co jsou vlastnosti třídy a, třídy B a třídy C?

Úvod

lidé používají při diskusi o komerčních nemovitostech hodně žargonu. Jednou z nejčastěji citovaných skupin frází je vlastnost „třída A, Třída B A Třída C“. Někdo by mohl například říci, že investuje do aktiv třídy B s přidanou hodnotou. Odkazují na typ majetku, který se vyznačuje určitými vlastnostmi, jako je jeho umístění, věk a stav.

použití „tříd“ je podobné přiřazení tříd vlastnostem. Stejně jako špičkový student může být označován jako student A-plus, nemovitost v prvotřídním stavu bude označována jako nemovitost třídy A. Jak můžete očekávat, vlastnosti třídy B, třídy C a dokonce i třídy D jsou při pohybu po spektru „třídy“ méně špičkové.
i když neexistuje všeobecně přijímaná definice pro vlastnost třídy A, třídy B a třídy C, existují obecné charakteristiky, které lze očekávat pro jakoukoli třídu vlastností. V dnešním článku popisujeme společné rysy spojené s každou třídou vlastností. Mnoho investorů bude hovořit o“ ABC „majetku, ale dnes, budeme rozšiřovat na to při pohledu na“ třída D “ vlastnost, což je často přehlížena třída, která může být fantastické pro investory, kteří chtějí přemístit a restabilizovat tyto typy budov.

SOUVISEJÍCÍ: Co Jsou Nelikvidní Investice?

čtěte dále a dozvíte se více o třídách komerčních nemovitostí ABC (a Ds).

co jsou vlastnosti třídy A, třídy B a třídy C?

nemovitost třídy A

budovy třídy a jsou obvykle považovány za investiční nemovitost nejvyšší úrovně. Tyto vlastnosti jsou obvykle nově konstruovány a obsahují špičkové povrchové úpravy, materiály, systémy, a vybavení. Například, vlastnost třídy a může být navržena jako LEED Gold nebo LEED Platinum, označení, které označuje, že nemovitost má významné udržitelné nebo energeticky úsporné funkce. Vlastnosti třídy A také někdy obsahují jedinečné architektonické prvky. V závislosti na typu nemovitosti může mít budova dokonce svou vlastní značku nebo životní styl.

vlastnosti třídy A se často nacházejí v městském jádru, na trzích v centru města, jako je Manhattan, Los Angeles a Miami. Často se nacházejí v blízkosti hlavních pracovních center, univerzit, nemocnic a uměleckých a kulturních aktivit. Obvykle budou mít dobrý přístup k hlavním dálnicím nebo veřejné dopravě.

vlastnosti třídy a jsou někdy označovány jako “ trophy assets.“Jsou to vysoce žádoucí aktiva, která přitahují zájem širokého spektra investorů, včetně institucionálních a mezinárodních investorů. Jedním z důvodů, proč investoři soutěží o tyto vlastnosti, je to, že mají silné nájemce. Na komerční straně, to by mohlo zahrnovat nájemníky s vysokým úvěrem a velké korporace. To by mohlo zahrnovat bohaté nájemce, kteří jsou ochotni zaplatit prémii, aby žili v těchto pečlivých vlastnostech na rezidenční straně. Vzhledem k poptávce ze strany nájemců mají tyto nemovitosti často stabilní peněžní tok a jsou z pohledu investora považovány za relativně „bezpečné“.

vlastnost třídy B

vlastnosti třídy B jsou krokem dolů od budov třídy a. Často jsou 10 na 30 let a možná kdysi byla majetkem třídy A, než se novější budovy připojily online. Vlastnosti třídy B jsou stále obvykle dobře umístěné, ale, vzhledem k jejich ročníku, nemají nejnovější technologie, vybavení, a další funkce, které by se dalo očekávat od nově postavené nemovitosti. Vyžadují také více, pokud jde o opravy a údržbu vzhledem k jejich věku. Systémy mohou být způsobeny výměnou, a vylepšení společné oblasti, nové fasády, a terénní úpravy mohou být zaručeny.

vlastnosti třídy B stále přitahují solidní nájemce. Mohou to být nájemci nebo podniky, které nejsou připraveny zavázat se k dražšímu, dlouhodobému pronájmu v budově třídy A. Vlastnosti třídy B mají obvykle silný peněžní tok a se skromnými vylepšeními silný potenciál pro zhodnocení.

vlastnosti třídy B mají tendenci fungovat dobře bez ohledu na to, kde se nacházíme v daném tržním cyklu. Na býčím trhu ti, kteří dříve pronajímali prostory třídy C, často upgradují na budovu vyšší třídy B. Na nižším trhu, pronájem nemovitostí třídy A bude často downgradovat na nemovitost třídy B, protože je cenově dostupnější, ale stále nabízí mnoho funkcí, na které si zvykli při bydlení třídy a.

