en strata-rapport er en rapport, der beskriver de faktiske og forventede finansielle forpligtelser for det organ, som køberen vil tilslutte sig. En strata-rapport skal også skitsere enhver manglende overholdelse af regler, disharmonier blandt foreningerne, retssager mod bygherrer eller håndværkere samt eventuelle særlige aspekter af lejlighedernes vedtægter.
de oplysninger, som strata-journalister har adgang til, er i det væsentlige alle de poster, som body corporate er lovligt forpligtet til at opbevare. Dette kan omfatte referater af møder i organets virksomhed, e-mail-korrespondance blandt medlemmerne vedrørende større spørgsmål, forsikringscertifikater og andre overensstemmelsescertifikater. Gode strata-journalister vil også forsøge at deltage i en verbal diskussion med strata-lederne for at få ‘en fornemmelse’ for andre problemer, der ikke er indlysende i den dokumentation.
Strata rapporter koster normalt $200 – $300 og arrangeres af enten din advokat, ejendomsmægleren eller kan købes online gennem en række udbydere. Det tager normalt mindst 48 timer at vende rundt.
disse rapporter varierer i detaljer fra omkring 40 sider til 300 sider. De er undertiden skrevet i forvirrende, højt kvalificeret og ikke-engageret sprog, og købere klager ofte over, at de er svære at fordøje.
her er syv ting, du skal passe på:
hvem bestilte Strata-rapporten?
det er vigtigt at bemærke, hvem der bestilte rapporten. En rapport bestilt af sælgeren (eller agenten) kan dække over mere alvorlige problemer eller ikke på passende vis fremhæve økonomiske problemer, der er tydelige i de poster, de har gennemgået. Ideelt set vil strata-rapporten opnås uafhængigt via din advokat eller fra en uafhængig udbyder direkte fra internettet.
Hvem er Strata Reporter?
faktisk betyder det ikke rigtig noget, da strata-journalister ikke kræver nogen faglige kvalifikationer, og arbejdets kedelige karakter gør det vanskeligt at ‘skille sig ud fra mængden’. Hvad der virkelig betyder noget er, at Strata Reporter har professionel skadesforsikring, ideelt med en politikgrænse på mindst $500.000. På den måde, hvis der er noget, der er gået glip af deres rapport, vil din advokat være i stand til at sagsøge reporteren, og forsikringsselskabet vil være i stand til at imødekomme kravet. Dott & Crossitt Solicitors har med succes sagsøgt strata rapporter i fortiden.
kan du (lovligt) stole på Strata-rapporten?
sommetider sælger eller ejendomsmæglere vil give ‘gratis’ strata rapporter. Disse kan lyde tiltalende, men de indeholder normalt en vigtig kvalifikation, at de ikke kan ‘påberåbes’ af en køber, medmindre køberen har betalt strata reporter et gebyr. Dette giver mening, for eksempel i en auktionssituation, hvor du muligvis kun skal betale, hvis du vinder auktionen – men glem ikke at betale gebyret, hvis du gør det!
Hvad siger Strata-rapporten om særlige afgifter?
der skal være en klar og utvetydig erklæring i strata-rapporten om, hvorvidt særlige afgifter er blevet ramt eller forventes at blive ramt. Der bør også være en kommentar i rapporten om, hvorvidt bygningen historisk set har haft tendens til regelmæssigt at strejke særlige afgifter. Hvis du ikke ser en klar erklæring herom, skal du insistere på, at reporteren giver en. (Hvis strata-reporteren ikke opretter forbindelsen, rejser ethvert forslag om planlagte kapitalarbejder, der ikke er budgetteret til, normalt muligheden for en særlig afgift)
er der en ‘langsigtet Kapitalværksfondsprognose’?
tidligere kendt som en ‘synkende fondsanalyse’ dette er måske den vigtigste indikator for kroppens virksomheds evner til at opfylde sine forpligtelser, og om bidrag fra enhedsejere bliver nødt til at stige. Det er en prognose, der tager hensyn til bygningens art og forventede reparationer og forbedringer, der kræves, og foreslår en tidsplan for bidrag til kapitalværker, der kræves for at dække disse udgifter. Selv om det er lovpligtigt for organets virksomhed at udarbejde denne rapport, er det en god ting, hvis ledelsen er gået på bekostning af at idriftsætte en kvalificeret aktuarmæssig revisor til at forberede denne undersøgelse i stedet for at gøre det selv.
er kroppen virksomhed i overensstemmelse med regler?
strata-rapporten skal angive, om Body Corporate er i overensstemmelse med lovkrav, herunder at holde bygningsforsikring for ejendommens fulde værdi, offentlig ansvarsforsikring til mindst $10.000.000 samt holde overensstemmelsescertifikater for brandsikkerhedsbestemmelser og forskrifter omkring sikkerhedsanordninger til børnevinduer. Med de sidste to ting har vi især set store særlige afgifter blive pålagt i den seneste tid for at rette op på manglende overholdelse på disse områder.
er der disharmoni i kroppen Corporate
disharmoni blandt kroppen corporate er dyrt. En utilfreds enhedsholder betaler ofte ikke sine lagafgifter, der efterlader bygningen underfinansieret. De andre unitholders skal betale omkostningerne ved en inkasso eller advokat for at inddrive restancer. Disharmoni inden for kroppen Corporate kan også betyde, at Body Corporate ‘ s beslutningsfunktion bliver stagneret, og nødvendige værker er ikke afsluttet. Hvorvidt strata manager har ændret sig ofte gennem årene, kan også indikere en dysfunktionel Kropsvirksomhed.
Dott & Crossitt Solicitors anbefaler altid sine kunder at købe en strata-rapport. Vi foretrækker at anbefale vores kunder til, før du byder, en forhandler af kvalitets strata rapporter. Vores erfaring indikerer, at de rapporter, der sælges via før du byder, er af en konsekvent grundig standard, og vi forstår, at deres strata-journalister bliver bedt om at fremlægge bevis for at have professionel skadesforsikring, hvilket er nøglen.
hvis du har spørgsmål til denne artikel, bedes du kontakte kontoret på 1800 870 407, og en af vores advokater/transportører vil være i stand til at hjælpe.