půjčky s tvrdými penězi mohou být nejlepším přítelem investora do nemovitostí. I když to může znít klišé, prohlášení drží vodu. Tyto půjčky poskytují stabilní tok finančních prostředků pro investory do nemovitostí, kteří chtějí doplnit své investiční nabídky.
ať už investor potřebuje rychle uzavřít podhodnocenou nemovitost nebo ji opravit pro potenciálního kupce, půjčka s tvrdými penězi je cenným nástrojem, který si udržuje v nástrojovém pásu. Ale stejně jako u konvenční půjčky, půjčky s tvrdými penězi mají náklady. Jejich pochopení je klíčem k tomu, aby co nejvíce z největší kapitálový zdroj realitní investor.
většina ostřílených realitních investorů je obeznámena s podstatou půjček s tvrdými penězi. Zdá se však, že mnozí stále nechápou skutečnou mechaniku toho, jak fungují nebo co skutečně stojí. Proto jsme si udělali čas, abychom rozebrali základy nákladů na půjčky s tvrdými penězi a úrokových sazeb.
měsíční platby za tvrdé peníze
půjčky za tvrdé peníze, známé také jako překlenovací půjčky, jsou krátkodobá půjčka založená na pevném aktivu. Většina renomovaných tvrdé peníze věřitelé se podívat na aktiva a bonity dlužníka před souhlasem půjčovat peníze na dohodu. S tím bylo řečeno, požadavky a papírování jsou často o něco méně přísné než konvenční půjčka. Půjčky s tvrdými penězi se proto mohou obvykle uzavřít ve dnech místo mnoha týdnů a mají schopnost financovat více peněz do transakce, která vyžaduje méně peněz z kapsy od dlužníka. Zatímco to je to, co dělá tvrdé peníze půjčky tak atraktivní, je to také jejich hlavní nevýhoda. Proč? No, rozdávání půjček s jednoduššími požadavky na upisování a financování více peněz na dohodu znamená větší riziko pro věřitele.
v důsledku toho budou často účtovat vysoké úrokové sazby, aby zmírnily rizika. Ačkoli se tyto sazby liší od jednoho věřitele půjčky na tvrdé peníze k druhému, průměrná úroková sazba půjčky na tvrdé peníze pro rok 2020 je podle Bankrate 11-13%. Přesto, v závislosti na věřiteli, to může být kdekoli mezi 7% a 15% ročně.
Jak získat lepší úrokové sazby z půjček s pevnými penězi
i když úrokové sazby nebo měsíční platby za půjčky s pevnými penězi jsou obvykle vyšší než běžné sazby, může být možné snížit úrokovou sazbu následujícím způsobem:
- Zvyšte svou zálohu: Záloha pomáhá věřiteli zmírnit rizika spojená s poskytováním půjček jednotlivcům, když věřitel financuje transakci za nižší poměr půjčky k hodnotě (LTV). Zvýšení akontace dokazuje, že dlužník je odhodlán k danému projektu a že bude méně pravděpodobné, že nesplácí.
- Zlepšete svůj osobní kredit: zdravé kreditní skóre je měřítkem finanční gramotnosti. Měsíce před podáním žádosti, zlepšit svůj kredit tak, že věřitel může být jisti, že nebude výchozí.
- kompletní a splatit více půjček s tvrdé peníze věřitele: Lepší záznam jeden má při jednání s věřitelem, otevřenější smýšlející budou k úpravě úrokové sazby nebo původ účtovány, protože teoreticky by mělo být menší riziko.
náklady na uzavření tvrdých peněz
kromě měsíčních úrokových sazeb zahrnují dodatečné náklady na tvrdé peníze:
- počáteční poplatek / Body: Body pokrývají náklady na půjčení peněz a zpracování úvěru. Body za půjčku za tvrdé peníze jsou obvykle vyšší než u konvenčního. Na základě specifik úvěru a věřitele může být původ kdekoli mezi 1% a 5% z celkové půjčky. Ale proč jsou vyšší? No, tvrdé peníze věřitelé jsou v podnikání vytváření a poskytování úvěrů rychle a s vyšší sazbou předem. Stejně jako u jiných podniků, jejich podnikání také přichází s provozními náklady a riziky. Například úspěšně spustit tvrdé peníze půjčování zařízení, věřitel musí platit za technologie, kancelářské prostory a tvrdě pracující personál. Navíc se musí spojit se strategickými partnery, jako jsou titulní společnosti, odhadci, pojišťovací agenti atd., které mohou pomoci při usnadňování půjček rychle a efektivně uzavřít. Vzhledem k tomu, že jejich půjčky vyžadují splacení v kratším časovém rámci, obvykle nemají luxus úspor z rozsahu, tedy vyšší poplatek za vznik.
