tento příspěvek vysvětluje vše o pravidelných nájemních smlouvách, postupných nájemních smlouvách, obnovách a co dělat, když vyprší minimální (pevná) doba vašeho AST!
ale první:
- potřebujete pomoc s tím, co se děje ve společném nájmu, když jeden nájemce chce odejít, ale ostatní nájemci chtějí zůstat v nemovitosti?
- chcete pomoci s vaší konkrétní situací? Napište příspěvek na naše komunitní fórum!
když pronajímatel pronajímá nemovitost nájemci, obvykle bude existovat nájemní smlouva, která stanoví dobu, po kterou bude nájem trvat.
toto období je „termínem“ nájmu. Je-li tato lhůta stanovena v nájemní smlouvě, je obvyklé, že se na dohodu odkazuje jako na „dobu určitou“, neboť se jedná o dobu určitou. Obvykle to bude po dobu šesti měsíců nebo roku. Méně často to může být pro jiné časové období.
ale co se stane, když toto časové období skončí? Pojďme si projít různé scénáře.
co se stane, když končí minimální doba smlouvy
to bude záviset na tom, zda se nájemníci odstěhovali nebo ne. Podívejme se na oba případy.
pokud se nájemníci odstěhovali
pokud se nájemníci odstěhují na konci fixního období, nájem končí. Už nebude existovat. To je pod pravidlem, které právníci podivně nazývají „efluxion času“.
takže pokud se nájemníci odstěhovali do tohoto data, pak je to konec. Nájemci již nemají žádnou odpovědnost za nájem a pronajímatel již nemá právo účtovat nájemné.
pronajímatelé se často rozčilují, pokud se nájemníci odstěhovali, aniž by jim to oznámili. Někdy mohou dokonce dát do jejich nájemní smlouvy doložku vyžadující nájemce dát výpověď, pokud chtějí odejít na konci pevné lhůty a stanoví pro ně platit „nájemné namísto výpovědi“, pokud tak neučiní.
bohužel (pro pronajímatele) tyto doložky budou téměř jistě neplatné podle nespravedlivých smluvních podmínek předpisy (nyní součástí zákona o právech spotřebitelů 2015).
nájemce se přihlásil pouze na určitou dobu. Jakákoli klauzule, která ho nutí zůstat déle, nebo se pokouší učinit z něj odpovědnost za pokračující nájemné, pokud se odstěhoval, bude považována za „nespravedlivou“ a nevymahatelnou.
pokud nájemníci zůstávají v zaměstnání
situace je jiná, pokud nájemníci zůstávají v nemovitosti. Ačkoli, s výjimkou případů, kdy je stanovena smluvní pravidelná nájemní smlouva (viz níže), nájem bude stále končit o půlnoci v poslední den pevně stanovené lhůty.
pokud nájemci zůstanou v zaměstnání, pak ve většině případů, pokud nebyl podepsán nový nájem na dobu určitou nebo „obnovení“, bude na jeho místě automaticky vytvořen nový „pravidelný“ nájem.
Pokud nebo dokud nebude podepsán nový doklad o pronájmu na dobu určitou nebo „obnovení“, bude nájem pokračovat na tomto pravidelném základě.
na tom není nic špatného. Některé nájmy běží na několik let v pravidelných intervalech. Nemusíte dát nájemcům nový pevný termín nebo obnovu.
pevné podmínky jsou často výhodnější, protože poskytují pronajímateli i nájemci větší bezpečnost. Navíc dávají pronajímatelům možnost zvýšit nájemné. Někdy, nicméně, například pokud si pronajímatel nebo nájemce nejsou jisti svými plány, může být lepší nechat nájem běžet pravidelně, protože je to flexibilnější.
pronajímatel může také upřednostňovat, aby nebyl vázán na dlouhou dobu, pokud nejsou spokojeni s chováním svého nájemce a jsou ochotni jim dovolit zůstat, pouze pokud se chovají měsíc po měsíci.
zda dovolíte nájmu běžet jako periodikum nebo trváte na novém pevném termínu, opravdu záleží na tom, co chcete a co je za daných okolností nejlepší.
