împrumuturile cu bani grei pot fi cel mai bun prieten al unui investitor imobiliar. Oricât de clișeu ar suna, afirmația ține apă. Aceste împrumuturi oferă un flux stabil de fonduri pentru investitorii imobiliari care doresc să-și completeze tranzacțiile de investiții.
dacă un investitor trebuie să închidă rapid o proprietate subevaluată sau să o repare pentru un potențial cumpărător, un împrumut cu bani grei este un instrument valoros de păstrat în centura de instrumente. Dar, ca și în cazul unui împrumut convențional, împrumuturile cu bani grei au costuri. Înțelegerea acestora este cheia pentru a profita la maximum de cea mai mare sursă de capital a unui investitor imobiliar.
cei mai experimentați investitori imobiliari sunt familiarizați cu esența împrumuturilor pe bani grei. Cu toate acestea, mulți încă nu par să înțeleagă mecanica reală a modului în care funcționează sau ce costă cu adevărat. De aceea ne-am luat timp pentru a rupe în jos elementele de bază ale costurilor de împrumut bani greu și ratele dobânzilor.
împrumut pe bani grei plăți lunare
împrumuturile pe bani grei, cunoscute și sub numele de împrumuturi bridge, sunt un împrumut pe termen scurt bazat pe un activ dur. Cei mai reputați creditori cu bani grei se vor uita atât la activ, cât și la bonitatea unui împrumutat înainte de a fi de acord să împrumute bani pentru o afacere. Acestea fiind spuse, cerințele și documentele implicate sunt adesea destul de puțin mai stricte decât un împrumut convențional. Prin urmare, împrumuturile cu bani grei se pot închide de obicei în zile în loc de multe săptămâni și au capacitatea de a finanța mai mulți bani într-o tranzacție care necesită mai puțini bani din buzunar de la Împrumutat. În timp ce acest lucru este ceea ce face greu bani împrumuturi atât de atractiv, este, de asemenea, dezavantajul lor principal. De ce? Ei bine, acordarea de împrumuturi cu cerințe de subscriere mai ușoare și finanțarea mai multor bani pe o afacere înseamnă un risc mai mare pentru creditor.
ca urmare, acestea vor percepe adesea rate ale dobânzii ridicate pentru a atenua riscurile. Deși aceste rate variază de la un creditor de împrumut cu bani grei la altul, rata medie a dobânzii la împrumutul cu bani grei pentru 2020 este de 11-13%, potrivit Bankrate. Totuși, în funcție de creditor, ar putea fi oriunde între 7% și 15% anual.
cum să obțineți rate mai bune ale dobânzii la împrumuturile cu bani grei
chiar dacă ratele dobânzilor sau plățile lunare pentru împrumuturile cu bani grei sunt de obicei mai mari decât ratele convenționale, este posibil să puteți reduce rata dobânzii făcând următoarele:
- creșteți plata în avans: O plată în jos ajută un creditor atenua riscurile asociate cu acordarea de împrumuturi persoanelor fizice atunci când creditorul finanțează tranzacția la un împrumut mai mic la raportul valoare (LTV). Creșterea de plată în jos dovedește debitorul este angajat la proiectul în cauză și că acestea vor fi mai puțin probabil să implicit.
- Îmbunătățiți-vă creditul Personal: un scor de credit sănătos este măsura alfabetizării financiare. Luni înainte de a aplica, pentru a îmbunătăți dvs. de credit, astfel încât creditorul poate fi sigur că nu va fi o implicit.
- completați și achitați mai multe împrumuturi cu un creditor cu bani grei: Palmares mai bine unul are atunci când se ocupă cu creditor, mai deschis la minte vor fi la ajustarea ratei dobânzii sau originare perceput deoarece teoretic ar trebui să fie mai puțin de risc.
