americké zdanění příjmů z pronájmu obecně
obecně platí, že osoba mimo USA, která pronajímá svůj domov v USA, podléhá 30% srážkové dani uložené z hrubé částky každé platby za pronájem. To znamená, že pokud cizí osoba vlastní dům Irvine v Kalifornii a pronajímá jej za $ 2,000 měsíčně, $ 600 z každého $ 2,000 měsíční nájem splatný zahraničnímu vlastníkovi musí být místo toho zaslán přímo do IRS(a neposílán majiteli mimo USA). Kdo je zodpovědný za zaslání 30% daně z hrubého nájmu do IRS? Každý, kdo vybírá nájem za zahraničního vlastníka) a dokonce i nájemce, je zodpovědný za zaslání daně 30% do IRS. IRS může jít po kterékoli ze stran (nájemce, správce nemovitosti a zahraniční vlastník), kteří neposlají 30% daně z hrubého nájemného. Vlastník, který není vlastníkem USA, který vydělává příjmy z pronájmu z nemovitostí v USA (a nemá 30% zaslané do IRS), je odpovědný finančnímu úřadu za to, že nebude mít srážku z příjmů z pronájmu, pokud nebudou postupovat podle níže uvedených kroků. Pro non-US vlastníka amerických nemovitostí, nedodržení řádných daňových pravidel IRS může vést k zástavní právo je umístěn na jejich amerických nemovitostí, a může dokonce negativně ovlivnit jejich USA imigrační práva.
ale celý 30% srážková daň povinnost lze snadno odstranit
zahraniční vlastník vydělávat příjmy z pronájmu může snadno mít 30% srážková povinnost odstraněna. Jak? Zahraniční vlastník musí dodržovat tento jednoduchý vzorec, aby odstranil 30% srážkovou daň:
- zahraniční vlastník musí připravit americké daňové přiznání rok po získání příjmu z pronájmu. Majitel musí deklarovat příjmy z pronájmu v USA a zaplatit příslušnou daň (pokud existuje). Ale budou skutečně dlužit nějakou daň? V mnoha případech je odpověď Ne. Zahraniční vlastník musí platit pouze daň z čistého příjmu z pronájmu v daňovém přiznání v USA, což znamená, že vlastník mimo USA může mít spoustu odpočtů (běžné odpočty při pronájmu nemovitosti zahrnují odpočty úroků z hypoték, náklady na reklamu, náklady na úklid, náklady na správce nemovitostí a mnoho dalších). Konečným výsledkem by mohlo být, že zahraniční vlastník platí nulovou daň (nebo velmi malou daň). V našem příkladu zahraniční osoby, která vlastní dům Irvine a vydělává $ 2,000 v příjmech z pronájmu každý měsíc, je velmi běžné, že tento zahraniční vlastník, po přípravě daňového přiznání v USA, by dlužil Daň $ 0 IRS a již by nebylo nutné mít 30% zadrženo z každé platby za pronájem.
- vlastník mimo USA musí získat individuální identifikační číslo daňového poplatníka v USA („ITIN“), pokud ještě nebylo získáno.
- konečně vlastník mimo USA musí vyplnit formulář IRS W-8ECI. Formulář IRS W-8ECI není vyplněn, pokud zahraniční vlastník neobdrží ITIN. Nový formulář IRS W-8ECI by měl být vyplněn každé 3 roky.
získáním ITIN a vyplněním formuláře IRS W-8ECI se zahraniční majitel domu Irvine, který sbírá $2,000 měsíčně, účinně dohodl s IRS: IRS odstraní 30% hrubých plateb za pronájem srážková daň, pokud zahraniční vlastník každý rok připraví daňové přiznání v USA, aby deklaroval příjem z pronájmu v USA. Zahraniční vlastník tedy již nemusí mít každý rok zadrženo 30% z každé splátky nájemného, ale musí podat daňové přiznání. Poté, co majitel přijme přípustné odpočty (počítaje v to, například, hypoteční úroky, poplatky za sdružení majitelů domů a opravy a údržba), je velmi možné (a běžné), že zahraniční majitel dluží Daň 0 USD.
DIRECTS může pomoci zahraničním vlastníkům amerických nemovitostí a americkým správcům nemovitostí zahraničních vlastníků amerických nemovitostí, řádně hlásit a platit daň (pokud existuje) z příjmů z pronájmu v USA.