de mai bine de 80 de ani, guvernul federal a sprijinit creditarea ipotecară printr-o varietate de politici, programe și instituții. Acest sprijin a ajutat milioane de familii din clasa de mijloc și care aspiră la clasa de mijloc să cumpere case.1 În ciuda acestui succes, unii conservatori continuă să pună la îndoială relevanța și eficacitatea politicilor guvernamentale de lungă durată în domeniul locuințelor.2
în ultimii ani, conservatorii care susțin că unele aspecte ale politicii federale de locuințe au provocat criza financiară au împins legislația pentru a elimina sau restricționa programele guvernamentale care fac proprietatea mai accesibilă pentru americani. Acești critici au propus reducerea dramatică a amprentei Administrației Federale a locuințelor sau FHA; eliminarea Legii privind reinvestirea comunității sau CRA; și dezmembrarea întreprinderilor sponsorizate de guvern, sau GSEs, Fannie Mae și Freddie Mac, care ajută la furnizarea de lichidități pe piețele ipotecare și asigură disponibilitatea ipotecii cu rată fixă pe 30 de ani.3 în același timp, unii membri ai Congresului au susținut, de asemenea, legislația care ar redeschide ușile împrumuturilor prădătoare și lipsa de supraveghere care au provocat criza imobiliară și financiară.4 legislația privind unele dintre aceste probleme poate fi așteptată în sesiunea actuală a Congresului, ca parte a unui atac conservator larg asupra politicilor federale de locuințe de lungă durată.5
aceste argumente conservatoare ar trebui tratate cu scepticism. Dovezile arată că țintele obișnuite ale atacului conservator nu au jucat un rol semnificativ în criza imobiliară și financiară. Politicile guvernamentale care fac mai accesibile pentru a cumpara o casa nu au fost responsabile pentru criza. De fapt, consumatorii care au avut deja credite ipotecare și care au construit capitaluri proprii în casele lor au fost mai susceptibile de a fi vizate pentru împrumuturi subprime de ruinare decât cumparatori prima dată.6
în loc de prea multă guvernare, lipsa unei supravegheri guvernamentale suficiente în domenii cheie—inclusiv protecția consumatorilor, securitizarea ipotecilor private, capitalizarea bancară și piețele financiare—a transformat o bulă imobiliară într-o criză financiară globală.
context: politici federale pentru a sprijini homeownership
guvernul federal a adoptat politici după Marea criză care au, de-a lungul deceniilor, au ajutat la stabilirea homeownership ca un pilon cheie al clasei de mijloc americane. După ce piața ipotecară a înghețat în anii 1930 și băncile nu au dorit sau nu au putut continua împrumuturile, guvernul federal a intervenit pentru a aduce stabilitate pe piața națională a locuințelor.7
în 1934, Congresul a înființat FHA, care oferă asigurări guvernamentale pentru ipoteci. FHA protejează băncile împotriva pierderilor din împrumuturile asigurate de FHA, ceea ce face băncile mai dispuse să ofere credite ipotecare publicului, în special în perioadele economice dificile, când altfel ar putea să-și închidă ușile.8
aceeași lege care a stabilit FHA impunea, de asemenea, crearea asociațiilor naționale de ipoteci, iar în 1938, Fannie Mae a fost înființată cu sprijinul guvernului. Fannie Mae a fost chartered public pentru a promova obiectivele generale de a oferi o mai mare lichiditate și stabilitate pe piețele ipotecare. În primii săi ani, Fannie Mae a avut un monopol pe piața ipotecară secundară a națiunii, achiziționând FHA – și Administrația Veteranilor sau ipoteci asigurate de VA.9
după Al Doilea Război Mondial, proiectul de lege GI a împuternicit VA să asigure împrumuturi ipotecare militarilor care se întorc, oferind sprijin guvernamental pentru milioane de credite ipotecare accesibile care au stimulat creșterea economică a țării după război. În anii 1950, rolul Fannie Mae s-a extins dincolo de achiziționarea ipotecilor FHA și VA în împrumuturi convenționale, reducând în continuare costurile pentru consumatori. În anii 1970, Federal Home Loan Ipoteca Corporation, cunoscut sub numele de Freddie Mac, a fost creat pentru a cumpăra și securitiza ipoteci convenționale.10 Freddie Mac, Fannie Mae, FHA și deducerea impozitului ipotecar formează nucleul politicii federale contemporane de locuințe.