mimochodem, nájemní agenti mají často zájem o obnovení nájemného, protože to vyvolá jejich nárok na poplatek za „obnovení“. Nenechte se přemluvit. Pokud jsou okolnosti vašeho nájmu takové, že je vhodnější flexibilnější periodický nájem, měli by to přijmout. Nemají absolutní právo na poplatek za obnovení-jakkoli to mohou chtít!
jak se vytvářejí pravidelné nájemní smlouvy?
takže pokud nájemníci zůstanou v majetku a nebude podepsána žádná obnova, dojde k pravidelnému nájmu. Jak jsou vytvořeny? V zásadě existují tři možnosti:
- pokud je nájem zajištěný krátkodobý nájem
- pokud je nájem „obecným právem“ neregulovaný nájem
- pokud nájemní smlouva stanoví smluvní pravidelný nájem
podívejme se na ně postupně.
1. Zákonný pravidelný nájem
je-li nájem zajištěn krátkodobým nájmem, pak po uplynutí minimální doby bude nájem pokračovat v důsledku zákona.
ze tří je to nejčastější situace. Nový nájem vznikne, protože paragraf 5 zákona o bydlení 1988 říká, že bude.
zákon o bydlení 1988 je zákon, který zřizuje a upravuje zajištěné a zajištěné krátkodobé nájmy. Oddíl 5 říká, že pokud nájemce zůstane v zaměstnání po skončení fixního období, bude automaticky vytvořen nový „pravidelný“ nájem. Tento nový pravidelný nájem bude:
- začít bezprostředně po skončení pevného období
- být považován za mezi stejnými lidmi, kteří byli pronajímatelem a nájemcem v době, kdy pevný termín končí
- být ve vztahu ke stejným prostorům
- být „periodický“, což znamená, že bude probíhat od období k období – obvykle měsíčně nebo týdně (více o tom níže)
- kromě toho bude za stejných podmínek jako předchozí nájem na dobu určitou
tento druh pravidelného nájmu je znám jako „zákonný“ pravidelný nájem – protože byl vytvořen zákonem, i.e. oddíl 5 zákona o bydlení 1988.
ve většině případů bude období měsíční nebo týdenní, v závislosti na tom, jak je nájemné splatné podle podmínek nájemní smlouvy. Pokud by však poslední platba nájemného byla jiná – například pokud nájemce zaplatil veškeré nájemné předem jednou platbou za šestiměsíční nájemné – pak doba nájmu bude odrážet tuto poslední platbu (takže v našem příkladu to bude šestiměsíční pravidelný nájem).
většina nájmů je dnes zajištěna krátkodobým nájmem, takže ve většině situací, kdy nájemníci zůstanou po skončení fixního období, budou mít zákonný pravidelný nájem.
2. „Common Law“ neregulovaný nájem
některé nájmy nespadají do zákonného zákoníku zřízeného zákonem o bydlení z roku 1988. V podstatě se jedná o:
- nájmy, kde je pronajímatel rezidentem pronajímatelem, protože žije ve stejné budově (více viz níže)
- nájmy, kde je nájemcem společnost s ručením omezeným, nebo
- , pokud je nájemné buď:
- více než £ 100,000 pa, nebo
- méně než £ 750 pa (nebo £ 1,500 pa v Greater London)
úplný seznam najdete v plánu 1 zákona o bydlení 1988.
pokud jde o rezidentní pronajímatele, bude to obvykle tam, kde někdo pronajímá nějaký Babiččin přístavek „zahradního bytu“. Nebude se vztahovat na situace, kdy pronajímatel vlastní dvě nebo více nemovitostí v účelovém bytovém domě a jednu pronajímá a bydlí v jiném-zde budou pronajaté nemovitosti AST. Pokud pronajímatel pronajímá pokoj nájemci, obvykle to nebude nájem vůbec (více o tom viz moje webová stránka pronajímatele).
co se tedy stane, když nájemce zůstane po skončení fixního období v nájmu podle obecného práva? Oddíl 5 se nepoužije, protože se nejedná o AST. Obecně však zákon bude znamenat pravidelný nájem, kdy nájemce platí a pronajímatel přijímá nájemné.
podle § 54(2) zákona o vlastnictví 1925 není nutné mít formální písemnou smlouvu o nájmu, pokud nájemce žije v nemovitosti a platí nájemné, pokud existuje pevná doba 3 roky nebo méně. Nový nájem bude vytvořen automaticky.
jedinými okolnostmi, kdy nebude vytvořen, bude, pokud nájemce nezaplatí nájemné nebo pronajímatel jej odmítne přijmout. Obecně platí, že pronajímatel se bude snažit získat zpět vlastnictví nemovitosti zde, v takovém případě si všimněte, že budou stále muset získat příkaz k držení prostřednictvím soudů (můj průvodce vystěhováním pronajímatele má pokyny, jak to udělat).
