimentare care pot deveni scadente în cazul declanșării surplusului.

în cazul unei proprietăți comerciale, dacă vânzarea inițială a fost supusă TVA, atunci TVA va fi datorată și pentru orice plată excesivă.

10. Dispozițiile privind depășirea fac negocierile contractului de cumpărare și transferul mult mai complicate. Acest lucru duce în mod inevitabil la taxe legale suplimentare pentru părți și întârzieri în aprobarea documentelor. În plus, dispozițiile privind excesul de vârstă au dat naștere la numeroase litigii în fața instanțelor. Prin urmare, ar putea fi util să se analizeze dacă există o altă modalitate de restructurare a acordului – probabil printr-un preț ușor mai mare plătit în primul rând.

aceasta este doar o fișă de informații generale și nu trebuie invocată în legătură cu o anumită problemă. Dispozițiile privind surplusul sunt foarte complicate și ar trebui luate sfaturi specifice în legătură cu orice tranzacție care implică surplus.

nu putem oferi sfaturi generale sau specifice cu privire la probleme legate de surplus, cu excepția clienților noștri existenți. Cu toate acestea, dacă doriți să vă oferim o ofertă, vă rugăm să ne contactați și un membru al Departamentului de proprietăți comerciale vă va contacta.