sprijinul guvernamental al pieței ipotecare a contribuit la creșterea semnificativă a ratelor de proprietate. Între 1940 și 1960, rata de proprietate a națiunii a crescut de la 44 la sută la 62 la sută—datorită atât sprijinului guvernamental robust al piețelor imobiliare prin FHA și VA prin proiectul de lege GI, precum și a creșterii demografice, a productivității și a creșterii economice puternice care a caracterizat boom-ul postbelic.11 începând cu anii 1960, politica guvernamentală a contribuit la menținerea acestei rate mai mari de proprietate, rata proprietății rămânând în mod constant peste 60%, atingând un vârf de 69% în 2005. Astăzi se ridică la 64%.12 înainte de crearea acestor entități federale, băncile erau puțin probabil să facă împrumuturi ipotecare, cu excepția cazului în care împrumutatul a făcut o plată foarte mare în avans, adesea până la 50 la sută, și a promis că va rambursa împrumutul sau îl va refinanța în termen de trei până la cinci ani. Când economia s-a prăbușit, băncile nu erau dispuse să împrumute deloc.13 sprijinul Federal pentru piața ipotecară a însemnat că debitorii pot alege dintre produse de împrumut mai bune; popularul credit ipotecar cu rată fixă de 30 de ani, de exemplu, este unic la nivel global și este rezultatul unui sprijin federal puternic din partea piețelor ipotecare americane.14 aceste entități ipotecare federale se asigură, de asemenea, că împrumuturile ipotecare sunt disponibile în perioadele economice dificile, când piața privată își închide complet porțile pentru consumatori.
de generații, homeownership a reprezentat cea mai mare sursă de bogăție pentru majoritatea gospodăriilor din SUA.15 proprietarii de case se pot baza pe averea lor de locuințe pentru a investi în alte activități—inclusiv sprijinirea educației copiilor lor, obținerea de finanțare pentru întreprinderile mici sau gestionarea unei situații de urgență financiară. Proprietatea de locuințe permite, de asemenea, gospodăriilor o mai mare predictibilitate financiară și stabilitate și a fost legată de beneficii sociale, inclusiv rate mai mari de satisfacție a vieții, participare politică și voluntarism.16
în timp ce aceste investiții federale în homeownership au ajutat familiile albe construi avere, familiile de culoare au fost adesea excluse. FHA, VA și GSEs au facilitat politici precum redlining și împrumuturi discriminatorii care au sporit Segregarea și au împiedicat oamenii de culoare să atingă proprietatea în zonele dorite.17 cercetările au arătat că această politică discriminatorie a contribuit în mod semnificativ la lacunele moderne de avere rasială a gospodăriilor—și a subminat în mod semnificativ mobilitatea economică și socială a afro-americanilor și a latinilor.18
acest set dăunător de politici a început să fie inversat în anii 1960 și 1970 odată cu adoptarea legislației privind drepturile civile, inclusiv înființarea SUA. Departamentul de locuințe și Dezvoltare Urbană în 1965; trecerea Legii privind locuințele corecte în 1968; trecerea Legii privind reinvestirea comunitară în 1977; și modificări ale practicilor de creditare ale FHA.19 politica federală a început încet să promoveze accesul comunităților discriminate istoric și deservite la locuințe prin securitizare și asigurare la împrumuturile ipotecare, precum și stimulente pentru împrumuturi care s-au dezvoltat ulterior în obiectivele de locuințe accesibile GSE în anii 1990. Cu toate acestea, procesul de corectare a acestor erori a fost lent, cu regrese semnificative, iar o mare parte din daunele acestor politici rușinoase persistă până în prezent.20
rădăcinile crizei locuințelor din 2008
la începutul anilor 2000, guvernul și cota GSE a pieței ipotecare au început să scadă pe măsură ce piața securitizării pur privată, numită piața valorilor mobiliare private, sau PLS, s-a extins. În această perioadă, a existat o extindere dramatică a creditării ipotecare, o mare parte din care a fost în împrumuturi subprime cu caracteristici de ruinare.21 majoritatea Acest credit ipotecar a fost existente proprietarii de case de refinanțare, cu mulți crezând că au fost profitând de rate ale dobânzii mai mici pentru a extrage acasă de capital. În schimb, au fost adesea expuși la produse complexe și riscante care au devenit rapid inaccesibile atunci când condițiile economice s-au schimbat.22 legată de extinderea creditării prădătoare și de creșterea pieței PLS a fost reambalarea acestor împrumuturi riscante în produse complicate prin care aceleași active au fost vândute de mai multe ori în întregul sistem financiar.
