grunde til udsættelse for privat boliglejemål

denne side skitserer de 18 grunde, som en udlejer kan bruge til at ansøge om en udsættelsesordre og de opsigelsesperioder, der gælder.

hvis din udlejer forsøger at udskyde dig, så vil de sende dig en meddelelse om at forlade, der angiver, hvilke af disse udsættelsesgrunde de skal bruge. Vores side om udsættelser af privatboende lejemål giver dig mere information om udsættelsesprocessen.

hvad er grundene?

‘grunde’ er grunden til, at din udlejer ønsker at udskyde dig. Der er 18 grunde til besiddelse, som en udlejer kan bruge til at ansøge om en udsættelsesordre. Grundene er opdelt i fire områder:

• ejendommen er påkrævet til et andet formål (grunde 1-7)

• lejerens status (grunde 8-9)

• lejers adfærd (grunde 10-15)

• der er en juridisk grund til, at lejemålet ikke kan fortsætte (grunde 16-18)

grundene

Find ud af mere om jorden, der bruges af din udlejer, og hvilken opsigelsesperiode du vil have.

udlejer har til hensigt at sælge

Opsigelsesperioder:

dette er en obligatorisk grund, men det er skønsmæssigt, hvis meddelelsen blev forkyndt den 7.April 2020 eller derefter.

retten skal/kan træffe afgørelse om udsættelse, hvis de er overbevist om, at:

• ejeren har ret til at sælge ejendommen, og

• udlejer har til hensigt at sælge den til salg inden for tre måneder efter, at lejeren ophører med at besætte den

bevis for, at en udlejer kunne bruge til at bevise dette, kunne omfatte:

• et brev fra en advokat eller ejendomsmægler, eller

• en nylig hjem rapport

ejendom, der skal sælges af långiver

Opsigelsesperioder:

dette er en obligatorisk grund, men det er skønsmæssigt, hvis meddelelsen blev forkyndt den 7.April 2020 eller derefter.

skal anvendes, hvis en udlejer har misligholdt et lån sikret mod ejendommen inden lejemålets begyndelse, og hvor långiveren har ret til at sælge ejendommen for at betale gælden.

retten skal/kan træffe afgørelse om udsættelse, hvis de er tilfredse:

• let-ejendommen er underlagt en arvelig sikkerhed

• långiveren har ret til at sælge ejendommen

• långiveren kræver, at lejeren forlader ejendommen med henblik på salg

hvis långiveren tager håndhævelse, skal lejeren underrettes om dette.

udlejer har til hensigt at renovere

Opsigelsesperioder:

dette er en obligatorisk grund, men det er skønsmæssigt, hvis meddelelsen blev forkyndt den 7.April 2020 eller derefter.

denne grund kan bruges, hvor udlejer ønsker at udføre betydelige værker til ejendommen.

en ordre om udsættelse skal / kan foretages, hvis:

• udlejer har til hensigt at renovere ejendommen (eller lokaler, hvor ejendommen er en del af)

• udlejer har ret til at udføre arbejdet

• lejeren kan ikke fortsætte med at bo i ejendommen på grund af arten af renoveringerne

bevis for dette kan omfatte:

• byggetilladelse til den planlagte renovering

• en kontrakt mellem udlejer og en arkitekt eller bygherre, der vedrører det foreslåede arbejde

udlejer har til hensigt at bo i ejendommen

Opsigelsesperioder:

dette er en obligatorisk grund, men det er skønsmæssigt, hvis meddelelsen blev forkyndt den 7.April 2020 eller derefter.

denne grund kan bruges, hvor udlejer ønsker at bo i ejendommen. Retten skal / kan træffe afgørelse om udsættelse, hvis:

• udlejer har til hensigt at bo i ejendommen som deres eneste eller vigtigste hjem i mindst tre måneder

også:

• hvor to eller flere mennesker i fællesskab ejer ejendommen, en af dem tæller som udlejer

• hvor udlejer har interesse som administrator, udlejer er den person, der er modtageren af denne tillid

bevis for dette vil omfatte en underskrevet erklæring om, at dette er udlejerens hensigt.