- upisovací poplatky: k zajištění půjčky za tvrdé peníze musí věřitel legálně zajistit svůj zájem o nemovitost, která je umístěna jako zajištění. Za tímto účelem obě strany souhlasí s těmito podmínkami v právně závazné dohodě. Kvalifikovaný právník z renomované advokátní kanceláře pomáhá vypracovat tuto smlouvu a jakékoli další právní dokumenty zapojené do transakce. To přináší další uzavírací náklady známé jako půjčka doc nebo upisovací poplatek. V závislosti na složitosti úvěru, doc poplatek může být tak nízké, jak $500 nebo stejně vysoká jako $5,000.
kolik peněz musíte dát na půjčku s tvrdými penězi?
většina věřitelů často vyžaduje, aby dlužníci složili zálohu ve výši 10-20% z úvěru na rezidenční nemovitost a 30-40% v případě komerční nemovitosti. Přesná částka dát se liší v závislosti na věřitele, úvěr poměr hodnoty a dalších úvěrových podmínek. Ne všichni věřitelé však vyžadují zálohu. Záleží na konkrétním programu a na tom, jak věřitel snižuje riziko v rámci svých poplatků.
jak již bylo řečeno, věnujte pozornost věřitelům, kteří tvrdí, že nabízejí půjčky s tvrdými penězi s nulovými zálohami všem dlužníkům, protože s půjčkou mohou být spojeny další náklady. Například, mohou vám nabídnout možnost nulové zálohy, ale účtovat směšně vysoké úrokové sazby a poplatky za vznik, ukládat absurdní podmínky před pokutou, nebo nerealistické platební plány.
ostatní náklady na půjčky s pevnými penězi
ostatní náklady, které nejsou součástí nákladů na uzavření, ale mohou být zahrnuty do vaší půjčky, zahrnují, ale nejsou omezeny na:
- poplatky za rozšíření: věřitelé očekávají, že splatíte půjčku v konkrétní časové ose, obvykle mezi šesti měsíci a dvěma lety, v závislosti na dotyčné částce a dalších podmínkách půjčky. Život se však stane a možná zjistíte, že nejste schopni zaplatit v požadované časové ose. Pokud tomu tak je, někteří věřitelé mohou prodloužit váš termín, ale účtovat poplatek za prodloužení. Ujistěte se, že se zeptáte potenciálního věřitele, co se stane, pokud potřebujete trochu více času na splacení půjčky.
- poplatek před pokutou: zatímco někteří věřitelé vás penalizují za pozdní platbu, jiní vám budou účtovat za předčasné zaplacení. Očekávají, že zůstanete s půjčkou po minimální stanovenou dobu, aby mohli získat zisky z vaší měsíční úrokové sazby. Například, pokud jste povinni splácet půjčku zpět za šest měsíců, mohou očekávat, že budete půjčku držet po dobu nejméně čtyř měsíců. Splacení před tímto stanoveným časem jim upírá zisky z vašeho měsíčního úroku. Abyste se ujistili, že neplatíte dříve, takoví věřitelé uloží poplatek před pokutou. Ujistěte se, že si přečtete drobným písmem smlouvy, abyste zjistili, zda je tento poplatek součástí podmínek, nebo se zeptejte věřitele předem.