acest lucru a răspândit pericolul creditelor ipotecare riscante, sistematizând riscurile pieței imobiliare în întregul sistem financiar global.23 aceste evoluții au avut loc într-un mediu caracterizat printr-o supraveghere și o reglementare minime din partea guvernului și depindeau de un mediu permanent scăzut al ratei dobânzii, în care prețurile locuințelor au continuat să crească, iar refinanțarea a rămas o opțiune viabilă pentru continuarea împrumuturilor. Când piața imobiliară a stagnat și ratele dobânzilor au început să crească la mijlocul anilor 2000, roțile s-au desprins, ducând la criza financiară din 2008.
există aproape un consens în rândul experților că criza locuințelor a fost cauzată în primul rând de creșterea împrumuturilor prădătoare și a produselor cu caracteristici exotice comercializate consumatorilor fără informații sau pregătiri adecvate și uneori folosind informații frauduloase, precum și de eșecul pieței PLS.24 dar unii conservatori au continuat să pună la îndoială principiile de bază ale politicii federale privind locuințele și au pus vina pentru criză pe sprijinul guvernamental pentru împrumuturile ipotecare. Acest atac este axat pe creditarea ipotecară de către FHA, Fannie Mae și Freddie Macprijinul piețelor ipotecare și stimulentele de creditare ale CRA pentru comunitățile sub-deservite. Aceste afirmații îndreptate către politica federală de locuințe sunt în contradicție cu dovezile.
ipotecile asigurate de Administrația Federală pentru locuințe nu au provocat criza
de la crearea sa în 1934, FHA a oferit asigurări pentru 34 de milioane de credite ipotecare, ajutând la scăderea plăților și la stabilirea unor condiții mai bune pentru debitorii calificați care doresc să cumpere case sau să refinanțeze.25 atunci când un creditor ipotecar este aprobat de FHA și ipoteca se încadrează în limitele FHA, FHA oferă o asigurare care protejează creditorul în caz de neplată. În timp ce acest rol se extinde accesul la credit ipotecar, și a jucat un rol-cheie în kick-incepand de creștere a homeownership American în urma Marii Depresiuni, FHA-asigurate ipoteci nu au dominat piața imobiliară americană.
criticii au atacat FHA pentru furnizarea de împrumuturi ipotecare nesustenabile și excesiv de ieftine, care au alimentat bula imobiliară. De fapt, departe de a contribui la bula imobiliară, FHA a înregistrat o reducere semnificativă a cotei sale de piață a originilor în perioada premergătoare crizei locuințelor.26 acest lucru s-a datorat faptului că împrumuturile FHA standard nu puteau concura cu costurile inițiale mai mici, subscrierea mai slabă și cerințele de procesare reduse ale împrumuturilor subprime cu etichetă privată.27 în multe cazuri, brokerii au împins debitorii către produse subprime cu risc mai mare, chiar și atunci când s-au calificat pentru ipoteci mai sigure garantate de FHA. Reducerea cotei de piață FHA a fost semnificativă: În 2001, FHA a asigurat aproximativ 14% din împrumuturile pentru achiziționarea de locuințe; până la înălțimea bulei din 2007, a asigurat doar 3%.28 Pe de altă parte, la apogeul crizei de executare silită, ratele de delincvență gravă la împrumuturile FHA erau mai mici decât media națională și mult mai mici decât cele ale împrumuturilor private acordate împrumutătorilor care nu erau primari.29
