rezumat: atunci când noi investitori sunt doar Noțiuni de bază a investi în imobiliare, ei de multe ori se blochează imaginind ce tip de bunuri imobiliare ar trebui să cumpere. Chiar și în domeniul imobiliar rezidențial, tipurile de proprietăți variază de la o singură reședință familială la sute de unități. În acest post, vă spunem de ce credem că concentrarea pe reședințele multifamiliale 2-4 este cel mai bun loc pentru a începe pentru noii investitori.
auzim adesea de la cei noi la imobiliare întrebând: ce tip de bunuri imobiliare ar trebui să cumpăr?
în această postare, vom compara și contrasta diferitele tipuri de proprietăți rezidențiale. De asemenea, vă vom oferi motivele pentru care credem că reședințele multifamiliale cu 2-4 unități (MFR) sunt cea mai bună alegere.
dar mai întâi, un cuvânt despre focus (click aici pentru o scufundare mai profundă pe puterea de focalizare)
noi credem că concentrându-se pe un singur tip de proprietate rezidentiala la început va face mai ușor pentru tine de a lua primii pași spre achiziționarea prima proprietate, deoarece:
- veți putea să vă sporiți cunoștințele despre acest tip de proprietate mai repede. Acesta este rezultatul comparării și contrastării constante a proprietăților similare.
- această abordare va facilita, de asemenea, compararea ratelor de rentabilitate și alegerea celei mai bune investiții.
- se va face mai ușor pentru agentul imobiliar pentru a vă găsi oferte.
acum, înapoi la compararea și contrastarea diferitelor tipuri de proprietăți rezidențiale. Le-am împărțit în patru tipuri: reședințe unifamiliale( SFR), 2-4 reședințe multifamiliale (MFR), 5-15 unități MFR și >15 unități MFR. Am prezentat avantajele și dezavantajele fiecăruia și am ilustrat acest lucru și în tabelul de mai jos. Scopul este de a vă ajuta să înțelegeți de ce credem că unitatea 2-4 MFR este cea mai bună alegere de investiții atunci când tocmai ați început.
reședințe unifamiliale (SFR)
SFr sunt cel mai frecvent tip de listare în serviciul de listare multiplă (MLS). Acestea sunt casele pe care oamenii le cumpără în general pentru a locui ca reședință principală. Există numeroase beneficii pentru a avea SFr în portofoliul dumneavoastră. Pe măsură ce vă construiți portofoliul, credem că există numeroase dezavantaje pentru a începe cu acest tip de proprietate.
problema principală este că este mai greu să găsești proprietăți care îndeplinesc cerințele fluxului de numerar. Acest lucru provine din faptul că prețul de vânzare al acestor proprietăți nu sunt determinate de veniturile din chirii; este condus de „cumpărător emoțional”, care este dispus să plătească mai mult pentru că el/ea vrea cu adevărat să trăiască acolo.
o altă problemă potențială este media mai mare pe unitate costurile de întreținere, care se datorează faptului că aveți mai mult de tot. Comparați un MFR cu patru unități, care constă din patru apartamente sub un acoperiș cu patru SFr-uri, care vor avea patru acoperișuri de înlocuit. Cu SFR, probabil că veți avea mai multe articole de întreținere în comparație cu MFR-urile.
o ultimă problemă cu SFR este potențialul pentru venituri mai mici din chirii în timp din cauza posturilor vacante. Când avem un post vacant într-unul din cele patru plexuri ale noastre, încă primim Chirii de la celelalte trei unități pentru a ajuta la acoperirea ipotecii și a altor cheltuieli. Într-un SFR un post vacant înseamnă că vin din buzunar pentru a acoperi cheltuielile în timp ce stă gol.
2-4 unități reședințe multifamiliale (MFRs)
noi credem 2-4 unități reședințe multifamiliale sunt cel mai ușor pentru a obține în atunci când sunt doar la început. De asemenea, au cele mai multe beneficii cu cele mai puține dezavantaje.
unele dintre beneficii includ:
- poate fi relativ ieftin să cumperi un duplex, triplex sau fourplex în comparație cu o proprietate mai mare.
- veți avea rate ale dobânzii relativ scăzute (deși nu la fel de scăzute ca SFr), deoarece puteți utiliza un împrumut rezidențial, care de obicei are condiții mai bune decât un împrumut comercial (faceți clic aici pentru a citi despre împrumuturile rezidențiale vs.comerciale).
- există o presiune concurențială mai mică din partea firmelor de investiții imobiliare. Acestea sunt companii care utilizează fonduri instituționale (adică fonduri de pensii, fonduri 401k) pentru a cumpăra complexe de apartamente.
- alte beneficii includ capacitatea de a răspândi riscul de posturi vacante și costurile de întreținere pe 2-4 unități, mai degrabă decât pe o singură unitate cu SFR.
dezavantajele categoriei multifamiliale 2-4 sunt că majoritatea orașelor au un inventar destul de scăzut în comparație cu SFr. Este posibil să aveți costuri de utilitate mai mari, deoarece unele dintre utilitățile care furnizează un MFR nu sunt împărțite între unități. (de exemplu, aveți de obicei o linie de canalizare care merge la un MFR, mai degrabă decât fiecare unitate individuală care are propria linie de canalizare. Cu toate acestea, este adesea posibil să facturați costurile de utilitate chiriașilor în fiecare lună, făcând acest tip de investiție și mai atractiv.
5-15 reședințe unitare multifamiliale
când treci peste patru unități, nu te mai califici pentru împrumuturi rezidențiale. În acest moment, trebuie să treceți la creditorii comerciali. Împrumuturile comerciale tind să aibă rate ale dobânzii mai mari și/sau perioade mai scurte de împrumut, ceea ce face ca plata lunară a ipotecii să fie mai mare.
de asemenea, cu cât aveți mai multe unități, cu atât este mai mare concurența firmelor de investiții imobiliare. Aceste firme tind să evite MFR și SFR mai mici (mai puțin de cinci unități). Acest lucru se datorează faptului că este mai puțin eficient pentru ei să le cumpere din cauza costului tranzacției și a timpului.
cu toate acestea, pe măsură ce piața complexelor mai mari a început să se usuce în ultimii ani, se pare că aceste firme de investiții intră în 5-15 și chiar 2-4 MFR. Din cauza cheltuielilor de capital mai mari necesare, a costurilor mai mari ale îndatorării și a nivelului de concurență cu acest tip de reședință, vă recomandăm să nu începeți cariera de investiții cu >5 unități.
>15 unități de locuințe multifamiliale
împărțirea la 15 unități este oarecum arbitrară, dar peste 15 unități devine complexă. Aveți cerințe de capital mai mari și concurență intensă din partea firmelor de investiții. De asemenea, vă gândiți nu doar la chiriași individuali, ci la crearea unei comunități. Acest lucru ar putea implica crearea și gestionarea spațiilor comune, cum ar fi spălătorii, locuri de joacă, zone de grătar etc.