costurile de închidere Hard Money
altele decât ratele lunare ale dobânzii, costurile suplimentare hard money includ:
- taxa de inițiere/ puncte: punctele acoperă costurile de împrumutare a banilor și de procesare a împrumutului. Punctele pentru un împrumut cu bani grei sunt de obicei mai mari decât cele ale unui împrumut convențional. Pe baza specificului împrumutului și al creditorului, originea poate fi oriunde între 1% și 5% din împrumutul total. Dar de ce sunt mai mari? Ei bine, greu bani creditorii sunt în afaceri de a crea și de a da împrumuturi rapid și cu o rată de avans mai mare. La fel ca în cazul oricărei alte afaceri, afacerea lor vine și cu costuri operaționale și riscuri. De exemplu, pentru a rula cu succes o facilitate de creditare bani greu, creditorul trebuie să plătească pentru tehnologie, spatiu de birouri, și un personal greu de lucru. În plus, trebuie să se alinieze cu parteneri strategici, cum ar fi companii de titluri, evaluatori, agenți de asigurări etc., care pot ajuta la facilitarea închiderii rapide și eficiente a împrumuturilor. Deoarece împrumuturile lor necesită rambursare într-un interval de timp mai scurt, de obicei nu au luxul economiilor de scară, de unde și taxa de origine mai mare.
- taxe de subscriere: pentru a asigura un împrumut de bani greu, creditorul trebuie să asigure în mod legal interesul lor în proprietatea care este plasat ca garanție. Pentru a realiza acest lucru, ambele părți sunt de acord cu acești termeni într-un acord obligatoriu din punct de vedere juridic. Un avocat calificat de la o firmă de avocatură de renume ajută la întocmirea acestui Acord și a oricăror alte documente juridice implicate în tranzacție. Acest lucru aduce încă un alt cost de închidere cunoscut ca Doc împrumut sau taxa de subscriere. În funcție de complexitatea împrumutului, taxa doc poate fi de până la 500 USD sau de până la 5.000 USD.
câți bani trebuie să plătiți pentru un împrumut pe bani grei?
majoritatea creditorilor solicită adesea debitorilor să plătească un avans de 10-20% pentru un împrumut pentru o proprietate rezidențială și 30-40% în cazul unei proprietăți comerciale. Suma exactă a pus jos variază în funcție de creditor, împrumut la valoarea raportului, și alți termeni de împrumut. Cu toate acestea, nu toți creditorii necesită o plată în avans. Depinde de programul specific și de modul în care creditorul atenuează riscul în cadrul taxelor.
acestea fiind spuse, acordați o atenție deosebită creditorilor care pretind că oferă împrumuturi pe bani grei cu zero plăți în avans tuturor debitorilor, deoarece pot exista alte costuri asociate împrumutului. De exemplu, acestea vă pot oferi o opțiune de plată zero în jos, dar percepe ridicol de mare ratele dobânzilor și taxele de origine, impune Termeni absurde pre-penalizare, sau programe de plată nerealiste.
alte costuri de împrumut cu bani grei
alte cheltuieli care nu fac parte din costurile de închidere, dar pot fi incluse în împrumutul dvs. includ, dar nu se limitează la:
- taxe de prelungire: creditorii se așteaptă să plătiți împrumutul într-o anumită perioadă de timp, de obicei între șase luni și doi ani, în funcție de suma în cauză și de alți termeni de împrumut. Cu toate acestea, viața se întâmplă și s-ar putea să vă aflați în imposibilitatea de a plăti în cronologia necesară. În acest caz, unii creditori vă pot prelungi termenul limită, dar pot percepe o taxă de prelungire. Asigurați-vă că vă întreb un creditor potențial ce se întâmplă dacă aveți nevoie de un pic mai mult timp pentru a rambursa împrumutul.
- taxa de pre-penalizare: în timp ce unii creditori vă penalizează pentru plata cu întârziere, alții vă vor percepe pentru plata anticipată. Ei se așteaptă să stați cu împrumut pentru timpul minim stabilit astfel încât acestea pot obține profituri din Rata lunară a dobânzii. De exemplu, dacă vi se cere să vă plătiți împrumutul înapoi în șase luni, se pot aștepta să vă mențineți împrumutul timp de cel puțin patru luni. Rambursarea acestuia înainte de acest timp stabilit le neagă profiturile din dobânda dvs. lunară. Pentru a vă asigura că nu plătiți mai devreme, astfel de creditori vor impune o taxă de pre-penalizare. Asigurați-vă că ați citit prin amendă de imprimare a contractului pentru a vedea dacă această taxă este parte a termenilor, sau doar cere creditor avans.