după criză, cota de piață a FHA a revenit semnificativ, ajungând la un vârf de 25% în 2011, deoarece a umplut golul de pe piața rămasă atunci când asigurătorii privați de credite ipotecare au început să eșueze sau să se retragă.30 Acest lucru este în concordanță cu rolul stabilizator al FHA în sprijinirea de către guvern a piețelor ipotecare. Analiștii au observat că, dacă FHA nu ar fi fost disponibilă pentru a umple acest decalaj de lichiditate, criza locuințelor ar fi fost mult mai gravă, ceea ce ar putea duce la o recesiune dublă.31 această intervenție, care probabil a salvat proprietarii de case milioane de dolari în capitalul propriu, nu a fost fără costuri pentru FHA.32 sănătatea financiară a FHA a suferit, deoarece cumpărătorii de locuințe care au achiziționat împrumuturi în timpul Marii Recesiuni au început să intre în incapacitate de plată în număr mai mare. FHA și-a revenit în mare parte din această perioadă prin modificarea condițiilor și cerințelor sale de împrumut și se află din nou pe o bază financiară solidă.33 ratele implicite pentru împrumuturile asigurate de FHA sunt cele mai scăzute din ultimul deceniu.34
cauzele reale ale crizei imobiliare și financiare au fost împrumuturile ipotecare private prădătoare și piețele nereglementate
piața ipotecară s-a schimbat semnificativ la începutul anilor 2000, odată cu creșterea creditului ipotecar subprime, o cantitate semnificativă din care și-a găsit drumul în produse excesiv de riscante și prădătoare. În timp ce împrumuturile prădătoare au alimentat bula, principalul motor al acestei împrumuturi a fost cererea investitorilor de pe Wall Street pentru ipoteci, indiferent de calitatea lor, ceea ce a creat un exces periculos de creditare ipotecară nereglementată.
la acea vreme, protecția debitorilor consta în mare parte din reguli tradiționale de divulgare limitată, care erau verificări insuficiente asupra practicilor brokerilor prădători și a analfabetismului debitorilor asupra produselor ipotecare complexe, în timp ce agențiile tradiționale de reglementare bancară—cum ar fi Rezerva Federală, Biroul de Supraveghere a economiei și Biroul controlorului monedei—se concentrau în primul rând pe siguranța și soliditatea bancară structurală, mai degrabă decât pe protecția consumatorilor.35
în multe dintre aceste cazuri, brokerii au oferit împrumuturi cu termeni care nu sunt adecvați sau adecvați pentru debitori. Brokerii și-au maximizat taxele de tranzacție prin marketingul agresiv al împrumuturilor prădătoare despre care știau adesea că vor eșua.36
în perioada premergătoare crizei, majoritatea debitorilor nonprime au fost vânduți Ipoteci hibride cu rată reglabilă sau arme, care au avut rate inițiale scăzute de „teaser” care au durat primii doi sau trei ani și apoi au crescut după aceea.37 multe dintre aceste produse nu au fost explicate în mod corespunzător debitorilor care se aflau atunci în cârlig pentru obligații ipotecare inaccesibile. Multe dintre aceste ipoteci au fost structurate pentru a solicita debitorilor să refinanțeze sau să ia un alt împrumut în viitor pentru a-și deservi datoria, prinzându-i astfel.38 fără aprecierea perpetuă a prețurilor locuințelor și a ratelor scăzute ale dobânzii, refinanțarea a fost practic imposibilă pentru mulți debitori, iar un număr mare dintre aceste credite ipotecare subprime au fost efectiv garantate în mod implicit.39
creșterea creditării subprime a fost alimentată în mare parte de cererea aparent inepuizabilă de pe Wall Street pentru aceste active cu randament mai mare pentru securitizări. Mai ales într-un mediu pe termen lung, cu o rată scăzută a dobânzii, aceste împrumuturi, cu ratele lor mai mari, aveau o cerere extraordinară în rândul investitorilor—o cerere pe care Wall Street era dornică să o satisfacă. Piața valorilor mobiliare private, sau PLS, alternativa Wall Street la piețele ipotecare secundare susținute de guvern, a crescut semnificativ în perioada premergătoare crizei. Extinderea unei piețe nereglementate PLS și dezvoltarea instrumentelor financiare din ce în ce mai complicate legate de aceasta sunt ceea ce a transformat o bulă imobiliară în cea mai mare criză financiară de la Marea Depresiune. Volumele PLS au crescut de la 148 miliarde USD în 1999 la 1,2 trilioane USD până în 2006, crescând cota pieței PLS din securitizările ipotecare totale de la 18 la 56 la sută.40