vlastnosti třídy C

vlastnosti třídy C jsou obvykle starší (30 + let) a často vykazují viditelné známky zhoršení, jako jsou zarostlé terénní úpravy nebo zvětralé fasády. Vzhledem k tomu, že tyto vlastnosti jsou starší, málokdo bude mít moderní vybavení. Některé nebudou mít vůbec žádné vybavení na místě. Vlastnosti a funkce jednotek jsou často zastaralé. Vlastnost nemusí mít výtahy, například, nebo obytné jednotky nemusí mít aktualizované příslušenství nebo žádoucí rozvržení.

budovy třídy C se často nacházejí v méně žádoucích lokalitách. Mohou být dále od hlavních středisek zaměstnanosti nebo v oblastech s vyšší kriminalitou nebo s malou občanskou vybaveností v sousedství. Na obytné straně nájemníci často zahrnují ty,kteří si nemohou dovolit žít jinde. Na komerční straně nájemci mohou být více start-up nebo cash flow omezen než nájemci pronájem prostor v budovách třídy a nebo třídy B.

Správa bývá ve vlastnostech třídy C poměrně intenzivní. Opravy a údržba jsou běžně potřebné. Často odložená údržba vede k nákladnějším opravám, než kdyby majitel udržoval nemovitost po celou dobu její životnosti. Tyto vlastnosti také vykazují vyšší než průměrný obrat nájemce, což může investorům způsobit narušení peněžních toků. To znamená, že pořizovací náklady budov třídy C jsou mnohem nižší než vlastnosti třídy a nebo třídy B, a když je peněžní tok stabilní, může být velmi silný.

vlastnost třídy D

vlastnosti třídy D jsou někdy považovány za černou ovci komerčních nemovitostí. Tyto budovy jsou staré, zchátralé a často potřebují významné opravy (ne-li rozšířené rehabilitace). Mnoho z nich bude mít významné porušení kodexu nebo, horší, bude místní obec odsouzena. Investoři mohou často najít vlastnosti třídy D v upadajících nebo jinak nebezpečných čtvrtích. Nacházejí se v okrajových oblastech, často daleko od potřeb (jako jsou obchody s potravinami a lékárny).

z hlediska řízení jsou vlastnosti třídy D jedny z nejnáročnějších. Nájemníci jsou často s nízkými příjmy se špatným úvěrem. Někteří mohou mít kriminální pozadí nebo historii vystěhování. Pronajímatelé budou často muset pronásledovat tyto nájemníky za jejich platby nájemného.

vlastnosti třídy D jsou pro investory nejdostupnější, a ti, kteří zjistí, že tyto vlastnosti mají vysoké poměry nájemného k ceně (alespoň na papíře). Teoreticky mohou mít nemovitosti třídy D nejvyšší výnosy v hotovosti – za předpokladu, že nájemníci platí nájemné. Vlastnosti třídy D zřídka ocení, pokud investor neprovede významná zlepšení kapitálu.

Související: Real Estate Syndication: Co Je To?

která je nejlepší investiční nemovitost?

investoři se často ptají, do které třídy je „nejlepší“ investovat-ale ve skutečnosti neexistuje správná nebo špatná odpověď. Všechny třídy aktiv mohou být užitečné investiční příležitosti. Vše závisí na toleranci rizika investora a preferované míře návratnosti.

obvykle existuje inverzní vztah mezi třídou vlastností a sazbami cap. Vlastnosti třídy a přicházejí za nejvyšší cenu oproti vlastnostem třídy D, které jsou nejdostupnější. Vlastnosti třídy B A C spadají někde mezi. Úroveň rizika spojená s každou z těchto tříd vlastností se také liší. Stabilizované vlastnosti třídy a jsou považovány za některé z „bezpečnějších“ investic ve srovnání s budovami třídy C nebo třídy D, které jsou“ rizikovějšími “ investicemi. V souladu s tím jsou sazby SZP NEJNIŽŠÍ pro budovy třídy A a obvykle nejvyšší pro budovy třídy D. Vlastnost třídy a může obchodovat s 3-cap, zatímco budova třídy C nebo třídy D bude často obchodovat dobře do dvouciferných čísel.

investoři s nízkou tolerancí rizika budou přirozeně více přitahováni k aktivům třídy A A třídy B. Proto je tolik institucionálních investorů přitahováno k vlastnostem třídy A – jsou ochotni přijmout nižší výnosy výměnou za bezpečnější, stabilizovaná aktiva,která mohou časem ocenit. Ti s vyšší tolerancí rizika mohou chtít zvážit investice do nemovitostí třídy C nebo třídy D. Ten nabídne vyšší výnosy, ale opět bude mít vyšší rizikový profil a zřídka ocení bez významných investic.

