Per più di 80 anni, il governo federale ha sostenuto il prestito ipotecario attraverso una varietà di politiche, programmi e istituzioni. Questo supporto ha contribuito a consentire a milioni di famiglie della classe media e aspiranti della classe media di acquistare case.1 Nonostante questo successo, alcuni conservatori continuano a mettere in discussione la rilevanza e l’efficacia delle politiche abitative governative di lunga data.2
Negli ultimi anni, i conservatori che sostengono che alcuni aspetti della politica federale degli alloggi hanno causato la crisi finanziaria hanno spinto per una legislazione per eliminare o limitare i programmi governativi che rendono la proprietà della casa più accessibile per gli americani. Questi critici hanno proposto drasticamente restringendo l’impronta della Federal Housing Administration, o FHA; eliminando il Community Reinvestment Act, o CRA; e rottamare le imprese sponsorizzate dal governo, o GSEs, Fannie Mae e Freddie Mac, che aiutano a fornire liquidità ai mercati dei mutui ipotecari e garantiscono la disponibilità del mutuo a tasso fisso di 30 anni.3 Allo stesso tempo, alcuni membri del Congresso hanno anche sostenuto una legislazione che riaprirebbe le porte al prestito predatorio e alla mancanza di supervisione che ha causato la crisi abitativa e finanziaria.4 La legislazione su alcuni di questi problemi può essere prevista nell’attuale sessione del Congresso come parte di un ampio attacco conservatore alle politiche abitative federali di lunga data.5
Questi argomenti conservatori dovrebbero essere trattati con scetticismo. Le prove dimostrano che i soliti obiettivi dell’attacco conservatore non hanno svolto un ruolo significativo nella crisi immobiliare e finanziaria. Le politiche governative che rendono più conveniente per comprare una casa non erano responsabili per la crisi. Infatti, i consumatori che già avevano mutui e che avevano costruito equità nelle loro case erano più probabilità di essere presi di mira per i prestiti subprime predatori rispetto homebuyers prima volta.6
Invece di troppo governo, è stata la mancanza di sufficiente supervisione del governo in settori chiave—tra cui la protezione dei consumatori, la cartolarizzazione dei mutui private label, la capitalizzazione delle banche e i mercati finanziari—a trasformare una bolla immobiliare in una crisi finanziaria globale.
Background: Politiche federali per sostenere la proprietà della casa
Il governo federale ha emanato politiche dopo la Grande Depressione che, nel corso dei decenni, hanno contribuito a stabilire la proprietà della casa come un pilastro chiave della classe media americana. Dopo il mercato dei mutui congelato nel 1930 e le banche non erano disposti o in grado di continuare a prestare, il governo federale è intervenuto per portare stabilità al mercato immobiliare nazionale.7
Nel 1934, il Congresso ha istituito la FHA, che offre l’assicurazione del governo sui mutui. La FHA protegge le banche contro le perdite sui prestiti garantiti da FHA, il che rende le banche più disposte a offrire mutui al pubblico, in particolare durante i periodi economici difficili in cui potrebbero altrimenti chiudere i battenti.8
La stessa legge che ha istituito il FHA anche richiesto la creazione di associazioni ipotecarie nazionali, e nel 1938, Fannie Mae è stato istituito con il sostegno del governo. Fannie Mae è stata noleggiata pubblicamente per promuovere gli obiettivi generali di fornire maggiore liquidità e stabilità nei mercati ipotecari. Durante i suoi primi anni, Fannie Mae aveva il monopolio sul mercato dei mutui secondari della nazione, l’acquisto di FHA-e Veterans Administration, o VA-mutui assicurati.9
Dopo la seconda guerra mondiale, il GI Bill ha autorizzato il VA ad assicurare mutui ipotecari ai militari di ritorno, fornendo il sostegno del governo per milioni di mutui a prezzi accessibili che hanno stimolato la crescita economica del paese dopo la guerra. Negli 1950, il ruolo di Fannie Mae si espanse oltre l’acquisto di mutui FHA e VA in prestiti convenzionali, riducendo ulteriormente i costi per i consumatori. Nel 1970, la Federal Home Loan Mortgage Corporation, nota come Freddie Mac, è stata creata per acquistare e cartolarizzare i mutui convenzionali.10 Freddie Mac, Fannie Mae, la FHA, e la detrazione fiscale ipotecaria costituiscono il nucleo della politica immobiliare federale contemporanea.
