junior lienor je věřitel, který není na prvním místě na majetku – je senior zástavní právo před nimi. K tomu často dochází, když majitel splatil seniora a vezme si kapitálový úvěr, nebo může být výsledkem nákupu. Pokud senior uzavře, junior může zaplatit senior zástavní právo, nebo koupit nemovitost při uzavření trhu. Junior pak stojí na místě seniora. Alternativně, junior může umožnit uzavření trhu, v takovém případě se stane vyprodaným Juniorem – nemá jistotu dluhu. Junior musí pronásledovat dlužníka osobně, aby dostal zaplaceno. Pokud má uzavření senior za následek prodej s nadměrným výnosem, mohou být vyplaceny podle pořadí přednosti. Ale co se stane, když junior lienor drží zástavní právo na méně než celý majetek? To byl případ nedávného rozhodnutí, ve kterém byl junior zajištěn pouze 75% majetku. Soud zjistil, že junior měl nárok pouze na 75% výnosů. Majitel 25% dostal zbytek.
v Zieve, Brodnax & Steele, LLP v Dhindsa, otec měl 75% podíl a jeho syn zbývajících 25% v majetku v Turlock. Starší věřitel držel zástavní právo proti 100% majetku a zástavní právo juniorů bylo pouze proti 75% otce – zájem syna nebyl zahrnut. Senior zabavil a dostal zaplaceno, takže přebytek $ 160,000 k dispozici. Spor byl o to, zda 25% vlastník nějaké dostal.
mladší věřitel chtěl všechny výnosy, takže se spoléhal na Civ. Zákoník, § 2924k, podd. (a) (1– – (4), uvedené v plném znění na konci příspěvku.) To stanoví, že nejprve jsou hrazeny náklady na uzavření trhu. Za druhé, zajištěné závazky zabavujícího věřitele jsou hrazeny. Zatřetí, mladší zástavní práva jsou vyplácena v pořadí podle jejich priority(na to se soud spoléhal). A konečně, všechny zbývající finanční prostředky jsou dány vlastníkovi záznamu v době uzavření prodeje. V tomto případě soud přiznal celý přebytek mladšímu věřiteli, ale byl odvolán na odvolání.
odvolací soud se opíral o rozhodnutí Nejvyššího soudu, Caito v. United California Bank (20 Cal.3d 694), což byl ještě dobrý zákon. Soud citoval Millera & Starra k tématu:
„je-li zástavní právo na úrok jednoho cotenantu mladší k zástavnímu právu na zájmy obou cotenantů, na uzavření senior lienor, junior lienor je oprávněn podílet se na veškerých přebytečných výnosech z prodeje, které představují přiměřený zájem cotenantu, jehož úroky podléhaly juniorskému zástavnímu práva.“(4 Miller & Starr, Cal. Nemovitosti (4.vydání. 2019) Držitelský titul, § 11:13
v rozsudku Soudního dvora bylo uvedeno, že Listina důvěry omezuje pouze nerozdělený 75% podíl obžalovaného na majetku. Listina důvěry nezatěžuje a není vymahatelná proti nerozdělenému 25% úroku z nemovitosti. To bylo jasné!
soud se zabýval Základy práva cotenancy a poznamenal, že každý cotenant může prodat nebo zatěžovat svůj zájem o společný majetek bez vědomí, schválení nebo souhlasu ostatních cotenantů. Cotenant může pouze převést nebo zatěžovat svůj nerozdělený zájem….
je-li listina důvěry zástavním právem na pozůstalost pouze jednoho cotenanta, může příjemce zástavní právo proti tomuto úroku zabavit. Uzavření prodeje kupující se stává nájemcem společně s ostatními cotenants a může zahájit akci oddíl.
soud dospěl k závěru, že zákonodárce neměl v úmyslu uzákonit § 2924k a jeho předchůdce nahradit Caito a rozšířit práva mladších zástavních práv na přebytek výnosů z prodeje.
srovnáním znění oddílu 2924k, subdivize (a) (3) se zásadami uvedenými v Caito soud dospěl k závěru, že mohou být harmonizovány interpretací věty „nesplacený zůstatek závazků zajištěných kterýmkoli mladším zástavním právem“, což znamená nesplacený dluh „zajištěný mladším zástavním právem“ pouze do té míry, do jaké juniorské zástavní právo skutečně zatížilo majetek prodaný v exekuci. Spolehlivost této interpretace je podporována zvážením dalších slov potřebných k výslovnému vyjádření opačného výkladu. Například, opačný výklad by mohl být vyjádřen, pokud by subdivize (a) (3) uvedla, že výnosy z prodeje budou rozděleny “ o uspokojit nesplacený zůstatek závazků zajištěných jakýmikoli mladšími zástavními právy, ať už bylo zástavní právo připojeno k celé nebo části majetku.“Důsledky přidání kurzívy jsou významné. Podle tohoto jazyka, věřitel, který drží druhou listinu důvěry na a 1 procento nebo 5 procentní nerozdělený zájem o nemovitost by mohl požadovat doslovný zákonný výklad, opravňuje jej k tomu, aby byl uspokojen celý svůj dluh dříve, než jakýkoli přebytek výnosů z prodeje dosáhne vlastníka 99 nebo 95 procentní nerozdělený úrok nezatížený touto druhou listinou důvěry.
Civ. Zákoník, § 2924k uvádí:
(a) správce nebo soudní úředník na příkaz úředníkovi podle pododdílu d) oddílu 2924j rozdělí výnosy nebo část výnosů z prodeje Správce provedeného podle oddílu 2924h v následujícím pořadí podle priority:
(1) na náklady a výdaje spojené s výkonem kupní a prodejní moci, včetně úhrady poplatků správce a poplatků za právní zastoupení povolených podle pododdílu B) oddílu 2924d a pododdílu b) tohoto oddílu.
(2) k úhradě závazků zajištěných listinou důvěry nebo hypotékou, která je předmětem prodeje Správce.
(3) k uspokojení zůstatku závazků zajištěných jakýmikoli mladšími zástavními právy nebo břemeny v pořadí podle jejich priority.
(4) správci nebo nástupci správce v zájmu. V případě, že je nemovitost prodána nebo převedena na jinou, vlastníkovi záznamu v době prodeje Správce.
fotografie:
flickr.com/photos/mrphancy/4656375169/sizes/c /
flickr.com/photos/laurenludlow/7939900930/sizes/l/
flickr.com/photos/omaromar/48787350/sizes/l/