af: Garry Shapiro, BCL, LLB, MBA og Evan Shapiro, HBA, JD
ved køb af fast ejendom erhverver købere normalt mere end bare jord. De erhverver også ejerskab af hjemmet og anden ejendom, hvad enten det er bevægeligt eller anbragt. Mens en køber kan forvente at modtage køkkenapparater, vaskemaskine, tørretumbler og lysarmaturer, bør det ikke antages. Købere og sælgere vil uundgåeligt have deres egen subjektive forståelse af, hvad der er inkluderet som en del af transaktionen. For at undgå uenighed skal aftalen om køb og salg (“APS”) klart definere, hvilke løsøre og inventar der er inkluderet eller udelukket som en del af transaktionen.
hvad er chattels og inventar?
løsøre anses generelt for at være flytbare eller overførbare personlige ejendele (i modsætning til fast ejendom). Eksempler på chattel kan omfatte køkkenapparater, møbler, persienner og gardiner (undtagen beslagene).
inventar er til sammenligning alt, hvad der ellers ville blive betragtet som løsøre, der på grund af inkorporering eller anbringelse er blevet permanent knyttet til jorden. Eksempler på inventar kan omfatte VVS og elektriske systemer i hjemmet.
definitionen af løsøre og inventar efterlader et betydeligt gråt område, der ofte står åbent for fortolkning. Der er en række genstande, der er almindelige kilder til uenighed, når løsøre kan være blevet omdannet til en armatur, såsom en bogreol (hvis indbygget), lysarmaturer, en ovn eller klimaanlæg samt vægmonterede fjernsyn (mens fjernsynet kan være bevægeligt, er beslaget fastgjort til væggen ikke).
hvis sagen skal retsforfølges, vil en domstol se på forskellige faktorer for at afgøre, om genstanden er en løsøre eller armatur, som om den ikke er knyttet til ejendommen, undtagen efter sin egen vægt, og kan fjernes uden skade eller ændring af inventar eller jord. Et objekt, der er tilsluttet og kan fjernes uden skade, anses generelt for at være en chattel.
hvordan man undgår tvister
at skelne mellem løsøre og inventar kan blive en kompliceret og kostbar øvelse, der resulterer i retssager. Medmindre andet er indeholdt i APS, anses løsøre for at være udelukket fra købsprisen, og inventar anses for at være inkluderet. Spørgsmålet Er, om parterne kan blive enige om, hvad der udgør en chattel eller en armatur.
et andet relateret problem er, om der er lejeartikler i hjemmet, såsom en ovn eller varmtvandsbeholder. Disse genstande kan antages at være inventar og købes som en del af transaktionen; imidlertid, hvis de lejes, sælgeren kan ikke overføre ejerskabet til genstandene, og køberen bliver nødt til at påtage sig løbende betalingsforpligtelser.
det er vigtigt for købere og sælgere at tydeligt angive, hvilke løsøre der er inkluderet, og hvilke inventar der er udelukket som en del af transaktionen samt lejeartikler for at undgå tvister. Parterne bør i tilstrækkelig grad overveje disse spørgsmål på tidspunktet for udarbejdelsen af APS, og af en overflod af forsigtighed bør alle relevante indeslutninger, udelukkelser og udlejningsartikler være indeholdt i APS.