„problém“ s klasifikací majetku

existuje inherentní problém s přiřazením štítků tříd nemovitostí komerčním nemovitostem. Problém je v tom, že třídní rozdíly jsou relativní. Například, to, co je považováno za nemovitost třídy A v centru Milwaukee, lze považovat pouze za aktivum třídy B v centru San Franciska. Nájemci v San Franciscu, například, může mít jiné očekávání kvality, funkce, a vybavení spojené s majetkem třídy A, který na trhu Milwaukee prostě ještě neexistuje.

a co víc, třídy vlastností mohou být plynulé. Vlastnost třídy a v roce 2010 již nemůže být považována za třídu a jen o deset let později poté, co několik nových budov přijde online ve stejném submarketu. Tyto novější budovy budou mít často nejnovější technologie a funkce, díky čemuž se nemovitost postavená v roce 2010 zdá zastaralá téměř přes noc.

umístění také poskytuje velkou roli v klasifikaci vlastností. Například vícerodinná budova postavená v bostonské čtvrti Back Bay může být stará 200+ let, a přesto by to mohla být jedna z nejexkluzivnějších adres ve městě. Věk a vybavení majetku jsou často zastíněny, když je nemovitost jinak dobře udržovaná a neuvěřitelně dobře umístěná.

konečně existují případy, kdy je vlastnost považována za určitou třídu z důvodů, které nemají absolutně nic společného s věkem, stavem nebo umístěním. Příkladem toho je situace, kdy byla nemovitost třídy C špatně spravována, a proto má vysokou neobsazenost, špatný peněžní tok a několik nevyřízených vystěhování. Nemovitost by jinak mohla být v horním rozsahu třídy C nebo nižší třídy B, pokud ne, ale pro špatnou správu nemovitostí. Instalace nového správce nemovitostí a vylepšené procesy mohou být vše, co je potřeba ke stabilizaci nemovitosti.

Pluses and Minuses of Property Classification

nyní vrstvíme další prvek, který klasifikační vody pouze dále zablácuje. Kromě tříd vlastností třídy A, třídy B, třídy C a třídy D existují také plusy a minusy, které jsou často spojeny s každou známkou. Za aktivum A++ lze považovat například skutečně trofejní majetek, například nově postavenou kancelářskou budovu v centru Manhattanu. Jen na ulici, další premier office tower lze považovat za A nebo A-v závislosti na jeho specifických vlastnostech. Jedná se o vysoce kvalitní kancelářské budovy, ale přidání plusů a mínusů vytváří mezi nimi určitý rozdíl.
totéž platí pro vlastnosti třídy B, třídy C a třídy D. Investor bytu s přidanou hodnotou by například mohl koupit budovu třídy C s úmyslem uvést ji do standardů B+. Znovu, zda vlastnost zaručuje plus nebo minus skutečně závisí na místních comps a tržních standardů.

Závěrečná myšlenka na vlastnosti třídy a, třídy B a třídy C

klasifikace vlastností jsou široce používány, ale bohužel nejsou zdaleka objektivní. Prodejce, který je silně investoval do jejich majetku může přiřadit vlastnost stupeň jejich budovy, že ostatní na trhu by Hodnotit jinak. To je důvod, proč vlastnost klasifikace by měly být použity jako vodítko; investoři by pak měli udělat vlastní due diligence určit, jak tato vlastnost porovnává podle jejich vlastní očekávání a standardy.

ve Smartlandu máme investiční filozofii se dvěma hroty. Na Středozápadě, soustředíme se na investice třídy D nebo třídy C, které pak přivedeme do stavu třídy B-a zároveň zahrnujeme funkce třídy A, jako je osvětlení a zvukové a vstupní systémy ovládané Alexou. Někdy jsou tyto vlastnosti skutečně zoufalé. Jindy jsou tyto vlastnosti prostě velmi unavené a depresivní. Naše investice s přidanou hodnotou zahrnují těžké renovace, které zlepšují uspořádání a funkce jednotek. Často přidáváme nové vybavení do budov, které dříve žádné neměly.
investiční filozofie Smartlandu na jihovýchodě vypadá hodně jinak. Tady, v oblastech, jako je Miami-Dade, je nákladově efektivnější investovat do pozemního vývoje. Na tomto trhu tedy Smartland kupuje pozemky a staví nové nemovitosti podle standardu třídy B+ nebo vyšší.

jsme důkazem toho, že“ třída “ sama o sobě by neměla být jediným hnacím motorem toho, jak někdo investuje. Vždy je třeba zohlednit konkrétní geografii a tržní podmínky.

máte zájem dozvědět se více o investiční strategii Smartlandu? Kontaktujte nás ještě dnes a dozvíte se více o tom, jak náš dvoubodový přístup vytváří příležitosti pro ty, kteří mají investiční cíle a tolerance rizik všeho druhu.

Příbuzný: Recese-Proofing Vaše Portfolio Nemovitostí