Il sostegno del governo del mercato dei mutui ha contribuito ad aumentare significativamente i tassi di proprietà della casa. Tra il 1940 e il 1960, il tasso di proprietà della casa della nazione è aumentato dal 44% al 62%—a causa sia del robusto sostegno governativo dei mercati immobiliari attraverso la FHA e la VA attraverso il GI Bill, sia della forte crescita demografica, della produttività e dell’economia che ha caratterizzato il boom del dopoguerra.11 Dal 1960, la politica del governo ha contribuito a mantenere questo più alto tasso di proprietà, con il tasso di proprietà della casa costantemente rimanendo sopra il 60 per cento, con un picco al 69 per cento nel 2005. Si attesta al 64 per cento oggi.12 Prima della creazione di queste entità federali, le banche erano improbabili per fare mutui a meno che il mutuatario ha fatto un acconto molto grande, spesso alto come 50 per cento, e ha promesso di rimborsare il prestito o rifinanziare entro tre o cinque anni. Quando l’economia è crollata, le banche non erano disposte a prestare affatto.13 Supporto federale per il mercato dei mutui ha fatto sì che i mutuatari possono scegliere tra migliori prodotti di prestito; il popolare 30 anni, mutuo a tasso fisso, per esempio, è unico a livello globale, ed è il risultato di un forte sostegno federale da mercati ipotecari americani.14 Queste entità ipotecarie federali anche assicurarsi che i prestiti ipotecari sono disponibili durante i periodi economici difficili quando il mercato privato chiude le porte completamente ai consumatori.
Per generazioni, la proprietà della casa ha rappresentato la più grande fonte di ricchezza per la maggior parte delle famiglie statunitensi.15 I proprietari di case possono attingere alla loro ricchezza abitativa per investire in altre attività, tra cui sostenere l’istruzione dei loro figli, ottenere finanziamenti per le piccole imprese o gestire un’emergenza finanziaria. La proprietà della casa consente inoltre alle famiglie una maggiore prevedibilità finanziaria e stabilità ed è stata collegata a benefici sociali, tra cui tassi più elevati di soddisfazione della vita, partecipazione politica e volontarismo.16
Mentre questi investimenti federali nella proprietà della casa hanno aiutato le famiglie bianche a costruire ricchezza, le famiglie di colore sono state spesso escluse. L’FHA, il VA e il GSEs hanno facilitato politiche come il redlining e il prestito discriminatorio che hanno aumentato la segregazione e impedito alle persone di colore di raggiungere la proprietà della casa in aree desiderabili.17 La ricerca ha dimostrato che questa politica discriminatoria ha contribuito in modo significativo alle moderne lacune di ricchezza razziale delle famiglie e ha minato significativamente la mobilità economica e sociale degli afroamericani e dei latini.18
Questo insieme dannoso di politiche ha cominciato ad essere invertito nel 1960 e 1970 con il passaggio della legislazione sui diritti civili, tra cui l’istituzione degli Stati Uniti. Dipartimento per l’edilizia abitativa e lo sviluppo urbano nel 1965; il passaggio del Fair Housing Act nel 1968; il passaggio del Community Reinvestment Act nel 1977; e modifiche alle pratiche di prestito del FHA.19 Politica federale lentamente ha cominciato a promuovere storicamente discriminati e l’accesso delle comunità sottoserviti alle abitazioni attraverso la cartolarizzazione e l’assicurazione sui mutui ipotecari, così come gli incentivi per il prestito che in seguito sviluppato in GSE affordable housing goals nel 1990. Tuttavia, il processo di correzione di questi errori è stato lento, con un significativo arretramento, e gran parte del danno di queste politiche vergognose persiste fino ad oggi.20
Radici della crisi immobiliare del 2008
Nei primi anni 2000, il governo e la quota GSE del mercato dei mutui ha cominciato a declinare come il mercato delle cartolarizzazioni puramente privato, chiamato il mercato dei titoli private label, o PLS, ampliato. Durante questo periodo, ci fu una drammatica espansione dei prestiti ipotecari, una gran parte dei quali era in prestiti subprime con caratteristiche predatorie.21 La maggior parte di questo prestito ipotecario era proprietari di abitazione esistenti rifinanziamento, con molti credendo che stavano approfittando di tassi di interesse più bassi per estrarre equità domestica. Invece, spesso sono stati esposti a prodotti complessi e rischiosi che sono diventati rapidamente insostenibili quando le condizioni economiche sono cambiate.22 Collegato con l’espansione dei prestiti predatori e la crescita del mercato PLS è stato il riconfezionamento di questi prestiti rischiosi in prodotti complicati attraverso i quali gli stessi beni sono stati venduti più volte in tutto il sistema finanziario.