creșterea rapidă a pieței PLS s-a bazat pe scăderea sistematică a brokerilor și, în multe cazuri, ignorarea standardelor lor de subscriere, în timp ce comercializează produse din ce în ce mai riscante pentru consumatori. Părțile care securitizează ipotecile, agențiile private de rating de credit și băncile nu au reușit să examineze sau să înțeleagă îndeaproape aceste produse—sau au privit în altă parte pe măsură ce au profitat de balon—în timp ce băncile de investiții au dezvoltat produse din ce în ce mai complexe care tranzacționau pe baza valorii acestor titluri garantate cu ipoteci.41
întregul proces a fost complex, interconectat și vast—și totul a fost susținut de aprecierea prețurilor locuințelor. Odată ce prețurile au scăzut, valorile mobiliare care au provenit cu capital redus, practici slabe de subscriere a brokerilor și piețe de securitizare slab reglementate valorau mult mai puțin decât prețurile lor de autocolant.42 instrumentele financiare derivate și alte instrumente financiare legate de titluri garantate cu ipoteci-adesea concepute pentru a ajuta instituțiile să se acopere împotriva riscurilor—au ajuns să concentreze riscul odată ce activele—suport s-au depreciat rapid. Băncile au avut o expunere semnificativă la titluri ipotecare discutabile în bilanțurile lor, dar au pus deoparte prea puțin capital pentru a absorbi pierderile. Faptul că atât de multe produse financiare, Bănci și alți investitori au fost expuși pieței ipotecare a dus la scăderea rapidă a încrederii investitorilor.43
la nivel global, frica s-a răspândit pe piețele financiare, provocând ceea ce s-a ridicat la o alergare asupra instituțiilor financiare din Statele Unite, Europa și din alte părți.44 băncile globale nu au avut neapărat nevoie să aibă poziții semnificative pe piețele ipotecare americane pentru a fi expuse la efectele negative.45 având în vedere interconectarea finanțelor moderne; opacitatea și complexitatea bilanțurilor bancare; și dependența instituțiilor financiare de finanțarea pe termen scurt, investitorii nu erau siguri cine a fost expus la pls riscante, iar piețele financiare din întreaga lume s-au confruntat cu o panică.
Fannie Mae și Freddie Mac nu au provocat criza
după cum sa explicat mai sus, Fannie Mae și Freddie Mac furnizează lichidități pentru a sprijini piața ipotecară a națiunii prin achiziționarea de împrumuturi de la creditori și ambalarea lor în titluri garantate cu ipoteci. Apoi vând aceste valori mobiliare investitorilor, garantând plățile lunare ale valorilor mobiliare. Acest sistem permite băncilor să ofere produse accesibile cumpărătorilor de locuințe, cum ar fi ipoteca cu rată fixă de 30 de ani: Fannie Mae și Freddie Mac achiziționează aceste împrumuturi de la creditori, permițând creditorilor să se ramburseze rapid în loc să aștepte până la 30 de ani pentru a-și reface fondurile. Prin extinderea garanției lor la aceste valori mobiliare, cele două GSEs permit investitorilor pe rata dobânzii să cumpere titluri garantate cu ipoteci la domiciliu, în timp ce GSEs își păstrează și își gestionează riscul de credit.
criticii au atacat GSEs și i-au acuzat că sprijină împrumuturile periculoase și securitizarea care au dus la criza locuințelor. Cu toate acestea, în anii anteriori crizei, securitizatorii privați au preluat din ce în ce mai mult cota de piață de la GSEs, odată cu dezvoltarea unei piețe PLS masive susținute de marile bănci de pe Wall Street.46 Fannie Mae și Freddie Mac au jucat mai puțin un rol de piață în perioada premergătoare crizei decât au avut în cea mai mare parte a erei postbelice. Instituțiile financiare de pe Wall Street nu au respectat aceleași standarde pe care le-au stabilit Fannie Mae și Freddie Mac, încurajând împrumuturile riscante pentru a satisface apetitul investitorilor pentru valori mobiliare garantate cu ipotecă PLS; acest împrumut a alimentat o extindere semnificativă a creditării ipotecare subprime.
