de: Garry Shapiro, BCL, LLB, MBA și Evan Shapiro, HBA, JD
atunci când achiziționează proprietăți imobiliare rezidențiale, cumpărătorii achiziționează în mod obișnuit mai mult decât terenuri. De asemenea, dobândesc dreptul de proprietate asupra locuinței și a altor bunuri, indiferent dacă sunt mobile sau aplicate. În timp ce un cumpărător se poate aștepta să primească aparatele de bucătărie, mașina de spălat, uscătorul și corpurile de iluminat, nu ar trebui să se presupună. Cumpărătorii și vânzătorii vor avea în mod inevitabil propria înțelegere subiectivă a ceea ce este inclus ca parte a tranzacției. Pentru a evita dezacordul, acordul de cumpărare și vânzare („APS”) ar trebui să definească în mod clar ce chattels și accesorii sunt incluse sau excluse ca parte a tranzacției.
ce sunt chattels și corpuri?
Chattelurile sunt în general considerate a fi proprietăți personale mobile sau transferabile (spre deosebire de proprietățile imobiliare). Exemple de chattel pot include aparate de bucătărie, mobilier, jaluzele și draperii (cu excepția parantezelor).
corpurile de fixare, în comparație, sunt orice altceva care altfel ar fi considerat chattels care, din cauza încorporării sau aplicării, au devenit atașate permanent de pământ. Exemple de corpuri pot include instalații sanitare și electrice sisteme de acasă.
definiția chattels și corpuri lasă o zonă gri substanțială, care este adesea lăsată deschisă interpretării. Există o serie de obiecte care sunt surse comune de dezacord, atunci când chattelul ar fi putut fi transformat într-un dispozitiv, cum ar fi un raft de cărți (dacă este încorporat), corpuri de iluminat, un cuptor sau unitate de aer condiționat, precum și televizoare montate pe perete (în timp ce televizorul poate fi mobil, suportul atașat la perete nu este).
dacă problema urmează să fie contestată, o instanță ar analiza diverși factori pentru a determina dacă obiectul este un chattel sau un dispozitiv, cum ar fi dacă nu este atașat de proprietate, cu excepția greutății proprii, și poate fi îndepărtat fără deteriorarea sau modificarea corpurilor de iluminat sau a terenului. Un obiect care este conectat și poate fi îndepărtat fără deteriorări este în general considerat a fi un chattel.
cum să evitați disputele
distincția între chattels și corpuri poate deveni un exercițiu complicat și costisitor care duce la litigii. Cu excepția cazului în care se prevede altfel în APS, chattelurile sunt considerate a fi excluse din prețul de achiziție, iar corpurile de iluminat sunt considerate a fi incluse. Problema este dacă părțile pot conveni asupra a ceea ce constituie un chattel sau un dispozitiv.
o altă problemă conexă este dacă există articole de închiriere în casă, cum ar fi un cuptor sau un rezervor de apă caldă. Aceste obiecte pot fi presupuse a fi corpuri de iluminat și achiziționate ca parte a tranzacției; cu toate acestea, dacă sunt închiriate, vânzătorul nu poate transfera dreptul de proprietate asupra obiectelor, iar cumpărătorul va trebui să își asume obligații de plată în curs.
este esențial ca cumpărătorii și vânzătorii să indice în mod clar ce chatteluri sunt incluse și ce accesorii sunt excluse ca parte a tranzacției, precum și articole de închiriere, pentru a evita disputele. Părțile ar trebui să ia în considerare în mod suficient aceste aspecte la momentul elaborării APS și, dintr-o abundență de prudență, toate incluziunile, excluderile și elementele de închiriere relevante ar trebui să fie incluse în APS.