Ciò ha diffuso il pericolo di mutui ipotecari rischiosi, sistematizzando i rischi del mercato immobiliare in tutto il sistema finanziario globale.23 Questi sviluppi si sono verificati in un contesto caratterizzato da una supervisione e una regolamentazione minima da parte del governo e dipendevano da un contesto di tassi di interesse perennemente bassi, in cui i prezzi delle abitazioni hanno continuato a salire e il rifinanziamento è rimasto un’opzione praticabile per continuare a prendere prestiti. Quando il mercato immobiliare in fase di stallo e tassi di interesse ha cominciato a salire a metà degli anni 2000, le ruote si staccò, portando alla crisi finanziaria del 2008.
C’è quasi consenso tra gli esperti sul fatto che la crisi degli alloggi sia stata causata principalmente dall’aumento dei prestiti predatori e dei prodotti con caratteristiche esotiche commercializzati ai consumatori senza informazioni o preparazione adeguate e talvolta utilizzando informazioni fraudolente, nonché dal fallimento del mercato PLS.24 Ma alcuni conservatori hanno continuato a mettere in discussione i principi di base della politica federale degli alloggi e hanno posto la colpa della crisi sul sostegno del governo per i prestiti ipotecari. Questo attacco è focalizzato sul prestito ipotecario da parte della FHA, il supporto di Fannie Mae e Freddie Mac dei mercati dei mutui e gli incentivi di prestito del CRA per le comunità sottoservite. Queste affermazioni dirette alla politica federale degli alloggi sono in contrasto con le prove.
Mutui assicurati dalla Federal Housing Administration non ha causato la crisi
Dalla sua creazione nel 1934, la FHA ha fornito l’assicurazione su 34 milioni di mutui, contribuendo ad abbassare gli acconti e stabilire condizioni migliori per i mutuatari qualificati che cercano di acquistare case o rifinanziare.25 Quando un creditore ipotecario è FHA-approvato e il mutuo è entro i limiti FHA, la FHA fornisce un’assicurazione che protegge il creditore in caso di default. Mentre questo ruolo non espandere l’accesso al credito ipotecario, e ha svolto un ruolo chiave nel kick-starting la crescita della proprietà della casa americana dopo la Grande Depressione, FHA-assicurato mutui non hanno mai dominato il mercato immobiliare americano.