3. Smlouva o nájmu stanoví Smluvní pravidelný nájem
třetím druhem případu, který vytváří pravidelný nájem, je „smluvní pravidelný nájem“. Nejsou běžné a existují pouze tehdy, pokud je nájemní smlouva podepsaná nájemcem výslovně stanoví.
když se tak stane, nájem skutečně nekončí vůbec, ale pokračuje (za předpokladu, že se nájemníci neodstěhují) pravidelně, jak je stanoveno ve smlouvě. Obvykle to bude pro měsíční pravidelný nájem.
jednou z výhod smluvních pravidelných nájmů je, že můžete určit, jaká bude doba vašeho pravidelného nájmu, takže to vytváří jistotu.
co se nestane
na závěr tohoto článku pravděpodobně stojí za zmínku, že pokud někdo žije v nemovitosti jako nájemce, nezmění se na „squattera“, pokud zůstane v nemovitosti i po skončení fixního období.
zůstanou nájemcem a budou mít nárok zůstat v majetku až do vystěhování soudem.
další starostí pronajímatelů je, že pokud nájemníci zůstanou v nemovitosti dlouho, náhle získají další práva, jako je právo na koupi nemovitosti. To se také nestane.
pronajímatelé budou mít téměř vždy nárok na vystěhování nájemníků, kteří zůstanou v nemovitosti po skončení fixního období. Jedinou okolností, kdy tomu tak není, je situace, kdy má nájemce chráněný nájem podle zákona o nájemném z roku 1977. Od ledna 1989 však nebyl (nebo nemůže být) vytvořen žádný zákon o ochraně nájemného, takže k tomu nedojde u novějšího nájemného.
na závěr
v naprosté většině případů, kdy nájemce zůstane po skončení pevně stanovené doby, kdy nebyla podepsána žádná nová smlouva, bude mít i nadále nájem-pravidelný nájem skutečně bude mít také nájemní smlouvu, protože podmínky předchozí nájemní smlouvy budou i nadále platit.
nicméně, není čeho bát o pravidelných nájmů a tam jsou časy, kdy umožňuje nájem „běžet“ jako periodické je dobrý nápad doufejme, že tento článek vám pomohl pochopit problémy a jak pravidla fungují.
co se stane, když pouze jeden nájemce chce opustit společnou nájemní smlouvu?
ve společném nájmu jsou všichni nájemci společně a nerozdílně odpovědní za povinnosti nájemného (např. placení nájemného), ale také za práva (např. požívání přístupu k celé nemovitosti).
pokud dodržují podmínky stanovené ve smlouvě, může každý nájemce ve společném nájmu dát výpověď o opuštění nemovitosti. Pokud smlouva říká 2 je vyžadováno měsíční oznámení, pak může každý nájemce toto oznámení dát a odstěhovat se o dva měsíce později.
v tomto okamžiku bude nájemní smlouva ukončena pro všechny strany, pokud nájemní smlouva nestanoví jinak. Pokud ostatní nájemníci zůstanou a budou platit stejné nájemné, nebude to jednoduše jako obvykle, protože nájem, který dříve existoval, spolu s jeho podmínkami, bude ukončeno.
bude v zájmu všech, aby co nejdříve dospěli k nové dohodě. V ideálním případě se zbývající nájemci a pronajímatel během výpovědní doby dohodnou a podepíší novou nájemní smlouvu, která začne, jakmile skončí stará.
Zde si můžete stáhnout bezplatnou smlouvu o společném nájmu Openrentu.
Tessa Shepperson
Tessa je specialista pronajímatel & nájemce právník. Více jejích spisů najdete na blogu Landlord Law. Provozuje také populární online službu pronajímatel Law. Poslední část, OpenRent Supplemental, není Tessa Shepperson.