această postare explică totul despre chiriile periodice, contractele de închiriere rulante, reînnoirile și ce trebuie să faceți atunci când termenul minim (fix) al AST este pe cale să expire!
dar mai întâi:
- aveți nevoie de ajutor cu ceea ce se întâmplă într-o închiriere comună atunci când un chiriaș vrea să plece, dar ceilalți chiriași doresc să rămână în proprietate?
- vrei ajutor cu situația dumneavoastră specifice? Scrie o postare pe forumul comunității noastre!
atunci când un proprietar închiriază o proprietate unui chiriaș, va exista de obicei un contract de închiriere care specifică o perioadă de timp pentru care chiria va dura.
această perioadă de timp este termenul de închiriere. În cazul în care termenul este stabilit în contractul de închiriere, este obișnuit să se facă referire la contract ca ‘durată determinată’, așa cum va fi pentru o perioadă determinată de timp. Acest lucru va fi în mod normal timp de șase luni sau un an. Mai puțin frecvent, poate fi pentru alte perioade de timp.
dar ce se întâmplă când se termină această perioadă de timp? Să trecem prin diferite scenarii.
ce se întâmplă atunci când termenul minim al unui Contract se încheie
acest lucru va depinde de faptul dacă chiriașii s-au mutat sau nu. Să ne uităm la ambele cazuri.
dacă chiriașii s-au mutat
dacă chiriașii se mută la sfârșitul termenului fix, chiria se încheie. Nu va mai exista. Acest lucru este în conformitate cu o regulă quaintly cunoscut de avocați ca ‘eflux de timp’.
deci, dacă chiriașii s-au mutat până la acea dată, atunci acesta este sfârșitul. Chiriașii nu mai au nicio răspundere în temeiul chiriei, iar proprietarul nu mai are dreptul să perceapă chirie.
proprietarii se supără adesea în legătură cu acest lucru dacă chiriașii s-au mutat fără să le dea nicio notificare. Uneori, aceștia pot chiar să introducă în contractul de închiriere o clauză care să impună chiriașului să anunțe dacă doresc să plece la sfârșitul termenului fix și să le prevadă să plătească chiria în loc de preaviz dacă nu.
din păcate (pentru proprietari), aceste clauze vor fi aproape sigur nule în temeiul reglementărilor privind Clauzele contractuale abuzive (acum parte a legii drepturilor consumatorilor din 2015).
chiriașul s-a înscris doar pentru o anumită perioadă de timp. Orice clauză care îl obligă să rămână mai mult timp sau să încerce să-l facă răspunzător pentru continuarea chiriei dacă s-a mutat va fi considerată ‘nedreaptă’ și inaplicabilă.
dacă chiriașii rămân în ocupație
situația este diferită dacă chiriașii rămân în proprietate. Deși, cu excepția cazului în care există o închiriere contractuală periodică (a se vedea mai jos), chiria se va încheia încă la miezul nopții în ultima zi a termenului fix.
dacă chiriașii rămân în ocupație, atunci în majoritatea cazurilor, dacă nu a fost semnată o nouă închiriere pe durată determinată sau o reînnoire, atunci de îndată ce chiria pe durată determinată s-a încheiat, o nouă închiriere periodică va fi creată automat în locul acesteia.
cu excepția cazului în care sau până la semnarea unui nou document de închiriere pe durată determinată sau de reînnoire, chiria va continua pe această bază periodică.
nu este nimic în neregulă cu asta. Unele închirieri au rula pe de ani de zile pe o bază periodică. Nu trebuie să oferiți chiriașilor un nou termen fix sau reînnoire.
condițiile fixe sunt adesea preferabile, deoarece oferă atât proprietarului, cât și chiriașului mai multă securitate. În plus, oferă proprietarilor posibilitatea de a crește chiria. Uneori, totuși, cum ar fi dacă proprietarul sau chiriașul nu sunt siguri de planurile lor, poate fi mai bine să lăsați chiria să funcționeze periodic, deoarece acest lucru este mai flexibil.
proprietarul poate prefera, de asemenea, să nu fie legat de un termen fix lung dacă este nemulțumit de comportamentul chiriașului lor și este dispus să le permită să rămână numai dacă se comportă lună de lună.
dacă permiteți închirierea să funcționeze periodic sau insistați asupra unui nou termen fix depinde într-adevăr de ceea ce doriți și de ceea ce este mai bine în aceste circumstanțe.