I critici hanno attaccato la FHA per la fornitura di prestiti ipotecari insostenibili ed eccessivamente economici che hanno alimentato la bolla immobiliare. In effetti, lungi dal contribuire alla bolla immobiliare, l’FHA ha visto una significativa riduzione della sua quota di mercato delle origini in vista della crisi immobiliare.26 Ciò era dovuto al fatto che i prestiti FHA standard non potevano competere con i costi iniziali più bassi, la sottoscrizione più lenta e i requisiti di elaborazione ridotti dei prestiti subprime con marchio privato.27 In molti casi, i broker hanno spinto i mutuatari verso prodotti subprime a rischio più elevato, anche quando si sono qualificati per mutui garantiti da FHA più sicuri. La riduzione della quota di mercato di FHA è stata significativa: Nel 2001, la FHA assicurato circa il 14 per cento dei prestiti casa-acquisto; per l’altezza della bolla nel 2007, ha assicurato solo il 3 per cento.28 Inoltre, al culmine della crisi di preclusione, i tassi di delinquenza gravi sui prestiti FHA erano inferiori alla media nazionale e di gran lunga inferiori a quelli dei prestiti privati concessi a mutuatari non prime.29
Post-crisi, la quota del FHA del mercato rimbalzato in modo significativo, in aumento a un picco del 25 per cento nel 2011, come ha riempito il divario nel mercato lasciato quando gli assicuratori ipotecari privati hanno cominciato a fallire o ritirarsi.30 Ciò è in linea con il ruolo stabilizzante della FHA nel sostegno del governo dei mercati ipotecari. Gli analisti hanno osservato che se il FHA non fosse stato disponibile per colmare questa lacuna di liquidità, la crisi immobiliare sarebbe stata molto peggiore, portando potenzialmente a una recessione a doppia immersione.31 Questo intervento, che probabilmente ha salvato i proprietari di case milioni di dollari in home equity, non è stato privo di costi per la FHA.32 Salute finanziaria della FHA sofferto come acquirenti di case che hanno acquistato prestiti durante la Grande recessione ha cominciato a default in numero maggiore. Il FHA ha ampiamente recuperato da questo periodo modificando le sue condizioni di prestito e requisiti, ed è ancora una volta su solide basi finanziarie.33 Tassi di default per i prestiti FHA-assicurati sono i più bassi che sono stati in un decennio.34
Le vere cause della crisi immobiliare e finanziaria sono stati i prestiti ipotecari privati predatori e i mercati non regolamentati
Il mercato dei mutui ipotecari è cambiato in modo significativo durante i primi anni 2000 con la crescita del credito ipotecario subprime, una quantità significativa di cui ha trovato la sua strada in prodotti eccessivamente rischiosi e predatori. Mentre i prestiti predatori alimentavano la bolla, il driver principale di questo prestito era la domanda da parte degli investitori di Wall Street per i mutui, indipendentemente dalla loro qualità, che ha creato un pericoloso eccesso di prestiti ipotecari non regolamentati.
Al momento, i mutuatari protezioni consisteva in gran parte di tradizionali limitata regole di trasparenza, che erano insufficienti controlli predatori broker pratiche e mutuatario analfabetismo complessi di prodotti ipotecari, mentre bancarie tradizionali agenzie di regolamentazione, come la Federal Reserve, l’Office of Thrift Supervision, e l’Office of the Comptroller of the Currency—sono stati focalizzati principalmente su strutturale banca per la sicurezza e la solidità, piuttosto che sulla tutela dei consumatori.35
In molti di questi casi, i broker hanno offerto prestiti con condizioni non adatte o appropriate per i mutuatari. I broker hanno massimizzato le loro commissioni di transazione attraverso il marketing aggressivo di prestiti predatori che spesso sapevano avrebbero fallito.36
All’inizio della crisi, la maggior parte dei mutuatari non prime sono stati venduti mutui ibridi a tasso variabile, o ARMs, che avevano bassi tassi iniziali “teaser” che duravano per i primi due o tre anni e poi aumentavano in seguito.37 Molti di questi prodotti non sono stati adeguatamente spiegati ai mutuatari che erano allora sul gancio per obbligazioni ipotecarie insostenibili. Molti di questi mutui sono stati strutturati per richiedere ai mutuatari di rifinanziare o prendere un altro prestito in futuro al fine di servire il loro debito, intrappolandoli così.38 Senza un apprezzamento perpetuo dei prezzi delle case e bassi tassi di interesse, il rifinanziamento era praticamente impossibile per molti mutuatari e un numero elevato di questi mutui subprime era effettivamente garantito al default.39
