Hvad er klasse A, Klasse B og klasse C egenskaber?

introduktion

folk bruger en masse jargon, når de diskuterer erhvervsejendomme. En af de mest citerede grupper af sætninger er “klasse A, Klasse B og klasse C” ejendom. Nogen kan for eksempel sige, at de investerer i værdiskabende klasse B-aktiver. De henviser til en type ejendom, der er kendetegnet ved visse egenskaber, såsom dens placering, alder og tilstand.

brug af “klasser” svarer til at tildele karakterer til Egenskaber. Ligesom en førsteklasses studerende kan blive omtalt som en A-plus-studerende, vil en ejendom i premier-tilstand blive omtalt som klasse A-ejendom. Som du måske forventer, er klasse B, Klasse C og endda klasse D egenskaber henholdsvis mindre high-end, når du bevæger dig ned i “klasse” spektret.
selvom der ikke er nogen universelt accepteret definition for klasse A, Klasse B og klasse C ejendom, er der generelle egenskaber, som man kunne forvente for enhver ejendomsklasse. I dagens artikel beskriver vi de fælles træk, der er forbundet med hver ejendomsklasse. Mange investorer vil tale om” ABCs “af ejendom, men i dag vil vi udvide dette ved at se på” klasse D ” ejendom, som er en ofte overset klasse, der kan være fantastisk for investorer, der ønsker at omplacere og restabilisere disse typer bygninger.

RELATERET: Hvad Er Illikvide Investeringer?

læs videre for at lære mere om ABCs (og Ds) af erhvervsejendomme ejendom klasser.

hvad er klasse A, Klasse B og klasse C ejendom?

klasse A ejendom

klasse A bygninger anses normalt for at være en top-tier investeringsejendom. Disse egenskaber er normalt nybyggede og indeholder avancerede finish, materialer, systemer og faciliteter. For eksempel kan en klasse A-ejendom være designet som LEED Gold eller LEED Platinum, en betegnelse, der angiver, at ejendommen har betydelige bæredygtige eller energibesparende funktioner. Klasse A egenskaber vil også undertiden indeholde unikke arkitektoniske træk. Afhængigt af typen af ejendom kan bygningen endda have sit eget mærke eller livsstil forbundet med det.

klasse A-ejendomme er ofte placeret i bykernen på markeder i centrum som Manhattan, Los Angeles og Miami. De er ofte placeret i nærheden af store beskæftigelsescentre, universiteter, hospitaler og kunst og kulturelle aktiviteter. De har normalt god adgang til større motorveje eller offentlig transport.

klasse A-egenskaber kaldes undertiden “trofæaktiver.”De er meget ønskelige aktiver, der tiltrækker interesse fra en bred vifte af investorer, herunder institutionelle og internationale investorer. En af grundene til, at investorer konkurrerer om disse ejendomme, er, at de har stærke lejere. På den kommercielle side kan dette omfatte højt kreditværdige lejere og større virksomheder. Dette kan omfatte velhavende lejere, der er villige til at betale en præmie for at bo i disse omhyggelige ejendomme på Boligsiden. I betragtning af efterspørgslen fra lejere har disse ejendomme ofte stabil pengestrøm og betragtes som relativt “sikre” fra en investors perspektiv.

klasse B ejendom

klasse B ejendomme er et trin ned fra klasse A bygninger. De er ofte 10 til 30 år gamle og kan engang have været en klasse A-ejendom, før nyere bygninger kommer online. Klasse B egenskaber er stadig normalt godt placeret, men, givet deres årgang, har ikke den nyeste teknologi, faciliteter, og andre funktioner, man kunne forvente af en nybygget ejendom. De kræver også mere med hensyn til reparationer og vedligeholdelse på grund af deres alder. Systemer kan skyldes udskiftning, og fælles arealforbedringer, nye facader og landskabspleje opgraderinger kan være berettiget.

klasse B-ejendomme tiltrækker stadig solide lejere. Disse kan være mere omkostningsbevidste lejere eller virksomheder, der ikke er klar til at forpligte sig til en dyrere, langsigtet lejekontrakt i en klasse A-bygning. Klasse B-egenskaber har normalt en stærk likviditet og med beskedne forbedringer et stærkt potentiale for påskønnelse.

klasse B egenskaber tendens til at klare sig godt, uanset hvor vi er i en given markedscyklus. På et tyremarked vil de, der tidligere har lejet klasse C-plads, ofte opgradere til en højere klasse B-bygning. I en ned marked, leje klasse A egenskaber vil ofte nedgradere til en klasse B ejendom, da det er mere overkommelig, men stadig tilbyder mange funktioner, de var blevet vant til med klasse A Levende.