de altfel, agenții de închiriere sunt adesea dornici să reînnoiască chiriile, deoarece acest lucru le va declanșa dreptul la o taxă de reînnoire. Nu-i lăsa să te convingă prea mult. Dacă circumstanțele închirierii dvs. sunt că este preferabilă închirierea periodică mai flexibilă, atunci ar trebui să accepte acest lucru. Ei nu au dreptul absolut la o taxă de reînnoire – oricât de mult ar dori-o!
cum sunt create chiriile periodice?
deci, dacă chiriașii rămân în proprietate și nu se semnează nicio reînnoire, va exista o închiriere periodică. Cum sunt create acestea? Există practic trei opțiuni:
- în cazul în care chiria este un contract de închiriere asigurat shorthold
- în cazul în care chiria este o ‘drept comun’ chiria nereglementat
- în cazul în care contractul de închiriere prevede un contract de închiriere periodice
să aruncăm o privire la acestea, la rândul său.
1. Închiriere periodică legală
dacă chiria este o închiriere scurtă asigurată, atunci când expiră termenul minim, chiria va continua din cauza statutului.
dintre cele trei, Aceasta este cea mai frecventă situație. Noua închiriere va apărea deoarece secțiunea 5 din Legea privind locuințele din 1988 spune că va fi.
Legea privind locuințele din 1988 este legea care instituie și reglementează chiriile shorthold asigurate și asigurate. Secțiunea 5 spune că, dacă chiriașul rămâne în ocupație după sfârșitul termenului fix, atunci va fi creată automat o nouă închiriere periodică. Această nouă închiriere periodică va:
- începe imediat după încheierea termenului fix
- se consideră a fi între aceleași persoane care au fost proprietarul și chiriașul la momentul încheierii termenului fix
- fie în ceea ce privește aceleași spații
- fie ‘periodic’, ceea ce înseamnă că va rula de la o perioadă la alta – în mod normal lunar sau săptămânal (a se vedea mai multe despre acest lucru mai jos)
- cu excepția acestui lucru, va fi în aceiași termeni și condiții ca și chiria pe durată determinată precedentă
acest tip de închiriere periodică este cunoscut sub numele de închiriere periodică legală – deoarece a fost creat prin statut, i.e. Secțiunea 5 din Legea privind locuințele din 1988.
în majoritatea cazurilor, perioada va fi lunară sau săptămânală, în funcție de modul în care se plătește chiria în condițiile contractului de închiriere. Cu toate acestea, dacă ultima plată a chiriei a fost diferită – de exemplu, dacă chiriașul a plătit toată chiria în avans cu o singură plată pentru o chirie de șase luni – atunci perioada de închiriere va reflecta această ultimă plată (deci în exemplul nostru va fi o închiriere periodică de șase luni).
majoritatea chiriilor de astăzi sunt asigurate de chiriile shorthold, astfel încât în majoritatea situațiilor în care chiriașii rămân după sfârșitul termenului fix, vor avea o închiriere periodică legală.
2. ‘Drept comun’ închiriere nereglementată
unele închirieri se încadrează în afara codului statutar instituit prin Legea privind locuințele din 1988. În principal, acestea sunt:
- chiriile în cazul în care proprietarul este un proprietar rezident ca el locuiește în aceeași clădire (a se vedea mai multe despre acest lucru de mai jos)
- chiriile în cazul în care chiriașul este o societate cu răspundere limitată, sau
- în cazul în care chiria este fie:
- mai mult de 100.000 pa, sau
- mai puțin de 750 pa (sau 1.500 pa în Marea Londra)
veți găsi o listă completă în programul 1 din Legea privind locuințele din 1988.
în ceea ce privește proprietarii rezidenți, acest lucru va fi în mod normal în cazul în care cineva închiriază un fel de bunicuță anexă a ‘garden flat’. Nu se va aplica situațiilor în care proprietarul deține două sau mai multe proprietăți într-un bloc construit special și închiriază unul și locuiește în altul – aici proprietățile închiriate vor fi AST. În cazul în care proprietarul închiriază o cameră unui chiriaș, acest lucru nu va fi în mod normal deloc o închiriere (vedeți mai multe despre acest lucru pe site-ul meu de proprietar al chiriașului).
Deci, ce se întâmplă dacă un chiriaș rămâne pe după sfârșitul termenului fix într-o închiriere de drept comun? Secțiunea 5 nu se va aplica, deoarece acesta nu este un AST. În general, însă, legea va implica o închiriere periodică în care chiriașul plătește și proprietarul acceptă chiria.
