dette indlæg forklarer alt om periodiske lejemål, rullende lejekontrakter, fornyelser og hvad du skal gøre, når din AST ‘ s minimum (faste) periode er ved at udløbe!
men først:
- brug for hjælp til hvad der sker i en fælles lejemål, når en lejer ønsker at forlade, men de andre lejere ønsker at bo i ejendommen?
- vil du have hjælp til din specifikke situation? Skriv et indlæg på vores Community forum!
når en udlejer udlejer en ejendom til en lejer, vil der normalt være en lejeaftale, der angiver en periode, som lejemålet vil vare i.
denne periode er ‘udtrykket’ for lejemålet. Når udtrykket er fastsat i lejeaftalen, er det sædvanligt at henvise til aftalen som ‘fast løbetid’, da det vil være for en fast periode. Dette vil normalt være i seks måneder eller et år. Mindre almindeligt kan det være i andre perioder.
men hvad sker der, når denne tidsperiode slutter? Lad os gennemgå de forskellige scenarier.
Hvad sker der, når en kontrakts minimumsperiode udløber
dette afhænger af, om lejerne er flyttet ud eller ej. Lad os se på begge tilfælde.
hvis lejerne er flyttet
hvis lejerne flytter ud ved udløbet af den faste periode, slutter lejemålet. Det vil ikke længere eksistere. Dette er under en regel kendt af advokater som’spild af tid’.
så hvis lejerne er flyttet ud inden den dato, så er det slutningen af det. Lejerne har ikke længere noget ansvar i henhold til lejemålet, og udlejer har ikke længere ret til at opkræve husleje.
udlejere bliver ofte ked af dette, hvis lejerne er flyttet ud uden at give dem nogen varsel. Nogle gange kan de endda sætte i deres lejeaftale en klausul, der kræver, at lejeren giver besked, hvis de ønsker at forlade i slutningen af den faste periode og sørge for, at de betaler ‘leje i stedet for varsel’, hvis de ikke gør det.
desværre (for udlejere) vil disse klausuler næsten helt sikkert være ugyldige i henhold til de urimelige kontraktvilkår (nu en del af Consumer Rights Act 2015).
lejeren tilmeldte sig kun i en bestemt periode. Enhver klausul, der tvinger ham til at blive længere eller forsøger at gøre ham ansvarlig for fortsat leje, hvis han er flyttet ud, betragtes som ‘uretfærdig’ og ikke kan håndhæves.
hvis lejerne forbliver i besættelse
situationen er anderledes, hvis lejerne forbliver boende på ejendommen. Selvom, bortset fra hvor der er oprettet en kontraktlig periodisk lejekontrakt (se nedenfor om dette), vil lejekontrakten stadig slutte ved midnat på den sidste dag i den faste periode.
hvis lejerne forbliver i besættelse, oprettes der i de fleste tilfælde, hvis der ikke er underskrevet nogen ny tidsbegrænset lejekontrakt eller ‘fornyelse’, så snart tidsbegrænset lejekontrakt er afsluttet, automatisk en ny ‘periodisk’ lejekontrakt i stedet.
medmindre eller indtil et nyt tidsbegrænset lejemål eller ‘fornyelse’ dokument er underskrevet, vil lejemålet derefter fortsætte på dette periodiske grundlag.
der er ikke noget galt med dette. Nogle lejemål har kørt på i årevis på en periodisk basis. Du behøver ikke at give lejere en ny fast periode eller fornyelse.
faste vilkår foretrækkes ofte, da de giver både udlejer og lejer mere sikkerhed. Plus, de giver udlejere en mulighed for at øge lejen. Nogle gange, men som hvis enten udlejer eller lejer er usikre på deres planer, kan det være bedre at lade lejemålet køre som en periodisk, da dette er mere fleksibelt.
udlejer kan også foretrække ikke at være bundet til en lang fast periode, hvis de er utilfredse med deres lejers adfærd og kun er villige til at lade dem forblive, hvis de opfører sig på måned for måned basis.
om du tillader lejemålet at køre som en periodisk eller insistere på en ny fast periode afhænger virkelig af, hvad du ønsker, og hvad der er bedst under omstændighederne.
i øvrigt er udlejningsagenter ofte ivrige efter, at lejemål fornyes, da dette vil udløse deres ret til et ‘fornyelsesgebyr’. Lad dem ikke overtale dig. Hvis omstændighederne i din lejekontrakt er, at den mere fleksible periodiske lejekontrakt er at foretrække, så skal de acceptere dette. De har ikke en absolut ret til et fornyelsesgebyr – hvor meget de måske vil have det!