klasse C ejendom

klasse C ejendomme er normalt ældre (30+ år gamle) og vil ofte vise synlige tegn på forringelse, såsom overgroet landskabspleje eller forvitrede facader. Da disse egenskaber er ældre, vil få have moderne bekvemmeligheder. Nogle har overhovedet ingen faciliteter på stedet. Ejendoms – og enhedsfunktioner er ofte forældede. Ejendommen har muligvis ikke elevatorer, for eksempel, eller boligenheder har muligvis ikke opdaterede inventar eller ønskelige layout.

klasse C bygninger er ofte placeret på mindre ønskelige steder. De kan være længere væk fra større beskæftigelsescentre eller i områder med højere kriminalitet eller få kvarterfaciliteter. På Boligsiden inkluderer lejerne ofte dem, der ikke har råd til at bo andre steder. På den kommercielle side kan lejere være mere opstart eller pengestrøm begrænset end lejere, der lejer plads i klasse A-eller klasse B-bygninger.

ledelsen har tendens til at være ret intensiv på klasse C ejendomme. Reparationer og vedligeholdelse er rutinemæssigt nødvendige. Ofte fører udskudt vedligeholdelse til dyrere reparationer, end hvis ejeren havde vedligeholdt ejendommen i hele dens levetid. Disse ejendomme oplever også højere lejeromsætning end gennemsnittet, hvilket kan skabe pengestrømsforstyrrelser for investorer. Når det er sagt, er anskaffelsesomkostningerne for klasse C-bygninger meget lavere end klasse A-eller klasse B-ejendomme, og når pengestrømmen er stabil, kan den være meget stærk.

klasse D ejendom

klasse D ejendomme betragtes undertiden som det sorte får af erhvervsejendomme. Disse bygninger er gamle, nedslidte og har ofte brug for betydelige reparationer (hvis ikke udbredt rehabilitering). Mange vil have betydelige kodeovertrædelser eller, værre, vil være blevet fordømt af den lokale kommune. Investorer kan ofte finde klasse D-ejendomme i faldende eller på anden måde farlige kvarterer. De er placeret i randområder, ofte langt fra fornødenheder (som købmandsforretninger og apoteker).

fra et ledelsesperspektiv er klasse D-egenskaber nogle af de mest udfordrende. Lejere er ofte lavindkomst med dårlig kredit. Nogle kan have kriminel baggrund eller historier om udsættelse. Udlejere bliver ofte nødt til at jage disse lejere for deres huslejebetalinger.

klasse D-ejendomme er de mest overkommelige for investorer at erhverve, og de, der gør det, vil finde disse ejendomme har høje leje-til-Pris-forhold (i det mindste på papir). I teorien kan Klasse D-ejendomme have det højeste cash-on-cash returnerer-forudsat at lejere betaler deres husleje. Klasse D-ejendomme vil sjældent sætte pris på, medmindre en investor foretager betydelige kapitalforbedringer.

Relateret: Real Estate Syndication: Hvad Er Det?

hvilken er den bedste investeringsejendom?

investorer vil ofte spørge, hvilken klasse der er “bedst” at investere i—men der er virkelig ikke noget rigtigt eller forkert svar. Alle aktivklasser kan være værdifulde investeringsmuligheder. Det hele afhænger af en investors risikotolerance og foretrukne afkast.

der er normalt et omvendt forhold mellem ejendomsklassen og cap satser. Klasse A egenskaber kommer til den højeste pris versus klasse D egenskaber, som er de mest overkommelige. Klasse B og C egenskaber falder et sted imellem. Risikoniveauet forbundet med hver af disse ejendomsklasser varierer også. Stabiliserede klasse A-ejendomme betragtes som nogle af de” sikrere “investeringer sammenlignet med klasse C-eller klasse D-bygninger, der er” mere risikable ” investeringer. Derfor er cap-satserne laveste for klasse A-bygninger og normalt højest for klasse D-Bygninger. En klasse A-ejendom kan handle med en 3-cap, mens en klasse C-eller klasse D-bygning ofte handler langt ind i dobbeltcifrene.

investorer med lav risikotolerance vil naturligvis være mere tiltrukket af klasse A-og klasse B-aktiver. Dette er grunden til, at så mange institutionelle investorer drages til klasse A – ejendomme-de er villige til at acceptere lavere afkast i bytte for sikrere, stabiliserede aktiver, der kan værdsætte over tid. Dem med en højere risikotolerance kan overveje at investere i klasse C eller klasse D egenskaber. Sidstnævnte vil tilbyde højere afkast, men igen har en højere risikoprofil og værdsætter sjældent uden betydelige investeringer.