familiemedlem har til hensigt at bo i ejendommen

Opsigelsesperioder:

dette er en skønsmæssig grund.

en ordre om udsættelse kunne gives, hvis:

• et medlem af udlejerens familie har til hensigt at besætte ejendommen som den eneste person eller hovedhjem i mindst tre måneder, og

• retten er overbevist om, at det er rimeligt at udstede en udsættelsesordre på grund af denne kendsgerning

familiemedlemmer defineres som beslægtede på følgende måder til enten udlejer eller udlejerens partner eller ægtefælle:

• bedsteforælder

• forældre

• barn

• barnebarn

• bror

• søster, eller

• partner eller ægtefælle til udlejer

retten skal se på rimeligheden af en sådan anmodning, inden den træffer en beslutning.

udlejer har til hensigt at bruge til ikke-boligformål

Opsigelsesperioder:

dette er en obligatorisk grund, men det er skønsmæssigt, hvis meddelelsen blev forkyndt den 7.April 2020 eller derefter.

en ordre om udsættelse skal / kan foretages, hvis:

• udlejer ønsker at bruge ejendommen til et andet formål end at give en person et hjem

bevis for dette kan være relevant byggetilladelse.

ejendom krævet til religiøse formål

Opsigelsesperioder:

dette er en obligatorisk grund, men det er skønsmæssigt, hvis meddelelsen blev forkyndt den 7.April 2020 eller derefter.

denne grund gælder, hvor ejendommen er påkrævet til brug i forbindelse med religionens formål.

retten skal / kan træffe afgørelse om udsættelse, hvis:

• ejendommen skal besættes af en person, der beskæftiger sig med en religiøs kirkesamfund som en bolig, hvorfra en sådan persons opgaver skal udføres

• ejendommen tidligere har været besat af en person, der beskæftiger sig med en religiøs kirkesamfund som en bolig, hvorfra opgaverne blev udført, og

• ejendommen er påkrævet til besættelse af en person, der beskæftiger sig med en religiøs kirkesamfund som en bolig, hvorfra en sådan persons opgaver skal udføres

loven giver eksempler som en præst, imam, rabbiner, munk, men religionen kan være af enhver kirkesamfund, og arbejdet kan omfatte ikke-åndeligt arbejde såsom gartnere, viceværter osv. hvis disse opgaver kan betragtes som en del af det religiøse arbejde.

ikke ansat

Opsigelsesperioder:

dette er en obligatorisk grund, men det er skønsmæssigt, hvis meddelelsen blev forkyndt den 7.April 2020 eller derefter.

denne grund kan bruges, hvor lejemålet blev indgået for at give en medarbejder et hjem, men de er ikke længere en medarbejder.

retten skal / kan træffe afgørelse om udsættelse, hvor:

• lejemålet blev tildelt, da lejeren var ansat hos udlejeren, eller

• blev ydet i forventning om, at lejeren ville blive ansat hos udlejer, og

• lejeren er ikke eller er ikke længere en medarbejder hos udlejer

udlejer har tolv måneder til at ansøge, skønt retten kan overveje at give en udsættelse senere end dette, hvis det er rimeligt at gøre det.

ikke længere behov for Understøttet indkvartering

Opsigelsesperioder:

dette er en skønsmæssig grund.

denne grund er beregnet til brug, hvor lejeren var blevet vurderet som behov for samfundspleje og siden er blevet vurderet som ikke længere har dette behov.

retten kan træffe afgørelse om udsættelse, når:

• lejemålet blev tildelt som følge af, at lejeren blev vurderet i henhold til afsnit 12A i lov om Socialt Arbejde (Skotland) 1968 for at have behov, der kræver levering af samfundspleje, og

• lejemålet ikke ville være blevet tildelt lejeren på grundlag af den seneste vurdering af lejerens behov i henhold til dette afsnit, og

• retten finder det rimeligt at give en udsættelse på grund af denne kendsgerning

ikke besætter lade ejendom

Opsigelsesperioder:

dette er en obligatorisk grund, men det er skønsmæssigt, hvis meddelelsen blev forkyndt den 7.April 2020 eller derefter.

