en junior pant er en långiver, der ikke er i første omgang på ejendommen – der er en senior pant foran dem. Dette sker ofte, når en ejer har betalt Senioren ned og optager et egenkapitallån, eller kan være resultatet af et køb. Hvis senior afskærmer, junior kan betale senior lien, eller købe ejendommen på afskærmning. Junioren står derefter i stedet for senioren. Alternativt kan junior tillade afskærmning at finde sted, i hvilket tilfælde Det bliver en udsolgt junior-det har ingen sikkerhed for gælden. Junioren skal forfølge låntageren personligt for at få betalt. Hvis seniorens afskærmning resulterer i et salg med overskydende provenu, kan de betales efter prioriteret rækkefølge. Men hvad sker der, hvis junior lienor har en pant på mindre end hele ejendommen? Det var tilfældet i en nylig beslutning, hvor Junioren kun var sikret med 75% af ejendommen. Retten fandt, at Junioren kun havde ret til 75% af provenuet. Ejeren af de 25% fik resten.
i Sieve, Brodnak & Steele, LLP mod Dhindsa, en far havde 75% interesse, og hans søn de resterende 25% i ejendom i Turlock. Senior långiver havde en pant mod 100% af ejendommen, og juniors Pant var kun imod Faderens 75% – Sønnens interesse var ikke inkluderet. Senioren afskærmede og blev betalt, hvilket efterlod et overskud på $160.000 til rådighed. Tvisten var, om 25% ejeren fik nogen.
junior långiver ønskede alle provenuet, så det påberåbte Civ. Kode, 2924k, subd. (a) (1)–(4), der er angivet fuldt ud i slutningen af posten.) Dette bestemmer, at for det første betales omkostningerne ved afskærmning. For det andet betales den afskærmende kreditors sikrede forpligtelser. For det tredje betales junior lienors i deres prioriteret rækkefølge (det er det, som retssagen har påberåbt sig). Endelig gives eventuelle resterende midler til den optjente ejer af rekord på tidspunktet for afskærmningssalget. I dette tilfælde tildelte retten hele overskuddet til den yngre kreditor, men det blev omvendt ved appel.
appelretten påberåbte sig en højesterets afgørelse, Caito mod United California Bank (20 Cal.3d 694), som stadig var god lov. Retten citerede Miller & Starr om emnet:
“hvis pantet på en cotenants interesse er junior til en pantet på begge cotenants interesser, om afskærmning af senior pantet, junior pant har ret til at dele i ethvert overskydende salgsprovenu, der repræsenterer den forholdsmæssige interesse for den cotenant, hvis interesse var underlagt junior pantet.”(4 Miller & Starr, Kal. Fast ejendom (4. udgave. 2019) Holding Titel, § 11:13
Rettens dom havde fastslået, at trust of Trust kun dækker sagsøgtes udelte 75% interesse i ejendommen. Den gerning af tillid ikke behæfte, og kan ikke håndhæves mod, udelt 25% interesse i ejendommen. Det var ret klart!
retten behandlede grundlæggende i cotenancy-loven og bemærkede, at hver cotenant kan sælge eller belaste sin interesse i den fælles ejendom uden viden, godkendelse eller samtykke fra de andre cotenants. En cotenant kan kun overføre eller belaste hans eller hendes udelte interesse….
når en tillidserklæring er en pant på kun en cotenants ejendom, kan modtageren udelukke pantet mod denne interesse. Afskærmning salg køber bliver en lejer til fælles med de andre cotenants og kan påbegynde en partition handling.
Retten konkluderede, at lovgiveren ikke havde til hensigt at vedtage afsnit 2924k og dets forgænger til at erstatte Caito og udvide rettighederne for junior lienors til overskydende salgsprovenu.
sammenligning af ordlyden i afsnit 2924k, underafdeling (a)(3) med de principper, der er anført i Caito, konkluderede Retten, at de kan harmoniseres ved at fortolke udtrykket “den udestående saldo af forpligtelser sikret ved eventuelle junior panterettigheder” til at betyde den udestående gæld “sikret ved junior panterettigheder” kun i det omfang junior panterettigheder faktisk behæftet ejendommen solgt i afskærmning. Pålideligheden af denne fortolkning understøttes ved at overveje de yderligere ord, der er nødvendige for at gøre den modsatte fortolkning eksplicit. For eksempel kan den modsatte fortolkning være blevet udtrykt, hvis underafdeling (a)(3) havde angivet, at salgsprovenuet skal fordeles “o opfylde den udestående saldo af forpligtelser, der er sikret ved eventuelle Junior panterettigheder, uanset om panteretten var knyttet til hele eller en del af ejendommen.”Konsekvenserne af at tilføje det kursiverede sprog er betydelige. Under dette sprog, en kreditor, der har en anden tillidserklæring på en 1 procent eller 5 procent udelt interesse i ejendommen, kunne kræve, at en bogstavelig lovbestemt fortolkning berettiger den til at få hele sin gæld opfyldt, før et overskud af salgsprovenu når ejeren af 99 eller 95 procent udelt rente, der ikke er behæftet med den anden tillidserklæring.
Civ. Kode, kr 2924k stater:
(a) kuratoren eller domstolens kontorist efter ordre til kontorist i henhold til underafdeling (d) I afsnit 2924j, fordeler provenuet eller en del af provenuet, alt efter tilfældet, af kuratorens salg udført i henhold til afsnit 2924h i følgende prioritetsrækkefølge:
(1) til omkostninger og udgifter til udøvelse af salgs-og salgsmagt, herunder betaling af administratorens gebyrer og advokatsalærer tilladt i henhold til underafdeling (b) I afsnit 2924d og underafdeling (b) i dette afsnit.
(2) til betaling af de forpligtelser, der er sikret ved den tillid eller pant, der er genstand for trustees salg.
(3) for at opfylde den udestående saldo af forpligtelser sikret ved eventuelle junior panterettigheder eller heftelser i rækkefølgen af deres prioritet.
(4) til trustoren eller trustorens efterfølger i interesse. I tilfælde af at ejendommen sælges eller overføres til en anden, til den optjente ejer af rekord på tidspunktet for kuratorens salg.
fotografier:
flickr.com/photos/mrphancy/4656375169/sizes/c /
flickr.com/photos/laurenludlow/7939900930/sizes/l/
flickr.com/photos/omaromar/48787350/sizes/l/