shrnutí: když noví investoři teprve začínají investovat do nemovitostí, často uvíznou přijít na to, jaký typ nemovitosti by měli koupit. I v rámci rezidenčních nemovitostí se typy nemovitostí pohybují od jedné rodinné rezidence po stovky jednotek. V tomto příspěvku vám řekneme, proč si myslíme, že zaměření na 2-4 unit multifamily residences je nejlepším místem pro začátek pro nové investory.
často slyšíme od těch nových nemovitostí, kteří se ptají: jaký typ nemovitosti bych měl koupit?
v tomto příspěvku porovnáme a porovnáme různé typy rezidenčních nemovitostí. Dáme vám také důvody, proč si myslíme, že 2-4 unit multifamily residences (MFR) jsou tou nejlepší volbou.
ale nejprve slovo o zaměření (klikněte zde pro hlubší ponor na sílu zaostření)
věříme, že zaměření na jeden typ rezidenčních nemovitostí na začátku Vám usnadní první kroky k nákupu vaší první nemovitosti, protože:
- budete moci rychleji zvýšit své znalosti o tomto typu nemovitosti. Je to výsledek neustálého porovnávání a kontrastování podobných vlastností.
- tento přístup také usnadní porovnání míry návratnosti a výběr nejlepší investice.
- to bude snazší pro realitní agent najít nabídky.
nyní zpět k porovnání a porovnání různých typů rezidenčních nemovitostí. Rozdělili jsme je do čtyř typů: rodinné rezidence (SFR), 2-4 unit multifamily residences (MFR), 5-15 unit MFR a >15 unit MFR. Nastínili jsme výhody a nevýhody každého z nich a také jsme to ilustrovali v následující tabulce. Cílem je pomoci vám pochopit, proč si myslíme, že 2-4 jednotka MFR je nejlepší investiční volbou, když právě začínáte.
Single Family Residences (SFR)
SFRs jsou nejběžnějším typem výpisu ve službě multiple listing service (MLS). Jedná se o domy, které lidé obecně koupit žít jako jejich primární bydliště. SFR ve vašem portfoliu má řadu výhod. Jak budujete své portfolio, myslíme si, že existuje mnoho nevýhod, které začínají s tímto typem nemovitosti.
hlavním problémem je, že je těžší najít vlastnosti, které splňují vaše požadavky na cashflow. To vyplývá ze skutečnosti, že prodejní cena těchto nemovitostí nejsou poháněny příjmy z pronájmu; je poháněn „emocionální kupující,“ kdo je ochoten zaplatit více, protože on/ona opravdu chce žít tam.
dalším potenciálním problémem jsou vyšší průměrné náklady na jednotku údržby, což je způsobeno tím,že máte více všeho. Porovnejte čtyři jednotky MFR, který se skládá ze čtyř bytů pod jednou střechou na čtyři SFR, které budou mít čtyři střechy nahradit. S SFR budete pravděpodobně mít více položek údržby ve srovnání s MFRs.
Poslední problém s SFRs je potenciál pro nižší příjmy z pronájmu v průběhu času kvůli volným místům. Když máme volné místo v jednom z našich čtyřplexů, stále dostáváme nájemné od ostatních tří jednotek, které nám pomohou pokrýt hypotéku a další výdaje. V SFR volné místo znamená, že vycházejí z kapsy na pokrytí nákladů, zatímco sedí prázdný.
2-4 Unit Multifamily Residences (MFRs)
věříme, že 2-4 unit multifamily residences jsou nejjednodušší se dostat do, když právě začínáte. Mají také největší výhody s nejmenšími nevýhodami.
některé z výhod patří:
- to může být relativně levné koupit duplex, triplex nebo fourplex ve srovnání s větší nemovitosti.
- budete mít relativně nízké úrokové sazby (i když ne tak nízké jako SFRs), protože můžete použít úvěr na bydlení, který má obvykle lepší podmínky než komerční úvěr (klikněte zde a přečtěte si o rezidenčních vs. komerčních půjčkách).
- existuje menší konkurenční tlak ze strany realitních investičních firem. Jedná se o společnosti, které využívají institucionální fondy (tj. penzijní fondy, 401k fondy) k nákupu bytových komplexů.
- Mezi další výhody patří schopnost rozložit riziko volných pracovních míst a nákladů na údržbu na 2-4 jednotky spíše než na jednu jednotku se SFR.
nevýhodou kategorie 2-4 multifamily je, že většina měst má poměrně nízkou inventuru ve srovnání s SFR. Můžete mít vyšší náklady na služby, protože některé nástroje dodávající MFR nejsou rozděleny mezi jednotky. (např., obvykle máte jeden kanalizační potrubí jít do MFR, spíše než každá jednotlivá jednotka má své vlastní kanalizační potrubí.) Je však často možné účtovat náklady na služby nájemcům každý měsíc, což činí tento typ investice ještě atraktivnějším.
5-15 Unit Multifamily Residences
když se dostanete nad čtyři jednotky, již nemáte nárok na půjčky na bydlení. V tomto okamžiku musíte přejít na komerční věřitele. Komerční úvěry mají tendenci mít vyšší úrokové sazby a / nebo kratší dobu půjčky, takže vaše měsíční splátka hypotéky vyšší.
také čím více jednotek máte, tím větší je konkurence realitních investičních firem. Tyto firmy se obvykle vyhýbají menším (méně než pěti jednotkám) MFR a SFR. Je to proto, že je pro ně méně efektivní koupit je kvůli transakčním nákladům a času.
vzhledem k tomu, že trh s většími komplexy začal v posledních několika letech vysychat, zdá se, že tyto investiční firmy se dostávají do 5-15 a dokonce 2-4 MFR. Vzhledem k požadovaným vyšším kapitálovým výdajům, vyšším výpůjčním nákladům a úrovni konkurence s tímto typem bydliště doporučujeme, abyste nezačali svou investiční kariéru s >5 jednotkovými budovami.
>15 Unit Multifamily Residences
rozdělení na 15 jednotek je poněkud libovolné, ale nad 15 jednotek se stává složitým. Máte vyšší kapitálové požadavky a intenzivní konkurenci investičních firem. Musíte také přemýšlet nejen o jednotlivých nájemcích, ale o vytvoření komunity. To by mohlo znamenat vytvoření a správu společných prostor, jako jsou prádelny, dětská hřiště, gril, atd.