“problemet” med klassificering af ejendom

der er et iboende problem med at tildele ejendomsklasseetiketter til erhvervsejendomme. Problemet er, at klasseforskellene alle er relative. For eksempel kan det, der betragtes som en klasse A-ejendom i centrum af San Francisco, kun betragtes som et klasse B-aktiv i centrum af San Francisco. Lejere i San Francisco, for eksempel, kan have en anden forventning til kvaliteten, funktioner, og faciliteter forbundet med en klasse A-ejendom, der simpelthen endnu ikke findes på markedet.

hvad mere er, ejendomsklasser kan være flydende. En klasse A-ejendom i 2010 kan ikke længere betragtes som klasse A kun ti år senere, efter at flere nye bygninger kommer online i det samme undermarked. Disse nyere bygninger vil ofte have den nyeste teknologi og funktioner, hvilket gør ejendommen bygget i 2010 synes forældet næsten natten over.

placeringen giver også en overdreven rolle i ejendomsklassifikationer. For eksempel kan en flerfamiliebygning bygget i Bostons Back Bay-kvarter være 200+ år gammel, og alligevel kan det være en af de mest eksklusive adresser i byen. Alder og ejendomsfaciliteter overskygges ofte, når en ejendom ellers er velholdt og utroligt godt placeret.

endelig er der nogle tilfælde, hvor en ejendom betragtes som en bestemt klasse af grunde, der absolut ikke har noget at gøre med alder, tilstand eller placering. Et eksempel på dette er, når en klasse C-ejendom er dårligt forvaltet og derfor har en høj ledig stilling, dårlig pengestrøm og flere afventende udsættelser. Ejendommen kan ellers være i det øverste C-eller nedre B-klasseområde, hvis ikke, men for den dårlige ejendomsadministration. Installation af en ny ejendomsadministrator og forbedrede processer kan være alt, hvad der er nødvendigt for at stabilisere ejendommen.

plusser og minusser af ejendom klassificering

nu, lad os lag i et andet element, der kun yderligere muddies klassificeringen farvande. Ud over klasse A, klasse B, Klasse C og klasse D ejendomskvaliteter er der også plusser og minusser, der ofte er forbundet med hver klasse. For eksempel kan et virkelig trofæ-grade aktiv, såsom en nybygget kontorbygning beliggende i centrum af Manhattan, betragtes som et a++ aktiv. Lige ned ad gaden, et andet førende kontortårn kan betragtes som et A eller A – afhængigt af dets specifikke funktioner. Disse er begge højkvalitets kontorbygninger, men tilføjelsen af plusser og minusser skaber en vis skelnen mellem dem.
det samme gælder for klasse B, klasse C og klasse D ejendom. En value-add lejlighed investor, for eksempel, kan købe en klasse C – bygning med den hensigt at bringe det til B+ standarder. Igen, om en ejendom garanterer et plus eller minus virkelig afhænger af lokale comps og markedsstandarder.

endelig tanke om klasse A, Klasse B og klasse C ejendom

Ejendomsklassifikationer er meget udbredt, men er desværre langt fra objektive. En sælger, der er stærkt investeret i deres ejendom, kan tildele en ejendomsklasse til deres bygning, som andre på markedet ville bedømme forskelligt. Dette er grunden til, at ejendomsklassifikationer skal bruges som vejledning; investorer skal derefter gøre deres egen due diligence for at bestemme, hvordan denne ejendom sammenlignes i henhold til deres egne forventninger og standarder.

hos Smartland har vi en tostrenget investeringsfilosofi. I Midtvesten, vi koncentrerer os om klasse D eller klasse C – investeringer, som vi derefter bringer op til klasse B – tilstand-mens vi inkluderer klasse A-funktioner som f.eks. Nogle gange er disse egenskaber virkelig nødlidende. Andre gange er disse egenskaber simpelthen meget trætte og deprimerede. Vores værditilvækst investeringer omfatter tunge renoveringer, der forbedrer enhed layout og funktioner. Vi tilføjer ofte nye faciliteter til bygninger, der tidligere ikke havde nogen.
Smartlands investeringsfilosofi i sydøst ser meget anderledes ud. Her i områder som Miami-Dade er det mere omkostningseffektivt at investere i grundudvikling. Så på dette marked køber Smartland jord og bygger nye ejendomme til en klasse B+ standard eller højere.

vi er et vidnesbyrd om, at “klasse” alene ikke bør være den eneste drivkraft for, hvordan nogen investerer. Den specifikke geografi og markedsforhold bør altid indregnes.

er du interesseret i at lære mere om Smartlands investeringsstrategi? Kontakt os i dag for at lære mere om, hvordan vores tostrengede tilgang skaber muligheder for dem med investeringsmål og risikotolerancer af alle slags.

Relateret: Recession-Proofing Din Ejendomsportefølje