denne grund er beregnet til at dække tilfælde, hvor lejeren har forladt ejendommen.

retten skal / kan træffe afgørelse om udsættelse, hvor:

• let-ejendommen besættes ikke som det eneste eller vigtigste hjem for nogen af dem

  • lejer, eller

  • en person, til hvem der lovligt er tildelt en leje af udlejningsejendommen, og

• ejendommen er ikke besat, fordi udlejerens opgaver ikke opfyldes under reparationsstandarden

der er endnu ingen vejledning om, hvilke beviser der kræves, eller hvad udlejer forventes at gøre for at sikre, at lejeren ikke længere besætter ejendommen som deres eneste eller hovedhjem.

misligholdelse af lejeaftale

Opsigelsesperioder:

dette er en skønsmæssig grund.

når en lejebetingelse (bortset fra betaling af husleje) er brudt, kan udlejer bruge denne grund. Dette kan henvise til situationer som lejerens adfærd.

retten kan træffe afgørelse om udsættelse, hvor:

• lejeren har undladt at overholde en anden forpligtelse i lejekontrakten end at betale husleje, og

• retten finder det rimeligt at udskyde på grund af dette

Lej restancer

Opsigelsesperioder:

dette er en obligatorisk grund, men kun hvis der har været restancer i mindst tre på hinanden følgende måneder, og mindst en måneds leje i alt skyldes på høringsdagen

det er en skønsmæssig grund, hvis mindre end en måneds leje i alt skyldes.

hvis meddelelsen blev forkyndt den 7.April 2020 eller senere, er det en skønsmæssig grund uanset størrelsen af restancer på lejen.

praktiske trin, du kan tage

hvis du er i restancer på leje, er det virkelig vigtigt at prøve at løse situationen, hvis du kan.

Tal med din udlejer. De accepterer muligvis at droppe udsættelseshandlingen, hvis du accepterer at betale et lille beløb tilbage hver uge eller måned. Vær dog forsigtig med at acceptere at foretage tilbagebetalinger, medmindre du er sikker på, at du kan holde dem. Hvis du ikke er sikker, skal du først tale med nogen om at få råd om penge.

få råd om eventuelle fordele, du måtte have ret til, for eksempel kontakte Borgerrådgivning.

Opbevar kopier af eventuelle breve/e-mails mellem dig og din udlejer, og hvis meddelelsen er blevet forkyndt, skal du opbevare en kopi af denne note eventuelle nøgledatoer.

Opbevar bevis for skridt, du har taget for at tackle restancer, for eksempel bemærk datoer for, hvornår du har talt med din udlejer, eller hvis du bad om hjælp fra pengerådgivningstjenester.

noter eventuelle fordele, du har ansøgt om, inklusive den dato, hvor du fremsatte kravet.

tænk på, om der har været ændringer i omstændighederne, det kan være ændringer i beskæftigelse eller sundhed for dig selv eller andre husstandsmedlemmer.

kriminel adfærd

Opsigelsesperioder:

dette er en obligatorisk grund, men det er skønsmæssigt, hvis meddelelsen blev forkyndt den 7.April 2020 eller derefter.

en ordre om udsættelse skal / kan foretages, hvor:

• lejeren modtager en relevant domfældelse og

• ansøgningen om udsættelse indgives inden for 12 måneder efter lejerens overbevisning, eller

• tribunalet er tilfreds udlejer har en rimelig undskyldning for ikke at gøre ansøgningen inden for denne periode

en relevant overbevisning er:

• en lovovertrædelse, der involverede at bruge eller tillade, at ejendommen blev brugt til et umoralsk eller ulovligt formål, f. eks. narkotikahandel eller brug af ejendommen som bordel, eller

• en lovovertrædelse begået inden for eller i ejendommens lokalitet, og som kan straffes med fængsel

hvor der er fælles lejere, gælder jorden for begge, selv når kun en af parterne er involveret i kriminelle aktiviteter.