în conformitate cu secțiunea 54(2) din legea proprietății din 1925, nu este necesar să aveți un contract de închiriere scris formal dacă un chiriaș locuiește într-o proprietate și plătește chirie în cazul în care există un termen fix de 3 ani sau mai puțin. O nouă închiriere va fi creată automat.
singurele circumstanțe în care aceasta nu va fi creată vor fi dacă chiriașul nu plătește chiria sau proprietarul refuză să o accepte. În general, proprietarul va căuta să recupereze posesia proprietății aici, caz în care rețineți că va trebui în continuare să obțină un ordin de posesie prin intermediul instanțelor (ghidul meu de evacuare a legii proprietarului are instrucțiuni despre cum să faceți acest lucru).
3. Contractul de închiriere prevede o închiriere periodică contractuală
al treilea tip de caz care creează o închiriere periodică este ‘închiriere periodică contractuală’. Acestea nu sunt comune și există numai dacă contractul de închiriere semnat de chiriaș le prevede în mod specific.
când se face acest lucru, chiria nu se termină deloc, ci continuă (presupunând că chiriașii nu se mută) periodic, așa cum se prevede în acord. În mod normal, acest lucru va fi pentru o închiriere periodică lunară.
unul dintre avantajele închirierilor periodice contractuale este că puteți specifica care va fi perioada închirierii dvs. periodice, astfel încât acest lucru creează certitudine.
ce nu se va întâmpla
probabil merită menționat, pentru a încheia acest articol, că în cazul în care cineva a locuit într-o proprietate ca chiriaș, nu se va transforma într-un ‘ghemuit’ dacă rămâne în proprietate după încheierea termenului fix.
vor rămâne chiriași și vor avea dreptul să rămână în proprietate până la evacuarea prin instanțe.
un alt proprietarii de griji au este că, dacă chiriașii stau în proprietate o lungă perioadă de timp, ei vor dobândi brusc drepturi suplimentare, cum ar dreptul de a cumpăra proprietatea. Nici asta nu se va întâmpla.
proprietarii vor avea aproape întotdeauna dreptul de a evacua chiriașii care rămân în proprietate după încheierea termenului fix. Singurele circumstanțe în care acest lucru nu este cazul este în cazul în care chiriașul are o închiriere protejată în temeiul Legii chiriei din 1977. Dar nici o închiriere protejată nu a fost (sau poate fi) creată din ianuarie 1989, deci acest lucru nu se va întâmpla cu o închiriere mai recentă.
în concluzie
în marea majoritate a cazurilor în care un chiriaș rămâne pe după încheierea termenului fix în cazul în care nu a fost semnat un nou acord, el va continua să aibă o închiriere – o închiriere periodică într-adevăr, el va avea, de asemenea, un contract de închiriere ca termenii contractului de închiriere precedent va continua să se aplice.
cu toate acestea, nu este nimic să se teamă despre chiriile periodice și există momente când permite o închiriere pentru a ‘rula pe’ ca o periodică este o idee bună sperăm că acest articol a ajutat să înțelegeți problemele și modul în care funcționează Regulile.
ce se întâmplă atunci când un singur chiriaș dorește să părăsească un contract de închiriere comun?
într-o închiriere comună, toți chiriașii sunt răspunzători solidar pentru obligațiile de închiriere (de exemplu, plata chiriei), dar și privilegiile (de exemplu, se bucură de acces la întreaga proprietate).
atâta timp cât respectă termenii stabiliți în contract, orice chiriaș dintr-o închiriere comună poate anunța părăsirea proprietății. Dacă contractul spune că este necesară o notificare de 2 luni, atunci orice chiriaș poate da această notificare și se poate muta două luni mai târziu.
în acest moment, chiria se va fi încheiat pentru toate părțile, cu excepția cazului în care contractul de închiriere prevede altfel. Dacă ceilalți chiriași rămân și continuă să plătească aceeași chirie, nu va fi pur și simplu de afaceri ca de obicei, deoarece chiria care a existat anterior, împreună cu termenii săi, va fi reziliat.
va fi în interesul tuturor să ajungem la un nou acord cât mai curând posibil. În mod ideal, chiriașii rămași și proprietarul vor fi făcut aranjamente în perioada de preaviz și vor semna un nou contract de închiriere pentru a începe imediat ce se termină cel vechi.
puteți descărca contractul gratuit de închiriere comună OpenRent aici.
Tessa Shepperson
Tessa este un proprietar specialist & avocat chiriaș. Mai multe dintre scrierile ei pot fi găsite pe blogul Legea proprietarului. De asemenea, conduce serviciul online popular Landlord Law. Ultima secțiune, OpenRent suplimentar, nu este de Tessa Shepperson.