L’aumento dei prestiti subprime è stato alimentato in gran parte dalla domanda apparentemente inesauribile di Wall Street per queste attività a più alto rendimento per le cartolarizzazioni. Soprattutto in un ambiente a basso tasso di interesse a lungo termine, questi prestiti, con i loro tassi più elevati, erano estremamente richiesti dagli investitori, una domanda che Wall Street era ansiosa di soddisfare. Il mercato dei titoli private label, o PLS, l’alternativa di Wall Street ai mercati dei mutui secondari garantiti dal governo, è cresciuto in modo significativo in vista della crisi. L’espansione di un mercato PLS non regolamentato e lo sviluppo degli strumenti finanziari sempre più complicati ad esso legati sono ciò che ha trasformato una bolla immobiliare nella più grande crisi finanziaria dalla Grande Depressione. I volumi PLS sono aumentati da $148 miliardi nel 1999 a trillion 1.2 trilioni entro il 2006, aumentando la quota di mercato PLS delle cartolarizzazioni ipotecarie totali dal 18 per cento al 56 per cento.40
La rapida crescita del mercato PLS si basava sui broker che abbassavano sistematicamente, e in molti casi ignoravano, i loro standard di sottoscrizione mentre vendevano anche prodotti sempre più rischiosi ai consumatori. Le parti che cartolarizzano i mutui, le agenzie di rating del credito private e le banche non sono riuscite a esaminare o comprendere da vicino questi prodotti—o hanno guardato dall’altra parte mentre hanno tratto profitto dalla bolla—mentre le banche d’investimento hanno sviluppato prodotti sempre più complessi che sono stati scambiati in base al valore di questi titoli garantiti da ipoteca.41
L’intero processo era complesso, interconnesso e vasto—ed era tutto sostenuto dall’apprezzamento dei prezzi delle case. Una volta che i prezzi sono scesi, i titoli che hanno avuto origine con poca equità, scarse pratiche di sottoscrizione dei broker e mercati di cartolarizzazione scarsamente regolamentati valevano molto meno dei loro prezzi degli adesivi.42 I derivati e gli altri strumenti finanziari legati a titoli garantiti da ipoteca-spesso progettati per aiutare gli istituti a proteggersi dal rischio-hanno finito per concentrare il rischio una volta che le attività sottostanti si sono deprezzate rapidamente. Le banche avevano un’esposizione significativa a titoli ipotecari discutibili nei loro bilanci, ma hanno messo da parte troppo poco capitale per assorbire le perdite. Il fatto che così tanti prodotti finanziari, banche e altri investitori siano stati esposti al mercato dei mutui ha portato a un rapido declino della fiducia degli investitori.43
A livello globale, la paura si è diffusa nei mercati finanziari, causando una corsa alle istituzioni finanziarie negli Stati Uniti, in Europa e altrove.44 Banche globali non hanno necessariamente bisogno di avere posizioni significative nei mercati ipotecari americani per essere esposti alle ricadute.45 Data l’interconnessione della finanza moderna; l’opacità e la complessità dei bilanci bancari; e la dipendenza delle istituzioni finanziarie dai finanziamenti a breve termine, gli investitori non erano sicuri di chi fosse esposto a rischiosi PLS, ei mercati finanziari di tutto il mondo hanno affrontato il panico.
Fannie Mae e Freddie Mac non hanno causato la crisi
Come spiegato sopra, Fannie Mae e Freddie Mac forniscono liquidità per sostenere il mercato dei mutui della nazione acquistando prestiti da istituti di credito e confezionandoli in titoli garantiti da ipoteca. Poi vendono questi titoli agli investitori, garantendo i pagamenti mensili sui titoli. Questo sistema consente alle banche di offrire prodotti a prezzi accessibili agli acquirenti di case come il mutuo a tasso fisso di 30 anni: Fannie Mae e Freddie Mac acquistano questi prestiti da istituti di credito, consentendo ai creditori di essere rimborsati rapidamente invece di aspettare fino a 30 anni per ricostituire i loro fondi. Estendendo la loro garanzia a questi titoli, i due GSE consentono agli investitori di tassi di interesse di acquistare titoli garantiti da mutui immobiliari, mentre i GSE mantengono e gestiscono il loro rischio di credito.
I critici hanno attaccato i GSE e li hanno incolpati di sostenere prestiti e cartolarizzazioni pericolosi che hanno portato alla crisi degli alloggi. Negli anni precedenti la crisi, tuttavia, i cartolaristi privati hanno preso sempre più quote di mercato dai GSE con lo sviluppo di un mercato PLS massiccio sostenuto dalle grandi banche di Wall Street.46 Fannie Mae e Freddie Mac hanno giocato meno di un ruolo di mercato nel lead-up alla crisi di quanto non avessero per la maggior parte del dopoguerra. Le istituzioni finanziarie di Wall Street non hanno rispettato gli stessi standard stabiliti da Fannie Mae e Freddie Mac, incoraggiando i prestiti rischiosi per soddisfare l’appetito degli investitori per i titoli garantiti da ipoteca PLS; questo prestito ha alimentato una significativa espansione dei prestiti ipotecari subprime.