Hvordan oprettes periodiske lejemål?
så hvis lejerne forbliver i ejendommen, og der ikke underskrives nogen fornyelse, vil der være en periodisk lejekontrakt. Hvordan oprettes disse? Der er dybest set tre muligheder:
- hvis lejemålet er en sikret shorthold lejemål
- hvis lejemålet er en ‘almindelig lov’ ureguleret lejemål
- hvis lejeaftalen indeholder bestemmelser om en kontraktlig periodisk lejemål
lad os se på disse igen.
1. Lovbestemt periodisk lejemål
hvis lejemålet er en sikret Korthold, så når minimumsperioden udløber, vil lejemålet fortsætte på grund af lov.
af de tre er dette den mest almindelige situation. Det nye lejemål vil opstå, fordi afsnit 5 i Housing Act 1988 siger, at det vil.
boligloven 1988 er den lov, der opretter og regulerer forsikrede og forsikrede shorthold lejemål. Afsnit 5 siger, at hvis lejeren forbliver i besættelse efter udløbet af den faste periode, oprettes der automatisk en ny ‘periodisk’ leje. Denne nye periodiske lejekontrakt vil:
- Start umiddelbart efter den faste periode slutter
- anses for at være mellem de samme mennesker, der var udlejer og lejer på det tidspunkt, hvor den faste periode slutter
- Vær med hensyn til de samme lokaler
- vær ‘periodisk’, hvilket betyder, at det løber fra periode til periode – normalt månedligt eller ugentligt (se mere om dette nedenfor)
- bortset fra dette vil det være under de samme vilkår og betingelser som den foregående tidsbegrænsede leje
denne form for periodisk leje er kendt som en ‘lovbestemt’ periodisk leje – fordi den blev oprettet ved lov, jeg.e. afsnit 5 i boligloven 1988.
i de fleste tilfælde vil perioden være månedlig eller ugentlig, afhængigt af hvordan lejen skal betales i henhold til lejeaftalen. Men hvis den sidste betaling af husleje var anderledes – for eksempel hvis lejeren betalte hele lejen foran med en betaling for seks måneders leje-så afspejler lejeperioden denne sidste betaling (så i vores eksempel vil det være en seks måneders periodisk leje).
de fleste lejemål i dag er sikret shorthold lejemål, så i de fleste situationer, hvor lejere ophold på efter udløbet af den faste periode, vil de have en lovbestemt periodisk lejemål.
2. ‘Almindelig lov’ ureguleret lejemål
nogle lejemål falder uden for den lovbestemte kode, der er oprettet af Housing Act 1988. I det væsentlige er disse:
- lejemål, hvor udlejeren er resident udlejer, da han bor i samme bygning (se mere om dette nedenfor)
- lejemål, hvor lejeren er et aktieselskab, eller
- hvis lejen enten er:
- mere end 100.000 pa, eller
- mindre end 750 pa (eller 1500 pa i Greater London)
du finder en komplet liste i skema 1 i Housing Act 1988.
for så vidt angår residente udlejere, vil det normalt være, hvor nogen udlejer en slags bedstemor anneks af ‘garden flat’. Det gælder ikke situationer, hvor udlejer ejer to eller flere ejendomme i en specialbygget boligblok og lejer en og bor i en anden-her vil de lejede ejendomme være AST ‘ er. Hvis udlejer lejer et værelse til en lodger, vil dette normalt ikke være en lejemål overhovedet (se mere om dette i min Lodger udlejer hjemmeside).
så hvad sker der, hvis en lejer forbliver på efter udløbet af den faste periode i en almindelig lejekontrakt? Afsnit 5 finder ikke anvendelse, da dette ikke er en AST. Generelt vil loven imidlertid indebære en periodisk leje, hvor lejeren betaler, og udlejer accepterer husleje.
i henhold til afsnit 54(2) i lov om ejendomsret 1925 er det ikke nødvendigt at have en formel skriftlig lejeaftale, hvis en lejer bor i en ejendom og betaler husleje, hvor der er en fast periode på 3 år eller derunder. En ny lejekontrakt oprettes automatisk.
de eneste omstændigheder, hvor det ikke oprettes, vil være, hvis lejeren undlader at betale husleje, eller udlejer nægter at acceptere det. Generelt vil udlejer søge at genvinde besiddelse af ejendommen her, i hvilket tilfælde bemærke, at de stadig skal få en besiddelsesordre gennem domstolene (min udlejers Lovudkastningsguide har instruktioner om, hvordan man gør dette).