această schimbare a dus la o scădere rapidă a calității creditării ipotecare. Un creditor nu mai trebuia să facă un împrumut bun pentru a—l vinde pe piața ipotecară secundară-orice împrumut ar face. Comisia de anchetă a crizei financiare a constatat că, în 2008, împrumuturile GSE au avut o rată de delincvență de 6.2 la sută, datorită cerințelor tradiționale de subscriere și calificare, comparativ cu 28, 3 la sută pentru împrumuturile non-GSE sau private label, care nu au aceste cerințe.47
în plus, este puțin probabil ca obiectivele de lungă durată ale GSEs privind locuințele la prețuri accesibile să încurajeze creditorii să crească împrumuturile subprime.48 Din 1992, Fannie Mae și Freddie Mac au fost supuse unor obiective de locuințe la prețuri accesibile, concepute pentru a-și viza sprijinul pentru împrumuturile ipotecare unifamiliale și multifamiliale, în scopul creșterii proprietății în comunitățile marginalizate economic.49 obiectivele își au originea în Legea privind locuințele și dezvoltarea comunității din 1992, care a trecut cu un sprijin bipartizan copleșitor.50
în ciuda mandatului destul de larg al obiectivelor de locuințe la prețuri accesibile, există puține dovezi că direcționarea creditelor către debitori din comunitățile deservite a provocat criza locuințelor. Programul nu a schimbat semnificativ modelele largi de creditare ipotecară în comunitățile deservite și a funcționat destul de bine mai mult de un deceniu înainte ca piața privată să înceapă să comercializeze puternic produse ipotecare mai riscante.51
pentru a fi sigur, GSEs a făcut erori costisitoare care au contribuit la bula imobiliară și, în cele din urmă, le-a aterizat sub conservator guvernamental. Pe măsură ce cota Wall Street din piața securitizării a crescut la mijlocul anilor 2000, veniturile lui Fannie Mae și Freddie Mac au scăzut semnificativ.52 Hotărâți să împiedice acționarii să intre în panică, și-au umplut propriile portofolii de investiții cu titluri riscante garantate cu ipoteci achiziționate de pe Wall Street, ceea ce a generat profituri mai mari pentru acționarii lor.53
în anii care au precedat criza, acestea au început, de asemenea, să reducă standardele de calitate a creditului pentru împrumuturile pe care le-au achiziționat și garantat, deoarece au încercat să concureze pentru cota de piață cu alți participanți privați pe piață. Au garantat împrumuturi cunoscute sub numele de ipoteci Alt-A, care au intrat în incapacitate de plată la rate ridicate.54 aceste împrumuturi au fost de obicei originate cu plăți mari în avans, dar cu puțină documentație.55 în timp ce aceste ipoteci Alt-A reprezentau o mică parte din ipotecile garantate cu GSE-aproximativ 12 la sută—au fost responsabile pentru între 40 la sută și 50 la sută din pierderile de credit GSE în timpul 2008 și 2009.56
aceste erori combinate pentru a conduce GSEs aproape de faliment și le—au aterizat în conservator, unde rămân astăzi—aproape un deceniu mai târziu.57 cu toate acestea, acestea au întârziat la joc și nu au condus la împrumuturile prădătoare care au dus la criza locuințelor, care a fost în schimb finanțată în principal de băncile și securitizatorii de pe Wall Street.58 și, astfel cum s-a descris mai sus, în general, împrumuturile garantate cu GSE au avut rezultate mai bune decât împrumuturile care nu sunt garantate cu GSE în timpul crizei.