Questo cambiamento ha portato ad un rapido declino della qualità dei prestiti ipotecari. Un creditore non ha più dovuto fare un buon prestito al fine di venderlo nel mercato dei mutui secondari—qualsiasi prestito farebbe. La Commissione d’inchiesta sulla crisi finanziaria ha rilevato che nel 2008 i prestiti GSE avevano un tasso di delinquenza del 6.2 per cento, a causa dei loro requisiti di sottoscrizione e qualificazione tradizionali, rispetto al 28,3 per cento per i prestiti non-GSE o private label, che non hanno questi requisiti.47
Inoltre, è improbabile che gli obiettivi di lunga data del GSE in materia di alloggi a prezzi accessibili abbiano incoraggiato gli istituti di credito ad aumentare i prestiti subprime.48 Dal 1992, Fannie Mae e Freddie Mac sono stati soggetti a obiettivi abitativi a prezzi accessibili progettati per aiutare a indirizzare il loro sostegno ai prestiti ipotecari unifamiliari e multifamiliari al fine di aumentare la proprietà della casa nelle comunità economicamente emarginate.49 Gli obiettivi hanno avuto origine nel Housing and Community Development Act del 1992, che è passato con schiacciante sostegno bipartisan.50
Nonostante il mandato abbastanza ampio degli obiettivi affordable housing, ci sono poche prove che dirigere il credito verso i mutuatari delle comunità sottoservite abbia causato la crisi degli alloggi. Il programma non ha cambiato in modo significativo ampi modelli di prestiti ipotecari nelle comunità sottoservite, e ha funzionato abbastanza bene per più di un decennio prima che il mercato privato ha cominciato a commercializzare pesantemente prodotti ipotecari più rischiosi.51
Per essere sicuri, i GSE hanno commesso errori costosi che hanno contribuito alla bolla immobiliare e alla fine li hanno portati sotto la tutela del governo. Mentre la quota di Wall Street del mercato delle cartolarizzazioni è cresciuta a metà degli anni 2000, il reddito di Fannie Mae e Freddie Mac è diminuito in modo significativo.52 Determinato a mantenere gli azionisti dal panico, hanno riempito i propri portafogli di investimento con titoli garantiti da ipoteca rischiosi acquistati da Wall Street, che ha generato maggiori rendimenti per i loro azionisti.53
Negli anni precedenti la crisi, hanno anche iniziato a ridurre gli standard di qualità del credito per i prestiti acquistati e garantiti, cercando di competere per la quota di mercato con altri partecipanti al mercato privato. Hanno garantito prestiti noti come mutui Alt-A, che in default a tassi elevati.54 Questi prestiti sono stati in genere originati con grandi acconti, ma con poca documentazione.55 Mentre questi Alt-A ipoteche rappresentato una piccola quota di GSE-backed mutui-circa il 12 per cento-erano responsabili tra il 40 per cento e il 50 per cento delle perdite di credito GSE durante il 2008 e il 2009.56
Questi errori combinati per guidare il GSE a quasi fallimento e li atterrato in conservatorship, dove rimangono oggi—quasi un decennio più tardi.57 Tuttavia, erano in ritardo al gioco e non hanno guidato i prestiti predatori che hanno portato alla crisi degli alloggi, che è stata invece finanziata principalmente da banche e cartolaristi di Wall Street.58 E, come sopra descritto, nel complesso, i prestiti garantiti da GSE hanno registrato una performance migliore rispetto ai prestiti non garantiti da GSE durante la crisi.