3. Lejeaftalen indeholder bestemmelser om en kontraktlig periodisk lejekontrakt
den tredje type sag, der skaber en periodisk lejekontrakt, er ‘kontraktlig periodisk lejekontrakt’. Disse er ikke almindelige og findes kun, hvis lejeaftalen underskrevet af lejeren specifikt indeholder bestemmelser om dem.
når dette er gjort, slutter lejemålet slet ikke, men fortsætter (forudsat at lejerne ikke flytter ud) med jævne mellemrum, som beskrevet i aftalen. Normalt vil dette være for en månedlig periodisk leje.
en af fordelene ved kontraktlige periodiske lejemål er, at du kan specificere, hvad perioden for din periodiske lejeperiode vil være, så dette skaber sikkerhed.
hvad der ikke vil ske
det er nok værd at nævne, for at afslutte denne artikel, at hvor nogen har boet i en ejendom som lejer, vil de ikke blive til en ‘knebling’, hvis de forbliver i ejendommen efter den faste periode er afsluttet.
de forbliver lejer og har ret til at forblive i ejendommen, indtil de udsættes for domstolene.
en anden bekymring udlejere har, er, at hvis lejere ophold i ejendommen i lang tid, vil de pludselig erhverve ekstra rettigheder, sådan ret til at købe ejendommen. Dette vil heller ikke ske.
udlejere har næsten altid ret til at udskyde lejere, der forbliver i ejendommen, efter at den faste periode er afsluttet. De eneste omstændigheder, hvor dette ikke er tilfældet, er, hvor lejeren har en beskyttet lejemål i henhold til Rent Act 1977. Men ingen Lejelovsbeskyttede lejemål er blevet (eller kan oprettes) siden januar 1989, så dette vil ikke ske med en nyere lejemål.
Som konklusion
i langt de fleste tilfælde, hvor en lejer forbliver på efter udløbet af den faste periode, hvor der ikke er underskrevet nogen ny aftale, vil han fortsat have en lejekontrakt – en periodisk lejekontrakt faktisk vil han også have en lejeaftale, da betingelserne i den foregående lejeaftale fortsat vil gælde.
der er dog intet at frygte ved periodiske lejemål, og der er tidspunkter, hvor det er en god ide at lade en lejemål ‘køre på’ som en periodisk forhåbentlig hjalp denne artikel dig med at forstå problemerne og hvordan reglerne fungerer.
Hvad sker der, når kun en lejer ønsker at forlade en fælles lejeaftale?
i en fælles lejekontrakt er alle lejere solidarisk ansvarlige for lejepligten (f.eks. betaling af lejen), men også privilegierne (f. eks. adgang til hele ejendommen).
så længe de følger vilkårene i kontrakten, kan enhver lejer i en fælles lejekontrakt give besked om at forlade ejendommen. Hvis kontrakten siger 2 måneders varsel er påkrævet, kan enhver lejer give denne meddelelse og flytte ud to måneder senere.
på dette tidspunkt er lejemålet afsluttet for alle parter, medmindre lejeaftalen siger andet. Hvis de andre lejere forbliver og fortsætter med at betale den samme husleje, vil det ikke bare være business as usual, da lejemålet, der tidligere eksisterede, sammen med dets vilkår, vil være opsagt.
det vil være i alles interesse at komme til en ny aftale så hurtigt som muligt. Ideelt set vil de resterende lejere og udlejer have truffet aftaler i opsigelsesperioden og underskrevet en ny lejeaftale om at starte, så snart den gamle slutter.
du kan hente OpenRent ‘ s GRATIS fælles lejeaftale her.
Tessa Shepperson
Tessa er en specialist udlejer & lejer advokat. Flere af hendes skrifter kan findes på Udlejerlovens Blog. Hun driver også den populære Udlejerlov online service. Det sidste afsnit, Openrent supplerende, er ikke af Tessa Shepperson.