Legea privind reinvestirea comunitară nu a provocat criza
Legea privind reinvestirea comunitară, sau CRA, este concepută pentru a aborda lunga istorie a creditării discriminatorii și pentru a încuraja băncile să contribuie la satisfacerea nevoilor tuturor debitorilor din toate segmentele comunităților lor, în special a populațiilor cu venituri mici și moderate.59 Congresul a adoptat CRA în 1977 pentru a oferi stimulente de creditare pentru a sprijini drepturile civile legislația anti-discriminare și ca răspuns la închiderea băncilor locale și la niveluri nejustificat de scăzute de creditare în anumite comunități care exclud întreaga populație de beneficiile proprietății. Ideea centrală a CRA este de a stimula și de a sprijini împrumuturile private viabile către comunitățile defavorizate, în scopul de a promova homeownership și alte investiții comunitare. Legea a fost modificată de mai multe ori de la adoptarea sa inițială și a devenit o piatră de temelie a politicii federale de dezvoltare comunitară.60 CRA a facilitat împrumuturi private de peste 1,5 trilioane de dolari pentru comunitățile defavorizate, ajutând în mare măsură dezvoltarea de locuințe la prețuri accesibile pentru grupurile cu venituri mici și moderate, precum și dezvoltarea economică comunitară mai largă.61
criticii conservatori au susținut că necesitatea de a îndeplini cerințele CRA a împins creditorii să-și slăbească standardele de creditare care au dus la criza locuințelor, stimulând în mod eficient extinderea creditului la debitorii nemeritați și alimentând o bulă imobiliară nesustenabilă.62 cu toate acestea, dovezile nu susțin această narațiune.
din 2004 până în 2007, băncile acoperite de CRA au obținut mai puțin de 36% din totalul creditelor ipotecare subprime, deoarece creditorii nebancari au acordat cele mai multe împrumuturi subprime.63 din această cotă minoritară, doar 10% din totalul împrumuturilor acordate de băncile acoperite de CRA și afiliații acestora persoanelor fizice cu venituri mai mici s-au calificat chiar și pentru creditele de creditare ale CRA.64 în total, Comisia de anchetă a crizei financiare a stabilit că doar 6% din împrumuturile cu costuri ridicate, un proxy pentru împrumuturile subprime acordate debitorilor cu venituri mici, au avut nicio legătură cu Agenția de rating, cu mult sub un prag care ar implica o cauzalitate semnificativă în criza locuințelor.65 acest lucru se datorează faptului că creditorii non-CRA, nebancari, au fost adesea vinovați de unele dintre cele mai periculoase împrumuturi subprime în perioada premergătoare crizei.
împrumuturile acordate de instituțiile bancare ale agențiilor de rating au fost doar pe jumătate mai susceptibile de a intra în incapacitate de plată în comparație cu împrumuturile similare acordate în aceleași cartiere de către inițiatorii ipotecari nebancari privați care nu sunt supuși legii—dintre care 400 au dat faliment la nivel național în timpul crizei locuințelor.66 acest lucru este în conformitate cu domeniul de aplicare relativ limitat al legii și cu funcția sa principală de a promova accesul la credite pentru debitorii eligibili, în mod tradițional insuficient deserviți. Eliminarea sau eliminarea agențiilor de rating pentru presupusul său rol în criză nu numai că ar urmări un obiectiv greșit, ci și ar împiedica eforturile de reducere a creditării ipotecare discriminatorii.
apărând un record de succes
în timp ce nimeni nu poate argumenta că politica federală de locuințe a fost perfectă, sprijinul guvernamental al creditării ipotecare și al lichidității pe piețele ipotecare a oferit beneficii reale consumatorilor și economiei. Politica federală de locuințe care promovează accesibilitatea, lichiditatea și accesul nu este un experiment prost sfătuit, ci mai degrabă un răspuns la eșecurile pieței care au spulberat piața imobiliară în anii 1930 și a susținut rate ridicate de proprietate asupra locuințelor de atunci. Cu sprijinul federal, un număr mult mai mare de americani s-au bucurat de beneficiile proprietății decât în mediul pieței libere înainte de Marea Depresiune.
introducerea vina pentru criza locuințelor pe guvern este greșit și va duce la soluții proaste pentru problemele de politică de locuințe legate de reforma GSE, FHA, și legislația de creditare la prețuri accesibile. În loc să se concentreze asupra pericolului sprijinului guvernamental pentru piețele ipotecare, factorii de decizie politică ar fi mai bine serviți examinând ceea ce majoritatea experților au stabilit că au fost cauzele crizei—împrumuturile prădătoare și reglementarea slabă a sectorului financiar. Plasarea vina pe politica de locuințe nu vorbește cu faptele și riscurile de cotitură înapoi ceasul la un moment în care majoritatea americanilor nu a putut chiar visul de a deține o casă.
Colin McArthur este un fost coleg juridic la Centrul pentru Progresul American. Sarah Edelman este directorul politicii de locuințe la centru.