La legge sul reinvestimento comunitario non ha causato la crisi
La legge sul reinvestimento comunitario, o CRA, è progettata per affrontare la lunga storia di prestiti discriminatori e incoraggiare le banche a contribuire a soddisfare le esigenze di tutti i mutuatari in tutti i segmenti delle loro comunità, in particolare le popolazioni a basso e moderato reddito.59 Congresso ha approvato il CRA nel 1977 per fornire incentivi di prestito per sostenere i diritti civili legislazione antidiscriminazione e in risposta alla chiusura delle banche locali e ingiustificatamente bassi livelli di prestito in alcune comunità che escludono intere popolazioni dai benefici della proprietà della casa. L’idea centrale del CRA è di incentivare e sostenere i prestiti privati praticabili alle comunità sottoservite al fine di promuovere la proprietà della casa e altri investimenti comunitari. La legge è stata modificata un certo numero di volte dal suo passaggio iniziale ed è diventata una pietra angolare della politica federale di sviluppo della comunità.60 Il CRA ha facilitato più di trillion 1.5 trilioni di prestiti privati alle comunità sottoservite, aiutando notevolmente lo sviluppo di alloggi a prezzi accessibili per i gruppi a basso e moderato reddito e un più ampio sviluppo economico della comunità.61
I critici conservatori hanno sostenuto che la necessità di soddisfare i requisiti delle CRA ha spinto i creditori ad allentare i loro standard di prestito che portano alla crisi degli alloggi, incentivando efficacemente l’estensione del credito ai mutuatari immeritati e alimentando una bolla immobiliare insostenibile.62 Tuttavia, le prove non supportano questa narrazione.
Dal 2004 al 2007, le banche coperte dal CRA originato meno del 36 per cento di tutti i mutui subprime, come istituti di credito non bancari stavano facendo la maggior parte dei prestiti subprime.63 Di questa quota di minoranza, solo il 10 per cento di tutti i prestiti effettuati da banche CRA coperti e le loro affiliate a individui a basso reddito anche qualificato per CRA crediti di prestito.64 In totale, la Financial Crisis Inquiry Commission ha stabilito che solo il 6 per cento dei prestiti ad alto costo, un proxy per i prestiti subprime a mutuatari a basso reddito, aveva alcun collegamento con il CRA a tutti, molto al di sotto di una soglia che implicherebbe un nesso significativo nella crisi immobiliare.65 Questo perché non-CRA, istituti di credito non bancari sono stati spesso i colpevoli in alcuni dei prestiti subprime più pericolosi in testa-fino alla crisi.
Prestiti effettuati da istituti bancari CRA erano solo la metà delle probabilità di default rispetto ai prestiti simili fatti negli stessi quartieri da privati non bancari originatori di mutui non soggetti alla legge – 400 dei quali è andato in bancarotta a livello nazionale durante la crisi immobiliare.66 Ciò è in linea con la portata relativamente limitata della legge e la sua funzione fondamentale di promuovere l’accesso al credito per i mutuatari qualificati, tradizionalmente meno abbienti. Sventrare o eliminare la CRA per il suo presunto ruolo nella crisi non solo perseguirebbe l’obiettivo sbagliato, ma bloccherebbe anche gli sforzi per ridurre i prestiti ipotecari discriminatori.
Difendere un record di successo
Mentre nessuno può sostenere che la politica federale degli alloggi è stata perfetta, il sostegno del governo dei prestiti ipotecari e della liquidità nei mercati dei mutui ipotecari ha fornito benefici reali ai consumatori e all’economia. La politica federale degli alloggi che promuove l’accessibilità, la liquidità e l’accesso non è un esperimento sconsiderato, ma piuttosto una risposta ai fallimenti del mercato che hanno distrutto il mercato immobiliare negli 1930, e da allora ha sostenuto alti tassi di proprietà della casa. Con il supporto federale, un numero molto maggiore di americani ha goduto dei benefici della proprietà della casa rispetto all’ambiente del libero mercato prima della Grande Depressione.
Dare la colpa alla crisi degli alloggi al governo è fuorviante e porterà a cattive soluzioni per le questioni di politica abitativa relative alla riforma del GSE, alla FHA e alla legislazione sui prestiti a prezzi accessibili. Piuttosto che concentrarsi sul pericolo del sostegno del governo per i mercati dei mutui, i responsabili politici sarebbero meglio serviti esaminando ciò che la maggior parte degli esperti hanno determinato sono state le cause della crisi—prestiti predatori e scarsa regolamentazione del settore finanziario. Ponendo la colpa sulla politica abitativa non parla ai fatti e rischia di tornare indietro l’orologio a un tempo in cui la maggior parte degli americani non poteva nemmeno sognare di possedere una casa.
Colin McArthur è un ex Legal Fellow presso il Center for American Progress. Sarah Edelman è il direttore della politica abitativa presso il Centro.