doložky o překročení-10 věcí, na které je třeba myslet pro kupující

vlastnosti jsou někdy prodávány s výhradou doložek o překročení-také známých jako uplift nebo claw back ustanovení. Předpokládá se, že pokud bude následně získáno stavební povolení, bude mít prodávající nárok na podíl na vzestupu hodnoty. Zní to jednoduše, ale ustanovení této povahy způsobují širokou škálu právních problémů a často se jedná o spor.

jako vždy je ďábel v detailu. Body, na které je třeba dávat pozor jako kupující, jsou:-

1. Jak dlouho tato ustanovení platí? Obvykle se ukládají až na 25 let, ale je to velmi dlouhá doba. Pravděpodobně by se měly vztahovat pouze tam, kde existuje reálná šance na získání územního rozhodnutí v příštích 5-10 letech.

2. Na jaký procentní stav zvýšení hodnoty by měl mít prodávající nárok? Prodávající často začíná tím, že žádá o 50% zvýšení hodnoty, ale je pravděpodobné, že ponechá kupujícího s malou komerční pobídkou k rozvoji země. Mějte na paměti, že kupujícímu vzniknou různé náklady-například náklady na plánování při získání povolení, náklady na prodej pozemků a daň z kapitálových výnosů. Některé doložky o nadměrném množství umožňují odečíst náklady před výpočtem nadbytku; jinak může 50% nadbytek ponechat prodávajícímu větší zisk než kupující.

3. Co spouští platbu prodávajícímu? Z pohledu kupujícího by to nemělo být udělení územního rozhodnutí, ale buď: –

• realizace územního rozhodnutí (například tam, kde kupující staví nový dům, aby se okupoval); nebo
• prodej nemovitosti po udělení územního povolení.

4. Spustí platbu jakékoli stavební povolení? Strany mají často v úmyslu použít doložky o nadměrném množství, pouze pokud je získáno povolení pro rezidenční rozvoj, ale většina doložek o nadměrném množství platí, pokud je získáno jakékoli stavební povolení. Kupující proto může chtít vyloučit určité typy vývoje z nadbytku. Například v případě farmy může kupující chtít vyloučit:-

• jakékoli budovy pro zemědělské použití;
• jakékoli jezdecké použití pro budovy;
• jakákoli zařízení pro obnovitelnou energii/telekomunikace;
• jakékoli komerční využití (například přeměna stodol na kanceláře nebo dílny); nebo
• rozšíření statku nebo vybudování domu se zemědělskou vazbou pro zemědělského pracovníka nebo člena rodiny.

některé z těchto změn nemusí v současné době vyžadovat povolení k plánování, ale je nejlepší je vyloučit, aby se předešlo pochybnostem-mějte na paměti, že pravidla plánování se mohou v budoucnu změnit.

5. Jak se počítá s nadbytkem? V dokumentech může být často poměrně komplikovaný vzorec. Zkontrolujte, zda je to správné, pomocí některých příkladů, přičemž si uvědomte, že platba prodávajícímu nezahrnuje normální“ inflační “ zvýšení hodnoty.

pokud se strany nemohou dohodnout na výši nadbytku (který je obvykle založen na rozdílu v otevřených tržních hodnotách pozemku s příslušným územním povolením nebo bez něj), pak to určí nezávislý zeměměřič. Může to být nákladný proces a něco jako loterie, protože různí inspektoři mohou mít velmi odlišné názory na tržní hodnoty.

je-li splatný úrok z platby za překročení, ujistěte se, že to platí až od okamžiku, kdy byla platba za překročení dohodnuta nebo stanovena nezávislým inspektorem. Pokud úrok běží od data povolení, může to vést k velkému úrokovému účtu, zatímco cena je vyřešena.

6. Bude mít prodávající více než jedno kousnutí třešně? Většina doložek o překročení platí pokaždé, když je územní rozhodnutí získáno během období přetížení. Pokud tedy byla provedena předchozí platba za překročení na základě povolení například pro 5 domů, bude splatná další platba, pokud bude následně získáno povolení pro 10 domů. Je důležité zajistit, aby byl úvěr poskytnut pouze za první platbu za překročení.

7. Jak je nadbytek zajištěn? Prodávající obvykle ukládá omezení vlastnického práva kupujícího tak, aby budoucí obchody nemohly být registrovány v katastru nemovitostí bez souhlasu prodávajícího. To je z pohledu prodávajícího nezbytné k tomu, aby nový kupující uzavřel novou smlouvu o zaplacení nadbytku (protože pozitivní smlouvy této povahy nejsou jinak závazné pro vlastnického nástupce kupujícího). Omezení může, nicméně, způsobit problémy nebo zpoždění budoucích obchodů a kupující by se měl pokusit vyloučit remortgages a krátkodobé pronájmy z takového omezení.

někdy prodávající vyžaduje poplatek za nemovitost, aby zajistil platbu nadbytku. Kupující by se tomu měl bránit, zejména pokud získávají finance prostřednictvím banky na nákup nemovitosti. Banka bude chtít první poplatek a nemusí být šťastná, že prodávající má i druhý poplatek.

8. Výhoda nadbytku je přínosem. To může prodat prodávající nebo, pokud prodávající zemře, výhoda může projít s jejich majetkem. Proto může být v budoucnu pro kupujícího obtížné vědět, kdo má výhodu nadbytku. To způsobuje další problémy, zejména pokud existuje omezení vlastnického práva kupujícího, které vyžaduje, aby osoba, která má výhodu, souhlasila s jakýmkoli budoucím jednáním.

kupující by proto měl požádat o dokumenty, které vyžadují, aby byl kupující informován o jakékoli změně osob, které mají prospěch z nadbytku, ale i poté často vznikají praktické problémy, když se tak nestane.

9. Ustanovení o překročení komplikují daňové postavení kupujícího. Pokud je spuštěna platba za překročení, bude splatná další daň z kolků (protože se kupní cena zvýšila). HMRC skutečně požaduje, aby po dokončení nákupu (i když je platba za překročení velmi vzdálená) kupující zaplatil SDLT z kupní ceny a odhadované zvýšené hodnoty pozemku, pokud dojde k překročení. Kupující může, nicméně, požádat HMRC o odklad jakéhokoli dalšího SDLT, který může být splatný, pokud dojde k překročení.

v případě komerční nemovitosti, pokud původní prodej podléhal DPH, bude DPH splatná také při jakékoli platbě za překročení.

10. Ustanovení o přemrštěnosti značně komplikují jednání o kupní smlouvě a převodu. To nevyhnutelně vede k dodatečným právním poplatkům pro strany a zpoždění při schvalování dokumentů. Navíc ustanovení o nadměrném množství vedla k mnoha sporům před soudy. Možná proto stojí za zvážení, zda existuje jiný způsob restrukturalizace obchodu-možná tím, že bude v první řadě zaplacena mírně vyšší cena.

Toto je pouze obecný informační list a nesmí se na něj spoléhat ve vztahu k žádné konkrétní záležitosti. Ustanovení o nadměrném množství jsou velmi komplikovaná a měla by být přijata konkrétní doporučení týkající se každé transakce zahrnující nadměrném množství.

nejsme schopni poskytnout obecné nebo konkrétní rady v záležitostech týkajících se nadměrného věku s výjimkou našich stávajících klientů. Pokud byste však chtěli, abychom vám poskytli cenovou nabídku, kontaktujte nás a člen oddělení komerčních nemovitostí se vám ozve.