požadavky na půjčky na tvrdé peníze
přestože půjčky na tvrdé peníze mohou být snadno dostupné, neznamená to, že věřitelé dávají své peníze každému, kdo projde dveřmi. S ohledem na to, zde jsou některé z požadavků:
dlužník kvalifikace
zatímco někteří věřitelé jsou aktiva založená, většina také záleží na tom, jak dlužník vypadá na papíře stejně. Likvidní rezervy dlužníka a úvěruschopnost jsou dva hlavní ukazatele toho, jak je pravděpodobné, že dlužník bude splácet úvěr včas. Nyní konkrétní kritéria, jak věřitelé měří množství peněz potřebných v bance nebo konkrétní kreditní skóre se liší podle jednotlivých věřitelů, takže je důležité pochopit, že brzy v procesu.
záloha nebo kůže ve hře
i když ne všichni věřitelé vyžadují zálohu, mnoho z nich to dělá. Úvěr, který vám nabízejí, pokryje většinu nákupních nákladů, ale záloha dokazuje závazek k projektu. Pomáhá také věřiteli zmírnit rizika. Koneckonců, vkládají do projektu spoustu peněz, takže by bylo spravedlivé, kdyby se investor podílel na riziku tím, že vložil také část svého kapitálu. I v případě, že věřitel bude financovat většinu nebo všechny kupní ceny a renovace, pak budou obvykle chtít nějakou kůži ve hře, která může přijít ve formě počátečních bodů, admin poplatky, doc poplatky a další podobně popsané podmínky.
proveditelná dohoda
věřitelé v této kategorii jsou obchodní profesionálové a snaží se maximalizovat zisky s každou půjčkou, kterou rozdávají. Věřitel a dlužník jsou na stejné stránce jako věřitel chce dlužník uspět tak, že dlužník vydělává peníze a úspěšně splácí úvěr. Věřitel bude nejprve chtít ujistit, že dlužník je kvalifikován podle kritérií, která stanovili. Dále posuzují dohodu, aby určili její proveditelnost, než schválí žádost o půjčku. Jinými slovy, šance na získání schváleny jsou vyšší, jakmile věřitel je přesvědčen, že majetek a obchod smysl.
při hodnocení půjčky na opravu a převrácení nemovitosti nebo vytvoření pronájmu se ujistěte, že jste vyhodnotili její hodnotu ve srovnání s náklady na opravu, abyste určili ziskové rozpětí. Zajistěte, aby ziskové rozpětí bylo dostatečně vysoké, aby nejen splatilo půjčku, ale také dosáhlo dobrých výnosů, ať už je to z čistého zisku prodejem koncovému kupujícímu nebo peněžním tokem z pronájmu nájemci.
měli byste použít tvrdé peníze půjčky na nemovitosti?
půjčky na tvrdé peníze jsou nástrojem, který poskytuje investorům příležitost dostat se do hry na investování do nemovitostí. Ne každý si může dovolit koupit nemovitost a opravit ji, pokud potřebují vysolit 100k v hotovosti na místě, ale mnoho lidí má 15K-20k v úsporách nebo kontrole a to by jim umožnilo koupit jejich první flip nebo koupit a držet majetek. Výměnou za využití věřitele peníze koupit flip nebo začít pronájem portfolia, pohodlí přichází s námitkami, jako jsou vyšší úrokové sazby a poplatky za vznik. Je moudré využít půjčku za tvrdé peníze, pokud jste si jisti, že práce lze provést poměrně rychle, takže je dostatek času na prodej nemovitosti a splácení úvěru ve výši výpůjční lhůty.
také je důležité, aby si investor udělal domácí úkoly, pokud jde o opravy a náklady na přenášení, aby se cítili přesvědčeni, že mohou pokrýt jakékoli překročení a vydržet být v půjčce a zároveň dosáhnout zdravého zisku.
Objevte půjčky s tvrdými penězi dnes
nezapomeňte, že oblast půjček s tvrdými penězi je nasycena celou škálou věřitelů. Všichni tito věřitelé mají mírně odlišné požadavky, podmínky a produkty. Je důležité najít ten, který vám pomůže být úspěšný a pracovat s vámi během života dohody. Skočte pouze tehdy, pokud jste si jisti, že pracujete s dobře zavedeným a renomovaným věřitelem, který s vámi bude chodit na každém kroku.
pokud jste si jisti, že nemovitost má potenciál generovat zdravou marži nemovitosti, ale máte málo finančních prostředků,nenechte příležitost projít. Požádejte o půjčku za tvrdé peníze ještě dnes a začněte hned.