cerințe de împrumut cu bani grei
deși împrumuturile cu bani grei pot fi ușor accesibile, acest lucru nu înseamnă că creditorii își dau banii oricui vine să meargă pe ușă. Având în vedere că, aici sunt unele dintre cerințele:
debitor calificări
în timp ce unii creditori sunt active pe bază, cele mai multe, de asemenea, pasă de modul în care debitorul Arată pe hârtie, precum și. Rezervele lichide ale Împrumutatului și bonitatea sunt doi indicatori principali ai probabilității ca un împrumutat să plătească împrumutul în timp util. Acum, criteriile specifice de modul în care creditorii măsura suma de bani necesare în bancă sau un anumit scor de credit variază în funcție de creditor individuale, deci este important să se înțeleagă că la începutul procesului.
o plată în jos sau piele în joc
în timp ce nu toți creditorii necesită o plată în jos, mulți dintre ei fac. Împrumutul pe care vi-l oferă va acoperi majoritatea costurilor de achiziție, dar plata în avans dovedește angajamentul față de proiect. De asemenea, ajută creditorul să atenueze riscurile. La urma urmei, ei investesc o mulțime de bani în proiect, așa că ar fi corect doar dacă investitorul împărtășește riscul punând și o parte din capitalul lor. Chiar dacă un creditor va finanța majoritatea sau toate prețul de achiziție și renovare, atunci ei vor dori de obicei unele piele în joc, care poate veni sub formă de puncte de origine, taxe de administrare, Taxe doc, și alți termeni descriși în mod similar.
o afacere fezabilă
creditorii din această categorie sunt profesioniști în afaceri și caută să maximizeze profiturile cu fiecare împrumut pe care îl dau. Creditor și debitorul sunt pe aceeași pagină ca creditor vrea debitorului pentru a reuși, astfel încât debitorul face bani și cu succes plătește împrumutul. Creditorul va dori mai întâi să vă asigurați că debitorul este calificat de orice criterii au stabilit. Apoi evaluează afacerea pentru a determina fezabilitatea acesteia înainte de a aproba cererea de împrumut. Cu alte cuvinte, șansele de a obține aprobat sunt mai mari odată ce creditorul este încrezător că proprietatea și afacere face sens.
în evaluarea a lua un împrumut pentru a repara și flip o proprietate sau de a crea o închiriere, asigurați-vă că pentru a evalua valoarea sa în comparație cu costurile de reparare pentru a determina marja de profit. Asigurați-vă că marja de profit este suficient de mare pentru a plăti nu numai împrumutul înapoi, ci și pentru a obține profituri bune, indiferent dacă este vorba de profit pur prin vânzarea către un cumpărător final sau fluxul de numerar din închirierea către un chiriaș.
ar trebui să utilizați greu bani împrumuturi pentru imobiliare?
împrumuturile pe bani grei sunt un instrument care oferă investitorilor posibilitatea de a intra în jocul de investiții imobiliare. Nu toată lumea își poate permite să cumpere o proprietate și să o repare dacă trebuie să plătească 100K în numerar la fața locului, dar mulți oameni au 15K-20K în economii sau verificări și asta le-ar permite să cumpere primul lor flip sau să cumpere și să dețină proprietăți. În schimbul valorificării banilor unui creditor pentru a cumpăra un flip sau pentru a începe un portofoliu de închiriere, comoditatea vine cu avertismente, cum ar fi ratele dobânzilor mai mari și taxele de origine. Este înțelept să utilizeze un împrumut de bani greu, dacă sunteți sigur că munca implicate se poate face destul de repede, astfel încât nu există suficient timp pentru a vinde proprietatea și să plătească înapoi împrumutul în valoarea termenului de împrumut.
de asemenea, este important ca investitorul să-și facă temele atunci când vine vorba de reparații și costurile de transport implicate, astfel încât să se simtă încrezători că pot acoperi orice surplus și să reziste la împrumut, făcând în același timp un profit sănătos.
descoperiți împrumuturile cu bani grei astăzi
amintiți-vă, tărâmul împrumutului cu bani grei este saturat de întreaga gamă de creditori. Aceste creditorii toate au ușor diferite cerințe, Termeni și produse. Este important să găsiți unul care vă va ajuta să aveți succes și să lucrați cu dvs. în timpul vieții unei tranzacții. Ia doar salt dacă sunteți sigur că lucrați cu un creditor bine stabilit și reputație, care va merge cu tine la fiecare pas din drum.
dacă sunteți sigur că o proprietate are potențialul de a genera o marjă de proprietate sănătoasă, dar nu aveți fonduri, nu lăsați ocazia să vă treacă. Aplica pentru un împrumut de bani greu astăzi și începe imediat.