Antisocial adfærd

Opsigelsesperioder:

dette er en skønsmæssig grund.

en ordre om udsættelse kan foretages, når:

• lejeren har opført sig asocialt i forhold til en anden person, og

  • ansøgningen om udsættelse indgives senest 12 måneder efter den antisociale adfærd, eller

  • tribunalet er tilfreds udlejer har en rimelig undskyldning for ikke at gøre ansøgningen inden for denne periode

at opføre sig på en antisocial måde defineres som:

• gør noget, der forårsager eller sandsynligvis vil forårsage en anden person alarm, nød, gener eller irritation, eller

• i forhold til den anden person en adfærd, der:

  • forårsager eller sandsynligvis vil forårsage den anden persons alarmgener eller irritation, eller

  • udgør chikane af den anden person

tilknytning til person, der har relevant overbevisning eller udøver relevant antisocial adfærd

Opsigelsesperioder:

dette er en skønsmæssig grund.

denne grund gælder for en person, der:

• bor eller bor i ejendommen, eller

• har fremlejet ejendommen (eller en del af den) fra lejeren, eller

• er blevet optaget på ejendommen ved mere end en lejlighed

retten kan træffe afgørelse om udsættelse, hvor lejeren:

• associerer med en person, der har modtaget en relevant domfældelse, eller

• associerer med en person, der har deltaget i relevant antisocial adfærd

en relevant overbevisning defineres som:

• en lovovertrædelse, der involverede at bruge eller tillade, at ejendommen blev brugt til et umoralsk eller ulovligt formål, f. eks. narkotikahandel eller brug af ejendommen som bordel, eller

• en lovovertrædelse begået inden for eller i ejendommens lokalitet, og som kan straffes med fængsel

Relevant antisocial adfærd er adfærd, som, hvis den bæres af lejeren, ville betyde, at Domstolen med rimelighed kunne udstede en udsættelsesordre og:

• hvem det var i forhold til, eller

• hvor det skete

udlejer er ophørt med at blive registreret

Opsigelsesperioder:

dette er en skønsmæssig grund.

en ordre om udsættelse kan foretages, når:

• udlejer er ikke optaget i udlejerregistret, fordi enten:

  • kommunen har afvist, eller

  • kommunen har fjernet udlejer i overensstemmelse med lovgivningen

• og ved at fortsætte med at lade ejendommen, ville udlejer være:

  • at begå en lovovertrædelse i henhold til lovgivningen, eller

  • ville gøre med en rimelig undskyldning

HMO licens er blevet tilbagekaldt

Opsigelsesperioder:

dette er en skønsmæssig grund.

det kan bruges, hvor ejendommen anses for at være et hus med flere besættelser, men ikke har den relevante HMO-Licens. Denne grund dækker situationer, hvor udlejer aldrig har ansøgt om licensen, og hvor man er blevet tilbagekaldt.

en ordre om udsættelse kan foretages, når:

• HMO-licensen er blevet tilbagekaldt, og

• retten er overbevist om, at det er rimeligt at udskyde på grund af denne kendsgerning

tribunalet vil være forpligtet til at afbalancere de lokale myndigheders behov for at opretholde integriteten af licensordningen med ulempen for, at lejeren mister deres hjem.

overbelægning lovpligtig meddelelse

Opsigelsesperioder:

dette er en skønsmæssig grund.

hvor en udlejer har haft en lovbestemt overbelægning, kan der foretages en ordre om udsættelse, når:

• en lovbestemt overbelægning er blevet forkyndt, og

• Domstolen er overbevist om, at det er rimeligt at udskyde på grund af denne kendsgerning

obligatoriske eller skønsmæssige grunde

normalt er der ti ‘obligatoriske’ grunde, hvor retten skal give kendelsen om udsættelse, hvis grunden bevises.

de øvrige otte grunde er ‘skønsmæssige’ grunde. Det betyder, at retten skal afgøre, om det er’ rimeligt ‘ at give en udsættelsesordre, selvom grunden er bevist. De bliver nødt til at overveje alle omstændighederne i dit tilfælde.

hvis du har brug for råd eller hjælp til at forsvare en udsættelse, skal du tale med en rådgiver eller kontakte en advokat.